公开市场操作 - 央行8月29日开展7829亿元7天期逆回购操作 利率1.40% 实现单日净投放4217亿元 [1] - 当周实现全口径净回笼4039亿元 [1] - 9月1日至5日当周将有22731亿元逆回购到期 其中周五单日到期7829亿元 [1] - 周五另有1万亿元91天期买断式逆回购到期 [1] 资金面 - 银行间资金面整体舒适 DR001加权利率上行超1bp至1.33%附近 DR007下行超2bp [3] - 隔夜报价在1.30%有近千亿供给 非银机构质押存单和信用债融入隔夜报价1.45% [3] - 美国隔夜融资担保利率为4.36% [3] 同业存单 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.67%附近 较上日持平 [7] 利率债收益率 - 银行间主要利率债收益率普遍下行 国债10年期收益率下降1.10bp至1.7790% 30年期下降1.45bp至2.0180% [10] - 国开债10年期收益率下降1.35bp至1.8740% 30年期下降0.50bp至2.1100% [10] - 口行债10年期收益率下降1.00bp至1.9275% [10] - 农发债10年期收益率下降0.75bp至1.9300% [10] - 地方债10年期收益率持平于2.3150% [10] 国债期货 - 30年期主力合约涨0.01% 10年期主力合约持平 5年期和2年期主力合约均涨0.04% [13] 政策动态 - 国家发改委将研究制定全国统一大市场建设行动方案 清理市场准入壁垒 规范招商引资行为 [14] - 加快修订价格法 出台互联网平台价格行为规则 查处低于成本倾销和虚假宣传行为 [14] 国际宏观 - 韩国债务占GDP比例将从48.1%升至51.6% 2026年计划发行232万亿韩元债券支持财政支出 [16] - 日本财务大臣表示将关注利率上升情况 加强与债券市场沟通 [17] 债券发行计划 - 财政部9月5日招标续发820亿元30年期超长期特别国债和1570亿元1年期记账式附息国债 [19] - 国开行9月1日招标增发不超过200亿元三期金融债 [19] - 蜀道集团280亿元公司债获准注册 创西部省属国企单次注册新增额度纪录 [19] 信用事件 - 惠誉将万科长期外币及本币发行人违约评级从CCC+下调至CCC 子公司万科香港评级同步下调 [14] - 本周债券市场共10起负面事件 涉及融侨集团债券展期、五矿盛世等多家企业中债隐含评级下调 [19] - 本月非标资产风险事件9起 包括私募基金风险提示、信托计划违约等 [20]

行业销售表现 - 前8个月TOP100房企全口径销售额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与前7个月基本持平 [1] - 8月政策组合拳（认房不认贷、下调首付比例）出台符合预期，金九旺季推盘节奏与优化力度将提升 [1] - 头部房企市场集中度显著，TOP10房企销售面积占比突出 [2] 企业竞争格局 - 保利发展以1812亿元销售额和893.4万平方米销售面积双料第一 [1][2] - 千亿房企共5家（保利、绿城、中海、华润、招商蛇口），销售额均值1508.7亿元 [1][2] - 百亿以上销售额房企达53家，500-1000亿阵营含6家企业，销售额均值750.3亿元 [2] 土地市场动态 - TOP100房企前8个月拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，增幅较前7个月缩窄 [2] - 房企深耕核心城市：招商蛇口在北京/上海/南京/成都拿地金额进入前十，建发房产在杭州/北京/苏州/成都进入前十，滨江集团居杭州拿地金额榜首 [2] 战略发展方向 - 高质价比项目仍受市场青睐，热销项目多位于城市核心地段且配套完善 [2] - 头部房企采取"深耕核心城市+好房子"策略，新增货值将成未来销售重要支撑 [3]

万科冰雪业务剥离交易 - 香港中旅收购万科旗下吉林松花湖国际度假区开发有限公司和北京万冰雪体育有限公司75%股权 交易已基本完成但具体金额未公布[1][2] - 交易包含重资产松花湖度假区及轻资产万冰雪管理平台两大核心资产 松花湖度假区占地220公顷 拥有50条雪道总长55公里 日接待能力1.5万人次 配套酒店及商业街区 获国家级4A景区等资质认证 万冰雪公司管理7家滑雪度假区 运营雪道115条 滑雪面积390公顷 年接待游客近200万人次[3] 万科冰雪业务发展历程 - 冰雪业务始于2011年吉林松花湖项目考察 2015年正式运营 2017年成立冰雪事业部 与商业地产等并列核心新业务 运营三大雪场项目 包括吉林松花湖度假区（自持）、北京石京龙滑雪场（自持）、北大壶滑雪度假区（轻资产管理输出）[4] - 业务发展基于北京申办2022年冬奥会及"三亿人上冰雪"政策背景 冰雪产业年增速超过30%[4] - 冰雪产业具有投入大周期长回报慢特性 采用"以地养雪"模式补贴运营 2016-2017雪季松花湖项目雪季营收1.1亿元 地产销售超3亿元 2020年冰雪业务收入仅占集团总营收1.03% 同年冰雪事业部并入酒店及度假事业部[7][8] 万科战略调整背景 - 2024年全年亏损494.8亿元 面临债务集中兑付压力[10] - 2023年4月宣布"瘦身健体"计划 保留综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业 逐步退出其他业务 清理转让非主业财务投资[10] - 冰雪业务作为长周期重资产板块被列入剥离清单[10] 香港中旅战略布局 - 2025年上半年收入19.74亿港元同比下降7.6% 期间亏损7476万港元同比下降174.5%[11] - 截至2024年底投资运营约60家国内外景区度假区 含5A景区18家4A景区18家 但冰雪旅游板块相对欠缺[13] - 通过收购获得6个室外滑雪度假区1个室内滑雪场及11家滑雪学校 有力扩充冰雪旅游业务 计划扩充雪道数量更新设备做大业务规模[14][15] 行业趋势变化 - 房企集体撤离文旅板块 恒大万达融创等通过出售文旅资产回笼资金缓解流动性压力[16][17] - 万达2017年以438.44亿元出售13个文旅项目给融创 以199.06亿元出售77家酒店给富力[17] - 国有企业正成为文旅资产主要接盘者 推动行业从地产驱动向专业运营模式转变[17][18]

百强房企销售业绩 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 权益销售额16275.2亿元 权益销售面积8382.8万平方米 [1] - 保利发展(1812亿元)、绿城中国(1563亿元)、中海地产(1503亿元)、华润置地(1425亿元)、招商蛇口(1240.5亿元)位列前五 均为千亿级企业 [1] - 万科(911.1亿元)、建发房产(850.8亿元)、越秀地产(730亿元)、中国金茂(708.8亿元)、滨江集团(705.3亿元)占据6-10位 龙湖集团、中国铁建、绿地控股处于四百亿阵营 [1] 房企排名变化 - 头部房企排名总体稳定 中建壹品与中建东孚位次互换 中建壹品以363.3亿元销售额升至第15位 [1] - 8月百强房企销售操盘金额2070.4亿元 环比降1.9% 同比降17.6% 但同比降幅较7月收窄6.7个百分点 [4] - 33%的百强房企8月业绩环比增长 其中21家增幅超30% 包括绿城中国、中海地产、华发股份、融创中国等 [4] 区域市场表现 - 8月30个监测城市成交规模753万平方米 环比降12% 同比降17% 一线城市成交量125万平方米 环比降20% 同比降26% [4][5] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比降11% 同比降16% 杭州、武汉、合肥、宁波同环比齐增 厦门、佛山、惠州等城市深度调整 [5] - 前8月一线城市累计成交同比仍增长4% 北京上海新政出台后政策效果待发酵 [5] 行业趋势展望 - 八月为传统销售淡季 供求同环比均下降约3成 楼市成交规模处于年内次低水平 [4] - 京沪相继推出"认房不认贷"、下调首付比例等组合政策 政策力度和时点符合市场预期 [5] - 随着"金九"旺季到来 房企推盘节奏和优化力度预计提升 市场有望实现温和复苏 热度将从二手房向新房传导 [5]

行业整体表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1][18] - 权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [18] - 各阵营销售额均下降：TOP10房企均值1145.0亿元（降12.1%）、TOP11-30均值287.2亿元（降15.4%）、TOP31-50均值138.3亿元（降10.9%）、TOP51-100均值66.2亿元（降15.4%）[21] 企业排名格局 - 保利发展以1812.0亿元销售额和893.4万㎡销售面积双居榜首 [2] - 绿城中国以1563.0亿元销售额位列第二，733.0万㎡销售面积排名第二 [2] - 销售额前十企业包括中海地产（1503.0亿元）、华润置地（1425.0亿元）、招商蛇口（1240.5亿元）等 [2] - 百亿以上销售额企业共53家，千亿以上阵营5家（均值1508.7亿元），较去年同期减少1家 [23] 政策与市场展望 - 8月京沪出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [1][26] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [26] - 预计"金九"期间房企将提升推盘节奏与优化力度，市场或实现温和复苏 [1][26] 项目热销特征 - 高质价比项目受市场青睐，如杭州奥映鸣翠府（滨江集团+绿城）、北京招商·朝棠揽阅（招商蛇口）等 [24][26] - 热销项目具备核心区位配套优势，产品类型覆盖首置/改善/高端类 [24] - 部分项目通过户型创新（如69㎡"2+1"灵动空间）、科技赋能（12大科技体系）提升竞争力 [24][26]

行业整体表现 - 2025年8月30个重点城市新房成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17%，降幅较上月扩大1个百分点[17] - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米，较去年同期微降3%，降幅较上月扩容2个百分点[3][17] - 百强房企8月实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%[3][18][20] - 百强房企1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅扩大0.6个百分点[20] 企业梯队表现 - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.3%至560.6亿元[22] - TOP30房企销售门槛同比降低5.9%至149.2亿元[22] - TOP50房企销售门槛同比降低9%至89.1亿元[22] - TOP100房企销售门槛大幅降低23.8%至35.1亿元[22] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比降幅8.7%，是唯一降幅在10%以内的梯队[24] - 33%的百强房企8月单月业绩环比增长，其中21家企业环比增幅大于30%[20] - TOP10房企中有8家销售操盘金额环比增长[20] 城市能级分化 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26%[29] - 一线城市前8月累计成交仍同比增长4%[29] - 二三线城市8月合计成交628万平方米，环比下降11%，同比下降16%[30] - 北京8月成交环比微降8%，同比下降19%[29] - 上海8月新房成交同环比分别下跌45%和27%[29] - 广州和深圳8月新房成交环比均下降20%[29] - 成都、青岛、天津、西安、武汉单月成交量均超40万平方米[30] - 杭州、武汉、合肥、宁波等核心城市8月成交同环比齐增[30] - 昆明、重庆、东莞、珠海等城市环比下降但同比增长[30] 领先企业表现 - 保利发展操盘金额1667亿元排名第一，操盘面积821.7万平方米同样位居首位[2] - 绿城中国操盘金额1563亿元排名第二，操盘面积733万平方米位列第二[2] - 中海地产操盘金额1431.3亿元排名第三[2] - 万科地产操盘金额850.3亿元排名第六，但操盘面积652.5万平方米排名第三[2] - 招商蛇口操盘金额1178.1亿元排名第五，操盘面积524万平方米排名第五[2] - 华润置地操盘面积494.7万平方米排名第六[2] - 建发房产操盘金额841.5亿元排名第七，操盘面积319.4万平方米排名第十[2] 市场展望 - 9月新房成交绝对量预期低位回升[19][30] - 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[30] - 京沪放松限购等政策利好有望逐步修复市场信心[30] - 城市间和项目间分化将持续加剧[19][31] - 核心一二线城市市场热度将保持高位波动[31] - 部分二线城市将呈现弱复苏走势[31] - 具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势项目才能保持高热[31]

战略合作框架 - 深铁集团 万科集团与通力电梯签署三方战略合作协议 基于多年合作基础推进深度协同[1] - 三方曾于7月2日共建通力电梯大湾区智慧物流中心 配套装配中心与展示中心 计划9月1日试运营[1] - 合作模式以技术主权构建与场景生态协同为核心 形成研发-制造-运维-再生全产业链闭环[4] 智慧物流体系构建 - 共同打造国际一流电扶梯装配中心 智慧物流中心与产品解决方案展示中心[2] - 万科通过智能化物流系统与区域配送网络提供定制化仓储运营服务[2] - 深铁依托轨道交通网络优势支撑物资高效流转 合力重塑供应链效能[2] 业务协同深化 - 通力与万科强化住宅及商业领域新梯业务合作 扩大数字化维保与更新改造业务协同[3] - 通力依托原厂优势为万科提供定制化全生命周期解决方案 提升交付效率与客户满意度[3] - 三方整合万科海外项目资源与通力全球服务网络 共同开拓一带一路沿线海外市场[3] 科技研发与产业升级 - 通力与深铁联合推进新型电梯研发 构建绿色电梯产业链[3] - 合作开发轨道交通数字化更新改造方案 覆盖新梯供应 维保及老旧设备改造全生命周期[3] - 响应国家新基建与双碳战略 推动高端服务业与数字化制造业融合[4] 行业价值定位 - 合作旨在定义未来城市基础设施价值坐标系 为智慧城市建设提供可推广经验[4] - 通过深圳样板实践推动大湾区高端制造与数字化服务深度融合[4]

核心交易内容 - 中旅国际联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科旗下吉林省松花湖国际度假区开发有限公司75%股权和北京万冰雪体育有限公司75%股权 [1] - 松花湖度假区滑雪面积达220公顷 拥有50条雪道和55公里总长度 年接待能力15000人 [1] - 万冰雪公司以雪场开发规划 建设咨询 运营管理为核心业务 累计管理9家知名雪场 [2] 资产处置战略 - 万科2025年加大资产周转力度 上半年完成13个大宗交易项目 签约金额64.3亿元 [4] - 通过存量盘活优化回款57.5亿元 2023年以来累计盘活64个项目 涉及可售货值785亿元 [4] - 近期处置资产包括北京金域缇香商业资产 上海金桥万创中心产业园及翠湖国际项目等 [4] 组织架构调整 - 新设集团总部 地区公司 事业部三类组织 分别定位风险控制中枢 业务协调中枢和专业运营中枢 [5] - 地区公司整合原区域公司与城市公司 事业部专注轻资产运营能力输出 [5] - 调整目标为强化组织管控与市场活力平衡 提升治理效能与业务发展 [6] 行业运营数据 - 中旅国际2024-2025雪季运营7家滑雪度假区 管理115条雪道和390公顷滑雪面积 年接待近200万人次 [1] - 松花湖项目已发展为国家级4A景区 国家级滑雪旅游度假地及国家级体育产业示范单位 [1] 公司战略表述 - 万科管理层承认开发业务沉淀大量难以短期变现资源 强调盘活存量资源重要性 [3] - 公司将持续尝试多种资源盘活方式 重点关注物流与长租公寓等优质运营资产 [5] - 中金公司分析认为万科中短期新增项目有限 存量土储盘活将继续贡献销售和现金回流 [4]

收购事件概述 - 中国旅游集团旗下香港中旅国际投资有限公司联合中旅资本及吉林省旅控集团收购万科集团旗下吉林省松花湖国际度假区开发有限公司及北京万冰雪体育有限公司 [1] 松花湖度假区核心优势 - 地处北纬43度冰雪黄金纬度带 是世界三大粉雪基地之一 滑雪面积达220公顷 拥有50条雪道 初/中/高级雪道比例达国际黄金标准4:4:2 可同时满足15000人滑雪 [3] - 累计接待游客超900万人次 连续八年获"中国最佳滑雪度假区"称号 [3] - 2023-2024雪季滑雪人次突破百万 打破欧美滑雪场长期垄断 [1][5] - 夏季平均气温22摄氏度 紫外线指数不超过5 年微风天数超120天 具备避暑胜地特质 [2] - 交通便利：距吉林市区15公里 距长春龙嘉机场86公里 沈白高铁通车后沈阳至长白山仅需2小时 [3] 中旅国际战略布局 - 此次收购填补公司在大东北冰雪产业布局空白 是其首次涉足冰雪领域 [4] - 通过并购北京万冰雪体育公司获得成熟管理资源：该公司管理7家滑雪度假区 115条雪道 390公顷滑雪面积 年接待近200万人次 [5] - 公司已完成青甘宁大环线 大滇西环线等战略布局 运营项目超60个 含17个5A级景区和21个4A级景区 [10][11] - 擅长稀缺资源运营 成功打造宁夏沙坡头5A景区 大理洱海生态廊道等标杆项目 [10][11] 冰雪行业发展趋势 - 2023-2024雪季全国滑雪总人次达2308万 同比增长16.3% 参与人数1280万 同比增长14.49% [7] - 中国成为全球最大室内滑雪大国 滑雪热持续超越冬奥会时期水平 [7] - 全球55个百万人次滑雪场中80%位于阿尔卑斯山脉 中国北大湖与松花湖成为新晋成员 [8] - 滑雪市场呈现消费升级趋势：新手参与度提升（雪场设"雪搭子"促销机制） 资深滑雪者持续回归 [7] 协同效应与前景 - 收购使公司直接获得成熟消费群体 无需过渡期即可运营百万级客流滑雪场 [5] - 公司将松花湖定位为"国际知名旅游度假目的地" 目标打造中国冰雪旅游新标杆 [6] - 中国免签政策扩大吸引国际滑雪爱好者 优质雪场资源具备接待全球游客潜力 [8]

行业表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 其中绿城中国涨2.93% 中国金茂涨2.78% 中国海外宏洋集团涨2.71% 中梁控股涨2.70% 富力地产涨2.70% 美的置业涨2.33% 新城发展涨2.89% [1][2] - 行业龙头公司同步上涨 万科企业涨1.52% 碧桂园涨1.14% 雅居乐集团涨1.11% 建发国际集团涨1.72% [2] 公司市值 - 大型房企市值差异明显 万科企业市值637.1亿港元 建发国际集团市值411.07亿港元 绿城中国市值249.64亿港元 中国金茂市值199.89亿港元 [2] - 中小型房企市值相对较低 中梁控股市值3.31亿港元 融信中国市值3.38亿港元 富力地产市值28.52亿港元 雅居乐集团市值22.96亿港元 [2] 股价表现 - 多数房企股价处于低位 中梁控股最新价0.076港元 融信中国最新价0.201港元 碧桂园最新价0.445港元 雅居乐集团最新价0.455港元 [2] - 部分企业股价相对较高 建发国际集团最新价18.350港元 绿城中国最新价9.830港元 美的置业最新价4.840港元 [2]