核心事件：万科中期票据展期方案未获通过 - 万科2022年度第四期中期票据（22万科MTN004）的展期会议于12月10日举行，三个议案均未获得通过[1] - 最接近通过的方案（议案二）获得了83.40%的同意表决，但未达到特别议案生效所需的超过90%的同意比例[3] - 万科方提出的初步方案（议案一）获得了0票同意[3] 债券持有人会议详情 - 22万科MTN004的持有人共计20家机构，其中18家参与了会议，所持有效表决权占总表决权的99.45%[3] - 三个议案均涉及将票据本金“展期12个月且无首付”，主要区别在于利息支付和增信措施[3] - 最接近通过的“议案二”要求利息正常兑付，并要求由深圳市地铁集团有限公司或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施[3] 当前状态与宽限期 - 22万科MTN004的本息应付日为12月15日[1][5] - 根据募集说明书，公司在未能足额偿付后有5个工作日的宽限期，若在宽限期内足额偿还则不构成违约[1][5] - 知情人士预计，万科将在宽限期内积极推动谈判[1][5] 公司近期债务与市场表现 - 本月内，万科还将面对余额37亿元的“22万科MTN005”于12月28日到期，其持有人会议定于12月22日审议展期事宜[5] - 进入2026年，万科另有约120亿元公开债务将陆续到期[5] - 自11月26日展期可能性曝光后，万科股票和债券价格连日走低，但在12月10日后企稳回升，目前多只一般公司债价格普遍处于20元至30元区间[5] - 联合资信和中诚信国际均已宣布终止对万科主体和相关债项的信用评级[5] 公司财务状况与股东支持 - 2025年前三季度，万科完成了288.9亿元公开债务的偿还[6] - 深铁集团累计提供的借款309.96亿元对偿债起到了重要作用[6] - 除股东借款外，公司前三季度合并报表范围内新增融资和再融资为265亿元，经营活动现金流量净额为负值[6] - 万科董事长黄力平曾于11月20日表示，深铁集团将继续按照市场化、法治化的原则支持万科健康发展[6]

"三方共赢"？ 近日，有关买房贴息的讨论再度引发市场广泛关注。 业内认为，从当下行情来看，该政策有一定可能性出台。通过财政资金对购房贷款利息进行补贴，可在不直接压缩银 行净息差的前提下，实现类似降息的效果，缓解当前银行净息差持续收窄的经营压力。借鉴此前财政贴息消费贷的成 功模式，有望实现财政、银行与购房者的"三方共赢"。 事实上，自2023年末以来，多地已试点"购房贴息"政策，通过阶梯式补贴或按贷款比例贴息降低购房成本。短期数据 显示，部分城市政策落地后新房成交环比增长超15%。 （图片来源：中指研究院） 政策效果已初步显现。中指研究院在研报中称，南京市雨花台区2024年6月政策落地，次月新房成交套数、成交面积 环比分别增长17.5%、15.0%；武汉今年9月末政策落地，次月新房成交套数、成交面积环比分别增长18.7%、5.7%。 多地实践已有初步效果 为激活房地产市场，自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等多地相继推出购房贴息政策，通过财政补贴 部分贷款利息的方式降低购房成本。 第一财经注意到，目前主要有两类操作模式： 一是按贷款金额比例给予固定贴息。例如，长春、武汉按照初始贷款金额1%发放贷款 ...

以下文章来源于e公司 ，作者证券时报 张一帆 e公司 . e公司，证券时报旗下专注上市公司新媒体产品，立志打造A股上市公司资讯第一平台。提供7x24小时上市公司标准化快讯，针对可能影响上市公司股价的 主题概念、行业事件及时采访二次解读，从投资者需求出发，直播上市公司有价值的活动、会议。 本息应付日（12月15日）前夕，万科2022年度第四期中期票据（22万科MTN004）展期会议结果出炉，3个议案选项全部未获债券持有人通过，最接近通过的方 案获得83.40%的同意表决。 据了解，在本息应付日后的5个工作日是22万科MTN004的宽限期，若万科在该期限内进行了足额偿还则不构成违约，知情人士表示预计在宽限期内万科或将积极推动 谈判。 | 发行人名称 | 万科企业股份有限公司 | | --- | --- | | 召集人 | 上海浦东发展银行股份有限公司 | | 召开时间 | 2025年12月10日10:00 | | 召开形式 | 非现场 | | 召开地点 | 存续期服务系统 | | | https://cxqfw.cfae.cn/ | | | 本次会议将在腾讯会议同步召开(具体会议号易 | | | 行通知)。 | ...

核心事件与结果 - 万科一笔中期票据的三份展期方案均未获得债券持有人会议通过，其中对万科最有利的无条件展期议案支持率为零 [3][5][7] - 该债券“22万科MTN004”原定兑付日为12月15日，若未能偿付可进入5个工作日的宽限期，但需支付票面利率上浮5个基点的利息 [3][13] - 此次表决失败使万科今年后续37亿元债券的展期谈判前景蒙上阴影，并可能推高市场对公司进行债务重组的预期 [3][18] 展期方案详情与表决情况 - **议案一（无条件展期）**：本金兑付展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率不变，该议案获得0.00%的支持率，反对票占比76.70% [6][7] - **议案二（有条件展期）**：要求正常兑付展期前利息，并追加由深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额担保等增信措施，该议案获得83.40%的支持率，但未达到生效所需的90%以上 [8][9] - **议案三（有条件展期）**：要求正常兑付展期前利息，并要求提供相对应的增信措施，该议案仅获得18.95%的支持率，反对票占比76.70% [10][11] - 根据债券条款，变更本息偿付条款需出席会议持有人所持表决权过半且其中90%以上赞成，故三方案均未生效 [11] 债权人态度与博弈 - 部分债券持有人担忧，若同意展期，万科后续可能面临资产价值被低估或非市场化处置的风险，涉及国有资产流失问题 [11] - 在当前市场环境下，房企公开提出债务展期本身被视为重大信用事件，其对公司声誉及再融资能力的冲击已与实质性违约相近，因此部分债权人倾向于推动债务问题直接进入司法程序 [11] - 表决前，部分债券持有人曾与金融及国有资产监管部门会面，并对万科可能违约表示担忧 [11] 后续发展与潜在风险 - 若投资者不赞成展期，万科可能使用募集说明书中提及的5天宽限期（可延长至12月20日）继续与投资者谈判 [13] - 此次展期失败加剧了市场对万科整体偿债意愿与能力的疑虑，使后续37亿元债券（“22万科MTN005”）的展期谈判面临压力，债权人可能要求更高的风险补偿或更严格的增信措施 [18] - 截至11月底，万科2025年已偿还195.71亿元境内公开债，目前境内存续公司债和中票13只，余额为203.16亿元，除近期两笔中票外，2026年4~7月还有100亿元境内债到期 [18] - 境外债方面，万科存续两只美元债，余额分别为3亿美元和10亿美元，有市场消息称正在联系美元债持有人组建小组商讨债务管理 [19] - 高盛研报指出，在缺乏更广泛资金支持的情况下，万科很可能将不得不采取市场化方式进行全面债务重组，自2022年以来已有超过20家开发商的债务重组计划获批，累计规模超过1.2万亿元人民币 [19] - 标普全球评级分析师指出，2025年12月至2026年5月，万科将面临约114亿元人民币的债券到期潮，未来六个月内公司的出险重组风险上升 [19] 债券持有人结构与市场影响 - “22万科MTN004”的85%以上由银行持有，公募或私募机构持有超过10% [14] - 万科境内债的持有人以银行机构为主导，公募基金持仓很少，主要持仓方为体量大、抗波动能力强的理财和银行 [14][16] - 根据财通证券研究所数据，公募机构对万科债券的持仓市值合计约4.43亿元 [15] - 截至2025年三季度末，基金等机构已大幅减持万科境内债，持仓主力为多家银行理财子公司，持仓总金额约1.09亿元，较此前显著下降 [16][17] - 业内分析认为，万科整体债券体量相对小，公募基金持仓少，理财和银行持仓多，因此对市场的冲击应该不算大 [16]

三份中票展期方案均被否 记者从中国银行间市场交易商协会存续期服务系统获悉，"22万科MTN004"第一次持有人会议决议结果已公布，该中期票据的三份展期方案均未获得通过。 "议案一"的方案为本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，到期时偿付本期中期票据全部本金。延期期间不计复利。展期期间（2025 年12月15日至2026年12月15日）的票面利率维持不变。 该笔议案因万科无须在展期期间付出额外代价，被视为对发行人万科较为有利。 然而表决结果显示，同意该议案的持有人或持有人代理人共0家，有效占总表决权数额的0.00%；反对者共16家,有效表决权数额为1534万，占比76.70%，其 他表决权均弃权。 后续两份议案增加了保障条件，更利好债券持有人，但也未获得90%以上的同意票数。 议案二，要求展期前已经产生的利息正常兑付（即2025年12月15日兑付），并要求追加投资人可接受的增信措施，包括但不限于"深圳市地铁集团有限公司 或投资人可接受的其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施"。 表决结果显示，该议案虽获得了83.40%的支持率，但仍未达到生效所要求的90%以上同意 ...

从"零支持"到"高票未过" 12月14日，第一财经记者从中国银行间市场交易商协会存续期服务系统获悉，"22万科MTN004"首次持有人会议结果已公布，针对该笔中期票据提出的三份 展期方案均未获得通过。其中，一份被视为对万科较为有利的无条件展期议案，支持率甚至为零。 目前万科的偿债窗口已高度紧迫。该债券原定兑付日为12月15日。不过，根据募集说明书条款，若届时未能完成偿付，发行人可进入5个工作日的宽限期， 但仍需按票面利率上浮5个基点的标准支付利息。 业内分析人士认为，此次议案使万科今年后续37亿元债券的展期谈判前景蒙上阴影，也可能进一步推高市场对公司进行债务重组的预期。 三份中票展期方案均被否 记者从中国银行间市场交易商协会存续期服务系统获悉，"22万科MTN004"第一次持有人会议决议结果已公布，该中期票据的三份展期方案均未获得通过。 "议案一"的方案为本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，到期时偿付本期中期票据全部本金。延期期间不计复利。展期期间（2025 年12月15日至2026年12月15日）的票面利率维持不变。 该笔议案因万科无须在展期期间付出额外代价，被视为对发行人万科 ...

每经记者｜黄婉银 每经编辑｜金冥羽 陈梦妤 向江林 12月13日，据"22万科MTN004"第一次持有人会议决议公告，公司三个展期议案均未获得有效通过。 截至债权登记日12月9日，22万科MTN004的持有人或持有人的代理人共计20家机构。参加本次展期会议的持有人或持有人代理人有18家，参加会议的有 效表决权数额为19890000，占总表决权的99.45%。 此次会议共涉及三项议案，核心展期规则保持一致：均为展期一年，展期期间暂不支付首付及利息。 差异主要集中在增信安排上——议案一维持初始展期方案，未设置增信措施；议案二、三则新增投资人可接受的增信条款，同时明确有条件调整本息兑付 安排。 根据"22万科MTN004"债券募集说明书，议案要通过，需持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意。 从投票结果看，三个议案都未获得超过90%的有效表决同意。其中，无人投票同意议案一，而反对票的持有人或持有人代理人共16家，占总表决权数额的 76.70%，因此议案一未生效。 "之所以展期条款看上去强硬，一方面是因为万科本身经营现金流和再融资渠道已被压缩，只能优先保证保交楼、刚性金融债务和运营支出，希望用时 ...

公司债务管理 - 万科提出的债券展期计划未能获得足够债券持有人的支持 [1] 市场反应与信号 - 该事件表明公司在与债权人沟通及债务重组方面面临挑战 [1]

市场消息：万科展期计划未能获得足够债券持有人的支持。 ...

核心观点 - 保利发展上海公司引入万科系高端产品专家蔡亮，旨在补齐产品研发短板，强化其在上海顶豪市场的竞争力，并计划通过年末集中推盘冲刺年度销售亚军席位 [1][3] - 上海房地产市场头部竞争白热化，华润置地、保利发展、招商蛇口三强在销售额上“贴身肉搏”，保利发展在权益销售额上已占据榜首，并通过聚焦顶豪市场与走量项目组合策略冲击年度排名 [8][9] - 2025年末上海楼市迎来货值集中释放，多家头部房企推出高单价、高总价项目，保利发展计划释放超26亿元货值，其冲刺效果将决定年度竞争格局 [9][10] 人事变动与战略调整 - 保利发展上海公司证实，万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已加盟，负责产品研发相关工作，此举被视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有超过20年行业经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，是高端产品线研发专家，其加盟旨在针对性补齐保利发展在上海的产品与研发短板 [3] - 此次人事变动是保利发展上海公司高管团队重构的一部分，今年1月原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军也来自保利和润，团队配置凸显对产品研发与高端营销的重视 [3] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元、保利发展395.8亿元、招商蛇口387.8亿元，保利发展与榜首华润置地差距仅22.1亿元 [8] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，反映其权益占比更高 [8] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [8] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [8] 顶豪市场表现与项目去化 - 上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目 [9] - 保利世博天悦项目2024年至今共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开，市场去化能力正在减弱 [4] 年末冲刺策略与推盘计划 - 保利发展计划在2025年最后一个月于上海市场释放超26亿元货值房源，全力稳固全年销售亚军席位 [1][9] - 具体推盘项目包括：保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [9] - 闵行保利都汇和煦将加推建面129平方米为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次货值约50亿元；中海地产安澜上海首开货值约90亿元 [10] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为上海“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米—15平方米使用空间 [9] - 保利发展通过高管团队重构、引入外部高端产品人才，叠加年末集中推盘，形成产品、营销与研发的闭环协同战力，剑指头部竞争突围 [1][3]