债券展期进展 - 公司旗下“22万科MTN005”债券展期议案获得通过 该债券余额为37亿元 其本息兑付宽限期由5个工作日延长至30个交易日 宽限期届满日为2026年2月10日 [1] - 公司旗下“22万科MTN004”债券展期议案获得通过 该债券余额为20亿元 其本息兑付宽限期由5个工作日延长至30个交易日 宽限期届满日为2026年1月28日 [1] - 两项债券展期方案内容一致 具体为先行支付10万元小额款项 随后于1月28日兑付40%本金及全部利息 剩余60%本金展期一年 [1] - 此前公司“21万科02”债券展期方案已于1月21日以92.11%的同意率获得通过 该债券余额为11亿元 [1] - 随着三项债券成功展期 公司近期的债务展期事宜暂告一段落 违约危机暂时解除 [2] 股东支持与流动性 - 公司第一大股东深铁集团再次提供财务支持 向公司提供不超过23.6亿元借款 用于偿还公开市场债券本息 [2] - 该笔借款期限为36个月 利率为提款日前一工作日1年期LPR减66个基点 当前为2.34% [2] - 自2025年以来 深铁集团已多次向公司提供资金支持 累计金额超过300亿元 [2] 市场表现与行业观点 - 截至1月27日收盘 公司股价为4.75元 当日下跌1.45% 总市值为566.7亿元 [3] - 行业分析认为 此次债券展期是“以时间换空间”的策略 通过将债务问题后移为公司发展赢得更广阔空间 并对后续与债权人的博弈带来积极启示 [2]

药品与医疗政策 - 国务院公布修订后的《中华人民共和国药品管理法实施条例》 自2026年5月15日起施行 核心内容包括支持以临床价值为导向的药品研制和创新 鼓励研究和创制新药 支持新药临床推广和使用 并细化药物临床试验管理要求 设立药品上市注册加快程序 [1] 航天与卫星通信 - 欧盟政府卫星通讯项目GOVSATCOM已于上周启动运行 同时IRIS²卫星互联网系统预期能在2029年启动初步服务 [1] 科技与互联网 - 谷歌正式发布将于2026年5月1日对CDN Interconnect、Direct Peering、 Carrier Peering等方式进行数据传输的价格进行调整 其中北美地区价格翻倍 [2] - 美股大型科技股多数收涨 微软涨2.19% 亚马逊涨2.63% 博通涨2.44% 英伟达涨1.1% 苹果涨1.12% 谷歌C涨0.42% Meta涨0.09% 特斯拉跌0.99% [5] 大宗商品与贵金属 - 现货黄金周一突破5000美元/盎司 法国兴业银行预计今年黄金价格将达到每盎司6000美元 高于去年12月预测的每盎司5000美元 [3] 全球主要股指表现 - 美股标普500指数涨0.41% 报6978.60点 刷新了1月12日创下的收盘纪录 纳斯达克综合指数涨0.91% 报23817.10点 道琼斯指数跌0.83% 报49003.41点 [4] - 港股恒生指数涨1.35% 报27126.95点 科技指数涨0.50% 报5754.72点 国企指数涨1.07% 报9244.88点 [6] - 纳斯达克中国金龙指数涨0.48% [6] 板块与市场资金动向 - 从市场表现来看 保险、半导体、AI应用等个股表现活跃 资金关注度显著提升 煤炭、互联网医疗、医药股则承压回调 [7] - 热门中概股多数走高 金山云涨8.77% 哔哩哔哩涨3.43% 百度涨1% 阿里巴巴涨0.79% 蔚来涨0.65% 新东方涨0.56% 腾讯音乐涨0.18% 拼多多涨0.05% [6] 公司财务与业绩预告 - 申万宏源预计2025年净利润约91亿-101亿元 同比增长74.64%-93.83% [8] - 中海物业2025财年收入同比上升约5-7% 毛利及净利润分别同比下滑约3-4%及9-10% 主要由于地产行业下行令合约转化速度放缓 毛利率下降 [8] - 五矿资源预计2025财政年度未经审计的利润可能因减值开支而受到负面影响 [8] - 中国中药发盈警 预计2025年度净亏损约3.5亿至5亿元 [8] - 英皇钟表珠宝发布盈喜 预期2025年度净利润不少于4.2亿港元 同比增长超过60% [9] 公司融资与股东支持 - 万科企业拟获大股东深圳地铁集团提供不超过23.6亿元的借款 [10]

核心观点 - 万科三笔合计68亿元人民币债券展期方案获通过，暂时解除违约危机，第一大股东深铁集团提供不超过23.6亿元人民币借款支持兑付 [1] - 展期方案通过固定小额兑付、部分本金先行兑付、剩余本金展期一年及提供增信等多重安排，兼顾了不同债权人诉求 [1][2][3] - 公司短期流动性压力得到阶段性缓解，但未来两年仍面临超过120亿元人民币境内债及70亿元人民币海外债的偿债高峰，化债之路仍充满考验 [7] 债务化解进展 - “22万科MTN004”（20亿元）、“22万科MTN005”（37亿元）及“21万科02”（11亿元）三笔合计68亿元人民币债券展期成功 [1] - 公司第一大股东深铁集团提供不超过23.6亿元人民币、期限36个月的专项借款，用于偿还公开市场债券本息 [1][6] - 深铁集团已累计向公司提供借款307.96亿元人民币，此次为新增支持 [7] 展期方案具体条款 - 两笔中期票据（合计57亿元）展期方案高度相似，均设置固定兑付、部分本金先行兑付、剩余本金展期1年及增信措施 [1][2] - **固定兑付**：对同意议案的每个持有人账户，于1月28日实施不超过10万元人民币的小额兑付 [2] - **本金兑付**：扣除固定兑付后剩余本金按4:6比例拆分，40%于1月28日兑付，剩余60%展期一年 [2] - “22万科MTN004”展期至2026年12月15日 [2] - “22万科MTN005”展期至2026年12月28日 [2] - **利息支付**：到期应付利息及先行兑付40%本金产生的利息于1月28日支付，展期部分（60%本金）票面利率维持3.00%不变，利随本清 [3] - **增信措施**：以万科持有的项目公司应收款作为质押，并与指定第三方机构签署质押担保协议 [3] 短期资金需求与支持 - 公司需在2026年1月30日前兑付三笔债券（合计68亿元本金）中40%的本金及相应利息，资金规模或超27亿元人民币 [6] - 深铁集团提供的23.6亿元人民币专项借款为此次兑付提供了重要资金支撑 [5][6] 未来偿债压力与挑战 - 2026年公司仍有超过120亿元人民币境内债券待偿还 [7] - 2027年将面临70亿元人民币海外债及超过30亿元人民币境内债的兑付压力，未来两年仍是偿债高峰期 [7] - 债券展期虽非违约，但会对公司信用造成伤害，可能影响后续融资及购房者信心，进而拖累销售与回款 [7] - 后续需依靠市场化方式化解债务，展期、出售资产、再融资、债转股等或成为重要方式 [7] 对行业的影响与意义 - 龙头房企偿债议案通过，缓解了行业信用压力的忧虑，有助于在一定时间内稳定行业和金融市场预期 [7] - 为行业后续到期债务偿付提供了方案范本，给行业带来“时间换空间”的条件 [7] - 2026年房企化债仍是核心工作，行业现金流的改善仍需更多房地产融资、去库存等潜在政策的支持 [8] - 作为行业龙头，公司的化债进程对行业预期有重要影响，其通过资产处置、市场化融资改善现金流的方式仍是市场关注焦点 [8]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 中访网数据 万科企业股份有限公司于2026年1月27日发布公告，就其2022年度第五期中期票据（债券简 称：22万科MTN005）在宽限期内的本息偿付安排进行说明。该期债券发行金额为37亿元，票面利率 3%，原定本息兑付日为2025年12月28日，当期应偿付本息金额为1,596,747,595.62元（含40%本金及相 关利息）。根据此前债券持有人会议决议，本期债券的本息兑付宽限期已由原定的5个工作日延长至30 个交易日，宽限期届满日为2026年2月10日。公告明确，在宽限期届满前足额偿付本息、消除违约事件 或经持有人会议豁免，将不构成发行人违约。宽限期内，未偿付本金将继续按原票面利率计息，利随本 清，且不设罚息、违约金或逾期利息。公司表示将按照银行间市场自律规则履行后续信息披露义务。该 安排涉及债券余额37亿元，其偿付进展受到市场关注。 ...

万科债务展期进展 - 万科旗下两笔中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”的展期方案获得持有人会议100%通过 具体方案为在2026年1月28日对每个同意议案的持有人账户实施10万元固定兑付 剩余本金中的40%于同日兑付 其余60%本金展期一年 [1] - 万科另一笔余额11亿元的“21万科02”债券展期1年方案此前也已获得通过 [2] - 公司第一大股东深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款 期限36个月 利率为1年期LPR减66个基点 当前为2.34% 借款用途为偿还公开市场发行的债券本金与利息 [2] 万科经营与债务挑战 - 公司2025年前三季度出现净亏损280.2亿元 经营面临阶段性压力 [2] - 业内人士预计万科后续债务将继续开展展期工作 [2] - 万科能否提供足够多的有效资产作为增信担保 是未来债券展期过程中的重要考验 [2] 房地产行业债务重组与融资环境 - 融创已率先完成境外债务重组 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 重组生效日期为2025年12月23日 [3] - 碧桂园最后一笔境内债券重组方案于2025年12月通过审议 其9笔境内债券 规模约137.7亿元的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 2025年11月 房企债券融资总额为620.4亿元 同比增长28.5% 2025年1至11月 房企债券融资总额为5502.8亿元 同比增加10.5% [3] - 预期2026年针对房企的支持政策将继续发力 更强调发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持企业合理融资需求 [3]

万科债券展期方案通过 - 万科旗下两笔中期票据“22万科MTN004”和“22万科MTN005”的展期方案获得债券持有人会议100%表决通过 [3] - 两笔中票的展期方案核心内容一致：每个持有人账户先获不超过10万元“固定兑付”；扣除该部分后剩余本金的40%于2026年1月28日兑付；剩余60%本金展期一年至2025年12月15日兑付 [3] - “22万科MTN004”余额为20亿元，“22万科MTN005”余额为37亿元，两笔债券合计余额57亿元 [5] 具体兑付与利息安排 - 对于“22万科MTN004”，2025年12月15日到期的6000万元利息及40%本金在2025年12月15日至2026年1月28日期间（44天）产生的利息，均需在2026年1月28日宽限期内支付 [4] - 对于“22万科MTN005”，原本到期应付的1.11亿元利息也需在2026年1月28日内支付 [4] - 展期期间，剩余60%本金的票面利率维持3%不变，利随本清 [4] - 根据安排，万科预计在1月28日分别为两笔中票支付8.64亿元和15.97亿元，合计约24.61亿元，包括固定兑付、40%本金及相关利息 [5] 短期资金压力与大股东支持 - 加上此前已通过展期的“21万科02”债券需在1月30日兑付超4亿元首付，万科在未来一周内需支付约28.7亿元 [5] - 大股东深圳地铁集团向万科提供不超过23.6亿元的借款，利率为2.34%，专门用于偿还公开市场债券的本金与利息 [5] 公司经营与后续债务压力 - 公司2025年前三季度净亏损280.2亿元 [6] - 2025年全年合约销售额为1339亿元，同比大幅下滑45.6% [6] - 目前公司共有15笔存续债券，余额合计约296亿元；除已展期的3笔（合计68亿元）外，2026年7月30日前还有7笔债券到期，合计约112.6亿元 [6] - 在销售持续下滑、回款承压的背景下，公司后续到期债务预计将继续寻求展期 [6] 未来展期的关键挑战 - 债券展期成功的关键在于能否提供足够的有效资产作为增信担保措施 [6] - 由于全国房地产价格深度下跌，许多项目资不抵债或收益不佳，公司能否提供足够多且有效的增信资产将是未来债券展期过程中的重要考验 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近年地产债超额利差围绕信用风险、政策调控、机构行为波动，行业信用估值体系持续重构 2024 年以来行业进入有序出清新阶段，个体风险冲击弱化，机构博弈超额收益成主导影响 万科风险舆情引发市场对信用债下沉性价比再审视 需结合政策、信用风险预期、债市情绪判断地产板块估值修复拐点，当前策略核心是向 1 - 2 年期中高等级央国企地产债适度延展，博弈估值修复 [8][9] 根据相关目录分别总结 过往：地产舆情冲击后的板块调整特征复盘 - 2020 年行业风险逐渐积累，少数房企出现违约，地产债超额利差未明显走阔，整体跟随债券市场震荡，永煤违约对地产债外溢影响短期未明显释放 [3][13] - 2021 - 2023 年违约房企数量明显增加，稳地产政策密集落地，利好政策与违约风险反复影响中低等级地产债主体估值，AA 地产债超额利差高位宽幅震荡，走阔与收窄周期多在 5 个月左右 [3][14][16] - 2024 年以来行业信用风险有序出清，局部风险偶发，机构博弈超额收益，地产债高票息吸引力较强，在 24 年、25 年 4 - 8 月份利差压缩的α行情极致演绎下，地产债超额利差显著收窄，但随后信用利差走阔 [3][16] 当前：万科公告拟展期以来地产板块估值明显调整 成交情绪偏弱，板块多主体估值大幅上行 - 万科公告拟展期以来，多家房企债券成交价格明显偏离估值，成交偏离度提升，主体估值收益率普遍上行，部分主体受冲击尤为明显，需关注后续估值收益率进一步上行风险 [4][17][18] 调整趋稳信号：成交情绪、发行情况、负面舆情 - 成交情绪趋于温和，地产债成交偏离度收窄，TKN 占比企稳或回升，已有初步趋势 [4][20][21] - 地产债一级市场发行回暖，申购倍数回升，近一周明显好转，2025 年 12 月发行规模处于 2021 年以来 12 月当月最低水平，1 月规模已有所回升 [4][24] - 市场对负面信息逐渐“钝化”，万科事件已发酵相对充分，进一步传导的风险有所收窄 [4][31] 展望：调整趋稳后的进攻型配置思路 进攻窗口的条件：结合政策、信用风险预期、债市情绪综合研判 - 若有利好政策出台，地产债修复进程或加速，2026 年地产领域政策预计以维稳为主，后续若针对央国企信用再定价、尾部房企风险缓释等出台专项支持政策，估值修复进程或提速 [35] - 市场对地产行业的信用风险的悲观情绪触底，万科债务处置进程是影响市场情绪走向的重要因素，当前万科整体债务重组路径已逐步明确，市场对于地产债的短期信用预期底或随之确立 [37] - 债市情绪较好，机构博收益诉求高的阶段地产债利差修复动能更强，反之走阔压力较大，近年在债市情绪向好阶段，地产债凭借票息优势成为机构利差挖掘的末端品种，资金入场推动估值修复 [39] 投资策略：聚焦 1 - 2 年期央国企地产债，博弈估值修复 - 当前策略核心是向 1 - 2 年期中高等级央国企地产债适度延展，这部分债券风险相对可控且票息收益更具吸引力，央国企信用风险短期可控，市场避险情绪可能导致部分优质央国企债券被错杀，出现估值修复机会 [9][44] - 建议重点关注隐含评级在 AA + 及以上的央国企主体，央企代表有保利发展控股集团股份有限公司、华润置地控股有限公司，1 - 2 年期收益率区间为 2.10% - 2.70%，平均超额利差区间为 35 - 85BP；地方国企代表有上海陆家嘴(集团)有限公司、广州市城市建设开发有限公司，1 - 2 年期收益率区间为 1.95% - 2.0%，平均超额利差区间在 15 - 20BP [6][45]

公司科技实力获得国家级认可 - 万科旗下长租公寓品牌泊寓的科技平台——深圳市小泊科技有限公司获得“国家高新技术企业”认定 该资质由国家科技部、财政部、税务总局联合评审 代表对企业核心自主知识产权、技术研发能力及成果转化的认可 [1] 行业数字化转型趋势 - 中国租赁住房行业正进入高质量发展阶段 单纯依靠房源规模与资本投入的增长模式已面临瓶颈 运营效率、客户体验与资产价值成为竞争关键 科技已从辅助工具演进为行业核心基础设施 [2] - 小泊科技获得国家级认可 象征着经过大规模实践验证的租赁住房数字化解决方案具备了可复制、可推广的行业价值 为存在数据孤岛、管理粗放、标准不一等痛点的租赁行业提供了经由数字化实现标准化、专业化升级的可行路径 [6] 公司数字化战略与平台发展 - 泊寓早在2016年便前瞻性地成立小泊科技 将数字化能力建设提升至战略高度 经过长达九年的探索和迭代 其构建的不动产运营管理平台管理超30万间房源 [2] - 小泊科技从服务内部业务的科技部门转型为助推行业整体数字化进程的开放平台 除泊寓自身业务外 还为小米集团、深圳人才安居集团、京东集团等超过30家企业提供技术支持 [2][5] 数字化对租户体验的提升 - 租户通过泊寓APP或小程序可实现找房、签约、居住、服务等全流程线上化 保障大规模运营下的服务标准 [3] - APP找房功能支持地理位置、面积、户型、价格等基础信息筛选 以及是否养宠、是否需要阳台等个性化需求条件匹配 并提供在线VR看房和管家线上服务 [3] - 租户通过APP提交的报修需求可实时自动分配至对应服务人员 通过“数字驱动、责任到人”的模式 泊寓构建了超过600万注册用户的数字社区 该数字社区每年贡献超30%客源 显著降低了传统依赖中介渠道的成本与信息损耗 [3] 数字化对运营效率的革新 - 在项目拓展阶段 科技系统通过录入项目信息 10分钟即能自动测算出投资周期、现金流等关键指标 提供精准数据支撑 [4] - 在定价环节 系统能根据房源位置、楼层、朝向、市场供需及季节性因素动态调整每间房的价格 以最大化资产收益并确保市场竞争力 [4] - 在租赁管理环节 “数据基座”能做到实时调度数万间房源 可视化房态图使全国各项目的房间乃至车位、商铺状态一目了然 [4] - 新租户在线签约可实现从实名认证、电子合同签署到入住办理的全流程无纸化操作 将原本需要数日的流程压缩至几分钟内完成 [4] - 依靠数字化全流程租务管理 1名泊寓管家可以管理160间房源 使泊寓常年保持超过88%的GOP（经营利润）率 [4] 开放平台的行业赋能价值 - 小泊科技的不动产运营管理平台将长租公寓复杂的“投、融、建、管、退”全生命周期管理线上化 [5] - 合作企业可借助该数字化工具快速建立起规范高效的租控流程、清晰的财务对账和敏捷的线下服务体系 财务做账自动化率达99% [6] - 该平台有助于提升行业整体管理精度、效率和服务水平 在更广范围内保障租客权益、稳定租赁关系、提振资产信心 服务于“租购并举”住房制度建设大局 [6] 公司业务规模与盈利状况 - 截至2025年12月31日 万科泊寓在全国运营管理房源26.9万间 开业房源20.3万间 成为集中式公寓中首家突破20万间里程碑的企业 [6] - 公司通过数字化流程改造稳固保持行业领先的运营效率优势 并于2023年实现业务盈利 [6]

记者今日获悉，万科旗下债券"22万科MTN005"2026年第一次持有人会议召开，该债券余额37亿元，在 会议上，议案3获100%投票通过。 另外，"22万科MTN004"展期议案获通过，由此，万科共计57亿元的两笔债券展期成功。 根据议案安排，对于同意议案的持有人，发行人将于2026年1月28日实施10万元的固定兑付；剩余本金 中，40%于2026年1月28日兑付，剩余60%的本金将展期一年至2026年12月28日兑付；此外，万科承诺 以持有的深圳中万华凯、西安伊合源及深圳万信未来城三家项目公司的应收款质押，为未付本息提供增 信担保措施。 ...

公司近期债务展期与兑付情况 - 公司旗下两笔中期票据“22万科MTN004”和“22万科MTN005”的展期方案获得持有人会议100%通过 [2] - 两笔中票的展期方案核心为：每个持有人账户获得不超过10万元固定兑付 剩余本金中40%于2026年1月28日兑付 其余60%本金展期一年至2025年12月15日兑付 展期部分票面利率维持3%不变 [2] - “22万科MTN004”余额为20亿元 “22万科MTN005”余额为37亿元 公司预计于1月28日分别支付8.64亿元和15.97亿元 合计约24.61亿元 [3] - 加上“21万科02”展期方案需在1月30日兑付的超4亿元首付 公司未来一周内需支付约28.7亿元 [3] - 大股东深铁集团向公司提供不超过23.6亿元的借款 利率为2.34% 用于偿还公开市场债券本息 [3] 公司整体债务与经营压力 - 公司目前共有15笔存续债券 余额合计约296亿元 [4] - 除已获展期的3笔债券（合计68亿元）外 2026年7月30日之前到期的债券还有7笔 合计约112.6亿元 [4] - 公司2025年前三季度净亏损280.2亿元 [4] - 2025年公司合约销售额为1339亿元 同比下滑45.6% [4] - 行业分析认为 在销售持续下跌的情况下 公司回款很难支撑后续到期债务所需 [4] 行业环境与未来挑战 - 房地产行业近几年全国房价深度下跌 很多项目出现资不抵债或收益不佳的情况 [4] - 业内预计 公司后续债务将继续开展展期工作 [4] - 债券展期在目前情况下需要增信担保措施 否则债权人很难同意 [4] - 公司能否提供足够多的有效资产作为增信担保 将是未来债券展期过程中的重要考验 [4]