三份中票展期方案均被否 记者从中国银行间市场交易商协会存续期服务系统获悉，"22万科MTN004"第一次持有人会议决议结果已公布，该中期票据的三份展期方案均未获得通过。 "议案一"的方案为本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，到期时偿付本期中期票据全部本金。延期期间不计复利。展期期间（2025 年12月15日至2026年12月15日）的票面利率维持不变。 该笔议案因万科无须在展期期间付出额外代价，被视为对发行人万科较为有利。 然而表决结果显示，同意该议案的持有人或持有人代理人共0家，有效占总表决权数额的0.00%；反对者共16家,有效表决权数额为1534万，占比76.70%，其 他表决权均弃权。 后续两份议案增加了保障条件，更利好债券持有人，但也未获得90%以上的同意票数。 议案二，要求展期前已经产生的利息正常兑付（即2025年12月15日兑付），并要求追加投资人可接受的增信措施，包括但不限于"深圳市地铁集团有限公司 或投资人可接受的其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施"。 表决结果显示，该议案虽获得了83.40%的支持率，但仍未达到生效所要求的90%以上同意 ...

从"零支持"到"高票未过" 12月14日，第一财经记者从中国银行间市场交易商协会存续期服务系统获悉，"22万科MTN004"首次持有人会议结果已公布，针对该笔中期票据提出的三份 展期方案均未获得通过。其中，一份被视为对万科较为有利的无条件展期议案，支持率甚至为零。 目前万科的偿债窗口已高度紧迫。该债券原定兑付日为12月15日。不过，根据募集说明书条款，若届时未能完成偿付，发行人可进入5个工作日的宽限期， 但仍需按票面利率上浮5个基点的标准支付利息。 业内分析人士认为，此次议案使万科今年后续37亿元债券的展期谈判前景蒙上阴影，也可能进一步推高市场对公司进行债务重组的预期。 三份中票展期方案均被否 记者从中国银行间市场交易商协会存续期服务系统获悉，"22万科MTN004"第一次持有人会议决议结果已公布，该中期票据的三份展期方案均未获得通过。 "议案一"的方案为本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，到期时偿付本期中期票据全部本金。延期期间不计复利。展期期间（2025 年12月15日至2026年12月15日）的票面利率维持不变。 该笔议案因万科无须在展期期间付出额外代价，被视为对发行人万科 ...

每经记者｜黄婉银 每经编辑｜金冥羽 陈梦妤 向江林 12月13日，据"22万科MTN004"第一次持有人会议决议公告，公司三个展期议案均未获得有效通过。 截至债权登记日12月9日，22万科MTN004的持有人或持有人的代理人共计20家机构。参加本次展期会议的持有人或持有人代理人有18家，参加会议的有 效表决权数额为19890000，占总表决权的99.45%。 此次会议共涉及三项议案，核心展期规则保持一致：均为展期一年，展期期间暂不支付首付及利息。 差异主要集中在增信安排上——议案一维持初始展期方案，未设置增信措施；议案二、三则新增投资人可接受的增信条款，同时明确有条件调整本息兑付 安排。 根据"22万科MTN004"债券募集说明书，议案要通过，需持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意。 从投票结果看，三个议案都未获得超过90%的有效表决同意。其中，无人投票同意议案一，而反对票的持有人或持有人代理人共16家，占总表决权数额的 76.70%，因此议案一未生效。 "之所以展期条款看上去强硬，一方面是因为万科本身经营现金流和再融资渠道已被压缩，只能优先保证保交楼、刚性金融债务和运营支出，希望用时 ...

公司债务管理 - 万科提出的债券展期计划未能获得足够债券持有人的支持 [1] 市场反应与信号 - 该事件表明公司在与债权人沟通及债务重组方面面临挑战 [1]

市场消息：万科展期计划未能获得足够债券持有人的支持。 ...

核心观点 - 保利发展上海公司引入万科系高端产品专家蔡亮，旨在补齐产品研发短板，强化其在上海顶豪市场的竞争力，并计划通过年末集中推盘冲刺年度销售亚军席位 [1][3] - 上海房地产市场头部竞争白热化，华润置地、保利发展、招商蛇口三强在销售额上“贴身肉搏”，保利发展在权益销售额上已占据榜首，并通过聚焦顶豪市场与走量项目组合策略冲击年度排名 [8][9] - 2025年末上海楼市迎来货值集中释放，多家头部房企推出高单价、高总价项目，保利发展计划释放超26亿元货值，其冲刺效果将决定年度竞争格局 [9][10] 人事变动与战略调整 - 保利发展上海公司证实，万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已加盟，负责产品研发相关工作，此举被视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，拥有超过20年行业经验，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，是高端产品线研发专家，其加盟旨在针对性补齐保利发展在上海的产品与研发短板 [3] - 此次人事变动是保利发展上海公司高管团队重构的一部分，今年1月原集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军也来自保利和润，团队配置凸显对产品研发与高端营销的重视 [3] 上海房地产市场头部竞争格局 - 2025年1—11月，上海房企销售额排名为：华润置地417.9亿元、保利发展395.8亿元、招商蛇口387.8亿元，保利发展与榜首华润置地差距仅22.1亿元 [8] - 在权益销售额维度，保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，反映其权益占比更高 [8] - 在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [8] - 保利发展单平售价约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市场的战略导向 [8] 顶豪市场表现与项目去化 - 上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目 [9] - 保利世博天悦项目2024年至今共推出832套房源，截至12月12日已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开，市场去化能力正在减弱 [4] 年末冲刺策略与推盘计划 - 保利发展计划在2025年最后一个月于上海市场释放超26亿元货值房源，全力稳固全年销售亚军席位 [1][9] - 具体推盘项目包括：保利外滩曜首推一栋68套小高层，吹风价11.7万元/平方米—15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [9] - 闵行保利都汇和煦将加推建面129平方米为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [9] - 竞争对手同样在年末集中推货：华润置地澐启滨江二批次货值约50亿元；中海地产安澜上海首开货值约90亿元 [10] 产品策略与特点 - 保利外滩曜作为上海“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势，115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米—15平方米使用空间 [9] - 保利发展通过高管团队重构、引入外部高端产品人才，叠加年末集中推盘，形成产品、营销与研发的闭环协同战力，剑指头部竞争突围 [1][3]

摘要 - 折价幅度靠前 AA 城投债中，"25 高密 01"估值价格偏离程度最大；净价跌幅靠前 50 只个券中，"24 国开投 MTN002"估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只个券中，"23 万科 MTN002"估值价格偏离程度最大；净价上涨幅度靠前 50 只二永债中，"25 农行二级资本债 01B(BC)"估值价格偏离程度最大 [2] 折价幅度靠前 AA 城投债（主体评级） - 涉及 25 高密 01、25 太湖 04 等多只债券，展示了剩余期限、估值价格偏离、估值净价等信息，其中 25 高密 01 剩余期限 4.27 年，估值价格偏离 -0.28% 等 [4] 净价跌幅靠前 50 只个券 - 包含 24 国开投 MTN002、24 京投 K6 等债券，呈现了剩余期限、估值价格偏离等数据，如 24 国开投 MTN002 剩余期限 28.76 年，估值价格偏离 -0.40% [6] 净价上涨幅度靠前 50 只个券 - 有 23 万科 MTN002、23 万科 MTN001 等，给出剩余期限、估值价格偏离等情况，像 23 万科 MTN002 剩余期限 0.42 年，估值价格偏离 2.30% [9] 净价上涨幅度靠前 50 只二永债 - 涵盖 25 农行二级资本债 01B(BC)、25 农行二级资本债 02B(BC) 等，展示剩余期限、估值价格偏离等内容，例如 25 农行二级资本债 01B(BC) 剩余期限 9.53 年，估值价格偏离 0.29% [13]

债券市场政策与会议 - 2025债券市场高质量发展大会将于12月17日至19日在郑州举办，并首次单独设立资产证券化专场会议，旨在响应“盘活存量资产”政策，聚焦REITs、CMBS、保理债权ABS等工具 [1] - 河南省力争2026年民营企业债券融资规模超过200亿元，将通过银行间债券市场增量提质行动、建立主办银行机制及引导信用增进等措施实现 [3] - 人民银行河南省分行组织实施银行间市场债券融资增量提质行动，建立发债企业“白名单”库，以提升民营企业债券融资的意愿和能力 [9] 宏观政策与央行操作 - 财政部拟发行两期到期续作特别国债，总规模合计7500亿元，其中一期10年期4000亿元，二期15年期3500亿元 [5] - 央行于12月10日开展1898亿元7天逆回购操作，操作利率1.40%，因当日有793亿元逆回购到期，实现净投放1105亿元 [7] - 交易商协会等机构正式发布“CFETS-SHCH-CBR科创CDS指数”，该指数由25个科创债发行主体构成，覆盖高技术制造业、战略性新兴产业等领域 [6] 地方政府债券发行 - 河南省于12月10日完成发行政府债券114.7563亿元，包括30.2076亿元再融资一般债券和84.5487亿元新增专项债券，后者主要投向土地储备、市政基础设施等73个项目 [8] - 黑龙江省财政厅披露拟于12月16日发行政府债券23.2433亿元，其中11.2433亿元为土地储备专项债，12亿元为用于PPP项目的特殊新增专项债 [11] 企业债券发行与融资 - 中国平煤神马集团完成发行10亿元中期票据，利率3%，期限3+N年，资金用于偿还有息债务 [12] - 郑州公交集团完成发行4亿元短期融资券，利率1.98%，期限1年，资金用于补充流动资金及偿还负债 [13] - 宁德时代公告拟注册发行不超过100亿元的债券，期限不超过5年，资金拟用于项目建设、补充营运资金及偿还有息负债 [15] 金融产品创新与市场动态 - 郑州高新投资控股集团联合华夏银行落地河南省首单产业园区特定资产收益权投资业务，该产品是交易所REITs系列产品的重要补充 [14] - 河南交通投资集团公告将于2026年1月5日全额赎回“23豫交投MTN001”，赎回金额为20亿元 [16] 信用事件与公司动态 - 万科首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会于12月10日召开，投票将于12月12日结束，计划于12月15日公布结果 [17] - 旭辉集团公告其子公司截至12月1日发生债务逾期规模合计18.98亿元，逾期债务均为银行项目贷款，其存续信用类债券均已通过重组方案或豁免违约条款 [19] - 江苏交通控股有限公司公告王先正任公司党委书记、董事长，邓东升不再担任相关职务 [18] 市场观点与展望 - 申万宏观观点认为，2026年经济有望转向“非典型”复苏，名义GDP修复背景下可能出现“股强债弱”格局，并需警惕债市的“高波动”陷阱 [20][21] - 申万宏观指出，当前10年期国债利率与全A股息率之差仍低于0%，混合型基金对股票的配置处于近3年18%分位的低位，理财规模破历史前高及居民超额储蓄达十万亿量级可能加剧债市波动 [21]

核心观点 - 截至12月5日，香港市场未平仓空单数据显示，万科企业、中兴通讯、中远海控的空仓比位列前三，市场做空压力集中于地产、科技及航运板块[1] - 空仓比绝对值变动显示，市场做空情绪出现显著分化：中兴通讯、零跑汽车、OSL集团的做空力度大幅增加，而优必选、ASMPT、万科企业的做空力度则明显减弱[1] 空仓比最高股票分析 - **万科企业(02202)**：最新空仓比为20.57%，虽仍为市场最高，但空仓股数由前次的4.94亿股降至4.54亿股，且空仓比较上一次减少1.83个百分点，显示做空压力有所缓解[1][2][3] - **中兴通讯(00763)**：最新空仓比为17.63%，位列第二，空仓股数由前次的1.18亿股增至1.33亿股，且空仓比较上一次大幅增加1.96个百分点，做空压力显著上升[1][2] - **中远海控(01919)**：最新空仓比为17.59%，位列第三，空仓股数由前次的4.88亿股增至5.06亿股，显示做空头寸仍在增加[2] - 其他空仓比居前股票包括：恒瑞医药(15.20%)、东方电气(13.92%)、中国平安(13.60%)、紫金矿业(11.54%)、舜宇光学科技(10.50%)、哔哩哔哩-W(10.38%)、福莱特玻璃(10.27%)[2] 空仓比增幅最大股票分析 - **中兴通讯(00763)**：空仓比由15.67%增至17.63%，增幅达1.96个百分点，为增幅最大的股票[2] - **零跑汽车(09863)**：空仓比由2.79%大幅增至4.58%，增幅达1.79个百分点[2] - **OSL集团(00863)**：空仓比由4.31%增至5.89%，增幅达1.59个百分点[2] - 其他空仓比显著增加的股票包括：金力永磁(增幅1.20个百分点)、中国中免(增幅1.08个百分点)、蓝思科技(增幅0.94个百分点)、东方电气(增幅0.90个百分点)、信达生物(增幅0.87个百分点)、速腾聚创(增幅0.71个百分点)、三生制药(增幅0.70个百分点)[2] 空仓比降幅最大股票分析 - **优必选(09880)**：空仓比由5.07%大幅降至1.78%，降幅达3.30个百分点，为降幅最大的股票[3] - **ASMPT(00522)**：空仓比由6.71%降至4.85%，降幅达1.86个百分点[3] - **万科企业(02202)**：空仓比由22.40%降至20.57%，降幅达1.83个百分点[3] - 其他空仓比显著减少的股票包括：中教控股(降幅1.58个百分点)、中远海能(降幅0.76个百分点)、微盟集团(降幅0.69个百分点)、晶泰控股(降幅0.65个百分点)、荣昌生物(降幅0.63个百分点)、中国软件国际(降幅0.56个百分点)、宁德时代(降幅0.55个百分点)[3][4]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]