核心人事变动概况 - 2025年1月以来，公司已有超过15位核心高管或区域核心负责人离职 [1] - 目前公司官方显示的管理团队有十余位管理人员 [1] 集团核心高管离职详情（最高层） - 原董事会主席、董事、执行副总裁郁亮于2025年1月27日辞去主席职务，并于2026年1月8日到龄退休，辞去所有职务，彻底离开公司 [3] - 原董事、总裁、首席执行官祝九胜于2025年1月27日离职 [3] - 原董事会秘书、公司秘书朱旭于2025年1月27日离职，后转岗至公司长租公寓事业部 [3] - 原董事会主席（2025年1月至10月任职）、深铁集团董事长辛杰于2025年10月13日离职 [4] 集团职能与区域核心负责人离职详情 - 原首席营销官（CMO）严勇于2025年10月离职，后加盟建发房产 [4] - 原开发经营本部资管负责人祁祁于2025年7月离职，职位被接替 [4] - 原集团安全管理中心负责人李峣于2025年12月离职，去向未明 [4] - 原西北区域总部负责人郭继勋于2025年8月离职 [4] - 原华中区域BG合伙人王博群于2025年6月离职，后离职创业或另谋发展 [4] - 原广佛地区公司总经理赵晓磊于2025年11月离职，计划在上海创业 [4] - 原浙江公司设计总监郑芳于2025年上半年离职，后加盟绿城中国浙江区域 [5] - 原无锡公司人力负责人冯敬俊于2025年离职，后跨行业担任CHO [5] - 原深圳公司营销负责人陈淑佳于2026年1月离职，后加盟越秀地产广州区域担任营销总师 [5] - 原广州公司项目营销总圣培于2026年1月离职，后加盟越秀地产广州区域担任营销副总经理 [5] - 原“唯家”上海区域总经理袁源于2026年初离职，后加盟中建东孚担任营销管理部总经理 [5] 行业人才流动趋势 - 离职高管中，多人选择加入同行业其他公司，如建发房产、绿城中国、越秀地产、中建东孚等 [4][5] - 部分离职人员选择创业或跨行业发展 [4][5]

公司对行业周期的研究与应对 - 公司对日本上世纪九十年代之后房地产企业在经济周期中的沉浮及经营应对进行了专项研究 [1] - 公司认为跨越行业周期并非简单复制经验，关键在于底层逻辑是否有助于应对行业风险及迎合市场需求 [1] - 公司将持续高度关注市场变化，并结合自身资源禀赋与行业变化，持续探索业务模式创新 [1] 公司当前经营重点与未来规划 - 当前公司在各方支持下，正全力推进改革化险工作 [1] - 公司当前工作旨在为未来的转型发展积蓄力量 [1]

公司信息披露 - 万科A于3月19日在互动平台回应投资者提问，表示公司根据相关规定履行信息披露义务[1] - 截至目前，公司不存在应披露而未披露的重大信息[1]

公司业绩发布安排 - 万科海外将于2026年3月31日在香港举行董事会会议 [1] - 会议主要目的之一是批准公司及其附属公司截至2025年12月31日止年度的全年业绩公告及其刊发 [1] 公司股东回报计划 - 董事会会议将审议建议宣派末期股息（如有） [1]

行业宏观背景与发展阶段 - 2025年房地产行业正式迈入“止跌回稳、品质升级”新发展阶段，行业全面转向品质竞争 [1] - 中央持续深化房地产融资白名单制度，实现常态化全覆盖，为项目复工续建提供资金保障 [15] - 截至2025年末，全国**750多万套**历史遗留难交付住房完成交付，交付风险对市场的拖累效应基本消除 [1][15] - 现房销售试点范围持续扩大，推动“所见即所得”的交付模式落地 [1][15] - 预售资金全流程闭环监管制度全面落地，实现专款专用、全程可溯，从源头防范交付风险 [15] - 建立存量难交付项目盘活长效机制，联动AMC等专业机构明确项目纾困路径 [15] 企业交付表现与格局 - 2025年行业交付摆脱2024年收缩态势，头部房企交付规模基本企稳 [16] - 出险房企通过债务重组实现交付能力显著恢复 [1][16] - TOP50房企成为保交付主力军，改善型高品质项目交付占比持续提升 [16] - 绿色建筑、智慧社区成为交付标配，契合“好房子”建设行业导向 [16] - 部分头部房企2025年交付规模：碧桂园交付约**17万套**，2022-2025年累计完成约**185万套**；保利发展交付**13万套**；绿城中国交付**11.86万套**；华润置地交付**7.1万套**；龙湖集团交付**7万套**；融创中国交付**5.4万套**，2022-2025年累计交付突破**72万套**；建发房产交付**5.7万套**；新城控股交付超**3.8万套**；越秀地产交付**3.67万套**；华发股份交付**2.6万套**；滨江集团交付**25020户**，面积约**383.5万方** [18] 交付力内涵的演变与核心 - 交付力已从“按时交房”拓展为全体系保障、全维度精工、全周期服务的综合能力，成为房企立足市场的根本基石 [1][19] - 交付力内涵升级，以“地物协同”为核心，实现交付与服务深度融合，形成从前端设计到后端运营的完整闭环 [19] - 目标是从“交付产品”向“交付生活方式”跨越，实现从“造好房”到“住得好”的价值升维 [1][19] 全流程闭环交付体系实践 - 体系核心是精准回应业主从期房等待到长期居住的全周期痛点，形成“交付前-交付中-交付后”完整闭环 [21] - **交付前**：通过前置品控与全流程透明化消解等待焦虑，例如上海保利建发印象青城实行“样板先行”，武汉新希望・D10天元提前引入第三方验房机构完成全户体检 [21] - **交付中**：聚焦业主真实体验，摒弃传统走流程模式，例如上海绿城留香园完成“一房五验”与问题整改后再正式交付，长沙中海阅湘台实现“交房前交证”，武汉长江中心配备百人快修团队实现问题当场响应、两周内100%销项 [21] - **交付后**：延伸至长期居住的服务兜底与社区共建，例如成都越秀・天悦云萃建立专属维保群实现维修进度实时反馈，昆明邦泰・臻境邀请业主参与社区公约制定与公共空间运营 [22] 产品精工与品质落地 - **室内空间**：注重美学表达、功能适配与品质保障，例如武汉长江中心运用“留白美学”与天然石材，三亚保利伴山瑧悦使用哑光石材与肤感木饰面，上海时代乐章打造满配玄关收纳，深圳润宏城润雅园实现毫米级施工管控，上海海玥黄浦源全屋选用零甲醛环保建材 [23] - **建筑立面**：追求材质、工艺、功能的多维统一，例如深圳卓越闽泰云奕府采用公建化幕墙体系与三层中空Low-E玻璃，上海保利建发印象青城选用耐老化真石漆，上海保利世博天悦打造1:3超高窗墙比并搭配电动外遮阳系统，杭州中海潮展云起通过昼夜双重验收严控立面精度 [24] - **景观公区**：构筑有温度的社区生活共同体，例如上海招商南昌市政・公园1872打造“公园式住区”，天津中海峰境南开以室内级工艺打造景观，上海中建海樾境府以BIM技术优化地下车库管线排布，上海海玥黄浦源打造全龄社区俱乐部配齐恒温泳池等设施 [25] 2025年交付力榜单概览 - 发布《2025年中国房地产企业交付力TOP50》榜单，评测维度包括交付总规模、交付及时性、交付满意度、交付体系完整性 [13] - 榜单前列企业包括：龙湖集团、融创中国、万科地产、招商蛇口、越秀地产、华发股份、金地集团、中国金茂、建发房产、新希望地产等 [3][4][5] - 同时发布《2025年十大交付力作品》榜单，分为高端、轻奢、品质三个子类，实现企业与项目层面的全方位测评 [6][9][11][13] - **高端作品**代表项目包括：广州保利天瑞、厦门保利天悦、北京北京悦府、天津中海峰境南开、上海海玥黄浦源等 [6] - **轻奢作品**代表项目包括：昆明邦泰・悦九章・彩云、苏州保利琅悦、厦门国贸海上鸣越、嘉兴绿城・晓风印月等 [9] - **品质作品**代表项目包括：昆明邦泰・臻境、三亚保利伴山臻悦、上海保利建发印象青城、仁怀万达生态城等 [11][12]

公司公告核心信息 - 公司为万科企业股份有限公司，其A股证券代码为000002，证券简称为万科A，H股证券代码为299903，证券简称为万科H代 [1] - 公司董事会会议将于2026年3月31日召开，核心议题是审议公司2025年度的年度报告及财务报表 [1] - 此公告的发布依据是《香港联合交易所有限公司证券上市规则》第13.43条和《深圳证券交易所股票上市规则》第11.2.1条，旨在实现境内外信息披露的同步 [1] - 公告发布日期为2026年3月17日 [3]

会议安排 - 公司将于2026年3月31日召开董事会会议[1] 会议审议 - 董事会会议将审议公司2025年度报告及财务报表等相关事项[1]

会议安排 - 公司定于2026年3月31日召开董事会会议[3] - 董事会将考虑及批准2025年度业绩及发布[3] - 董事会将考虑及派付末期股息建议（如有）[3] 人员信息 - 截至2026年3月17日，非执行董事有黄力平、胡国斌、雷江松[5] - 截至2026年3月17日，执行董事为王蕴[5] - 截至2026年3月17日，独立非执行董事有廖子彬、林明彦、沈向洋、张懿宸[5]

公司活动概述 - 公司于近日在新疆天山万科商场开展了以“清朗金融网络 守护安心消费”为主题的2026年3·15金融教育宣传活动 [1] - 活动旨在提升重点人群金融素养并守护群众财产安全，是落实金融监管总局工作部署、践行金融工作人民性的具体举措 [1] 活动目标人群与方式 - 活动精准面向商场周边人群、外卖员、快递员及商场店员等特定重点人群开展宣传服务 [1] - 宣传人员结合目标人群的职业特点，使用通俗易懂的语言和真实典型案例进行讲解，摒弃了晦涩的金融术语 [3] - 活动通过发放宣传折页和现场解答疑问的方式提供服务，累计发放宣传资料200余份，接待咨询80余人次 [3] 宣传教育核心内容 - 重点讲解了非法代理退保、虚假理财诈骗、个人信息泄露等常见金融风险 [3] - 特别提醒公众警惕“高收益、零风险”等虚假宣传，以守护自身财产 [3] - 针对性普及了金融消费者的八项权利，并解答了关于保险权益、合规理赔及网络金融陷阱识别等方面的问题 [3] - 引导参与者树立理性消费与安全消费的理念，并学会运用合法途径维护自身金融权益 [3] 活动效果与行业意义 - 活动有效提升了重点人群的金融风险防范意识和自我保护能力 [3] - 活动切实将金融关怀送到群众身边，进一步传递了金融正能量 [3] - 活动为营造清朗有序的金融网络环境、守护群众安心消费贡献了保险行业的力量 [3]

核心观点 - 报告核心观点为“城市建设规划收紧，板块关注度提升”，认为自然资源部新规限制新增建设用地用于经营性房地产开发，将推动城市内涵式发展，同时市场成交数据好转，板块具备价值修复基础 [1][4] 政策分析 - 中央层面，自然资源部等发布38号文，规定“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，且“新增建设用地优先向保民生类项目倾斜，原则上不用于经营性房地产开发”，旨在限制城市外拓，推动存量盘活 [4][14][16] - “十五五”规划全文发布，地产发展方向包括稳定预期释放需求、完善住房保障体系（如优化供给、扩大公积金使用范围）、推动高质量发展（如完善基础制度、推进现房销售） [16][17] - 地方层面，东莞优化人才购房补贴，符合条件的可享销售价格8折优惠且不设上限 [18][20]；成都拟提高公积金贷款额度（单/双缴存人最高至80/120万元）并阶段性取消贷款次数限制 [18][20] 市场成交表现 - 新房市场：第11周（3月6日-12日）49城新房成交面积288.63万方，环比下降4.5%，以春节对齐口径同比下降6.5%，同比由正转负 [19][21][23]；3月前12天49城新房成交面积同比下降15.3%，春节对齐同比下降10.8% [19][25]；年初至今累计同比下降16.9% [4][19] - 二手房市场：第11周11城二手房成交面积170.62万方，环比上升15.9%，春节对齐同比上升8.2% [33][39]；3月前12天春节对齐同比上升3.8%，由负转正 [34][37]；年初至今累计同比下降4.4% [34] - 中介实时数据：第11周78城二手房成交套数环比上升41.8%，春节对齐同比上升25.6% [47][52]；3月前12天春节对齐同比上升30.3% [47]；小阳春以来累计同比上升31% [4] 市场景气度 - 新房供应与去化：第11周重点10城住宅推盘面积71.7万方，环比大幅增加54.4%，春节后连续3周改善 [4][87]；单周推盘成交率（售批比）为91% [4]；10城住宅售批比（8周移动平均）为96%，同比降低22个百分点 [87][91]；重点城市开盘去化率（8周移动平均）为52%，环比增加5个百分点 [87][98] - 库存：第11周重点10城住宅库存面积4801万方，环比微增0.1%，去化周期为16.8个月，环比缩短0.1个月 [87][92][100] - 二手房景气度：第11周140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.5%，涨幅弱于2024、2025年同期 [4][101]；70城二手房日均来访7.3万组，环比增加36.0% [101][111]；3月前12天二手房来访转化率为5.7%，维持历史高位 [4][102][109] 土地市场 - 土地出让：第11周300城住宅用地出让金170.3亿元，环比增加8.3%，同比大幅增加67.3% [4][118][122]；3月前12天出让金306.6亿元，同比大幅增加100.3%，但年内累计同比仍下降38.7% [118][120] - 土地供应与成交：第11周土地供应建筑面积667.7万方，环比增加4.9%；成交建筑面积374万方，单周成交转化率为56% [4][118] - 溢价率与楼面价：第11周300城宅地溢价率（4周移动平均）为12.6%，环比增加1.0个百分点；成交楼面价（4周移动平均）为5090元/平方米，环比增加24% [118][128][129] 板块行情与观点 - A股地产板块：第11周SW房地产板块下跌0.5%，跑输沪深300指数0.7个百分点，但在30个申万行业中排名第14位（47%分位），为过去三周最好表现 [4][130][133]；16家主流房企指数下跌2.3%，其他房企下跌0.4%，违约房企上涨0.2% [4]；周内涨幅居前的公司包括绿城中国、滨江集团和建发股份 [4] - 物业与港股板块：本周物业板块下跌2.8%，跑输恒生指数1.7个百分点，主流物管公司中仅招商积余上涨 [4]；香港内房板块本周下跌6.3%，跑输恒生指数5.2个百分点，九龙仓置业等跌幅较大 [4] - 投资观点：报告认为市场风险偏好下降且成交好转，地产板块具备价值持续修复的基础 [4] 其他板块（C-REITs） - 第11周C-REITs综合收益指数下跌0.32%，78单REITs中31单上涨 [4] - 一级市场有1单商业不动产REITs申报，暂无项目通过审核，目前3单已受理，1单已问询，10单已反馈 [4]