公司基本情况 - 公司成立于1993年12月6日，于1999年7月21日在深圳证券交易所上市，是深圳国资控股企业 [1] - 主营业务为房地产开发与经营、建筑施工、城市服务三大领域，具备全产业链优势 [1] - 控股股东为深圳市特区建工集团有限公司，实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 [4] - 董事长郑晓生，1975年出生，硕士研究生，高级工程师，于2022年12月上任 [4] 经营业绩表现 - 2025年三季度营业收入为99.59亿元，行业排名12/69，高于行业中位数19.38亿元但低于行业平均数117.27亿元 [2] - 2025年三季度净利润为-1872.5万元，行业排名37/69，优于行业平均数-7.07亿元但略低于行业中位数-936.87万元 [2] - 2025年前三季度营业收入99.6亿元，同比增长7.8%，但归母净利润0.2亿元，同比下降93.9% [6] - 2025年上半年总营业收入62.62亿元，同比增长6.69%，归母净利润0.41亿元，同比减少83.22% [6] 盈利能力与偿债能力 - 2025年三季度毛利率为10.68%，较去年同期的16.23%明显下降，且低于行业平均的19.19% [3] - 2025年三季度资产负债率为76.50%，较去年同期的78.35%有所下降，但高于行业平均的60.51% [3] - 2025年前三季度期间费用率同比下降2.3个百分点至8.1% [6] 业务运营与订单情况 - 2025年前三季度销售额31亿元，同比下降36.2% [6] - 第三季度新签订单12.9亿元，三季度末累计已签约未完工订单197.5亿元 [6] - 城市建设业务规模收缩，城市服务业务开展顺利，承接多项深圳养护项目 [6] - 综合开发业务收入同比增长60.75%，但结转毛利率有所下行 [6] 股东结构与融资活动 - 截至2025年9月30日，A股股东户数为4.14万，较上期减少0.98%；户均持有流通A股数量为4.51万，较上期增加0.99% [5] - 十大流通股东中，香港中央结算有限公司持股1549.75万股，较上期减少594.38万股 [5] - 南方中证1000ETF、易方达中证红利ETF、招商中证红利ETF等机构投资者持股出现变动 [5] - 三季度完成两期中期票据发行，发行额共11.9亿元 [6] 券商盈利预测与评级 - 平安证券维持公司2025-2027年EPS预测分别为0.37元、0.40元、0.44元，维持"推荐"评级 [6] - 开源证券预计公司2025-2027年归母净利润为1.6亿元、8.3亿元、10.1亿元，维持"买入"评级 [6]

公司财务状况 - 公司及控股子公司对外担保总额为363.56亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的32.75% [1] - 公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为49.69亿元，占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的4.48% [1] - 公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份，公司开发业务收入占比为77.54% [1] - 2025年1至6月份，公司城市服务收入占比为15.75% [1] - 2025年1至6月份，公司资产运营收入占比为6.71% [1] 公司市值 - 截至发稿，公司市值为922亿元 [1]

公司销售业绩 - 2025年9月单月实现签约销售面积63.4万平方米，签约销售金额166.98亿元 [1] - 2025年1月至9月累计实现签约销售面积508.67万平方米，累计签约销售金额1407.06亿元 [1] 公司收入结构 - 2025年1至6月份公司营业收入中，开发业务占比77.54% [1] - 城市服务业务收入占比15.75% [1] - 资产运营业务收入占比6.71% [1] 公司市值 - 截至发稿时，公司市值为915亿元 [1]

公司股权交易 - 旭辉控股拟向LMR出售永升服务8.24%股权 对应约1.42亿股普通股 最终数量可协商调整[1] - 交易价格设定为每股至少1.936港元 较2025年9月25日收盘价溢价10%[1] - 通过提供增信担保形式实现溢价出售 避免大宗配售需大幅折价处置的情况[1] 交易性质与投资方背景 - LMR作为财务投资者 交易属于以股权增长策略为核心的财务投资 不寻求参与永升服务管理[2] - LMR投资者基础由机构投资者及高净值人士组成 其投资经理持有香港第9类资产管理牌照[2] - 交易完成后旭辉控股仍间接持有永升服务约23.54%股权 林氏家族保持主要股东地位不变[2][4] 标的公司业务概况 - 永升服务为联交所上市的综合型物业管理服务商 2023年底完成去地产化更名[3] - 截至2025年6月30日 业务覆盖中国100座城市 总合约建筑面积35.49亿平方米[3] - 在管建筑面积达25.37亿平方米 服务超过11.2万户家庭[3] 公司债务重组进展 - 旭辉控股7笔境内债券重组方案获持有人会议通过 涉及本金约100.61亿元[6] - 重组涉及债券包括H22旭辉1 HPR旭辉1 H20旭辉3等多笔公司债[6] - 重组将缓解公司流动性压力 改善财务状况和资产负债表[7]

公司财务与担保状况 - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元 占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的31.59% [1] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额50.14亿元 占归属于母公司股东净资产的4.52% [1] - 公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼担保及因担保败诉需承担损失的情况 [1] 业务收入构成 - 2025年1至6月开发业务收入占比77.54% [1] - 同期城市服务收入占比15.75% [1] - 同期资产运营收入占比6.71% [1] 市值情况 - 公司当前市值902亿元 [1]

财务表现 - 2025年上半年收入人民币23185.5百万元，同比增长10.2% [3] - 毛利人民币4299.1百万元，同比下降3.5% [3] - 归母净利润人民币996.6百万元，同比下滑30.8% [3] - 经调整基础盈利人民币1567.7百万元，同比下降14.8% [3] - 基本盈利率为6.8% [3] 业务运营 - 物业管理及三供一业业务占整体收入超过90%但盈利弹性有限 [3] - 盈利下滑受债务豁免损失及城市服务与商业运营服务收缩影响 [3] - 行业基本面仍具挑战 [3] 股东回报 - 2025财年基础派息率由32.6%提升至60% [3] - 启动不少于人民币50亿元的股份回购计划 [3] - 措施旨在强化股东回报并降低控制权变动风险 [3] 行业展望 - 母公司债务重组及房屋交付进程推进将改善行业可见度 [3] - 经调整基础每股盈利39.4分 [3]

评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 目标价从245港元升至300港元 [1] - 2024年收入预测下调5% 2026至2027年收入预计持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测调整幅度为下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差物业管理项目及城市服务合约 [1] - 减少对雅居乐集团及绿地控股等高负债关联开发商的风险敞口 [1] - 降低收款可见度较低政府客户的业务依赖 [1] 财务表现与展望 - 2024年上半年扭亏为盈 录得净利润35亿元人民币 对比去年同期净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利改善主要受应收款减值损失收窄推动 [1] - 物业管理及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力将持续改善 [1] - 稳定自由现金流生成能力得到支撑 [1] - 管理层未来可能考虑派发特别股息 [1]

评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 [1] - 目标价从2.45港元升至3港元 [1] 财务预测调整 - 2024年收入预测下调5%以反映退出表现差项目的影响 [1] - 2026至2027年收入料持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测由下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差的物管项目及城市服务合约 [1] - 减少对高负债关联开发商雅居乐集团、绿地控股与收款可见度较低政府客户的风险敞口 [1] 财务表现与展望 - 上半年扭亏为盈录净利润3.5亿元人民币 对比2023年上半年净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利可见底回升 受惠于应收款减值损失收窄 [1] - 物管及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力改善 [1] - 稳定自由现金流生成及股东回报前景获得支持 [1] - 管理层表明未来或考虑派发特别股息 [1]

财务表现 - 2025年上半年实现营收64.7亿元 毛利9.4亿元 经调整净利润5.9亿元 净利润扭亏为盈 [1] - 整体费用率控制在4.5% 降本增效成果显著 [1] - 派息比率为25% 修订股息政策持续分派股息 [1] 业务结构 - 非周期性业务收入规模达64.2亿元 占总收入99.4% 涵盖物业服务/业主增值服务/城市服务三大板块 [1] - 合约面积约6.9亿平方米 在管面积约5.2亿平方米 [1] - 在管面积中住宅占49.0% 公建占40.7% 商业及办公占10.3% 多元业态均衡布局 [1] 区域分布 - 在管面积超72%集中于一、二线城市 [1] - 约43%物业服务板块收入来自北京/上海/广州/深圳等超一线城市 [1]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营收64.7亿元 毛利9.4亿元 经调整净利润5.9亿元 净利润扭亏为盈 [2] - 三大非周期性业务（物业服务、业主增值服务、城市服务）收入达64.2亿元 占总收入99.4% [2] - 整体费用率控制在4.5% 董事会建议中期股息每股人民币6.2分 派息比率25% [2] 业务规模与结构 - 合约面积约6.9亿平方米 在管面积约5.2亿平方米 [2] - 在管面积中住宅占比49.0% 公建占比40.7% 商业及办公占比10.3% [2] - 超72%在管面积集中于一二线城市 约43%物业服务收入来自北上广深等超一线城市 [2] 战略转型与区域聚焦 - 从200城广泛布局转为聚焦50个核心城市 主动退出低效项目 [3] - 中标广州粤剧院、云南省博物馆、青岛机场航站楼、国家管网集团华南公司等重大项目 [3] - 业务模式由"大而全"转向"专而精" 构建轻资产高效益多元生态 [3] 运营效率提升 - 业主增值服务聚焦生活服务与资产运营两大板块 强化供应链协同 [3] - 城市服务业务优化区域布局 加速低效项目汰换 [3] - 通过AI智能外呼调研效率提升2倍 数字孪生网格平台使工单响应提速30% [5] - 90%日常服务通过APP及小程序实现线上办理 [5] 服务体系建设 - 制定住宅分级服务产品图谱 覆盖24个服务场景共722项服务细项 [4] - 参与编写国家级《物业服务客户满意度测评》标准 [4] - 实施节能改造与智慧运维 响应国家"双碳"战略 [4] - 与支付宝、饿了么共建"无感通行"智慧门禁系统 已落地超100个城市 [6] 社区生态构建 - 通过"小雅公社"平台开展公益、健康、亲子、艺术四大主题社区活动 [6] - 聚焦"一老一小"服务需求 推动养老托幼设施在社区的功能衔接 [6]