评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 目标价从245港元升至300港元 [1] - 2024年收入预测下调5% 2026至2027年收入预计持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测调整幅度为下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差物业管理项目及城市服务合约 [1] - 减少对雅居乐集团及绿地控股等高负债关联开发商的风险敞口 [1] - 降低收款可见度较低政府客户的业务依赖 [1] 财务表现与展望 - 2024年上半年扭亏为盈 录得净利润35亿元人民币 对比去年同期净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利改善主要受应收款减值损失收窄推动 [1] - 物业管理及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力将持续改善 [1] - 稳定自由现金流生成能力得到支撑 [1] - 管理层未来可能考虑派发特别股息 [1]

评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 [1] - 目标价从2.45港元升至3港元 [1] 财务预测调整 - 2024年收入预测下调5%以反映退出表现差项目的影响 [1] - 2026至2027年收入料持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测由下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差的物管项目及城市服务合约 [1] - 减少对高负债关联开发商雅居乐集团、绿地控股与收款可见度较低政府客户的风险敞口 [1] 财务表现与展望 - 上半年扭亏为盈录净利润3.5亿元人民币 对比2023年上半年净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利可见底回升 受惠于应收款减值损失收窄 [1] - 物管及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力改善 [1] - 稳定自由现金流生成及股东回报前景获得支持 [1] - 管理层表明未来或考虑派发特别股息 [1]

财务表现 - 2025年上半年实现营收64.7亿元 毛利9.4亿元 经调整净利润5.9亿元 净利润扭亏为盈 [1] - 整体费用率控制在4.5% 降本增效成果显著 [1] - 派息比率为25% 修订股息政策持续分派股息 [1] 业务结构 - 非周期性业务收入规模达64.2亿元 占总收入99.4% 涵盖物业服务/业主增值服务/城市服务三大板块 [1] - 合约面积约6.9亿平方米 在管面积约5.2亿平方米 [1] - 在管面积中住宅占49.0% 公建占40.7% 商业及办公占10.3% 多元业态均衡布局 [1] 区域分布 - 在管面积超72%集中于一、二线城市 [1] - 约43%物业服务板块收入来自北京/上海/广州/深圳等超一线城市 [1]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营收64.7亿元 毛利9.4亿元 经调整净利润5.9亿元 净利润扭亏为盈 [2] - 三大非周期性业务（物业服务、业主增值服务、城市服务）收入达64.2亿元 占总收入99.4% [2] - 整体费用率控制在4.5% 董事会建议中期股息每股人民币6.2分 派息比率25% [2] 业务规模与结构 - 合约面积约6.9亿平方米 在管面积约5.2亿平方米 [2] - 在管面积中住宅占比49.0% 公建占比40.7% 商业及办公占比10.3% [2] - 超72%在管面积集中于一二线城市 约43%物业服务收入来自北上广深等超一线城市 [2] 战略转型与区域聚焦 - 从200城广泛布局转为聚焦50个核心城市 主动退出低效项目 [3] - 中标广州粤剧院、云南省博物馆、青岛机场航站楼、国家管网集团华南公司等重大项目 [3] - 业务模式由"大而全"转向"专而精" 构建轻资产高效益多元生态 [3] 运营效率提升 - 业主增值服务聚焦生活服务与资产运营两大板块 强化供应链协同 [3] - 城市服务业务优化区域布局 加速低效项目汰换 [3] - 通过AI智能外呼调研效率提升2倍 数字孪生网格平台使工单响应提速30% [5] - 90%日常服务通过APP及小程序实现线上办理 [5] 服务体系建设 - 制定住宅分级服务产品图谱 覆盖24个服务场景共722项服务细项 [4] - 参与编写国家级《物业服务客户满意度测评》标准 [4] - 实施节能改造与智慧运维 响应国家"双碳"战略 [4] - 与支付宝、饿了么共建"无感通行"智慧门禁系统 已落地超100个城市 [6] 社区生态构建 - 通过"小雅公社"平台开展公益、健康、亲子、艺术四大主题社区活动 [6] - 聚焦"一老一小"服务需求 推动养老托幼设施在社区的功能衔接 [6]

核心财务表现 - 2025年上半年收入232亿元，同比增长10.2% [1] - 毛利42.99亿元，同比下降3.5%，净利润10.03亿元，同比下降35.1%，核心净利润15.68亿元，同比下降14.8% [1] - 经营活动现金流出净额8.75亿元，主要因物业管理预存金额周期性下降及"三供一业"业务扩张投入影响 [7] 业务规模与结构 - 收费管理总面积10.6亿平方米（含"三供一业"0.9亿平方米），一、二线城市占比40.2% [1][5] - 物业管理服务收入136.06亿元（占比58.7%），同比增长6.7% [2] - 第三方拓展签约面积6477万平方米，同比增长66%，覆盖180余个城市 [5] - 关联方业务收入占比从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% [1] 细分业务表现 - 社区增值服务收入21亿元（占比9.1%），同比增长5.3%，其中本地生活服务收入12.89亿元（+21.7%），园区空间服务收入1.7亿元（+24.8%） [6] - "三供一业"业务收入50.72亿元，其中物业管理收入41.56亿元（+68.5%），供热服务收入9.16亿元（+4.4%） [6] - 城市服务收入17.79亿元（-18%），商业运营服务收入2.97亿元（-10.5%） [6] 战略与行业动态 - 行业面临物业费降价压力及住宅换手率攀升，公司通过"运营体系+数据决策+机制变革"应对同质化竞争 [2][7] - 成立综合设施管理（IFM）业务集团，中标中国中煤集团、香港中文大学等重点项目 [5] - 坚持客户导向战略，目标将毛利率调整至合理水平并保持毛利额稳健增长 [8] 资金状况 - 银行存款及结构性存款164.7亿元，银行借款8.58亿元，流动比率1.4倍，流动资产净值120.4亿元 [8] - 维持全年现金流与净利润1:1的目标，所有到期借款均按时偿还 [7][8]

行业背景 - 中国物业管理行业正经历"双重变革"的深刻转型 市场竞争白热化对企业成本管控与市场拓展形成严峻挑战 同时人民对美好生活的需求增长为行业开辟新价值空间 [1] - 行业"供给侧"改革持续推进 竞争格局加速重构 港股物业上市公司进入中期业绩披露密集期 [1] 财务表现 - 2025年上半年实现营收约4.55亿元人民币 其中物业管理服务收入约3.54亿元 增值服务收入约6128万元 城市服务收入约4021万元 [3] - 在管项目数量达331个 在管面积4620万平方米 合约面积6830万平方米 来自独立第三方开发商的面积占比分别为78.3%和81.5% [4] - 在管面积较2024年同期增长6.9% 系上市以来连续第五年实现同比增长 [4] 市场拓展 - 进驻或签约郑州市第三人民医院 青岛地铁1号线 无锡生量环保科技创新中心 南京仙林智谷产业园 南京牛首山景区(东片区) 信达棠樾七里等多个项目 [4] - 业态类型涵盖医院 轨道交通 写字楼 产业园 文旅 住宅等 [4] - 持续锚定"高能级城市"进行深耕外拓 巩固在长三角区域如南京 无锡等城市的市场竞争力 [4] 关联交易 - 关联交易在总营收中的贡献占比从2021年中期38.1%持续下降至2025年中期的0.9% 对公司整体业绩影响微乎其微 [4] 服务品质 - 通过消防演练 防汛演练 电梯困人救援演练等常态化应急机制夯实安全底线 [6] - 借助线上品质巡查 满意度调研等智慧化工具实现服务精准投放 [6] - 打造宠物专属卫生间 预防基孔肯雅热专项消杀等场景化服务 [6] 人才培养 - 举办4V员工技能专训营 项目负责人专训营等各类培训活动150余场次 覆盖员工超10000多人次 [6] - 通过系统化培训体系 职业发展通道和市场化激励机制打造专业化服务团队 [6] 社区文化 - 以"邻礼汇"社区文化品牌为纽带 开展各类社区文化活动2800余场 累计参与人数超13万人次 [7] - 形成"便民服务日"长效机制 开展义诊 义剪 洗车 小家电维修 地垫清洗等高频服务2400多次 [7] 党建创新 - 构建"红色引擎驱动 品质服务落地"的发展模式 建立"智慧党建管理系统"实现党组织管理 党员教育等全流程数字化 [9] - 打造"康悦汇"党建活动阵地 融合品牌宣传 工会驿站 精神家园 议事平台 邻里空间 红色物业于一体 [10] 经营成果 - 康桥华城国际中心写字楼入住率超90% 吸引3000余名职工入驻 年税收近亿元 [10] - 营利性服务业指标占全区近50% 培育本土上市企业和瞪羚企业各1家 带动30余家"四上"企业协同发展 [10] 企业荣誉 - 2025年4月被克而瑞物管授予"2025中国物业党建引领服务领先企业"荣誉 [10] - 2025年7月被中共郑州市物业管理行业委员会授予"先进基层党组织"称号 [10] 企业活动 - 2025年7月在信阳新县举行第七届红色毅行 公司员工300余人徒步25公里穿越大别山 [10] - 邀请全国离退休干部先进个人周慧玲老师开展专题讲座 前往信阳新县竹林村进行爱心捐赠活动 [10]

核心财务表现 - 2025年上半年总收入4.55亿元，其中物业管理服务收入3.54亿元占比最高，非业主增值服务0.16亿元，社区增值服务0.45亿元，城市服务0.40亿元 [1] - 毛利润0.98亿元，净利润0.43亿元，归母净利润0.33亿元 [1] - 城市服务收入4020万元，同比增长7.3% [1] 业务规模与结构 - 在管建筑面积4620万平方米，合约建筑面积6830万平方米 [1] - 第三方开发商面积占比在管78.3%、合约81.5%，市场化拓展效果显著 [1] - 在管建筑面积实现6.9%增长，为上市以来连续第五个半年度增长 [1] 经营策略与成效 - 通过优化服务体系、深耕细分市场、强化成本管控实现稳健发展 [1] - 业务规模扩张与质量提升有效平衡，展现高质量发展韧性 [1] - 尽管面临市场竞争加剧及房地产行业低迷等挑战，基本面保持健康 [1]

财务表现 - 营业收入同比增长但归母净利润大幅下降 主要受毛利率下行影响 [1] - 公司整体业务运行稳健 城市服务业务进展顺利 [1] 业务中标与区域拓展 - 赣州区域上半年中标10.73亿元 [1] - 汕尾区域中标4.94亿元 [1] - 中标深圳 佛山 武汉等地能源建设项目6个 [1] 城市服务业务规模 - 承接深圳市养护道路4880条 总长3445.05公里 总面积7226.92万平方米 [1] - 承接深圳市养护桥梁1118座 总长141.9公里 总面积223.68万平方米 [1] - 承接深圳市养护隧道管养单洞45个 总长49公里 总面积77.68万平方米 [1] 房地产开发业务 - 主要在售楼盘20个 未售面积80.92万平方米 [1] - 未结转建筑面积115.96万平方米 [1] - 在建项目7个 累计计容建筑面积91.64万平方米 [1] 增长前景 - 公司服务创新探索新的增长点 [1] - 维持买入评级 [1]

财务表现 - 总收入同比增长10.2%至231.86亿元人民币 [1] - 股东应占利润同比下降30.8%至9.97亿元人民币 [1] - 每股基本盈利为29.82人民币分 [1] 收入结构 - 物业管理服务、社区增值服务及"三供一业"业务合计收入同比增长14.9% [1] - 非业主增值服务收入因主动压降风险客商业务规模而下降 [1] - 城市服务及商业运营服务收入减少 [1]

财务表现 - 收入64.65亿元同比下降8.3% 公司股东应占利润3.50亿元实现扭亏 上年同期亏损16.46亿元 [1] - 每股基本盈利0.25元 拟派中期股息每股0.062元（税前） [1] - 物业管理服务收入53.28亿元同比下降0.8% 业主增值服务收入5.195亿元同比下降32.7% [1] - 城市服务收入5.77亿元同比下降14.6% 外延增值服务收入4090万元同比下降82.4% [1] 业务运营 - 物业管理在管面积5.167亿平方米 合约面积6.923亿平方米 覆盖住宅与非住宅多种业态 [2] - 通过优化业务结构控制经营风险 专注核心业务提升运营效益 [1] - 因应市场变化灵活调整服务产品组合 创新推出多元服务产品满足居民需求 [1] 战略发展 - 面对行业深度调整始终以业主为中心 精进服务品质应对成本压力 [1] - 业务展现可持续发展韧性 整体规模与经营保持稳健 [1][2]