行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 2025年8月TOP10房企销售额环比增长12%，但同比仍下降3%，行业呈现环比改善但同比分化的态势[1] - 随着前期房地产政策持续落地，高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化和止跌企稳[4][66] - 投资建议聚焦三条主线：销售稳健的龙头房企、具备运营竞争力的资源型房企、以及物业服务行业的长期发展机会[5][67] TOP10房企销售表现 - 2025年8月全口径销售金额1197亿元，同比-3.1%，环比+11.6%[1][9] - 2025年8月权益销售金额810亿元，同比-11.2%，环比+8.1%[1][9] - 2025年8月全口径销售面积576万平，同比-17.1%，环比-6.3%[1][9] - 2025年1-8月累计全口径销售金额1.08万亿元，同比-13.1%，较1-7月改善1.1个百分点[1][9] TOP100房企销售表现 - 2025年8月全口径销售金额2202亿元，同比-19.2%，环比-2.8%[1][35] - 2025年8月权益销售金额1542亿元，同比-22.5%，环比-6.0%[1][35] - 2025年8月全口径销售面积1098万平，同比-29.2%，环比-16.9%[1][35] - 2025年1-8月累计全口径销售金额2.23万亿元，同比-13.8%，较1-7月下降0.6个百分点[2][35] TOP50房企销售分化 - 2025年8月46家房企全口径销售金额同比平均值+24.8%，中位数-29.7%[3][42] - 2025年8月同比高于30%的企业占比17.4%，低于-30%的企业占比50.0%[3][42] - 2025年1-8月46家房企全口径销售金额同比平均值-1.8%，中位数-11.2%[3][42] - 2025年1-8月同比高于30%的企业占比15.2%，低于-30%的企业占比21.7%[3][42] 重点房企表现 - 2025年8月建发房产全口径销售金额同比+69%，权益销售金额同比+49%[4][54] - 2025年8月中国金茂全口径销售金额同比+47%，权益销售金额同比+47%[4][54] - 2025年8月招商蛇口全口径销售金额同比+38%，权益销售金额同比+37%[4][54] - 2025年1-8月中国金茂全口径销售金额累计同比+26%[4][61] - 2025年1-8月建发房产全口径销售金额累计同比+10%[4][61] - 2025年1-8月越秀地产全口径销售金额累计同比+4%[4][61] 行业集中度与权益比例 - 2025年1-7月TOP10房企权益销售金额集中度14.0%，同比下降1.3个百分点[49] - 2025年1-8月TOP10房企销售金额权益比例71.8%，同比下降1.0个百分点[45] - 2025年1-8月TOP100房企销售金额权益比例72.7%，同比下降0.5个百分点[45] - 2025年1-8月TOP100房企销售金额操盘比例92.9%，同比上升0.8个百分点[45] 投资建议具体标的 - 推荐销售排名提升的稳健龙头：保利发展、招商蛇口、中国金茂[5][67] - 推荐存量资源丰富的运营型房企：华润置地、上海临港、新城控股[5][67] - 推荐物业服务企业：招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务[5][67]

央企领导职务任免 - 国务院国资委发布8户中央企业11名领导人员职务任免信息 [1] 华侨城集团人事变动 - 吴秉琪任华侨城集团有限公司党委副书记、董事 并提名为总经理人选 [2] - 张振高被免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休 [2] - 刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务 并不再担任总经理职务 [2] 中国煤炭地质总局人事变动 - 武岳彪任中国煤炭地质总局副局长 [3] 中国冶金地质总局人事变动 - 牛建华被免去党委书记、副局长职务并退休 [4] 中国电力建设集团人事变动 - 王斌被免去党委副书记、党委常委、董事职务 并不再担任总经理职务且退休 [5] 中国保利集团人事变动 - 刘军才被免去党委常委职务 并不再担任副总经理职务且退休 [6] 央企外部董事聘任 - 章克勤被聘任为中国煤炭科工集团有限公司外部董事 [7] - 许质武被聘任为中国机械科学研究总院集团有限公司外部董事 [8] - 李辉、陈建华被聘任为中国航空油料集团有限公司外部董事 [9]

中央企业领导人员职务任免情况 - 国务院国资委公布8户中央企业11名领导人员职务任免情况 涉及华侨城集团有限公司、中国煤炭地质总局、中国冶金地质总局、中国电力建设集团有限公司、中国保利集团有限公司、中国煤炭科工集团有限公司、中国机械科学研究总院集团有限公司、中国航空油料集团有限公司[1] 华侨城集团有限公司人事变动 - 吴秉琪任华侨城集团有限公司党委副书记、董事 提名为华侨城集团有限公司总经理人选[1] - 免去张振高的华侨城集团有限公司党委书记、党委常委、董事长、董事职务 退休[2] - 免去刘凤喜的华侨城集团有限公司党委副书记、党委常委、董事职务 不再担任华侨城集团有限公司总经理职务[3] 中国煤炭地质总局人事变动 - 武岳彪任中国煤炭地质总局副局长[4] 中国冶金地质总局人事变动 - 免去牛建华的中国冶金地质总局党委书记、副局长职务 退休[5] 中国电力建设集团有限公司人事变动 - 免去王斌的中国电力建设集团有限公司党委副书记、党委常委、董事职务 不再担任中国电力建设集团有限公司总经理职务 退休[5] 中国保利集团有限公司人事变动 - 免去刘军才的中国保利集团有限公司党委常委职务 不再担任中国保利集团有限公司副总经理职务 退休[5] 中国煤炭科工集团有限公司人事变动 - 聘任章克勤为中国煤炭科工集团有限公司外部董事[6] 中国机械科学研究总院集团有限公司人事变动 - 聘任许质武为中国机械科学研究总院集团有限公司外部董事[6] 中国航空油料集团有限公司人事变动 - 聘任李辉为中国航空油料集团有限公司外部董事[7] - 聘任陈建华为中国航空油料集团有限公司外部董事[7]

公司动态 - 保利发展间接全资持股成立重庆葆渝住房租赁有限公司 注册资本5000万元 [1] - 新公司经营范围涵盖住宿服务 房地产开发经营 住房租赁 商业综合体管理服务 企业管理咨询 房地产经纪等业务 [1] - 公司法定代表人为周伟 通过股权穿透显示为保利发展全资子公司 [1] 行业布局 - 房地产企业通过设立专业住房租赁公司拓展租赁市场业务 [1] - 房地产开发企业向住房租赁服务领域进行产业链延伸 [1] - 商业综合体管理服务与房地产经纪业务形成协同发展模式 [1]

广州楼市2025年8月畅销指数总体情况 - 抽样50个知名楼盘总已售房源28192套 未售13778套 平均去化率67.17% 与上月基本持平[3][6] - 畅销指数达50%以上项目37个 占总抽样74% 其中80%以上15个占30% 60%-80%区间14个占28% 30%-60%区间13个占26% 10%-30%区间7个占14% 低于10%1个占2%[4][5] - 8月受传统淡季叠加炎热多雨天气影响 广州楼市维持平稳运行 开发商推货节奏放缓 新开盘及集中加推项目减少[3][6] 区域去化表现 - 黄埔区房源8365套 已售5433套 未售2932套 平均畅销指数64.95%[8] - 天河区总货值8076套 已售5758套 未售2318套 畅销指数71.3%[8] - 海珠区房源7811套 已售5254套 未售2557套 畅销指数67.26%[8] - 番禺区房源7112套 畅销指数65.14% 荔湾区房源7822套 畅销指数64.78% 白云区房源1931套 畅销指数77.94%[8] - 越秀区房源249套 畅销指数16.47% 南沙区房源604套 畅销指数82.95%[8] 头部畅销项目排名 - 国贸云上以95.93%去化率位居榜首 龙湖御湖境95.67%排名第二 城投珠江天河壹品93.81%排名第三[1][7] - 越秀珠实皓悦滨江93.01%排名第四 越秀珠实城发江湾和樾90.46%排名第五 越秀琶洲南TOD 88.71%排名第六[1][7] - 保利天瑞87.19%排名第七 保利臻誉86.80%排名第八 越秀云萃86.67%排名第九 招商林屿境82.95%排名第十[1][7] - 前十畅销楼盘中保利 越秀地产和龙湖旗下项目占据七席[7] 2025年新推产品表现 - 样本楼盘中有33个在2025年有新推动作 新推房源10922套 已售5140套 未售5782套 平均去化率43.29%[9] - 海珠区2025年新增2816套房源 黄埔区新增2227套 荔湾区新增1634套 番禺区新增1610套 天河区新增1513套[9] - 2025年新推产品畅销指数TOP10项目中除国贸云外均为全新盘 越秀珠实皓悦滨江位居新推产品畅销榜首[10] 产品力与市场趋势 - 核心区靓地供应增加 2025年广州市拟出让131宗住宅用地中中心城区占76块占比58%[10] - 网红项目共同特点是满足"好房子"期待 产品力成为关键号召力 新规及超新规项目对市场热度起到托举作用[10][11] - 四代宅等创新产品概念受到市场认可 如招商林屿境虽位于南沙但凭借产品创新实现热销[10]

央企领导职务任免 - 国务院国资委发布8户中央企业11名领导人员职务任免 [1] 华侨城集团人事变动 - 吴秉琪任华侨城集团有限公司党委副书记、董事 提名为总经理人选 [2] - 张振高被免去华侨城集团党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休 [3] - 刘凤喜被免去华侨城集团党委副书记、党委常委、董事职务 不再担任总经理职务 [4] 中国煤炭地质总局人事变动 - 武岳彪任中国煤炭地质总局副局长 [5] 中国冶金地质总局人事变动 - 牛建华被免去中国冶金地质总局党委书记、副局长职务并退休 [6] 中国电力建设集团人事变动 - 王斌被免去中国电力建设集团党委副书记、党委常委、董事职务 不再担任总经理职务并退休 [7] 中国保利集团人事变动 - 刘军才被免去中国保利集团党委常委职务 不再担任副总经理职务并退休 [8] 外部董事聘任情况 - 章克勤被聘任为中国煤炭科工集团有限公司外部董事 [9] - 许质武被聘任为中国机械科学研究总院集团有限公司外部董事 [10] - 李辉、陈建华被聘任为中国航空油料集团有限公司外部董事 [11]

中央企业领导职务任免 - 国资委公布8户中央企业11名领导人员职务任免 [1] 华侨城集团人事变动 - 吴秉琪任华侨城集团有限公司党委副书记、董事 提名为总经理人选 [2] - 张振高免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休 [2] - 刘凤喜免去党委副书记、党委常委、董事职务 不再担任总经理职务 [2] 中国煤炭地质总局人事变动 - 武岳彪任中国煤炭地质总局副局长 [3] 中国冶金地质总局人事变动 - 牛建华免去党委书记、副局长职务并退休 [4] 中国电力建设集团人事变动 - 王斌免去党委副书记、党委常委、董事职务 不再担任总经理职务并退休 [5] 中国保利集团人事变动 - 刘军才免去党委常委职务 不再担任副总经理职务并退休 [6] 中国煤炭科工集团人事变动 - 聘任章克勤为外部董事 [7] 中国机械科学研究总院人事变动 - 聘任许质武为外部董事 [8] 中国航空油料集团人事变动 - 聘任李辉、陈建华为外部董事 [9]

市场供应动态 - 9-10月天津预计20余个新盘入市 主要集中在市内六区及环城四区 河西区成为供应热点 包括津铁绿城体北潮鸣、保利津门天珺、金地梅江印、绿城玉百合等多个高品质项目 [1] - 天津楼市已逐步进入以新产品为主导的发展阶段 老旧项目市场声量持续减弱 [1] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额403.8亿元 入榜门槛17.7亿元 [1] - 泰达建设以69.3亿元销售额蝉联榜首 中海地产59.5亿元位列第二 天津城投集团53.3亿元位列第三 [1][2] - 销售面积方面 泰达建设21.2万㎡排名第一 我也集团20.8万㎡位列第二 中海地产19.6万㎡排名第三 [2] 项目销售表现 - 2025年1-8月商品住宅TOP10项目销售金额119.43亿元 入榜门槛9.2亿元 [3] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元销售额蝉联榜首 金茂泮湖满庭12.96亿元位列第二 体北金茂府12.95亿元排名第三 [3][4] - TOP10项目销售面积49.2万㎡ 入榜门槛3.68万㎡ 上东金茂晓棠/锦棠6.56万㎡居首 中建·理想城5.69万㎡第二 保利西棠和煦5.37万㎡第三 [3][4] 政策环境 - 天津推出购存量房提取住房公积金支付首付款新举措 允许通过公积金贷款或按揭贷款购买存量房的购房人提取本人及配偶公积金账户金额支付首付款 [5] - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 为各地推动城市高质量发展提供重要指引 [5] 土地市场 - 2025年8月天津市推出土地20宗 规划建面142.54万㎡ 其中住宅用地1宗位于静海区 商业/办公用地1宗 工业用地16宗 其它用地2宗 [5] - 8月住宅用地成交3宗 均底价出让 分别位于武清区、北辰区、红桥区 其中红桥区地块为城市更新地块 由地方国企竞得 或将引入代建 [7]

行业核心任务 - 去库存成为2025年房企经营核心议题 多家企业在中期业绩会强调其重要性 [3] - 库存主要包含未开发土地 建成闲置商办物业及住宅尾盘 其中一二线城市非核心区及低线城市去化较慢项目占比较高 [8][10] - 2021年及以前存货普遍拿地成本高 部分项目售价低于楼面价 直接导致存货跌价计提影响利润 [9][10] 企业去库存举措 - 绿城中国针对2021年前库存设置关键任务考核 对24个重点项目实施"老盘新做" 上半年完成190亿元去化 总存货中2021年前库存占比约50%达1400亿元 [3][6] - 建发国际成立由CEO牵头的去库存专项小组 实行分类管理及一盘一策策略 对400多亿元库存制定奖励考核机制 [4][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 通过抵债盘活超50亿元资产 内部办公资产盘活超1万平方米 [4][7] - 华润置地等央企利用地方政府专项债收储政策 协调土地置换及收储 保利发展上半年计提存货跌价71.2亿元 [3][10] 具体策略与案例 - "老盘新做"包含产品升级（调整户型、提升装修）配套升级（园林、名校引入）及物业服务提升 [8] - 龙湖集团上半年现房压降超80亿元 盘活11个项目及128亿元商住土储 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票 [5] - 去库存措施包括赠送车位/物业费 首付分期 特价房折扣 以及打包出售给地方政府 [8] - 环北京某房企因房价下跌三分之二 将囤积房源以原价三分之一出售止损 [9] 财务影响与挑战 - 2024年保利、万科等6家房企计提存货跌价超280亿元 2025年上半年万科计提51.1亿元 建发国际并表项目计提超100亿元 [10] - 存货跌价计提直接影响结转利润 2021年前库存成利润不确定因素 大幅降价销售可能导致净利润下降或亏损 [10][11] - 去库存面临项目分散（如三四线车位）及市场不确定性 部分企业处理旧库存后仍产生新计提（如某十强房企2022-2023年计提113亿元） [10][11]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[2] * 公司包括中国前100大房地产开发商 具体提及的公司包括保利发展(CMSK)、中海地产(COLI)、华润置地(CR Land)、绿城中国(Greentown China)、金茂集团(Jinmao)、万科(Vanke)、滨江集团(Binjiang)、建发国际(C&D International)、保利置业(Poly Property)等[6] 核心观点与论据 整体销售趋势 * 前100大开发商8月合约销售额同比下降19% 较7月25%的降幅收窄 环比下降4% 与2020-2024年的历史环比水平相似[2] * 前8个月(8M25)前100大开发商总销售额同比下降14% 略差于前7个月(7M2025)13%的降幅[2] * 8月总销售额为2200亿人民币[6] * 30个城市的一手住宅销售面积8月同比下降15%[26] 库存与去化压力 * 库存去化持续承压 7月一线城市和80个主要城市的库存月数分别进一步上升至21个月和29个月[2] * 实体市场仍然疲弱 近期一线城市购房限制的放松影响有限[2] 市场分化与结构性表现 * 改善型需求和豪华市场保持韧性 例如保利置业深圳振业项目首日实现23亿人民币销售额 去化率达96%[2] * 区域性国企开发商（如建发国际、金茂、绿城中国）因其在一线和核心二线城市较高的业务敞口而实现销售增长[2] * 国有开发商(SOE)表现优于整体 8月合约销售额同比下降10% 优于前100大开发商整体(-19%) 而半国有和民营开发商(POE)均下降29%[4] * 国有开发商市场份额环比上升7个百分点至57% 而民营开发商份额下降至31%[4] 二手房市场动态 * 截至7月27日 50个城市二手房挂牌量同比增长8.9% 年初至今(YTD)增长9.9% 一线城市二手房挂牌量同比增长3.6% 年初至今增长5.3%[3] * 强劲的二手房挂牌量源于1) 改善需求（购房者需出售原有房产以购买品质更好的新房）2) 价格预期走弱 3) 租金价格下降[3] * 这表明对高端项目的强劲需求正给二手房市场带来压力 因其与新房的品质差距正在扩大 这可能间接解释了为何贝壳(BEKE)对2025年第三季度盈利前景转向更保守[3] 其他重要内容 开发商个体表现（基于8月数据） * 保利发展销售额195亿人民币 同比增长38% 环比增长25%[6] * 中海地产销售额184亿人民币 同比持平(0%) 环比增长55%[6] * 华润置地销售额132亿人民币 同比下降13% 环比下降1%[6] * 万科销售额90亿人民币 同比下降48% 环比下降33%[6] * 保利置业销售额59亿人民币 同比增长127% 环比增长10%[6] * 前10大开发商总销售额同比下降3% 环比增长12%[6] * 前50大开发商总销售额同比下降14% 环比增长7%[6] 风险提示 * 关键下行风险包括：1) 限制需求和抵押贷款投放的政府行政政策 2) 中国开发商融资紧张 3) 中国经济住宅增长低于预期[32] * 关键上行风险包括：1) 实质性政策放松有效推动住宅地产销售、投资和价格实现同比正增长 2) 一些开发商以公允价格进行大规模资产处置以缓解流动性压力[32]