报告评级 - 保利发展(600048)的投资评级为增持 [1] 报告核心观点 - 公司利润率依然处在下滑通道,未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升将企稳 [1] - 公司 ROE 创新低,需继续加快在手项目去化 [1] - 未来两年现金分红率不低于 40%,股息率上升至 4.8%左右 [1] 财务数据总结 营收及利润 - 2024年上半年公司实现营业收入1393亿元,同比增长1.6%;实现归母净利润75亿元,同比减少38.6% [1] - 2024年-2026年公司预计EPS分别为0.95/1.01/1.10元 [1] 盈利能力 - 2024年上半年,公司营业利润率从2023年同期14.1%下滑4.1个百分点至10.0% [1] - 2024年上半年,公司归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.5个百分点至5.4% [1] - 2024年上半年公司ROE下降2.4个百分点至3.7% [1] 现金流及分红 - 未来两年公司现金分红率不低于40%,股息率上升至4.8%左右 [1] - 考虑到回购股份,公司2023年度现金分红率为42.4% [1] 风险提示 无

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年上半年销售情况,签约和认购规模同比下降,但6月份已连续4个月环比增长 [1][2][3] - 公司上半年销售权益比例提升,未来有望保持较高水平 [2] - 公司上半年推货规模同比下降,但二季度与去年持平 [3] - 公司上半年来访量逐月走高,6月达到5.1万组,创近一年半新高 [4][5] - 公司6月份新房签约转化率有所提升,但仍需时间消化 [5][6] - 公司上半年采取谨慎的投资策略,关注防范风险,但下半年有望加大投资力度 [6][7] - 公司融资环境较好,新增贷款成本有所下降,为公司财务费用带来正面影响 [7][8] - 公司上半年业绩有所下滑,主要受毛利率下降和结算进度影响 [9] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问公司下半年的推货规模和城市布局结构 [14] **公司回应** 1) 公司下半年推货规模充足,除了已推未售2000多亿,还有计划推的货源 [15] 2) 公司推货主要集中在核心38个城市,与公司成交结构基本一致 [15] 问题2 **投资者提问** 询问公司手上未结算项目的利润空间 [14][16] **公司回应** 1) 公司认为未结算项目仍有较好的盈利能力,净资产预计达2000亿左右 [16] 2) 公司股价目前已经充分反映了市场下行的影响 [16] 问题3 **投资者提问** 询问公司对政府土地收储政策的看法和进展 [14][17] **公司回应** 1) 政府收储政策实施还需要一定时间,目前进展缓慢,需要政府和开发商进一步协商 [17][18] 2) 公司会根据市场变化适当调整拿地策略,下半年有望在核心城市继续拿地 [19][20]

会议主要讨论的核心内容 - 公司上半年销售情况,总体销售额1733亿元,同比下降27%,但环比去年下半年基本持平 [1][2] - 6月份单月销售额420亿元,同比增长4%,连续4个月环比增长 [1][2] - 上半年销售权益比为77%,高于去年同期的68% [2] - 上半年推货总额1700亿元,同比下降20%,但二季度与去年持平 [3][4] - 上半年来访量逐月走高,6月达到5.1万组,创近一年半新高 [4][5] - 6月新出货区划率为43%,较5月提升3个百分点,但仍低于全年平均水平 [5][6] - 公司上半年投资策略以防风险为主,对项目利润率要求较高,下半年将加大投资力度 [6][7] - 公司融资成本有所下降,新增贷款成本约2.95%,较去年末下降20个BP [7][8] - 上半年公司收入有所增长,但利润有所下降,主要受毛利率下降和去年基数较高影响 [9][13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 询问7月份来访量和消化率的变化情况,以及公司近期拿地项目的利润率情况 [9][10][12] **公司回应** - 7月来访量可能会有所下降,主要受到季节性因素影响,但不代表市场情绪已经消失 [10][11] - 公司近期在上海拿地的项目符合公司的投资标准,未来将根据市场变化适时加大拿地力度 [12] 问题2 **投资者提问** 询问公司在手未结算项目的利润空间,以及政府收储政策对公司的影响 [14][15][17] **公司回应** - 公司在手未结算项目整体仍有较好的盈利空间,预计全年净资产将达2000亿元左右 [16][17] - 政府收储政策实施还需要一定时间,公司正在与部分城市探讨合作,但具体进展仍需观察 [17][18] 问题3 **投资者提问** 询问公司下半年拿地计划和销售毛利率预期 [19][20] **公司回应** - 公司下半年拿地计划将根据市场变化适当调整,会更加审慎,但仍会积极把握合适机会 [19][20] - 下半年销售毛利率预计仍将承压,但公司将采取措施控制下滑幅度,确保全年业绩稳定 [20]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级 [9] 报告的核心观点 行业下行毛利率下降，当期业绩承压 - 公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 结转规模小幅增加带动营收增长 [2] - 但归母净利润同比出现下滑，主要由于受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少 27.73%，以及期内结转项目权益比例下降 [2] 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大 - 公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%(百强房企平均-41.8%)，规模稳居行业第一 [2] - 销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿 [2] 以销定投，拿地聚焦核心城市 - 公司 1H24 年拓展项目 12 个，总地价 126 亿元，同比-61.1%，权益地价 109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比 86% [2] - 1H24 主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市 [2] 财务数据总结 营收和利润情况 - 2024年营业收入预计为352,040百万元，同比增长1.48% [4] - 2024年归母净利润预计为9,095百万元，同比下降24.63% [4] 盈利能力指标 - 2024年ROE(归属母公司)为4.46%，较2023年下降 [4] - 2024年每股收益为0.760元，较2023年下降 [4] 估值水平 - 2024年公司股票对应PE为11.44倍 [4] - 2024年公司股票对应PB为0.51倍 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [9] 报告的核心观点 行业下行毛利率下降，当期业绩承压 - 公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H24 结转规模小幅增加带动营收增长 [2] - 归母净利润同比出现下滑，主要由于受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少 27.73%，以及期内结转项目权益比例下降 [2] 销售规模领稳居行业第一，高能级城市贡献大 - 公司 1H24 签约销售金额 1733 亿元，同比-26.8%(百强房企平均-41.8%)，规模稳居行业第一 [2] - 销售主要来自珠三角、长三角重点城市的贡献，1H24 在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超过百亿 [2] 以销定投，拿地聚焦核心城市 - 公司 1H24 年拓展项目 12 个，总地价 126 亿元，同比-61.1%，权益地价 109 亿元，同比-61.5%，拿地权益比 86% [2] - 1H24 主要拿地城市为上海、北京、广州、西安和合肥等高能级城市 [2] 财务数据总结 营业收入 - 2024年预计为 352,040 百万元，同比增长 1.48% [4] - 2025年预计为 367,439 百万元，同比增长 4.37% [4] - 2026年预计为 389,330 百万元，同比增长 5.96% [4] 归母净利润 - 2024年预计为 9,095 百万元，同比下降 24.63% [4] - 2025年预计为 9,809 百万元，同比增长 7.85% [4] - 2026年预计为 10,642 百万元，同比增长 8.48% [4] 其他财务指标 - 2024年每股收益预计为 0.760 元 [4] - 2024年 ROE 预计为 4.46% [4] - 2024年 P/E 预计为 11.44 倍 [4]

财务数据 - 公司2024年上半年营业收入为139.27亿元,同比增长1.64%[4] - 公司2024年上半年营业利润为13.95亿元,同比下降27.73%[4] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的净利润为7.51亿元,同比下降38.57%[4] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为7.31亿元,同比下降37.64%[4] - 公司2024年6月30日总资产为1,390.64亿元,较年初下降3.22%[4] - 公司2024年6月30日归属于上市公司股东的所有者权益为200.34亿元,较年初增长0.90%[4] - 公司2024年6月30日每股净资产为16.88元,较年初增长1.80%[4] 业绩下滑原因 - 受市场下行及价格承压影响,公司项目结转毛利率下降,导致营业利润和净利润同比大幅下降[6] - 报告期内结转项目权益比例下降,也是导致净利润同比大幅下降的原因之一[6] 其他说明 - 本公告数据未经审计,与半年报披露数据可能存在差异,以半年报数据为准[3][7]

投资评级 - 保利发展当前投资评级为"买入"，维持不变 [2] 核心观点 - 保利发展作为行业龙头央企，经营管理能力优秀，销售及土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [3] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.2、6.7倍 [3] 销售表现 - 2024年6月，公司实现签约面积206.4万方，同比下降11.3%；实现签约金额420.1亿元，同比增长4.62%，环比增长19.0% [3] - 2024上半年，公司实现签约面积954.3万方，同比下降31.0%；实现签约金额1733.4亿元，同比下降26.8%；其中38城占比89%，销售单价20353元/平方米，同比增加17.97% [3] - 公司项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较4月环比提升32%，已恢复至2023年3-4月小阳春水平 [3] 土地储备 - 公司6月在广州、合肥、三亚和徐州拿地4宗，总建面44.1万方，对应土地款35.1亿元 [3] - 2024上半年拿地12宗，总建面116.0万方，对应总土地款125.5亿元，分别同比下降67.7%和82.3%，拿地金额权益比71.9%，拿地强度7.2% [3] - 7月在上海土拍双限政策取消后，成功以21.18%溢价率竞得杨浦区平凉社区地块，成交楼板价8.85万元/平米，成交总价22.03亿元 [3] 财务状况 - 2024上半年成功发行公开市场债券288.4亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2% [3] - 截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点 [3] 财务预测 - 预计2024-2026年营业收入分别为3831.64、4038.76、4166.98亿元，同比增长10.5%、5.4%、3.2% [4] - 预计2024-2026年归母净利润分别为131.95、142.45、151.63亿元，同比增长9.3%、8.0%、6.4% [4] - 预计2024-2026年毛利率分别为16.2%、16.8%、17.3%，净利率分别为3.4%、3.5%、3.6% [4] - 预计2024-2026年ROE分别为5.5%、5.7%、6.0% [4]

董事会 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-053 关于本公司获得房地产项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2024-046）披露以 来，公司新增加房地产项目 4 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： 由于项目开发过程中存在各种不确定性，上述数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 二〇二四年七月十日 单位：平方米、万元 序号 项目名称 获取 方式 土地 用途 用地 面积 规划容积 率面积 我方需支 付价款 权益 比例 1 广州市荔湾区 鹤洞路南侧地块 招拍挂 住宅 10,711 25,823 69,992 100% 2 合肥市包河区 龙川路北侧地块 招拍挂 住宅 48,655 97,311 122,612 100% 3 三亚市吉阳区 月川中路南侧地块 招拍挂 住宅 62,285 179,662 126,888 100% 4 徐州市铜山区 大学路东侧地块 ...

2024 年 6 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-052 二、近期经营情况 2024 年 4 月 30 日中央政治局会议和"517 新政"以来，各部委和地方政府 陆续出台房地产行业支持政策，市场热度有所提升。公司全国项目 5-6 月周均总 来访维持在 5 万组左右，较新政出台前的 4 月环比提升 32%，已恢复至 2023 年 3-4 月相当的较高水平。 2024 年 6 月，公司签约金额 420.14 亿元，同比增加 4.62%，单月同比降幅 自 3 月起连续 4 个月收窄，并于 6 月份首次转正。 1-6 月，公司销售结构持续优化，销售权益比 77%，同比提升 9 个百分点； 38 个核心城市销售贡献占比 89%，同比提升 2 个百分点；签约单价 20,353 元/平 方米，同比增加 17.97%。 由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 保利发 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-051 保利发展控股集团股份有限公司 2023 年年度股东大会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次会议是否有否决议案：无 一、 会议召开和出席情况 (一) 股东大会召开的时间：2024 年 6 月 28 日 (二) 股东大会召开的地点：广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场 (三) 出席会议的普通股股东和恢复表决权的优先股股东及其持有股份情况： | 1、出席会议的股东和代理人人数 | 433 | | --- | --- | | 2、出席会议的股东所持有表决权的股份总数（股） | 6,688,746,453 | | 3、出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股份总数的比例（%） | 56.3718 | 注：上表中公司有表决权股份总数不含公司回购账户所持 105,031,600 股。 (四) 表决方式是否符合《公司法》及《公司章程》的规定，大会主持情况等。 1、公司在任董事 9 人，出席 8 人，其中刘平先生、周 ...