发展战略 - 公司制定了《发展战略规划纲要（2017-2020）》，明确了2017至2020年各年度战略目标 [5] - 公司提出民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养"四位一体"协同发展的战略方向 [5] 全国化布局 - 公司房地产开发业务聚焦"三圈一带"、"八大城市群"，已进驻全国23个省、直辖市、自治区 [7] - 截至2019年6月末，公司及其所投资的公司可售面积约5,600万平方米 [7] - 2019年上半年新增土地投资项目94个，计容建筑面积1,530万平方米，合同投资金额423亿元 [7] 人才体系 - 2018年引进区域领导9人、城市总14人，招募博士41人，选定443名后备人才和25名领军人才重点培养 [8] - 推动31名中高管外赴清华大学、复旦大学、长江商学院等知名院校深造 [8] - 2019年继续推动高潜质人才外部培养 [8] 激励机制 - 公司实施短中长期结合的激励机制，包括限制性股票激励计划、员工跟投"同舟共赢计划"、超额利润奖励"同创共赢计划" [10] - 2019年推出"卓越共赢员工持股计划"，构建全面、科学的长效激励机制 [10] 股东回报 - 2016-2018年分别完成10.69亿元、13.35亿元、19.22亿元现金分红 [11] - 2019年上半年股息率高达5.58%，位列A股同行业前列 [11] - 公司入选沪深300指数、MSCI指数、富时罗素新兴市场指数、标普新兴市场全球基准指数等国际、国内权威指数 [11] 业绩表现 - 2019年上半年销售金额同比增长36%，销售面积达到839万平方米 [12] - 实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；归属于上市公司股东的净利润25.90亿元，同比增长289% [12] - 毛利率30.31%，较上年同期提升7.76个百分点，加权净资产收益率11.00% [13] - 预收账款约940亿元，对未来业绩释放起到有效保障 [13] 社区综合服务 - 2019年上半年实现营业收入12.02亿元，同比增长约84%；实现净利润1.59亿元，同比增长约260% [14] - 新增合同管理面积3,500万平方米，累计合同管理面积达2.39亿平方米 [14] - 业主满意度连续多年超过90%，市场占有率连续三年中西部第一 [14] 保障措施 - 建立领先的商业模式，不断更新产城融合、文旅康养的拿地模式 [15] - 构筑优质平台，包括为股东创造价值的平台、债券投资者放心的平台、经营成果共享的激励平台 [16] - 建设强大的体系，持续完善集团管控顶层设计，实现管理标准化全覆盖 [17] - 打造核心产品，以生命建筑全面赋能三大产品线，结合东方人居构建琼华科技、博翠健康、集美亲子三大主题 [17] - 储备充足人才，激发员工内驱力和自我价值感，实现人才数量充足、素质全面、结构合理、理念先进 [18]

公司经营情况 - 截至三季度末，公司总资产规模超1400亿 [5] - 归属于上市公司股东净资产约167亿 [5] - 营业收入约181亿 [5] - 归属上市公司股东净利润约8亿 [5] - 实现销售金额约440亿元，同比增长约91% [5] - 完成全年500亿目标的88% [5] - 地产板块实现签约销售金额约422亿元，同比增长约94% [5] - 签约销售面积约583万平方米，同比增长约73% [5] 城市布局与土地获取 - 持续加快以聚焦城市群为导向的全国性布局 [6] - 大力发展成渝城市群、中原城市群和长江中游城市群 [6] - 重点发展长三角城市群、粤港澳大湾区城市群和京津冀城市群 [6] - 积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等 [6] - 聚焦发展一二线城市，大力发展中心城市，选择性进入优质三四线城市 [6] - 截至三季度末，公司共获取新项目46个，新增权益计容建筑面积约720万平方米 [6] 投资者关系活动 - 时间：2017年11月1日至3日 [2] - 地点：公司总部证券事务部办公室 [2] - 参与单位：申万宏源、泰康资产、星石投资、招商基金 [2] - 上市公司接待人员：周桥 [4] - 主要内容：介绍公司管理模式、经营状况、项目情况等 [4]

调研基本信息 - 调研编号为 2017 - 03，时间为 2017 年 12 月 14 日，地点在公司总部证券事务部办公室 [2] - 调研类别为特定对象调研，参与单位有中信证券、中金基金，接待人员为徐国富，记录人为周桥 [2] 公司经营情况 - 2017 年前三季度，公司总资产规模约 1422 亿，归属于上市公司股东净资产约 167 亿，营业收入约 181 亿，归属上市公司股东净利润约 8 亿 [4] - 2017 年前三季度，公司实现销售金额约 440 亿元，同比增长约 91%，新增权益计容建筑面积约 720 万平方米，加快以聚焦城市群为导向的全国性布局 [4] 公司竞争力 - 战略目标清晰，根据外部环境变化动态调整，区域布局战略调整为加快以聚焦城市群为导向的全国性布局，产品战略由刚需为主调整为改善为主 [5][6] - 业务板块多元，涵盖装修、生活服务、酒店管理、科技园区运营等 [6] - 产品创新能力领先，拥有“原创中国洋房”等四项专利，通过“地产 + 服务”提供优质居住体验 [6] - 客户服务能力优质，金科物业以“标准化、精细化、信息化”为服务基础，物业综合收费率、业主满意度等指标全国领先 [6] - 成本控制能力扎实，作为渝派房企代表，重庆区域环境练就成本控制能力 [6] - 产业链协同能力较强，沿着房地产开发主业向上下游延伸，构建纵向一体化产业链，涉及园林、门窗、精装等业务 [7]

发展战略 - 2017 年上半年制定《发展战略规划纲要（2017 - 2020）》，明确 2017 至 2020 年战略目标与实施路径 [5] - 2018 年提出“四位一体”协同发展战略方向，坚持“改革创新和合作共赢” [5] 全国化布局 - 房地产开发聚焦“三圈一带”“八大城市群”，进驻全国多个省市自治区，项目分布于主要一二线城市 [6] - 截至 2019 年 6 月末，可售面积约 5600 万平方米，2019 年上半年新增土地投资计容建筑面积 1530 万平方米，合同投资金额 423 亿元 [6] 人才体系建设 - 2018 年引进区域领导 9 人、城市总 14 人，招募博士 41 人，选定 443 名后备人才和 25 名领军人才培养，推动 31 名中高管外赴知名院校深造 [7] - 2019 年继续推动高潜质人才外部培养，通过改革绩效制度等夯实团队建设 [7] 团队激励体系 - 秉承“风险共担、利益共享、荣辱与共”原则，建立短中长期结合激励机制 [8][9] - 2019 年推出“卓越共赢员工持股计划”，构建长效激励机制 [9] 股东回报 - 2016 - 2018 年分别完成 10.69 亿元、13.35 亿元、19.22 亿元现金分红，2019 年上半年完成现金红利派发，股息率 5.58%，位列 A 股同行业前列 [10] - 入选多个国际、国内权威指数，获国际投资机构认可，有助于提升估值、优化股东结构 [10] 2019 年上半年业绩 销售业绩 - 销售金额 814 亿，同比增长 36%，销售面积 839 万方，全年目标销售金额 1500 亿元 [11] 经营业绩 - 营业收入 261.05 亿元，同比增长 68%；归属于上市公司股东的净利润 25.90 亿元，同比增长 289%；每股收益 0.48 元，同比增长 336% [12] - 毛利率 30.31%，较上年同期提升 7.76 个百分点，加权净资产收益率 11.00%，预收账款约 940 亿元 [12] 社区综合服务业务 - 围绕业主需求将传统物业管理升级为“美好生活服务商”，业务覆盖多省市自治区 [13] - 业主满意度连续多年超 90%，市场占有率连续三年中西部第一，管理五年以上项目满意度达 95% [13] - 2019 年上半年营业收入 12.02 亿元，同比增长约 84%；净利润 1.59 亿元，同比增长约 260%，新增合同管理面积 3500 万平方米，累计合同管理面积达 2.39 亿平方米 [12][13]

公司基本信息 - 证券代码 000656，证券简称金科股份 [1] - 投资者关系活动时间为 2019 年 04 月 15 日，地点在金科股份 12 楼会议室，活动类别为特定对象调研和现场参观 [2] - 参与单位有长江证券、方正证券、国信证券、华创证券等，上市公司接待人员包括董事长蒋思海、董事会秘书徐国富等 [2] 2018 年销售情况 - 公司及所投资公司实现销售金额 1188 亿元，同比增长 81%，首次突破千亿规模；房地产销售面积 1342 万平方米，同比增长 59% [4] 2018 年经营业绩 - 实现营业收入 412.34 亿元，同比增长 19%，连续 8 年保持增长 [5] - 实现净利润 40.21 亿元，同比增长 76%，扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润 40.19 亿元，同比增长 137% [6] - 每股收益 0.72 元，同比增长 106%；净资产收益率 19.45%，同比增长 8.82 个百分点 [6] - 毛利率较上年同期提升 8 个百分点，净利率较上年同期提升 3 个百分点 [6] 2018 年业绩优异原因 - 精准的战略规划能力，2017 年制定《公司发展战略规划纲要（2017 - 2020）》，2018 年提出“四位一体、协同发展”战略方向 [7] - 坚定的战略执行能力，保持战略定力，坚持“改革创新和合作共赢”，推动公司健康发展和战略落地 [7] 2019 年整体经营计划 - 房地产业务方面，公司及所投资的公司全年冲击销售规模 1500 亿元，计划新开工面积约 3000 万平方米，年末在建面积约 5500 万平方米，新增可售货值 3200 亿元 [9] - 社区综合服务方面，全年计划新增合同管理面积 5000 万平方米 [9] 2019 年一季度市场表现 - 公司主要在售项目在国内二线和强三线城市占比较高，前两个月市场延续回调形势，三月份楼市好于预期，案场到访率提升，客户观望到成交周期缩短，推盘去化率提高 [10] 社区综合服务业务发展情况 - 将传统物业管理升级为“美好生活服务商”，通过智慧科技赋能提供全方位生活服务，业务覆盖多省市 [11] - 业主满意度连续多年超过 90%，市场占有率连续三年中西部第一，管理五年以上项目满意度达 95%，位居全国前列 [11] - 2018 年金科服务营业收入增长率 41%，净利润同比增长 49%，新增项目 227 个，新进驻城市 23 个，累计合同管理面积 2.43 亿平方米 [11]

公司经营业绩 - 2017 年全年实现营业收入 347.58 亿元，净利润 22.85 亿元，同比增长 27.65%，归属于上市公司股东的净利润为 18.26 亿元（扣除无固定期限委托贷款的影响后），同比增长 48.22% [4][5] - 2017 年各业务板块全年实现销售金额约 658 亿元，销售同比增长约 93%，地产板块实现签约销售金额约 630 亿元，同比增长约 97%，实现签约销售面积约 843 万平方米，同比增长约 69% [5] - 2018 年一季度实现销售金额约 241 亿元，同比增长约 142%，地产板块实现签约销售金额约 236 亿元，同比增长约 148%，签约销售面积约 304 万平方米，同比增长约 100% [5] 2017 年经营亮点 土地投资拓展 - 2017 全年新项目土地总投资约 460 亿元，同比增长约 120%，共计获取 79 宗土地，计容面积约 1245 万平方米，同比增长约 103% [6] - 2017 年末，公司土地储备丰富，可售面积约为 3300 万平方米 [6] 销售质量 - 单盘平均销售增长 55%，单盘销量 10 亿以上明星楼盘 21 个，其中重庆天元道单盘突破 42 亿元，居重庆第一 [7] 公司核心竞争力 开发管控 - 截至 2017 年末，累计开发项目 147 个，开发面积超 4500 万平方米，开发项目主要分布在重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二线城市 [7] 管理团队 - 历经 20 多年发展积淀，拥有成熟稳定的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员皆拥有较强的专业能力和丰富的管理经验，中层管理团队年富力强，忠诚奉献 [7] 战略规划 - 作为战略驱动型上市企业，拥有明确清晰的战略目标，并根据外部环境变化进行动态调整 [7] 产品创新 - 自公司成立来不断提升产品创新能力，目前第三代产品拥有“五大产品主张”，升级打造了极具影响力的琼华、博翠和集美系列产品 [8] 品牌美誉度 - 秉承“美好你的生活”的企业使命，以产品和服务为纽带，以金科服务为载体，持续为客户提供优质的服务，在全国树立了较高的品牌美誉度 [7][8] 融资能力 - 不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具，通过多元化创新融资模式、融资能力和通畅的融资渠道为公司发展提供良好保证，目前主体信用评级 AA+ [8] 激励机制 - 通过限制性股票激励计划、“双赢计划”等一系列有效的激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益结合在一起，充分激活了员工的主动性和创造性，助力公司长远发展和战略目标的实现 [9]

重庆市场情况 - 1-5月重庆房地产开发投资1461.72亿元，同比增长9.6% [4] - 住宅投资1026.32亿元，同比增长17.7%，占房地产开发投资的70.2% [4] - 1-5月商品房销售面积2690.07万平方米，同比下降0.6% [4] - 住宅销售面积下降0.3%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降4.1% [4] 公司销售情况 - 2017年公司销售同比增长约93%，达到658亿元 [5] - 2018年一季度销售金额约241亿元，同比增长142% [5] - 地产板块签约销售金额约236亿元，同比增长148% [5] - 签约销售面积约304万平方米，同比增长100% [5] 公司发展布局与土地储备 - 公司房地产业务布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群 [6] - 截至2017年末，公司土地储备可售面积约3300万平方米 [6] - 2018年一季度新增土地项目10个，新增计容建筑面积约141万平方米 [6]

会议基本信息 - 会议编号为 2018 - 05，时间为 2018 年 12 月 18 日 - 12 月 19 日，地点在公司总部证券事务部办公室 [2] - 活动类别为特定对象调研，参与单位有汇添富基金管理股份有限公司、海南旭日盛德资产管理有限公司等，上市公司接待人员有王治佳、石诚 [2] 公司经营情况 整体业绩 - 2018 年前三季度销售总额 868 亿元（含非地产板块），同比增长超 97%；营业收入约 269 亿元，同比增长约 49%；净利润 24 亿元，同比增长超 120% [4] - 截至三季报末，销售商品、提供劳务收到的现金为 634 亿元，手持货币资金近 300 亿元，资产负债率持续下降 [4] - 预计 2018 年归母净利润约 30.1 亿 - 40.1 亿，同比增长约 50.0% - 100.0% [5] 经营亮点 土地投资拓展 - 2018 年前三季度新增土地项目 92 个，新增计容建筑面积约 1771 万平方米，同比增长超 110% [4][5] 销售业绩 - 销售总额约 868 亿元（含非地产板块），同比增长约 97%，销售业绩持续创新高 [6] 公司核心竞争力 能力优势 - 具有卓越的设计、成本控制、开发管控及营销能力 [7] - 拥有精准的战略规划能力，能根据外部环境动态调整战略目标 [7] - 不断提升产品创新能力，第三代产品有“五大产品主张”，打造了琼华、博翠和集美系列产品 [8] - 不断提高融资能力，创新使用金融工具，主体信用评级 AAA 且评级展望稳定 [9] 团队与管理 - 拥有成熟稳定的核心管理团队，董事会及高管专业能力强、经验丰富，中层团队年富力强、忠诚奉献 [7] - 通过限制性股票激励计划、“双赢计划”等激励机制，结合股东、公司和员工利益 [9] 品牌与服务 - 秉承“美好你的生活”使命，以产品和服务为纽带，树立较高品牌美誉度 [8] - 物业服务全国排名靠前，业务遍布 24 个省（市），将传统物业管理升级为“美好生活服务商” [10]

经营业绩 - 2018年前三季度签约销售总额868亿元（含非地产板块），同比增长超97% [4] - 2018年前三季度营业收入约269亿元，同比增长约49% [4] - 2018年前三季度净利润24亿元，同比增长超120% [4] - 预计2018年归母净利润约30.1亿-40.1亿，同比增长约50.0%-100.0% [4] - 销售商品、提供劳务收到的现金为634亿元，手持货币资金近300亿元 [4] 土地投资 - 2018年前三季度新增土地项目92个，计容建筑面积约1771万平方米，同比增长超110% [4][5] - 土地拓展方式由招拍挂向收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等多点发力方式转变 [5] 销售表现 - 2018年前三季度销售总额约868亿元（含非地产板块），同比增长约97% [6] - 销售规模持续保持翻倍增长，交房结转增加、利润率不断改善 [6] 核心竞争力 - 卓越成熟的开发管控能力，包括设计能力、成本控制能力、开发管控能力及营销能力 [7] - 成熟稳定的管理团队，董事会成员及高级管理人员拥有较强的专业能力和丰富的管理经验 [7] - 精准的战略规划能力，拥有明确清晰的战略目标并根据外部环境变化进行动态调整 [8] - 优秀的产品创新能力，第三代产品拥有"五大产品主张" [8] - 较高的品牌美誉度，秉承"美好你的生活"的企业使命 [9] - 多元创新的融资能力，主体信用评级AAA且评级展望维持稳定 [9] - 科学有效的激励机制，包括限制性股票激励计划、"双赢计划"等 [9] - 物业服务全国排名靠前，将传统物业管理升级为"美好生活服务商" [10] 财务状况 - 资产负债率持续下降 [4] - 整体有息负债结构良好，偿债能力继续加强 [9]

公司调研基本信息 - 调研时间为2019年1月24日，地点在公司总部证券事务部办公室 [2] - 参与单位有海通证券、安联投资、富瑞投资、博时基金等，上市公司接待人员为徐国富、石诚 [2] - 调研类别为特定对象调研，公司介绍管理模式、经营状况、项目情况等，未提供书面资料，沟通内容与公司公告一致，来访人员已签署《承诺书》 [2][3] 2018年销售与团队情况 - 2018年得益于全国化布局和跨越式发展战略，围绕“三圈一带”“八大城市群”深耕核心25城，取得良好销售业绩 [4] - 公司拥有成熟稳定的核心管理团队，重视人才培养和引进，推动公司健康发展 [5] 财务与业绩情况 - 2018年前三季度，营业收入约269亿元，同比增长约49%；净利润24亿元，同比增长超120% [6] - 截至2018年三季报末，销售商品、提供劳务收到现金634亿元，手持货币资金近300亿元，资产负债率83.83%，较期初下降2个百分点 [6] - 2018年三季报预计2018年归母净利润约30.1亿 - 40.1亿，同比增长约50.0% - 100.0% [7] 未来发展计划 - 继续围绕《公司发展战略规划纲要（2017 - 2020）》，依托房地产和服务发展现代服务业，做“美好生活服务商” [8] - 地产业务方面，做强住宅地产，实现产业地产“地产 + 产业”双向联动，商业地产力争成为“社区商业运营及服务旗手” [8] - 社区综合服务将传统物业管理升级为“社区生活服务商”，其他业务提升盈利能力和竞争力，与地产板块形成协同效应 [8] 2019年销售与物业板块情况 - 根据2018年行业销售情况、公司实际业绩和市场环境变化制订2019年销售计划，确保经营规模稳健发展 [9] - 物业板块围绕业主需求提供服务，升级为“美好生活服务商”，业务遍布24个省（市），未来提升生活服务水平，提高增值服务收入占比 [10]