报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面出现积极转变，后续政策值得期待 [2] - 行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [2][20] - 销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致总量偏弱、结构有弹性 [2][31] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] 投资端分析总结 - **整体表现**：2025年1-12月全国房地产开发投资累计82，788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；12月单月投资同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [2][3][20] - **住宅投资**：1-12月住宅投资63，514亿元，同比下降16.3%，占总投资比重76.7%；12月单月住宅投资同比下降35.6% [3] - **区域分化**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27.0% [3] - **先行指标**： - 新开工：1-12月商品房新开工面积同比下降20.4%，其中住宅下降19.8%；12月单月商品房新开工同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点 [2][19][20] - 施工：1-12月商品房施工面积同比下降10.0%，其中住宅下降10.3% [2][19] - 竣工：1-12月商品房竣工面积同比下降18.1%，其中住宅下降20.2%；12月单月商品房竣工同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [2][19][20] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将2026年新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [2][20] 销售端分析总结 - **销售面积**：2025年1-12月商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；12月单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点，环比增长39.9% [2][21][31] - **销售额**：1-12月商品房销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；12月单月销售额8，807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [2][21][23][31] - **销售均价**：1-12月商品房销售均价9，527元/平方米，同比下降4.3%；12月单月均价同比下降9.5% [2][30][31] - **住宅销售**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.3万亿元，同比下降13.0% [23][30] - **区域表现**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [30] - **2026年预测调整**：将2026年销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [2][35] 资金端分析总结 - **整体到位资金**：2025年1-12月房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4%；12月单月到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [2][36][37] - **国内贷款**：1-12月国内贷款同比下降7.3%；12月单月同比下降45.0%，降幅较11月扩大34.6个百分点 [2][36][37] - **自筹资金**：1-12月自筹资金同比下降12.2%；12月单月同比下降15.7%，降幅较11月收窄15.0个百分点 [2][36][37] - **销售回款**： - 定金及预收款：1-12月同比下降16.2%；12月单月同比下降23.7%，降幅较11月收窄18.1个百分点 [2][36][37] - 个人按揭贷款：1-12月同比下降17.8%；12月单月同比下降39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点 [2][36][37] - **外资利用**：1-12月利用外资同比下降20.8%；12月单月同比增长57.6% [36] - **核心观点**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策持续放松，资金来源也将逐步改善 [2][39] 投资分析意见与推荐标的 - **看好方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **优质房企推荐**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注新城发展、太古地产 [2] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [2] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

市场整体表现与指数预测 - 1月20日A股早盘震荡走弱，截至午间收盘，沪指跌0.30%，深成指跌1.22%，创业板指跌1.83% [1] - 华泰证券认为，主要宽基指数短期内不会有太多惊喜，沪指4190点或是短期高点，2月前市场大概率进行技术性回调 [1][7] - 若股指因情绪驱动再次加速上涨，需提防春节行情被透支甚至提前结束 [1][7] 机构后市观点汇总 - 国信证券认为春季行情未完待续，阶段性波动或是布局良机，科技主线不变，建议短期均衡配置 [1][4] - 申万宏源证券认为，短期过度交易受抑制，行情可能进入休整阶段，A股具备中期上行基础，需耐心等待进一步催化 [5] - 华泰证券建议操作上仓位不宜过轻，但需调整持仓结构，开始侧重“业绩基本面”的方向 [1][6][7] 当日盘面热点板块 - 地产板块逆势走强，城投控股、合肥城建等多股涨停，一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅收窄，中银证券预计一季度将有政策调整 [1][2] - AI应用方向反弹，浙文互联、天地在线等多股涨停，中信证券认为后续催化仍多，AI应用加速落地趋势有望延续 [1][3] - 半导体板块冲高，中微半导20%涨停；化工板块拉升，红宝丽等多股涨停；消费股活跃，美容、白酒等方向领涨；煤炭板块局部异动，大有能源涨停 [1] 当日盘面下跌板块 - 商业航天板块继续杀跌，有色金属、军工、光伏、消费电子等方向跌幅居前 [1] 机构看好的行业方向 - 国信证券建议关注AI应用落地的细分板块，以及非银、资源品、白酒和地产等部分价值板块 [4] - 华泰证券指出，目前盈利改善预期较大的行业包括有色、电力设备以及新能源等 [7] - 中信证券指出，AI硬件入口形态日趋多元，涵盖汽车、机器人、眼镜等大型终端及可穿戴设备；软件侧，模型推理能力升级带来企业级Agentic AI加速落地 [3]

房地产板块市场表现 - 房地产板块在1月20日盘中再度出现拉升行情 [1] - 大悦城和我爱我家股价封住涨停板 [1] - 城投控股在更早时间已涨停 [1] - 招商蛇口、滨江集团、保利发展、中华企业等多家公司股价均上涨超过5% [1] 关键政策驱动因素 - 财政部等三部门联合发布公告，延续实施支持居民换购住房的个人所得税优惠政策 [1] - 该优惠政策将持续至2027年底 [1] - 政策规定，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人可享受退税优惠 [1] - 退税金额根据新旧住房交易金额的比例确定 [1]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年房地产行业整体下行但达成“全年无风险”目标，行业经营性现金流回正，进入金融无风险阶段 [2][6] - 展望2026年，行业关注视角将从金融风险切换至对经济的拉动，高质量发展将成为主题 [2][6] - 预计2026年房企策略将更聚焦和精选，拿地总量减少但质量与价格提升，行业支出压力进一步下降 [6] - 地产对经济的拉动应重点关注统计在建筑业中的实物施工量，而非虚拟租金部分 [6] 2025年行业数据总结 - **投资端全面收缩**：2025年1-12月全国房地产开发投资完成额8.28万亿元，同比下降17.2% [8][11][13]；住宅开发投资6.35万亿元，同比下降16.3% [13] - **土地购置费下降**：2025年1-11月土地购置费为30172.57亿元，同比下降13.0% [14] - **新开工与竣工面积下滑**：2025年1-12月房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [8][18]；房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [9][18] - **施工面积减少**：2025年1-12月房屋施工面积65.99亿平方米，同比下降10.0% [18] - **销售市场量价齐跌**：2025年1-12月商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6% [8][10][25] - **分线城市销售均下降**：一线城市商品住宅销售面积同比下降15.0%，销售额同比下降15.8%；二线城市销售面积同比下降13.7%，销售额同比下降16.8%；三四线城市销售面积同比下降8.8%，销售额同比下降10.8% [27][30] - **行业资金面紧张**：2025年1-12月房地产开发资金来源9.31万亿元，同比下降13.4% [8][43]；其中国内贷款下降7.3%，个人按揭贷款下降17.8%，自筹资金下降12.2% [9][47] - **库存与去化**：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长1.6% [6][37]；35城商品住宅库存出清周期为25.48个月，其中一、二、三四线代表城市分别为20.04、26.75、30.05个月 [39] 2025年12月单月数据环比变化 - **销售环比大幅回升**：商品房销售额环比上升44.1%，销售面积环比上升39.9% [8] - **投资与开工环比波动**：开发投资完成额环比下降16.5%，新开工面积环比上升20.9% [8] - **竣工环比激增**：竣工面积环比大幅上升354.9% [8] - **资金来源环比改善**：开发资金来源环比上升26.7% [8] 2026年展望与投资建议 - **政策主题**：预计2026年政策将围绕高质量发展展开，并关注城市更新的作用，政策可能集中在收储、城市更新及需求侧限制放松 [10][59] - **投资逻辑切换**：行业焦点将从金融风险转向地产对经济的实物量拉动，即建筑业环节 [6][59] - **推荐标的**： - 开发类：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展 [6][59] - 商住类：龙湖集团 [6][59] - 物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [6][59] - 文旅类：华侨城A [6][59]

房地产板块市场表现 - 房地产板块在盘中交易时段再度出现拉升行情 [1] - 大悦城股价封住涨停板 [1] - 城投控股在此前交易中已录得涨停 [1] - 招商蛇口、滨江集团、保利发展、中华企业等多家公司股价均上涨超过5% [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 行业仍处于筑底企稳过程中，中央经济工作会议表明了稳地产的坚定态度，降准降息通道的形成将提供更好的宏观环境，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑[2] - 更看好核心城市资源充沛的房企，重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的香港本地房企以及受益于稳健现金流的物管企业[2] 行业运行数据总结 开发投资与建设 - 12月房地产开发投资当月同比-36%，降幅较11月扩大6个百分点，带动全年投资金额同比-17%，降幅较2024年扩大7个百分点[3] - 12月新开工面积当月同比-19%，降幅较11月收窄8个百分点；全年累计同比-20%，降幅较2024年收窄3个百分点[3] - 12月竣工面积当月同比-18%（11月同比-25%）；全年累计同比-18%，降幅较2024年收窄10个百分点[3] - 截至12月，全国施工面积同比-10%，较2024年末降幅收窄3个百分点[3] - 12月商品房待售面积环比+2%，同比+2%[3] 销售与价格 - 12月商品房销售面积/金额当月同比-16%/-24%，均较11月降幅扩大2个百分点；全年累计同比-9%/-13%，较2024年降幅收窄4/5个百分点[4] - 1-12月销售均价同比-4.3%[4] - 12月70城新房价格指数同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点，环比下降0.4%[4] - 12月70城二手房价格指数同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点，环比下降0.7%，降幅与11月持平[4] - 分城市看，12月一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降7.0%、6.0%、6.0%，环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，其中一线城市环比降幅收窄0.2个百分点，二三线城市扩大0.1个百分点[4] 房企现金流 - 12月房企到位资金同比-27%，降幅较11月收窄6个百分点[5] - 分项看：12月定金及预收款同比-24%，降幅较11月收窄18个百分点；个人按揭贷款同比-39%，降幅较11月扩大4个百分点；国内贷款同比-45%（11月-10%）；自筹资金同比-16%，降幅较11月收窄15个百分点[5] - 1-12月国内贷款累计同比-7.3%，降幅较2024年扩大1.2个百分点[5] 重点推荐公司 - 报告重点推荐了14家公司，并给出了目标价和投资评级，其中13家为“买入”，1家为“增持”[8] - 推荐公司包括：万物云、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、绿城服务、中国海外发展、领展房产基金、招商积余、招商蛇口、新城控股、华润置地、滨江集团、华润万象生活、中国金茂[8] - 报告对部分重点公司的最新观点进行了总结，例如：万物云2025年上半年核心净利润恢复双位数增长[63]；龙湖集团偿债高峰已过，商业运营收入继续增长[63]；绿城中国2025年上半年业绩承压但销售表现优于行业平均[63]；建发国际集团上半年业绩超预期，盈利能力有望企稳修复[63]；中国海外发展短期盈利承压但土储资源充裕优质[64]；华润置地经常性业务持续贡献稳定增长[65]

市场整体表现 - 1月20日早间，A股三大指数小幅高开后震荡下行，截至发稿，上证指数跌0.37%，深证成指跌0.99%，创业板指跌1.17% [1][14] - 盘面上，美容护理、房地产、建筑材料、建筑装饰等板块出现局部行情，先进封装、汽车芯片、存储器等概念股活跃 [1][15] - 通信、国防军工、有色金属等板块走低，卫星互联网、商业航天、稀土、小金属等方向回调 [1][15] 电网设备板块 - 电网设备板块盘初活跃，森源电气、汉缆股份、广电电气等均实现3连板，海优新材涨超10% [2][15] - 具体个股表现：海优新材涨14.24%，汉缆股份涨10.00%，森源电气涨10.00%，迪贝电气涨9.99%，广电电气涨9.92% [3][16] - 行业背景：国家能源局宣布，2025年我国全社会用电量历史性突破10万亿千瓦时，达到10.4万亿千瓦时，同比增长5% [3][16] - 华福证券研报指出，北美缺电或催生“表后供电”新模式，电力设备正处于AI驱动大周期，在美国电网老化急需升级及“自建电厂”模式双重驱动下，相关电力设备需求将增长 [4][17] 房地产及相关产业链 - 房地产板块盘中拉升，城投控股、合肥城建双双涨停，保利发展、招商蛇口等跟涨 [4][17] - 具体个股表现：城投控股涨10.11%，合肥城建涨10.03%，我爱我家涨7.67%，渝开发涨5.92%，滨江集团涨5.25%，保利发展涨5.11%，招商蛇口涨4.86% [5][18] - 建筑材料板块跟涨，韩建河山、九鼎新材涨停，东方雨虹涨超7% [5][18] - 具体个股表现：韩建河山涨10.07%，九鼎新材涨10.02%，东方雨虹涨7.31%，三棵树涨4.55%，兔宝宝涨4.30%，伟星新材涨4.09%，海螺水泥涨3.72% [6][19] 通信及商业航天板块 - 通信板块震荡走低，大唐电信盘中触及跌停，三维通信、东信和平、剑桥科技等多股大跌 [6][19] - 具体个股表现：大唐电信跌9.98%，三维通信跌9.16%，通宇通讯跌6.51%，东信和平跌5.43%，剑桥科技跌5.15%，中瓷电子跌4.81%，新易盛跌3.81% [7][20] - 商业航天概念股继续回调，航天动力跳水跌停，航天环宇、航天宏图、航宇微等多股走低 [7][20] - 航天动力跌停，报33.47元，跌幅10.00%，成交额12.78亿 [8][21] 个股异动：易点天下 - 易点天下1月20日复牌，在竞价阶段即20cm跌停，报65.06元/股，截至发稿仍保持跌停，卖一超30万手 [9][22] - 公司公告称，其业务不涉及GEO业务，亦未形成相关收入，主营业务是为企业提供出海整合营销、数字营销、广告变现等营销服务，以及AI数字创意、BI决策、CI智能化多云管理等出海数字化服务，主营业务未发生变化 [10][23] - 公司提到，其股票价格自2026年1月5日至1月14日累计涨幅为100.79%，公司基本面未发生重大变化，目前股价严重偏离基本面，存在市场情绪过热情形 [11][24] 其他高位股回调 - 部分前期高位股持续回调，国晟科技开盘跌停，连续4日跌停 [12][25] - 国晟科技跌停，报18.19元，跌幅10.00%，成交额7494.46万 [13][26] - 世茂能源昨日复牌后跌停，今日继续跌停 [13][26] - 世茂能源跌停，报28.31元，跌幅10.01%，成交额1.47亿 [14][28]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年全年房地产销售面积同比下滑8.7%，销售额同比下滑12.6%，市场整体承压，但2025年12月单月销售面积和金额环比分别大幅提高39.88%和44.09% [3][5] - 2025年12月单月新开工和竣工面积的同比降幅较上月收窄，其中竣工面积环比大幅提高354.92%，主要因年末为竣工高峰期 [3][18] - 2025年全年房企到位资金同比下降13.4%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各渠道资金降幅均持续扩大 [3][22] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，报告认为后续有望推动市场平稳健康发展，且头部房企凭借运营和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][5][38] 一、销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%；全年销售均价9,527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9,399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60%；单月销售金额8,807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60%；单月销售均价9,370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北地区外，东部、中部、西部地区销售面积同比降幅均较2024年收窄，其中东部地区销售面积同比下降11.30%，中部地区下降5.9%，西部地区下降6.3%，东北地区下降10.9% [9] 二、投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.20%；12月单月开发投资4,197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58,770万平方米，同比下降20.40%；12月单月新开工面积5,313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60,348万平方米，同比下降18.10%；12月单月竣工面积20,894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、资金：到位资金降幅持续扩大 - **整体情况**：2025年全年房企到位资金93,117亿元，同比下降13.40% [3][22] - **分项资金**：其中，国内贷款14,094亿元，同比下降7.3%；自筹资金33,149亿元，同比下降12.20%；定金及预付款28,089亿元，同比下降16.20%；个人按揭贷款12,852亿元，同比下降17.80%，所有分项资金累计降幅均扩大 [3][22] 四、投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产配置价值逐渐提升，行业整体处于缩表周期，PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注方向**：建议关注优质开发商（绿城中国、华润置地、中国海外发展）、优质物管（绿城服务）、优质商业（恒隆地产）、代建龙头（绿城管理控股）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家） [3][39]