行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

担保业务 - 公司拟为杭州北泓向招商银行杭州分行及工商银行杭州半山支行申请的12.5亿元固定资产贷款提供连带责任保证 [1] - 担保本金金额不超过12.5亿元 保证期间为自单笔债务履行期限届满之日起三年 [1] 财务数据 - 公司及控股子公司对外担保总额为361.32亿元（不含子公司销售按揭担保） [1] - 对外担保总额占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的32.55% [1]

担保情况 - 拟为杭州北泓12.5亿元固定资产贷款提供连带责任保证，担保本金不超12.5亿，保证期三年[2][6] - 为控股子公司担保额度不超316亿，为资产负债率70%以上子公司担保额度不超150亿[3] - 本次担保后，为控股子公司担保额度余额273.02亿，为资产负债率70%以上子公司担保额度余额107.02亿[3] - 截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额361.32亿，占最近一期经审计归母净资产32.55%[8] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额55.74亿，占最近一期经审计归母净资产5.02%[8] 杭州北泓情况 - 2024年末资产总额69.74亿，负债总额53.39亿，净资产16.35亿，净利润 - 0.35亿[4] - 2025年7月末资产总额74.04亿，负债总额57.77亿，净资产16.26亿，1 - 7月营收7.39万，净利润 - 0.08亿[4][5] - 成立于2023年2月8日，注册资本17.22亿，公司间接持股100%[4] - 不存在对外担保事项，不属于失信被执行人[5] 公司观点 - 为杭州北泓担保不会影响自身正常运作和业务发展[7]

债券发行 - 债券发行总额50亿元，品种一和二各25亿元[4][5] 债券利率与派息 - 品种一票面利率2.79%，每张派息2.79元[5] - 品种二票面利率3.10%，每张派息3.10元[5] 债券期限与兑付 - 品种一期限3年，兑付日2026年8月22日[5][6] - 品种二期限5年，兑付日2028年8月22日[5][6] 利息派发 - 每手“23蛇口03”派息27.90元（含税）[7] - 每手“23蛇口04”派息31.00元（含税）[7][8] 日期相关 - 债权登记日2025年8月21日，除息和付息日22日[3][9][12] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率20%[12] - 2018 - 2025年境外机构债券利息收入免税[7][8][13]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

板块行情 - 申万一级行业房地产指数第33周上涨3.9% 在31个板块中排名第6 [1] 地方政策要闻 - 天津允许提取公积金余额直接支付存量房首付款 [1] - 广州明确农村"一户一宅"认定标准包括夫妻与未成年子女同户等情形 [1] - 福州推出16条支持政策涵盖规划审批 容积率计算 项目验收 预售回款等五个方面 [2] - 长沙县出台十条措施从住房消费激励 投资信心提振 要素保障三方面支持楼市 [2] - 海南鼓励商品住房高库存市县在城市更新中采用"以购代建"方式安置征迁居民 [2] 公司动态 - 中国金茂2025年7月单月签约销售金额84.6亿元 签约面积376,634.63平方米 1-7月累计签约金额618.07亿元 [3] - 华润置地2025年7月在香港 柳州 杭州收购3幅地块 总楼面面积27.21万平方米 权益对价15.5亿元 [3] - 招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得深圳宝安区地块 综合楼面单价59,586.21元/平方米 溢价率34.81% [3] 销售数据 - 第33周20城新房成交面积140万平方米 日均20.0万平方米环比下降2%同比下降21% [4] - 年初至今20城新房累计成交面积6,380万平方米同比下降8% [4] - 第33周11城二手房成交面积173万平方米 日均24.8万平方米环比上升2%同比下降2% [4] - 年初至今11城二手房累计成交面积6,413万平方米同比上升13% [4] 投资策略 - 核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房去化仍面临价格压力 [4] - 二手房价企稳是行业见底关键观测指标 新房因高品质存在溢价空间 [4] - 建议关注三条主线：具备好产品护城河的房企 优质商业地产租金稳定性 存量房中介业务 [4] - 重点关注标的包括绿城中国 华润置地 太古地产 华润万象生活 贝壳-W [4]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

公司成立与股权结构 - 上海招鼎置业有限公司于8月19日成立 注册资本14亿元人民币[1] - 公司经营范围包括房地产开发经营 住宅室内装饰装修 物业管理[1] - 公司由招商蛇口旗下上海虹润置业有限公司与中国旅游集团旗下杭州旅投房地产开发有限公司共同持股[1] 股东背景 - 招商蛇口为上市公司 股票代码001979[1] - 中国旅游集团旗下房地产公司参与持股[1] 注册资本规模 - 新成立公司注册资本达14亿元人民币 显示较大投资规模[1]

土地市场热度显著提升 - 多个城市出现高溢价地块成交 深圳宝安中心宅地以86.4亿元总价成交 溢价率35% 楼板价59586元/平方米刷新板块纪录[1] 深圳前海地块楼面价84180元/平方米 溢价率86.1%创2024年取消溢价上限后新高[1][4] 上海徐汇衡复地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价纪录[1][4] 苏州工业园区地块楼板价6.5万元/平方米刷新江苏省纪录[1][5] - 2025年1-7月重点30城土地市场呈现结构性回暖 含宅地块成交面积5520万平方米 同比增长17% 与全国300城面积同比下降9%形成鲜明对比[7] 溢价地块数量占比达30% 为近三年新高 较2024年同期增加12个百分点[8] 溢价地块平均溢价率26% 较过去两年近乎翻倍增长[8] - 核心城市优质地块竞争激烈 30城前7月重点溢价成交地块比重达30%[2] 企业投资聚焦高能级城市核心地块 资源集中导致僧多粥少局面[17] 企业拿地行为分化明显 - 头部房企占据绝对主导地位 2025年1-7月TOP10房企新增货值占百强比重达70% 较2024年末提升8个百分点[12] TOP10房企拿地销售比0.41 显著高于行业平均的0.3[12] 销售百强中仍有半数房企未有新增土储[11] - 央国企及部分名企成为拿地主力 保利发展拿地金额512亿元同比增长95% 招商蛇口拿地金额360亿元同比增长213% 绿城中国拿地金额602亿元同比增长133% 中国金茂拿地金额454亿元同比激增1505%[15] 建发房产在杭州和成都获取两宗溢价率超100%的地块[16] - 高总价地块劝退民企和地方国企 央国企凭借资金优势包场核心城市优质地块[18] 民企主要在部分止跌回稳城市寻找结构性机会[18] 区域市场表现差异 - 一线城市土地市场热度突出 上海虹口北外滩地块楼板价126577元/平方米溢价率46% 静安地块楼板价90390元/平方米[6] 深圳宝安地块楼板价59586元/平方米 南山前海地块楼板价84180元/平方米[6] - 强二线城市表现活跃 苏州工业园区地块总价46.7亿元楼板价65242元/平方米[6] 杭州多宗地块溢价率超70% 成都高新区地块溢价率70%[17] 郑州地块溢价率87%[17] - 改善型项目支撑市场预期 深圳前海地块周边新房售价超11万元/平方米 苏州双湖板块高端新房售价达8.5万元/平方米以上[4][5] 优质地块未来上市预期乐观[18]

公司动态 - 招商蛇口与杭州旅投房地产开发有限公司共同成立上海招鼎置业有限公司 注册资本14亿元人民币 [1] - 上海招鼎置业有限公司由招商蛇口全资子公司上海虹润置业有限公司与杭州旅投房地产开发有限公司共同持股 [1] - 新公司经营范围涵盖房地产开发经营 住宅装饰装修 物业管理 停车场服务及园林绿化工程施工 [1] 业务布局 - 上海招鼎置业有限公司法定代表人为黄俊杰 [1] - 公司获得房地产开发经营资质 显示业务重心聚焦房地产综合开发领域 [1] - 业务范围延伸至物业管理及配套服务 形成房地产开发运营全链条布局 [1]