文章核心观点 - 2026年购房的底层逻辑将发生根本性转变 从注重投资属性转向追求确定性的生活品质和长期服务 行业竞争将进入以交付力、社区运营和品牌信任为核心的“存量竞争”时代 [1][10][11] 行业趋势与市场逻辑转变 - 房地产市场将彻底进入“存量竞争”时代 房子不再稀缺 “好房子”和“好生活”成为稀缺品 [10] - 行业竞争焦点将从“谁能把房子卖出去”转向“谁能让业主住下来 并且住得幸福” [11] - 社区的长期服务与运营能力将成为关键 只有真正树立品牌、爱惜声誉的企业才愿意并能够进行长期主义投入 [12] 购房者评估标准与行为建议 - 评估房产的标准已超越户型、绿化率等基础指标 更关注社区精神、公共空间、社区活动、配套生长性以及有温度的服务 [5] - 购房者应将“品牌实力”列为筛选第一关 优先选择经历周期考验、交付记录良好、业主口碑扎实的企业 [13] - 建议用“生活逻辑”代替“投资逻辑”选房 重点考量房产带来的生活幸福感 [13] - 建议购房者做社区的“共建者”而非被动的“接收者” 积极参与前期社区运营以塑造未来家园 [13] - 建议实地考察已交付小区 观察园林、公共设施、外墙等维护状况 并与现有业主交流居住体验 这些真实细节比任何宣传都更有力量 [8] 公司案例：招商蛇口在西安市场的表现 - 招商蛇口被西安市场公认为“交付力之王” 已成功交付超过2万户 交付实景和业主口碑均获认可 [3] - 公司项目在房子交付前就已启动社区运营 让准业主提前相识、共同规划社区生活甚至参与部分公共空间设计 这被视为在“预售”一种确定的、有温度的生活愿景 [6] - 公司销售的不仅是物理空间 更是情感连接和生活方式 体现了品牌的远见 [6]

北京商报讯（记者 李晗）1月30日，招商蛇口发布公告显示，预计2025年度招商蛇口实现归母净利润 10.05亿—12.54亿元；扣除非经常性损益后的净利润1.54亿—2.31亿元。 ...

公司业绩预告 - 招商蛇口预计2025年归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元至12.54亿元 [1] - 预计净利润较上年同期下降69%至75% [1] 业绩变动主要原因 - 部分房地产开发项目存在减值迹象 公司根据谨慎性原则相应计提了减值准备 [1] - 报告期内房地产开发项目集中交付规模减少 导致营业收入同比下降 [1] - 对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少 [1]

南财智讯1月30日电，招商蛇口发布2025年度业绩预告，预计2025年全年归属于上市公司股东的净利润 为10.05亿元—12.54亿元，同比预减69.00%—75.00%；预计2025年全年归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润为1.54亿元—2.31亿元，同比预减91.00%—94.00%。报告期内，公司利润指标同比下 降的主要原因系：(1)部分房地产开发项目存在减值迹象，公司结合市场情况，根据谨慎性原则相应计 提减值准备；（2）本期房地产开发项目集中交付规模减少，营业收入同比下降；（3）对联合营企业的 投资收益及股权出售收益同比减少。 ...

公司业绩预告 - 招商蛇口预计2025年归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元至12.54亿元 [1] - 预计净利润较上年同期下降69%至75% [1] 业绩变动主要原因 - 部分房地产开发项目存在减值迹象 公司根据谨慎性原则相应计提了减值准备 [1] - 报告期内房地产开发项目集中交付规模减少 导致营业收入同比下降 [1] - 对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少 [1]

（一）业绩预告期间：2025年1月1日-2025年12月31日 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2026-003 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年度业绩预告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 一、本期业绩预计情况 （二）业绩预告情况：同向下降 四、风险提示 截至本公告披露日，公司不存在影响本次业绩预告内容准确性的重大不确 | 项 | 目 | 本报告期 | 上年同期 | | --- | --- | --- | --- | | 归属于上市公司 股东的净利润 | | 盈利：100,500万元-125,400万元 | 盈利：403,857万元 | | | | 比上年同期下降：69%-75% | | | 扣除非经常性损 益后的净利润 | | 盈利：15,400万元-23,100万元 | 盈利：244,925万元 | | | | 比上年同期下降：91%-94% | | | 基本每股收益 | | 盈利：0.08元/股-0.11元/股 | 盈利：0.37元/股 | 注:在计算基本每股收益时考虑了其他权益工具永续债和库存股 ...

行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H、华润置地、新城A/H、建发国际[4][5] * 其他提及公司：中海宏洋、招商蛇口、保利发展、越秀地产、金地集团[6][59] 核心观点与论据 * 近期中国房地产板块的上涨（年初至今上涨11%，跑赢MSCI中国指数7%）主要由情绪驱动，鉴于脆弱的实体市场和板块的高估值，这种表现可能不可持续[1] * 投资者对实体市场复苏过度乐观，近期面临多重阻力[3] * 预计板块可能出现回调，尤其是在业绩期，特别是绿城、金茂、龙湖和万科等公司，原因包括：1) 2025年业绩可能不及预期（绿城、龙湖和万科已发布盈利预警）；2) 鉴于可售资源减少和高基数，一季度合同销售额可能下降；3) 估值过高[4] * 继续看好基本面优质的阿尔法机会，包括华润置地和新城A/H（稳健的商场运营商，可能受益于“十五五”促消费政策和REITs的强劲政策顺风），以及建发国际（住宅市场整合者，拥有优化的土储，可支持利润率并恢复盈利正增长）[5] * 行业观点为“与大市同步”[6] 近期上涨的驱动因素 * 政策面积极消息改善了投资者情绪，但重申任何有意义的住房政策出台仍将是反应式的[9] * 近期住房销售回升，认为这是由于农历新年时间较晚的日历效应以及一月初的温和政策放松所致[9] * 板块轮动至落后板块，鉴于行业长期表现不佳[9] 近期面临的风险与阻力 * 未来几个月，随着政策影响减弱和春节假期季节性因素消退，房屋销售可能降温，房价跌幅可能重新加速[9] * 鉴于近期一线城市房屋销售量改善，政策刺激的可能性降低（尤其是在春节假期前）[9] * 由于2025年业绩可能令人失望，盈利大幅下滑/亏损，开发商即将发布盈利预警[9] * 开发商在3月的业绩简报会上可能对房产销售、开发利润率和盈利复苏给出谨慎指引[9] 其他重要内容 * 维持对一线城市房价将进一步下跌两年的谨慎判断[9] * 预计未来几周房屋销售将走弱[9] * 对资金流入的持续性持怀疑态度，考虑到中国房地产市场的看跌前景[9] * 摩根士丹利香港证券有限公司是中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团在香港交易所上市证券的流通量提供者/庄家[51] * 未来3个月内，摩根士丹利预计将获得或有意寻求为中国金茂、中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团、越秀地产提供投资银行服务的报酬[15]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

市场整体表现 - 1月29日午间休市，A股主要指数涨跌不一，沪指跌0.1%，深证成指涨0.01%，创业板指跌0.05% [2] - 沪深北三市半日成交额达20349亿元，较上一交易日放量1042亿元 [2] - 全市场超过2400只个股上涨 [2] AI应用概念板块 - AI应用概念股集体走强，因赛集团以20%幅度涨停，蓝色光标、值得买等涨超10%，科大讯飞涨停 [2][6] - AI龙头科大讯飞发布业绩快报，预计2025年实现归母净利润7.85亿元-9.5亿元，同比增长40%-70% [8] - 报告期内，公司研发投入同比增长超过20%，坚持核心技术底座自主可控 [8] - 科大讯飞股价于1月29日涨停，收盘价为63.05元，涨幅10.00%，成交金额69.89亿元，总市值1458亿元 [3] - 中信建投研报表示，开源模型生态蓬勃发展利好AI应用，更多AI原生应用可能爆发，同时传统软件厂商可通过二次开发进行智能化升级 [8] - 随着模型和AI应用快速迭代，算力需求量将持续提升，持续看好AI应用及AI算力板块 [8] 黄金及黄金股板块 - 国际金价连创新高，现货黄金（伦敦金现）站上5500美元/盎司，盘中最高上探至5598.75美元/盎司 [9][10] - 年初至今，现货黄金价格已上涨超过28%，涨幅逾1200美元 [10] - 在1月26日至29日的4个交易日中，现货黄金价格连续突破5000、5100、5200、5300、5400、5500美元六道整百关口 [11] - 黄金股再度大涨，中国黄金收获5连板，西部黄金7天4板，湖南黄金收获4连板 [2][12] - 中国黄金公告提示风险，表示公司主营业务为黄金珠宝首饰研发、加工、零售、批发及回购等，未拥有探矿权、采矿权 [12] - 中国黄金预计2025年实现归母净利润为2.86亿元到3.68亿元，同比减少55%到65% [12] - 西部黄金公告提示投资者关注黄金市场热度，注意投资风险 [13] 房地产板块 - 房地产板块表现活跃，我爱我家、深深房A等多股涨停，滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科Ａ等跟涨 [2][15] - 深深房A发布公告，预计2025年度归母净利润为8080万元至1.21亿元，较上年同期的-1.77亿元实现扭亏为盈 [15] - 业绩变动主要因房地产项目收入结转同比增加，以及控股子公司建邦公司破产清算出表 [15] - 港股内房股板块集体拉升，当代置业涨61.54%，中国奥园、京维集团涨超30%，龙光集团、融创中国、佳兆业集团等涨幅居前 [15][16] - 2026年开年以来，龙头房企债务处置呈现积极态势，万科3只境内债券成功展期，宝龙地产6笔境内债务重组方案获债权人审议通过 [17] - 碧桂园、融创中国的债务重组于2025年末获得通过，2026年进入执行阶段，预计将显著降低企业未来债务压力 [17] - 市场观点认为，债务重组仅是房企转型第一步，行业需彻底摆脱“负债驱动规模增长”的路径依赖，转向以现金流安全为核心、产品力与运营效率双轮驱动的新模式 [17] - 中指研究院观点认为，“主办银行制”将是未来房企融资的主要模式，是房地产发展新模式下的一项基础性制度 [18]

市场表现 - 房屋租赁概念板块出现震荡反弹行情 [1] - 我爱我家股价涨停 [1] - 滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科Ａ、三六五网、维业股份等公司股价跟涨 [1]