融资概况 - 2025年10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9% [1][2] - 2025年1-10月房地产企业债券融资总额为4882.4亿元，同比增加8.6% [4] - 10月融资结构为信用债融资327.0亿元（占比63.8%），海外债融资28.5亿元（占比5.6%），ABS融资157.0亿元（占比30.6%） [1][2] 融资结构分析 - 10月信用债融资同比增长50.7%，ABS融资同比增长115.8% [1][2] - 1-10月信用债融资2939.8亿元（同比微增3.3%），海外债融资97.2亿元（同比增长45.1%），ABS融资1845.3亿元（同比增长16.7%） [4] - 10月信用债发行以央国企为主，招商蛇口、中海、保利发展等发行总额超30亿元 [4] 融资成本与期限 - 10月债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.13个百分点 [1][2][6] - 信用债平均利率为2.36%，海外债平均利率为3.3%，ABS平均利率为2.82% [6] - 10月信用债平均发行年限为3.98年，较上月延长0.33年，滨江、卓越发行债券期限分别为2年期和5年期 [4] 资产证券化（ABS/REITs）动态 - 10月ABS发行规模157.0亿元，类REITs是规模最大的一类产品，占比达36.8% [5] - 华夏中海商业REIT在深圳证券交易所成功上市，底层资产佛山映月湖环宇城出租率从2020年末的约81%提升至2025年3月末的约98% [5] - 华润、招商、金茂、印力、大悦城等房企均已在国内实现公募REITs发行 [5] 企业融资与资本市场动态 - 10月招商蛇口发行金额最高达45亿元，苏高新融资成本最低为1.84% [7] - 多家房企披露新增融资，如华侨城集团发行20亿超短期融资券，大悦城地产签署1.5亿美元定期贷款授信 [8][10] - 融创、花样年境外债重组方案获75%以上债权人通过，旭辉、碧桂园继续推进境外债重组 [8][10] 债务重组与公司重大事件 - 金科股份获重整投资人提供2.5亿借款，并完成董事会换届选举 [8][10] - 南国置业拟向控股股东出售地产开发及租赁主业资产 [8][10] - 华夏幸福截至9月底债务重组金额1926.69亿元，未能偿还240.07亿元 [10]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

公司战略与服务升级 - 招商蛇口产业园区将2025年定位为“产业服务年”，致力于打造“全周期、可感知、有温度”的产业服务新生态 [2] - 公司发布全新服务体系，关注企业在空间、资本、技术等领域的成长需求，通过总部与项目两级协同架构联动集团内部资源 [1][2] - 服务力被视为公司最基本且最重要的能力之一，目标是成为“最佳客户体验的产业资产运营公司” [2] 服务内容与资源协同 - 服务举措包括空间优惠、资源对接、市场推广等多方面，旨在提供360°全生命周期产业服务 [2] - 依托招商局集团内部金融、物流、实业等多元资源，招商证券、中外运物流、招商银行、招商仁和人寿等单位协同构筑“生态价值共同体” [2] - 通过做实基础服务、提效服务和产业服务，帮助入驻企业提高办事效率并促进业务增长 [2] 合作伙伴与园区发展 - 大会举行新伙伴入园签约仪式，八家企业正式入驻园区，为园区高质量发展注入崭新动能 [2] - 活动主题为“时空同行，美好今招”，在深圳国际会展中心举办 [1][2]

核心观点 - 报告认为房地产行业止跌企稳需依赖收入信心改善、上涨预期强化及外生需求创造三方面因素 [1] - 预计2026年新房销售跌幅将小幅收窄，新开工面积有望实现超预期高增长，但竣工面积因期房库存不足将继续下滑 [2] - 在房价系统性止跌前，行业难有趋势性机会，但存在波段操作和结构性投资机会 [2] 2025年市场回顾 - 新房销售在2024年第四季度短暂转正后逐季回落，2025年第三季度销售额同比下跌13%，相当于2019年同期的46%，创历史新低 [1][11] - 主流20城新建住宅去化周期在2025年9月末平均为23个月，较“924”政策前的21个月反而拉长2个月 [11] - 百强房企拿地积极性冲高回落，2025年10月拿地金额仅相当于2020年同期的26% [14][18] - 2025年前三季度房地产开发投资完成额为6.8万亿元，同比下跌14%，其中9月单月同比下跌21% [18] - 二手房市场挂牌量高企，70城二手住宅销售价格下跌趋势自2025年5月以来显著扩大，价格尚难止跌 [1][33] 房价止跌路径分析 - 收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件，而该指数自2022年以来持续低于50，2025年在45至46之间波动 [61] - “924”政策带来的“止跌回稳”预期曾在2024年第四季度至2025年第一季度短暂扭转房价下跌预期，但未能持续 [49][66] - 棚改货币化是历史上唯一一次在收入下行期实现房价止跌回升的政策，通过创造年均2.7亿平方米的外生需求（占2015年销售面积的21%）逆势拉动房价 [67] - 当前政策框架内可用空间不大，2025年政策多为去年基础上的微调，亮点较少 [1][38] 2026年行业展望 - 预计2026年新房销售额为7.6万亿元（同比-10.9%），销售面积为8.4亿平方米（同比-6.8%），跌幅小幅收窄 [2][99][105] - 新开工面积预计实现20%以上的高增长，对应面积约9.2亿平方米 [2][113][115] - 竣工面积预计为4.7亿平方米，同比下跌20%，短期内不存在改善基础 [2][116][117] - 房地产开发投资额预计为7.5万亿元，同比下跌9% [2][122][124] - 行业总库存持续下降，但土地库存占比提升至63%，现房库存占比27%，期房库存仅占10% [95][103] 投资建议与个股选择 - 建议等待右侧机会，把握政策带来的短期波段，关注结构性机会 [2][129] - 推荐三类标的：历史包袱轻、“调仓”积极、受益于“好房子”政策且PB相对保守的房企，如中国金茂、中国海外发展等 [2][129] - 推荐持有优质长久期资产、受益于利率下行趋势的房企，如华润置地、龙湖集团 [2][129] - 推荐涉房资产少、重量不重价的中介龙头，如贝壳-W、我爱我家 [2][129] - 当前地产股PB隐含的房价下跌幅度均值约为24%，存在一定低估 [125][126]

房地产ETF市场表现 - 截至2025年11月5日09:51，房地产ETF(512200)上涨0.56%，成交额为3994.46万元[1] - 其跟踪的中证全指房地产指数同步上涨0.56%[1] - 近3个月该ETF规模增长5.57亿元，今年以来份额增长10.98亿份[1] 成分股价格表现 - 成分股盈新发展上涨9.33%，海南机场上涨6.45%，世荣兆业上涨4.83%[1] - 珠免集团上涨3.06%，海南高速上涨2.31%[1] 政策环境分析 - 2025年三季度以来，各地区各部门因城施策推动房地产市场止跌回稳[1] - 截至10月28日，今年超200个省市县出台政策超510条[1] - 三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] 机构市场展望 - 中金公司指出2025年市场处于止跌回稳初期的跌幅缓和阶段[2] - 中性情景下预计2026年总住房销量同比降幅略收窄至-5.0%，新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[2] - 华泰证券认为市场筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础[2] - 预计2026年成交与投资同比跌幅将收窄，行业有望呈现哑铃型分化走势[2] 指数与ETF构成 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数[3] - 指数前十大权重股包括保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场等[3]

核心观点 - 报告认为房地产行业止跌企稳需要依赖收入信心改善、上涨预期强化和外生需求创造三方面因素共同发力 [1] - 2026年新房销售跌幅预计小幅收窄，新开工将实现超预期正增长，但竣工面积因期房库存不足将继续下滑 [2] - 在房价系统性止跌前板块难有趋势性机会，但存在波段操作空间，建议关注三类结构性机会标的 [2] 2025年市场回顾 - 新房销售在2024Q4短暂转正后逐季回落，2025Q3销售额同比-13%，相当于2019年同期的46%，创历史新低 [1] - 新房去化周期较"924"前反而拉长，2025年9月末主流20城平均去化周期为23个月，较"924"前增加2个月 [11] - 房企拿地积极性冲高回落，2025年10月百强房企拿地金额相当于2020年同期的26% [14] - 开发投资加速下跌，2025年前三季度完成额6.8万亿元，同比-14%，其中9月单月同比-21% [18] - 二手房市场因销售边际回落和挂牌量高企，价格尚难止跌，70城二手住宅价格下跌趋势自5月以来显著扩大 [33] 房价止跌路径分析 - 收入信心对房价中期走势解释力强，收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件 [1] - "924"政策带来的"止跌回稳"预期在2024Q4短暂扭转房价下跌预期，但2025年该预期未持续强化，房价重回低迷 [49] - 历史上唯一一次在收入下行期实现房价止跌回升是通过棚改货币化创造外生需求，2015年创造需求占2015年销售面积的21% [67] - 房价止跌需要三方面发力：收入信心持续改善至50左右并维持三到四个季度；强化止跌预期；通过真收储创造增量需求 [60][62][90] 2026年行业展望 - 预计2026年新房销售额7.6万亿元（-10.9%），销售面积8.4亿平方米（-6.8%），跌幅小幅收窄 [2] - 新开工面积预计实现20%+正增长，主要因当年去化率维持高位（按46%计算） [113] - 竣工面积预计4.7亿平方米（-20%），因期房库存大幅下降（2025年末同比-58.9%），未来3年内改善可能性较低 [117] - 房地产开发投资预计7.5万亿元（-9%），其中建安投资增速-5%，土地购置费增速-15% [124] - 总库存持续下降，2025年末预计28.1亿平方米（-12.6%），但土地库存占比提升至63% [95] 投资建议 - 房价决定地产股中期收益，2022年至2025年9月底房价累计下跌阶段与地产股超额收益下跌高度同步 [123] - 政策带来短期波段机会，2022年至今出现8次明显脉冲，7次来自政策面，1次来自"假复苏" [127] - 推荐三类标的：历史包袱轻、"调仓"积极的房企（中国金茂、中国海外发展等）；持有优质长久期资产的房企（华润置地、龙湖集团）；涉房资产少的中介龙头（贝壳-W、我爱我家） [2][129] - 当前地产股PB隐含房价下跌幅度约24%，部分房企如中国海外发展（-46%）、中国海外宏洋集团（-41%）被低估程度超过行业平均 [125]

社保基金持股总体情况 - 三季度末社保基金共现身616只个股前十大流通股东榜，合计持股量107.46亿股，期末持股市值合计2105.25亿元 [1] - 持股变动显示新进188只，增持156只，不变91只，减持181只 [1] - 社保基金重仓股中，山推股份有5家社保基金出现在前十大流通股东名单中，持股量合计8515.90万股，占流通股比例6.48% [1] 持股比例与数量 - 社保基金持有比例最多的是安达智能，持股量占流通股比例为10.57%，其次是诺思格持股比例8.16% [2] - 持股数量在1亿股以上的共有16只，持股量最多的是分众传媒共持有3.33亿股，招商蛇口2.14亿股，常熟银行2.11亿股紧随其后 [2] - 持股比例居前的还有三一重能、佰奥智能、伟星股份等 [2] 持股公司业绩表现 - 社保基金持有个股中三季报净利润同比增长的有369家 [2] - 净利润增幅最高的是源杰科技，前三季实现净利润1.06亿元，同比增幅19348.65% [2] - 净利润同比增幅居前的还有新强联增长1939.50%，*ST松发增长1614.08% [2] 板块与行业分布 - 社保基金持有个股中主板有429只，创业板有113只，科创板有73只 [2] - 所属行业主要集中在机械设备行业60只，电子行业56只，医药生物行业55只 [2] 市场表现 - 社保基金重仓股10月以来平均下跌0.66%，涨幅跑输沪指 [3] - 涨幅最大的是振华股份累计上涨51.10%，福昕软件上涨46.25%，四方股份上涨42.79% [3] - 跌幅最大的是果麦文化累计下跌41.57% [3] 重点个股持股详情 - 分众传媒社保基金持股量33267.63万股，环比下降0.43%，占流通股比例2.30% [3] - 招商蛇口社保基金持股量21378.35万股，环比增长18.49%，占流通股比例2.53% [3] - 常熟银行社保基金持股量21095.92万股，环比下降24.06%，占流通股比例6.36% [3] - 中国人保社保基金持股量9749.43万股，环比大幅增长87.07%，占流通股比例0.27% [4] - 广信股份社保基金持股量4709.10万股，环比大幅增长277.97%，占流通股比例5.17% [6]

行业整体拿地态势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业的拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超过半数未有拿地动作 [10] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性更高 [10] 房企新增货值排名 - 1-10月新增货值前三名为中海地产（1870亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月排名前三则为绿城、保利发展和中海，显示排名动态变化 [1][5] - 新增货值超1000亿元的房企有5家 [3] 房企权益拿地金额排名 - 1-10月权益拿地金额前三名为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5][6] - 保利发展以541亿元位列第四 [6] 联合拿地模式分析 - 联合拿地成为主流策略，模式包括“央企+地方国资”及“房企+资方”等 [8] - 10月份多宗土地为联合体拿地，主要集中在上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市 [8] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建联合竞得的地块 [8] 重点城市土地市场表现 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗入榜总成交金额170亿元，北京有2宗入榜总成交金额54亿元 [9] - 上海静安C070102单元地块以77.37亿元总价成为当月最高，由招商、越秀等组成的联合体竞得 [8][9] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [9] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [9] 头部企业投资策略 - 头部企业聚焦核心一二线城市优质地块加大补仓力度 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业整体拿地趋势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超半数未有拿地动作 [9] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，但销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性远高于其他梯队 [9] 房企新增货值与排名 - 1-10月新增货值前三名企业为中海地产（1370亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月新增货值前三名则为绿城中国、保利发展和中海地产，显示排名动态变化 [1][5] - 共有5家房企全口径新增货值超过1000亿元 [3] - 权益拿地金额前三名企业为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5] 联合拿地策略与模式 - 联合拿地成为主流策略，10月份多宗土地为联合体竞得，主要集中在上海、北京、杭州、成都等核心城市 [6][8] - 联合体形式多样，包括“央企+地方国资”以及“房企+资方”等模式 [7] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发权，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建苏州某地块 [7] - 上海静安地块经过52轮竞价，由招商、越秀地产等组成的联合体以77.37亿元竞得 [6] - 中海地产、招商蛇口等通过参与徐汇东安城市更新项目（协议总出让金额439.5亿元）大幅提升货值 [5] 城市土地市场分化 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗地块入榜，总成交金额达170亿元；北京有2宗入榜，总成交金额54亿元 [8] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [8] - 广州、成都、青岛、长沙的核心区优质地块关注度高，但其余区域较为冷清，平均溢价率约5% [8] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [8] - 青岛崂山区地块溢价率26%（成交价3.9亿元），为10月溢价最高地块 [8] 头部企业投资布局 - 头部企业聚焦核心一二线城市加大补仓力度，央企、国企和地方国资仍是拿地主力 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 单月表现出现分化，48家百强房企10月业绩环比增长，其中20家企业单月业绩环比增幅大于30% [2] - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [5] 房企阵营格局变化 - 千亿阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元，包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居行业第一，绿城中国以2011亿元位列第二，中海地产以1891亿元位列第三 [3] 区域市场分化情况 - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%，北京环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元，保利发展以338亿元流量销售金额夺得冠军，越秀地产以287.2亿元位列第二 [6] - 核心一二线城市如京沪深杭蓉市场热度转降，武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏，部分弱二三线城市如南宁、福州、常州去化率预计低于两成 [7] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，需求端如合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举推动市场止跌回稳 [7]