晨星对港铁公司的研究报告核心观点 - 维持港铁公司公允价值预测为32港元，认为其股价目前估值合理，市场正在权衡新项目增长与中期资本支出增加 [1] - 对公司的长期预测基本保持不变 [1] 公司财务与盈利预测 - 预计港铁公司2025年基本利润将下降4%，主要原因是自2025年5月起，英国铁路业务的贡献将不再计入 [1] - 将2026年至2028年的盈利预测上调了1-5%，以反映物业开发更强劲的销售量和定价 [1] - 物业发展利润在2025年增长8%，部分抵消了英国铁路业务退出带来的利润下降 [1] 业务运营与市场状况 - 对于经常性业务，预期本地客流量将稳定增长 [1] - 游客数量的进一步恢复应有助于商场和车站零售店的租金逐步上涨，并推动跨境和高铁客流量增长 [1] - 近期香港住宅计划推出整体良好，市场情绪有所改善，提振了香港住宅交易 [1] 资本支出与投资 - 管理阶层预计2026年至2028年的资本支出总额为830亿港元，但并非全部支出 [1] - 投资人担忧资本支出可能长期维持高位，这一消息公布后导致港铁股价下跌 [1]

公司管理层及会议安排 - 公司2025年度业绩发布会由企业事务及品牌总监Siu-min (Linda) Choy主持，公司首席执行官Jeny Yeung女士、物业及国际业务董事总经理David Tang、香港客运服务董事Wilson Kwong、财务董事Michael Fitzgerald、工程总监Carl Devlin以及中国内地业务董事Sammy Wong等管理层出席 [1] - 发布会主要使用中文进行，并提供中英文同声传译，议程包括首席执行官Jeny Yeung介绍2025全年业绩、财务董事Michael Fitzgerald解读财务数据，随后首席执行官将再次分享公司展望及未来发展，并以英文进行总结，最后设有问答环节 [2]

公司业绩表现 - 公司公布截至去年12月底止全年业绩 基本纯利为167亿港元 同比下跌4% 符合该行预期 [1] - 公司经常性息税前利润同比下跌13% 低于该行预测 [1] 项目规划与资本开支 - 南港岛线(西段)和白石角站正处于规划阶段 北环线第二期也在推进 预计三个新项目的资本开支将于今年下半年披露 [1] - 公司指引未来三年的维护资本开支为416亿港元 按半年比较大致不变 [1] 土地招标计划 - 公司计划在未来12个月推出锦上路站第二期及屯门第16区站第二期招标 [1] - 屯门第16区地块发展规模庞大 总共涉及5,510个单位 [1] - 瑞银认为 即使近期市场回暖 该地块地价相比第一期(每平方呎4,314港元)的上行空间有限 但最终地价仍应低于每平方呎5,621港元的补地价金额 [1] 机构观点与股价预期 - 瑞银予公司目标价为24港元 评级为"沽售" [1] - 瑞银预期股价将对经常性利润逊于预期的表现作出负面反应 [1]

业绩表现 - 公司公布截至去年12月底止全年业绩 基本纯利为167亿港元 同比下跌4% 符合预期 [1] - 经常性息税前利润同比下跌13% 低于预期 [1] 项目与资本开支 - 南港岛线(西段)和白石角站正处于规划阶段 北环线第二期也在规划中 预计三个新项目的资本开支将于今年下半年披露 [1] - 公司指引未来三年的维护资本开支为416亿港元 按半年比较大致不变 [1] 土地招标计划 - 公司计划在未来12个月推出锦上路站第二期及屯门第16区站第二期招标 [1] - 屯门第16区站项目发展规模庞大 总共5,510个单位 瑞银认为即使市场回暖 其地价相比第一期的每平方呎4,314港元上行空间有限 但最终地价仍应低于每平方呎5,621港元的补地价金额 [1] 机构观点与评级 - 瑞银予港铁目标价为24港元 评级为"沽售" [1] - 预计股价将对经常性利润逊于预期的表现作出负面反应 [1]

2025年度业绩总览 - 公司2025年总收入为555亿港元，同比下降7.6% [1] - 归母净利润为147亿港元，同比下降6.9%，低于彭博一致预期的159亿港元 [1] - 经常性业务利润为56.5亿港元，同比下降21.6% [1] - 物业发展业务利润为111亿港元，同比增长8.0% [1] - 投资物业录得公允价值计量亏损20.6亿港元，较2024年的17亿港元亏损有所扩大 [1] - 全年合计派发股息1.31港元，与上年持平，对应股息率为3.8% [1] 利润不及预期原因分析 - 经常性利润较机构预期低约10%，主要由于对杭州地铁一号线计提3.8亿港元减值以及对电影院历史租金宽减计提减值等一次性因素影响 [1] 香港车务运营表现 - 香港车务运营收入同比增长2.5%，但息税前利润亏损扩大至2.5亿港元 [2] - 亏损主要因员工成本增长5.8%、保养及相关工程成本增长5.6%、折旧增长2.5%，而收入未能覆盖成本增长 [2] - 2025/26年度公司冻结票价，本地铁路平均票价涨幅仅为1.7%，低于成本涨幅 [2] - 分线路收入表现：本地铁路同比增长1.2%，过境服务增长6.6%，高铁增长3.7%，机场快线增长6.4% [2] 车站商务与物业租赁业务 - 香港车站商务业务息税前利润为36.6亿港元，同比下降3.0% [2] - 物业租赁及管理业务息税前利润为38.2亿港元，同比下降8.3% [2] - 下半年物业租赁业务息税前利润同比下滑14%，主要因对电影院租户历史租金宽减待摊计提一次性减值 [2] - 尽管香港零售业销货价值自去年5月起同比转正，但车站与商场的新订租金仍分别下滑8.5%和9.5% [2] - 投资物业公允价值损失20.6亿港元，约占2024年投资物业净值的2% [2] 物业发展业务 - 物业发展业务净利润同比增长8.0%至111亿港元，主要来自日出康城第12期、何文田站第1&2期、港岛南岸第3&5期的贡献 [2] - 2026年结转高峰预计延续，主要项目包括日出康城第12&13期、港岛南岸第5&6期、油塘通风楼项目、大围站项目 [2] - 2027-28年可供结转的项目或将显著减少 [2] - 2025年新批出屯门第16区站第1期物业发展项目，2026年或将继续批出锦上路站第2期、屯门第16区站第2期 [2] - 2025年香港住宅市场触底回升，呈现量价齐升的复苏趋势，并在2026年延续，公司物业发展业务有望直接受益 [2] 机构盈利预测与估值调整 - 调整2026-27年归母净利润预测至197亿港元和121亿港元，调整幅度分别为-6%和+9%，并预计2028年归母净利润为120亿港元 [2] - 调整目标价至35.2港元，此前为29.9港元 [2] - 估值方法采用分部估值法：香港铁路基于DCF估值，投资物业基于资本化率估值，物业发展基于净资产值测算 [3] - 分部加总后折让10%，此前为20%，折让收窄主要考虑到香港住宅复苏趋势更为明确 [3]

报告投资评级 - 维持“增持”评级 [2][7] 报告核心观点 - 2025年业绩符合预期 总收入554.65亿港元 同比-7.6% 归母净利润146.77亿港元 同比-6.9% [7] - 业绩由物业发展利润支撑 经常性业务利润承压 2025年物业发展利润110.84亿港元 同比+8.0% 经常性业务利润56.53亿港元 同比-21.6% [7] - 2026-2028年为物业发展利润集中入账及确认期 预计香港宏观经济及房地产市场回暖将带来更稳健的经营环境 [7] - 公司采用渐进式分红政策 2025年全年股息每股1.31港元 与2024年持平 预计2026-2028年股息率均为4.0% [7] 财务数据与预测 - **营业收入**：2025年实际为55,465百万港元 同比-7.58% 预计2026E-2028E分别为53,708百万港元、55,928百万港元、58,166百万港元 [3][7][8] - **归属普通股东净利润**：2025年实际为14,677百万港元 同比-6.94% 预计2026E将大幅增长至19,532百万港元 同比+33.08% 主要因物业发展利润集中入账 随后2027E、2028E预计回落至11,326百万港元和11,148百万港元 [3][7] - **每股收益**：2025年实际为2.36港元 预计2026E为3.14港元 2027E、2028E分别为1.82港元和1.79港元 [3] - **估值指标**：基于2026年3月13日收盘价32.38港元 对应2026E-2028E市盈率分别为10倍、18倍、18倍 [3][7] 业务分项分析 - **物业发展业务**：2025年利润主要来自“港岛南岸”第三及第五期、“日出康城”第十二期、何文田站第一及第二期项目 2026年预计有多个项目利润入账 公司计划为锦上路站第二期及屯门第16区站第二期项目进行招标 [7] - **香港车务营运**：2025年收入同比+2.5%至235.95亿港元 主要受高铁香港段及过境服务客流恢复带动 但受成本增加影响 EBIT录得亏损2.54亿港元 [7] - **香港车站商务**：收入整体平稳 但由于商铺续租租金下滑、广告及电讯业务偏弱以及高基数影响 EBIT同比-3.0%至36.6亿港元 [7] - **香港物业租赁及管理业务**：受商场新订租金整体下跌9.5%及一次性减值影响 EBIT录得38.21亿港元 同比-8.3% [7] - **中国内地及国际业务**：EBIT录得11.98亿港元 同比-2.0% 受深圳地铁十三号线首通段亏损及英国和澳洲铁路贡献减少影响 [7] - **应占联营及合营公司利润**：利润同比-41.3%至7.87亿港元 主要受杭州铁路资产减值及项目盈利回落影响 [7] 资本开支与展望 - 公司预计2026至2028年总资本开支为826亿港元 主要集中在香港新建及维修铁路项目、香港物业投资及发展项目、以及中国内地和海外项目 [7] - 香港宏观经济环境改善及房地产市场回暖 预计将为公司带来更稳健的经营环境 [7]

公司2023年全年业绩表现 - 公司2023年下半年经常性利润（不包括物业发展）为23亿港元，同比下降29% [1] - 公司2023年下半年经常性利润高于里昂先前预测的非经营性项目利润17亿港元 [1] - 公司2023年末期股息为每股0.89港元，与上年同期持平，符合预期 [1] 公司财务与资本开支计划 - 公司2026至2028年的总资本开支计划为826亿港元 [1] - 基于总计划，公司2026至2028年的年均资本开支为275亿港元 [1] - 该年均资本开支水平略低于公司2025年包括物业发展在内的实际息税折旧摊销前利润 [1] 公司未来项目发展 - 公司预计在未来12个月内为锦上路站第二期项目进行招标 [1] - 公司预计在未来12个月内为屯门第16区A站第二期项目进行招标 [1]

投资评级与目标价 - 报告维持港铁公司“增持”评级，目标价为35.20港元 [1] 核心业绩与观点 - **2025年业绩不及预期**：公司2025年收入为555亿港元，同比下降7.6%；归母净利润为147亿港元，同比下降6.9%，低于彭博一致预期的159亿港元 [1] - **利润低于预期主因一次性减值**：经常性业务利润为56.5亿港元，同比下降21.6%，较报告预期低约10%，主要由于对杭州地铁一号线计提3.8亿港元减值以及对电影院历史租金宽减计提减值等一次性因素 [1] - **物业发展是利润核心**：物业发展业务利润为111亿港元，同比增长8.0%，是利润的主要贡献来源 [1] - **股息政策稳定**：公司拟派发全年股息合计1.31港元，与上年持平，对应股息率为3.8% [1] - **核心观点**：考虑到香港住宅市场复苏且公司处于物业交楼高峰期，报告维持“增持”评级 [1] 业务分部表现 香港车务运营 - **收入微增但亏损扩大**：2025年香港车务运营收入同比增长2.5%，但EBIT亏损扩大至2.5亿港元 [2] - **成本压力显著**：亏损主因员工成本同比增长5.8%、保养及相关工程成本同比增长5.6%以及折旧同比增长2.5%，而票价涨幅（本地铁路均价仅涨1.7%）未能覆盖成本增长 [2] - **客运量分化**：本地铁路、过境服务、高铁、机场快线收入分别同比增长1.2%、6.6%、3.7%、6.4%，显示本地出行增长乏力，而过境线受益于北上与访港需求增长 [2] 车站商务与物业租赁 - **租金收入下滑**：2025年香港车站商务EBIT为36.6亿港元，同比下降3.0%；物业租赁及管理EBIT为38.2亿港元，同比下降8.3% [3] - **新订租金承压**：尽管香港零售业销货价值已同比转正，但因租约更换周期影响，车站与商场的新订租金仍分别下滑8.5%和9.5% [3] - **投资物业公允价值亏损**：公司对投资物业计提公允价值损失20.6亿港元，约占2024年投资物业净值的2% [3] 物业发展业务 - **处于结转高峰期**：2025年物业发展净利润同比增长8.0%至111亿港元，主要来自日出康城第12期、何文田站第1&2期、港岛南岸第3&5期的贡献 [4] - **未来展望**：预计2026年结转高峰将延续，主要项目包括日出康城第12&13期、港岛南岸第5&6期等，但2027-2028年可供结转项目或将显著减少 [4] - **受益于市场复苏**：2025年香港住宅市场触底回升，呈现量价齐升趋势，该趋势在2026年预计延续，公司业务有望直接受益 [4] 盈利预测与估值 - **盈利预测调整**：考虑到物业发展项目结转进度慢于预期，报告调整2026-2027年归母净利润预测至197亿港元（-6%）和121亿港元（+9%），并预计2028年归母净利润为120亿港元 [5] - **估值方法与目标价**：采用分部估值法，将目标价调整至35.2港元（前值29.9港元）[5] - **估值关键假设**： - 香港铁路业务基于DCF估值，WACC维持7.0%，永续增长率维持3% [5] - 投资物业基于资本化率估值（商铺维持4.1%）[5] - 物业发展基于NAV测算 [5] - 各部分加总后给予10%的折让（前次为20%），折让收窄主要因香港住宅复苏趋势更为明确 [5] 财务数据与预测 - **营业收入预测**：预计2026E-2028E营业收入分别为534.82亿港元、559.15亿港元和588.25亿港元 [10] - **归母净利润预测**：预计2026E-2028E归母净利润分别为196.62亿港元、120.63亿港元和119.66亿港元，同比增速分别为34.1%、-38.6%和-0.8% [10] - **每股收益（EPS）**：预计2026E-2028E EPS分别为2.96港元、1.74港元和1.72港元 [10] - **估值指标**：基于2026年预测，PE为11.68倍，PB为1.06倍，EV/EBITDA为9.20倍 [10] 分部估值详情 - **企业价值构成**：分部估值加总得出的企业价值为3222.63亿港元，其中香港车站商务占比最高（33%，价值1056.31亿港元），其次为香港物业租赁及管理（28%，价值890.55亿港元）[35] - **目标价推导**：企业价值减去净负债、少数股东权益及永续债后，得到股权价值2435.16亿港元，经10%折让后目标股权市值为2191.64亿港元，对应目标价35.2港元 [35]

花旗对港铁公司的评级与目标价调整 - 维持对港铁公司的“沽售”评级 [1] - 目标价由24.5港元上调至30港元 [1] 香港住宅物业市场前景 - 香港住宅物业市场已于去年见底 [1] - 预期楼价将进入上升周期 [1] - 预期一手住宅成交量将持续增长 [1] - 相信可提升发展商参与港铁土地投标的意欲 [1] 港铁公司的财务与估值状况 - 由于铁路资本开支承担，港铁的负债比率在未来数年将持续上升 [1] - 负债上升意味着在可见将来股息可能维持不变 [1] - 股份目前仅较NAV折让13% [1] - 股份较太古及怡和集团等其他综合企业昂贵 [1]

花旗对港铁公司的评级与目标价调整 - 维持对港铁公司的“沽售”评级 [1] - 目标价从24.5港元上调至30港元 [1] 香港住宅物业市场前景 - 香港住宅物业市场已于去年见底 [1] - 预期楼价将进入上升周期 [1] - 一手住宅成交量将持续增长 [1] 对港铁公司业务的影响 - 住宅市场前景向好，相信可提升发展商参与港铁土地投标的意欲 [1] - 由于铁路资本开支承担，公司的负债比率在未来数年将持续上升 [1] - 负债上升意味着在可见将来股息可能维持不变 [1] 公司估值分析 - 股份目前仅较净资产价值折让13% [1] - 当前估值较太古及怡和集团等其他综合企业昂贵 [1]