公司通讯 - 2025年报告书等公司通讯中英文版已上传公司及港交所网站[2] - 2025年可持续发展报告仅以电子形式载于相关网站[2] - 公司采用电子方式发布通讯，代替印刷本[4] 股东大会 - 公司将于2026年5月12日举行股东周年大会[3] 申请事项 - 可书面申请免费公司通讯印刷本，指示有效期至撤销或下份年报刊出[5] - 联名股东需首位股东签署申请表格才有效[7] 其他 - “公司通讯”和“可供采取行动的公司通讯”有明确定义[6] - 公司为太古地产有限公司，股份代号为01972[7]

為本人（吾人）的代表，代表本人（吾人）出席公司於二零二六年五月十二日（星期二）上午九時正於香港金鐘道 八十八號太古廣場香港JW萬豪酒店三樓宴會廳舉行的股東周年大會及其任何續會，及就下列決議案，按以下指 示投票表決： 委任代表表格供二零二六年五月十二日舉行股東周年大會時使用 | | | 贊成 | 反對 | | --- | --- | --- | --- | | | | （參看附註2） | （參看附註2） | | 普通決議案 | | | | | 1. | (a) 重選蔡德群為董事。 | | | | (b) 重選林双吉為董事。 | | | | | (c) 重選吳亦泓為董事。 | | | | | 2. | 續聘羅兵咸永道會計師事務所為核數師並授權董事局釐定其酬金。 | | | | 3. | 給予董事局一般性授權回購股份。 | | | | 4. | 給予董事局一般性授權配發、發行及處理公司額外股份。 | | | | 特別決議案 | | | | | 5. | 批准及採納新的公司組織章程細則。 | | | SWIRE PROPERTIES LIMITED 太古地產有限公司 簽名： （參看附註4及5） 本人（吾人） 日期：二 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對 其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分 內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 「有關期間」指由本決議案通過之日起至下列三者最早者為止的期間： - 1 - SWIRE PROPERTIES LIMITED 太古地產有限公司 （於香港註冊成立的有限公司） （股份代號：01972） 股東周年大會通告 太古地產有限公司（「公司」）訂於二零二六年五月十二日（星期二）上午九時正於 香港金鐘道八十八號太古廣場香港 JW 萬豪酒店三樓宴會廳舉行股東常會，即二零二六 年度股東周年大會，以省覽董事局報告及截至二零二五年十二月三十一日止年度的經 審核財務報表，並： 及考慮並酌情通過下列決議案： 普通決議案 1. 重選董事； 2. 續聘核數師及授權董事局釐定其酬金； 3. 動議： (a) 在須受(b)段的限制下，批准董事局於有關期間內行使公司進行場內股份回 購（按《股份回購守則》的釋義）的所有權力； (b) 依據上文(a)段的批准可回購的股份總數，不得超過於本決議案通過當日已 發行股份數目的 10%；及 ...

此乃要件 請即處理 閣下如對本文件有任何疑問，應諮詢閣下的股票經紀、銀行經理、律師、專業會計 師或其他專業顧問。 閣下如已售出或轉讓名下所有太古地產有限公司（「公司」）股份，應立即將本文件 連同隨附的委任代表表格送交買主或承讓人，或經手買賣或轉讓的銀行、股票經紀 或其他代理商，以便轉交買主或承讓人。 香港交易及結算所有限公司與香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）對本文件的內 容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本文 件全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 常務董事： 白德利，JP （主席） 彭國邦 （行政總裁） 龍雁儀 （首席財務官） 馬淑貞 非常務董事： 范尼克 林双吉 馬天偉，OBE 邵瑞德 施銘倫 SWIRE PROPERTIES LIMITED 太古地產有限公司 （於香港註冊成立的有限公司） （股票代號：01972） 股東周年大會通告 及 有關一般性授權回購及發行股份， 及採納新組織章程細則的建議 獨立非常務董事： 蔡德群 馮裕鈞 吳亦泓 閻岩 朱昌來 註冊辦事處： 香港金鐘道八十八號 太古廣場一座三十一樓 本通函的英文版本於本公司之股 ...

FOR OUR FUTURE 2025 可持續發展報告 59 社區營造 目錄 175 環境效益 271 經濟效益 歡迎您將對我們可持續發展表現及本報告的意見發送電郵至 sustainabledevelopment@swireproperties.com 或填寫意見表格。 行政總裁寄語 GRI 03 行政總裁寄語 06 有關本報告 07 關於我們 08 可持續發展獎項 15 2050可持續發展策略 33 可持續發展管治 41 溝通及參與 43 創新研發 48 支持聯合國可持續發展目標及聯合國全球契約 51 重要議題 91 以人為本 138 夥伴協作 226 氣候與自然相關財務披露 292 環境、社會及管治匯報標準及準則 296 綠色建築認證摘要 299 外部約章及會籍 303 獎項及殊榮 313 統計數據摘要 322 獨立鑒證報告 326 全球報告倡議組織內容索引 334 香港交易所《環境、社會及管治報告指引》索引 345 ISSB國際財務報告準則S2號 — 氣候相關披露索引 目錄 社區營造 以人為本 夥伴協作 環境效益 經濟效益 「我們堅信以可持續發展為核心的企業才是 真正具抗禦力的企業，而我們的遠遠大志向 ...

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年收入为160.41亿港元，同比增长11%[55] - 2025年公司股东应占基本溢利为86.20亿港元，同比增长27%[55] - 2025年公司股东应占经常性基本溢利为62.60亿港元，同比下降3%[55] - 2025年公司股东应占基本溢利增长27%至86.2亿港元[69] - 2025年经常性基本溢利下降3%至62.6亿港元[69] - 2025年股东应占基本溢利增加27%至港币86.2亿元，经常性基本溢利（不包括分拆出售交易）为港币62.6亿元[80] - 2025年基本溢利为86.20亿港元，按年增长27.4%（对比2024年67.68亿港元）[58] - 公司股东应占基本溢利从2024年的67.68亿港元增长18.52亿港元至2025年的86.20亿港元[107] - 2025年经常性基本溢利为62.60亿港元，较2024年的64.79亿港元有所下降[102][107] - 2025年公司股东应占亏损为15.33亿港元，主要受投资物业公平值亏损80.02亿港元影响，物业投资分部盈利63.63亿港元[58] - 2025年公司股东应占呈报亏损为15.33亿港元，投资物业公平值亏损为77.16亿港元[69] - 2025年公司股东应占亏损为15.33亿港元，2024年亏损为7.66亿港元[100] - 2025年公司股东应占呈报亏损为15.33亿港元，较2024年的7.66亿港元亏损扩大[107] - 2025年投资物业公平值亏损为77.53亿港元，主要来自香港办公楼组合[102][107] - 2025年集团在香港和中国的投资物业分别录得公平值亏损68.57亿港元及8.96亿港元[101] - 2025年物业投资分部经常性基本溢利为62.60亿港元，物业买卖分部基本亏损为2.20亿港元[57] - 2025年物业买卖录得基本亏损，主要由于香港和美国住宅项目的销售及市场推广费用[109] - 2025年出售资产溢利为23.60亿港元，主要来自出售美国迈阿密Brickell City Centre及香港物业权益[102][107] 财务数据关键指标变化：现金流、债务与股息 - 2025年来自营运的现金为100.24亿港元，同比增长54%[55] - 2025年债务净额为395.40亿港元，同比下降10%，资本净负债比率为14.6%[55] - 2025年每股第二次中期股息为0.80港元，同比增长5%[55] - 2025年全年股息为每股1.15港元，较2024年增加5%[70] - 2025年每股基本盈利为1.49港元，每股股息为1.15港元，派息比率为76.8%[58] - 2025年末债务净额为395.40亿港元，资本净负债比率为14.6%[58] - 2025年利息倍数为2.05倍，较2024年的1.72倍有所改善[58] - 公司股东应占权益由2024年的2753.26亿港元微降至2025年的2694.60亿港元[58] - 2025年公司股东应占平均权益回报率为-0.6%，基本计算下的平均权益回报率为3.2%[58] - 2025年末所用资产净值为3108.82亿港元，其中物业投资资产占2788.27亿港元[58] 业务线表现：物业投资（香港） - 香港零售物业出租率保持100%[81] - 2025年香港办公楼物业组合租金收入总额为港币48.85亿元，较2024年下跌4%[141] - 2025年12月31日，香港办公楼物业组合整体租用率为89%，其中太古广场租用率96%，太古坊一座及港岛东中心（不包括已售楼层）租用率分别为96%和87%[140][149] - 2025年12月31日，较新的太古坊二座和太古广场六座租用率分别为73%和66%，若不计算此两座，其余办公楼租用率为91%[141] - South Island Place办公楼于2025年12月31日的租用率为94%[151] - 按2025年12月应占租金收入总额计，约7.6%的办公楼租约将于2026年期满，另有20%将于2027年期满[152] - 十大办公楼租户合共租用公司应占香港办公楼总楼面面积约25%[146] - 香港零售物业组合总楼面面积为320万平方呎，2025年应占租金收入总额为港币25.49亿元，估值达港币514.71亿元[154] - 2025年香港零售物业组合租金收入总额为港币23.55亿元，与2024年相若[156] - 2025年太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓的零售销售额分别上升6%、3%及2%[156] - 公司旗下三大商场（太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓）在2025年全年均保持100%租用率[155][163][164][165] - 按2025年12月应占租金收入总额计，约21.5%的零售物业租约将于2026年期满，另有28.2%将于2027年期满[166] - 十大零售物业租户合共租用公司应占香港零售总面积约26%[162] - 香港零售楼面面积按租户业务划分，前三大类别为时装及服饰（27.3%）、珠宝及钟表（23.9%）和餐饮（20.3%）[160] - 住宅投资物业组合总楼面面积约60万平方英尺，截至2025年12月31日入住率约为79%[169] - 香港办公楼高空置率及新增供应令租金受压，但2025年第四季租金转趋稳定[108] - 公司旗下香港太古广场及太古坊将把握租户追求优质办公楼的趋势，以应对办公楼需求短期疲软[86] 业务线表现：物业投资（中国内地） - 中国内地应占零售销售额增长7%，较2019年水平高出65%（不包括汽车销售额）[82] - 2025年中国内地投资物业组合租金收入总额为港币50.32亿元，较2024年上升3%[177] - 2025年集团中国内地零售物业租金收入总额上升3%至港币46.28亿元[181] - 2025年集团中国内地商场的应占零售销售额（不包括汽车零售商）上升7%，较2019年同期高出65%[180] - 北京三里屯太古里2025年零售销售额上升11%，租金收入总额上升3%，租用率为99%[180][187] - 成都太古里2025年零售销售额上升7%，租金收入总额上升5%，租用率为97%[180][189] - 广州太古汇2025年零售销售额及租金收入总额均上升2%，租用率为100%[180][190] - 上海兴业太古汇2025年零售销售额大幅上升50%[180] - 北京颐堤港2025年零售销售额上升3%，租金收入总额下跌2%，商场租用率为99%[192] - 上海兴业太古汇2025年零售销售额上升50%，租金收入总额上升1%，商场租用率为96%[193] - 上海前滩太古里2025年零售销售额增长7%，租金收入总额下跌3%，商场租用率为98%[194][195] - 中国内地零售组合在2025年下半年表现改善，受益于经济措施及商场升级[108] - 中国内地零售市场呈现增长势头，零售商对中长期前景保持谨慎乐观[196] - 2026年市场对零售楼面需求将保持审慎，预期来自金饰、体育和休闲品牌的需求将会上升[197] - 按2025年12月应占租金收入总额计，约31%的租约于2026年期满，另有29.1%的租约将于2027年期满[197] - 于2025年12月31日，十大零售物业租户合共租用集团应占中国内地零售总面积约24%[185] - 零售楼面面积按租户业务划分占比：时装及服饰44.9%，餐饮21.4%，珠宝及钟表17.9%，其他6.8%，超级市场5.1%，电影院3.9%[183][184] - 2025年来自中国内地办公楼物业的应占租金收入总额下跌3%至港币8.18亿元[199] - 广州太古汇办公楼租用率为90%，北京颐堤港为93%，上海兴业太古汇为93%[200] 业务线表现：物业投资（美国及其他） - 美国Brickell City Centre项目出售前零售销售额及租金收入分别增长4%及7%[83] - 美国Brickell City Centre购物中心在出售前零售销售额及租金收入总额较2024年同期增长[109] 业务线表现：物业买卖 - 2025年物业买卖收入为21.10亿港元，较2024年的0.88亿港元大幅增长[100] - 上海“陆家嘴太古源源邸”第四批次销售强劲，截至2026年3月6日，已推售的250套单位中已售出225套[29] - 上海陆家嘴太古源源邸截至2026年3月6日推出250个单位已售出225个[84] - 上海世纪前滩 · 天御及上海世纪前滩 · 天汇预售率达98%[84] - 香港海德园项目推出300个单位，截至2026年3月6日已售出143个[124] - 公司推出太古城第十期453个停车位发售，截至2026年3月6日已售出435个停车位[26] - 太古城项目453个停车位已售出435个，销售已于2025年12月31日确认[173] 业务线表现：酒店 - 2025年酒店收入9.17亿港元[58] - 香港及中国内地酒店业务在2025年改善，平均入住率及客房收入提升[109] 各地区表现：资产与收入分布 - 按地域划分，2025年12月31日公司应占已落成投资物业总楼面面积（不包括酒店）中，香港占43%，中国内地占57%[136] - 2025年应占租金收入总额中，香港占41%，中国内地占56%，美国占3%[137] - 2025年12月31日所用资产净值中，香港占73%，中国内地占24%，美国及其他地区占3%[138] - 已落成的投资物业及酒店总楼面面积为2380万平方英尺，其中香港1320万平方英尺，中国内地1060万平方英尺[127][129] - 发展中或持作未来发展的投资物业及酒店预计总楼面面积为970万平方英尺，其中中国内地860万平方英尺，香港110万平方英尺[127][130] - 公司应占买卖物业组合总楼面面积为4.9百万平方呎，其中已落成1.0百万平方呎，发展中或持作发展用途3.9百万平方呎[134] 管理层讨论和指引：业务策略与展望 - 公司表示2025年业绩表现强劲，基本溢利按年增长，并成功推行资本流转策略[68] - 公司已承诺投放其1000亿港元投资计划中约67%的资金[71] - 公司持续推进港币1000亿元投资计划[79][85] - 公司宣布未来十年投资1000亿港元发展计划，其中香港300亿港元、中国内地500亿港元、住宅买卖项目（含东南亚）200亿港元[121] - 截至2026年3月6日，已承诺投资总额约670亿港元，完成总目标的67%，其中香港110亿港元、中国内地460亿港元、住宅项目100亿港元[120][121] - 公司在中国内地有多个发展及扩建项目，包括北京太古坊、三里屯太古里、前滩太古里、广州太古汇、陆家嘴太古源、三亚太古里、西安太古里和聚龙湾太古里[86] - 公司策略包括在香港及中国内地市场集中发展，并在东南亚市场（雅加达、新加坡、曼谷和胡志明市）选择性拓展住宅物业[92][94] - 公司计划通过积极的资本流转策略维持强健的资产负债水平，并维持债务年期、类型及贷款人组合的多样性[95] - 出售迈阿密Brickell City Centre商场导致投资物业经常性基本溢利减少[80] 管理层讨论和指引：发展项目与计划 - 广州聚龙湾太古里于2025年12月分阶段开幕，已有46间店铺投入运营[72] - 公司计划在深圳（2027年）、西安（2028年）和东京（2029年）开设新的“居舍”品牌酒店[74] - 广州聚龙湾太古里零售部分第一期已于2025年12月陆续开业，广州太古汇第二期（前称“广州汇坊”）翻新工程进行中[179][190] - 鰂魚涌两幅用地（华厦工业大厦及仁孚工业大厦）拟重建为总楼面面积约77.9万平方英尺的办公楼及商业用途[170] 资产出售与收购 - 公司完成出售美国迈阿密Brickell City Centre购物中心75%权益以及相关停车位和设施的全部权益，总代价最高为5.487亿美元[22] - 公司以3700万美元代价收购迈阿密文华东方酒店合资公司25%权益[22] - 公司以港币6.63亿元代价完成出售位于香港青衣的工业项目[24] - 公司完成出售香港“深水湾道6号”两幢独立屋，成交额为港币22亿元[29] - 公司以7350万美元收购美国迈阿密Brickell City Centre购物中心12.07%权益，使其总权益增至75%[122] - 公司以约5.487亿美元总代价出售迈阿密Brickell City Centre购物中心75%权益及相关资产[123] - 公司完成出售深水湾道6号两幢独立屋，代价为22亿港元[126] - 向证监会出售港岛东中心12个办公室楼层，总楼面面积约30万平方英尺[172] 可持续发展表现 - 公司连续第八年蝉联恒生可持续发展企业指数首位，并获最高可持续发展评级“AAA”[32] - 公司2025年溫室氣體排放量（範圍一及二）絕對值較基準年下降52%，超出25%的目標[48] - 公司價值鏈溫室氣體排放（範圍三 — 下游出租資產）強度較基準年下降63%，超出2030年28%的目標[48] - 公司2025年可持續採購開支達港幣17.22億元，佔全資物業組合相關採購超過25%[43][44] - 公司2025年發行約港幣45億元綠色債券及安排約港幣51億元與可持續發展表現掛鉤貸款，綠色金融佔現有債券及借款融資約70%[50] - 公司香港物業組合用電強度較基準年下降22%，中國內地物業組合下降13%[48] - 公司非酒店業務工傷引致損失工時比率為0.26，酒店業務為1.2，均優於目標[40] - 公司2025年員工每年平均培訓時數為23.3小時，較基準年增加25%，總培訓時數超過166,000小時[40] - 公司辦公樓物業組合中66%租戶（共186個，覆蓋逾580萬平方呎樓面）已簽署「環境績效約章」[44] - 公司2025年女性員工比例為42.4%，策略領導職位女性佔比為40.4%[46] - 公司董事会女性成员比例为35.7%，超过30%的2025年关键绩效指标[51] - 香港物业组合用电强度较基准下降30%，中国内地物业组合用电强度较基准下降11%但未达50%目标[54] - 公司已提前实现“2030可持续发展策略”目标，现正推动“2050可持续发展策略”愿景[87] 其他重要内容：公司规模与荣誉 - 公司员工总数约5800人，旗下购物商场共有超过2200间零售商店[12] - 估计超过71000人在公司旗下的办公楼工作[12] - 公司连续第九年成为全球上市公司（综合物业发展）业界领导者[52] - 公司获道琼斯领先全球指数评选为全球房地产界表现最卓越的发展商[75] - 公司连同太古集团为大埔火灾捐款1000万港元[75] 其他重要内容：财务数据详情 - 2025年总收入为160.41亿港元，其中物业投资收入130.14亿港元，物业买卖收入21.10亿港元，酒店收入9.17亿港元[58] - 2025年公司总营业收入为160.41亿港元，较2024年的144.28亿港元增长11.2%[100] - 2025年物业投资租金总收入为130.14亿港元，其中办公楼租金收入52.48亿港元，零售物业租金收入71.93亿港元[100] - 香港已落成办公楼物业组合总楼面面积（按100%基准计）为9,983,738平方呎，2025年应占租金收入总额为港币51.62亿元[139] - 香港已落成及发展中办公楼物业于2025年12月31日的估值为港币1675.65亿元，公司应占权益为港币1593.72亿元[139] - 中国内地投资物业组合总楼面面积3080万平方英尺（集团应占

股份情况 - 截至2026年3月31日，已发行股份（不含库存股）5,757,484,800，库存股0，总数5,757,484,800[2] - 本月已发行股份及库存股份数目无增减[2] 公众持股 - 上市规定最低公众持股量百分比为已发行股份（不含库存股）的10.28%[2] - 截至2026年3月底，公司符合公众持股量要求[2] 其他 - 公司无法定股本，股本无股份面值[1] - 股份期权不适用[3] - 香港预托证券资料不适用[4]

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 核心观点 - 太古地产是领先的商业地产开发运营龙头，其核心竞争力包括穿越周期的战略眼光、稀缺核心区位资产、领先的商场运营能力等，未来将受益于消费结构性复苏带来的同店增长和新开业面积贡献，共同推动租金稳增和业绩增长 [8] - 公司2025年基本溢利超预期，内地零售业务稳步增长，分红持续提升，并计划维持中个位数股息增速 [8] 财务表现与预测 - **2025年业绩**：营业收入160.41亿港元，同比增长11.18%；基本溢利86.20亿港元，同比增长27.4%；经常性基本溢利62.6亿港元，同比下降3.4%；归母净亏损15.3亿港元，主要由于投资物业公允价值变动亏损61亿港元 [8] - **盈利能力**：2025年毛利率为66.4%，同比下降4.1个百分点；核心净利率为53.7%，同比上升6.8个百分点；三费费率为20.1%，同比下降2.0个百分点 [8] - **盈利预测**：预计2026-2028年基本溢利分别为75.44亿、80.55亿、80.64亿港元，同比增速分别为-12.5%、+6.8%、+0.1% [7][8] - **估值**：基于预测，对应2026-2027年核心市盈率分别为19倍和17倍 [8] 投资物业（IP）租金收入 - **整体表现**：2025年并表投资物业租金收入130亿港元，同比下降3.3%；权益投资物业租金收入146亿港元，同比下降2.4% [8] - **中国香港办公**：租金收入52亿港元，同比下降4.7%，占权益租金35%；2025年末出租率89%，同比下降4个百分点 [8] - **中国香港零售**：租金收入25亿港元，同比微降0.3%，占权益租金18%；平均同店零售额同比增长3.3%，增速同比提升8.9个百分点 [8] - **中国内地零售**：租金收入54亿港元，同比增长2.4%，占权益租金36%；同店零售额同比增长7%，增速同比提升14个百分点；上海兴业太古汇引入LV后，全年同店零售额增长50% [8] - **中国内地办公**：租金收入8亿港元，同比下降3.3%，占权益租金6%；2025年末平均出租率92%，同比上升2个百分点 [8] - **未来增长**：预计2028年后，中国内地商场数量将从6个增至11个，总楼面面积较2025年末增加81% [8] 其他业务与财务 - **物业买卖**：2025年收入21亿港元（2024年为1亿港元），主要由于住宅竣工面积6.4万平方米；预计2026年和2027年及以后竣工面积分别为10.8万和16.7万平方米，同比分别增长69%和55% [8] - **酒店业务**：2025年收入9.2亿港元，同比增长3.3%；核心净利润亏损收窄至0.87亿港元，同比减亏57% [8] - **财务状况**：截至2025年末，有息负债492亿港元，同比增长1.9%；净负债率14.6%，同比下降1.1个百分点，保持低位 [8] 股东回报 - **2025年分红**：每股分红1.15港元，同比增加0.05港元；以2026年3月26日收盘价计，股息率为4.8% [8]

财务数据和关键指标变化 - 2025年基础利润为86.2亿港元，同比增长27%，主要得益于迈阿密和香港多项非核心资产的出售 [3] - 经常性基础利润为63亿港元，同比下降3%，主要由于出售Brickell City Centre后租金收入的损失以及香港写字楼租金收入下降 [3][16] - 公司宣派2025年末期股息每股0.80港元，全年股息每股1.15港元，同比增长5%，连续第九年实现中个位数股息增长 [4][18] - 投资物业组合估值下降1%，至2683亿港元，减少主要反映香港写字楼公允价值损失及部分非核心资产处置 [18] - 净债务下降10%至395亿港元，负债率改善至14.6%，加权平均债务成本从4%降至3.5% [20] - 人民币融资比例提升至49%，以支持中国内地扩张 [21] - 总资本承担为295亿港元，其中98亿港元与合营及联营公司相关 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - **香港写字楼**：整体出租率91%，跑赢相关子市场，其中太古广场出租率提升至96%，太古坊（港岛东中心、太古坊一座）出租率稳定在91%，其他太古坊楼宇出租率为88%，新楼宇太古坊二座出租率上升5个百分点至73% [9] - **香港写字楼**：应占总租金收入下降5%，应占估值下降3%，负租金调幅正在收窄，租金水平在中区趋于稳定 [9] - **香港零售**：太古广场、太古城中心和东荟城名店仓出租率均维持在100%，零售销售额录得正增长，跑赢香港整体市场 [10] - **香港零售**：应占总租金收入同比持平，整体零售组合应占估值微降3% [10] - **中国内地零售**：应占总租金收入增长2%，零售销售额同比增长7%，所有商场均录得正增长，其中上海兴业太古汇和北京三里屯太古里表现突出 [11][12] - **中国内地零售**：整体出租率保持高位，应占估值上升9% [12] - **中国内地写字楼**：组合表现稳定且具韧性，尽管市场供应过剩，公司仍专注于一线城市的综合混合用途发展项目 [12] - **住宅销售**：2025年物业交易录得基础亏损，主要由于销售及营销开支增加 [16] - **酒店业务**：业绩有所改善，反映入住率和每间可出租客房收入的提升 [14][16] 各个市场数据和关键指标变化 - **香港市场**：写字楼市场因供应过剩仍具挑战，但查询和租赁活动自2025年第四季度起有所改善 [9][17] - **中国内地市场**：零售组合表现强劲，消费情绪改善及租户组合升级的积极影响正在显现 [11][27] - **中国内地市场**：公司中国内地投资组合目前占应占总租金收入的43%，其中零售组合的租金贡献已超过香港写字楼组合 [10] - **中国内地市场**：过去十年，应占总租金收入的年复合增长率达10%，中期内随着新项目落成，贡献度预计将增加 [10][11] - **东南亚市场**：公司在雅加达的高端住宅项目Savyavasa预售率超过50%，并已开始交付单位 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极执行资本回收策略，2025年下半年回收73亿港元，累计处置收益达587亿港元，为1000亿港元投资计划提供流动性 [7] - 1000亿港元香港投资计划进展顺利，67%资金已承诺投入，在中国内地专注于零售主导的混合用途项目，目标在2032年前将总楼面面积翻倍 [7] - 公司战略重点是在中国内地有纪律地执行零售主导策略，新的太古里和太古汇品牌项目将在北京、三亚、上海、广州和西安开业 [8] - 面对香港写字楼市场挑战，公司策略是继续专注于挽留租户 [9] - 公司在中国内地的零售战略包括对现有商场（如上海、北京）进行转型升级，以及在广州、三亚和西安开发新的太古里式街区零售项目 [11] - 公司拥有多元化的住宅销售项目管道，共11个项目，应占总楼面面积近400万平方英尺，将在未来五年分期完工 [13] - 酒店业务方面，决定所有物业采用“奕居”品牌，并继续探索第三方酒店管理协议，未来几年将在中国内地和东京开设五家新酒店 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前海湾地区局势快速演变带来短期波动，但凭借强劲的资产负债表、优质的物业组合和多元化的投资管道，公司有能力应对未来挑战 [27] - 中国内地零售前景积极，消费情绪改善，租户组合升级效果显现 [27] - 中国内地写字楼市场因高空置率预计将持续低迷，但公司组合将继续受益于“追求品质”的趋势 [28] - 香港优质写字楼组合已证明其韧性，出租率较高，随着资本市场复苏和强劲的IPO管道，租赁势头正在改善，预计负租金调幅将收窄 [28] - 香港住宅市场情绪更为正面，上海和东南亚的高端优质住宅项目需求健康 [28] - 酒店业务在2026年开局良好 [29] - 1000亿港元投资计划执行进展良好，公司拥有均衡多元的组合、强劲的基本面，并致力于全球可持续发展领导地位 [29] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面成就显著，连续第八年在恒生可持续发展企业指数排名第一，连续第九年在GRESB混合用途类别中获全球行业领导者称号 [21] - 公司已提前实现2025年及2030年的科学基础减碳目标，范围一和范围二绝对排放量减少52%，租户运营相关碳强度下降63% [22] - 绿色融资占当前债券及贷款融资约70%，超过2025年50%的目标 [25] - 公司制定了新的“可持续发展2050”愿景，目标是建设全球最可持续发展的社区，围绕“四个零承诺”展开 [25] - 首席财务官范丽龙女士即将退休，公司对其多年贡献表示感谢 [29][30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于中国内地零售前景、年初至今表现及租户表现 [36] - **回答**：管理层确认积极势头已延续至2026年第一季度，前两个月零售销售额实现双位数增长，人流强劲，奢侈品和新兴国内品牌表现良好，租户组合升级正转化为有效租金和营业额租金的提升 [37][38][39] 问题2：关于首席财务官继任后的资本分配优先顺序及未竟事宜 [36] - **回答**：公司整体战略（包括1000亿港元计划）不会改变，将继续优先使用人民币融资以匹配风险，并致力于实现中个位数股息增长 [40] - **回答**：范丽龙女士表示，希望能在任内通过缩小资产净值折让创造更多股东价值，虽然股息表现连续九年增长，但股价仍有改善空间，相关工作（如资本回收、股份回购）将继续推进 [41][42] 问题3：关于发行中国公募REITs的计划 [44][45] - **回答**：公司一直关注市场发展，对近期监管限制放宽感到高兴，将继续研究，不排除任何可能性，前提是能提升资本效率并为股东创造价值 [47] 问题4：关于三亚、广州、西安新零售商场的预租情况 [44][45] - **回答**：预租进展顺利，新商场多为太古里形式，公司从项目初期就与品牌伙伴共同设计，以便品牌能提前入驻 [48][49] 问题5：关于香港零售表现及租金调幅展望 [51] - **回答**：2026年开局良好，游客访港正面，销售额健康增长，零售物业（特别是太古广场和东荟城名店仓）正录得正租金调幅 [53] 问题6：关于2026年资本回收方向（处置与再投资节奏） [51][52] - **回答**：公司将继续寻找资本回收机会，处置非核心资产以回笼资金再投资于1000亿港元计划，目标在于最大化处置价值，并无特定目标需匹配投资节奏 [54][55] - **回答**：未来仍有向证监会交付两层楼面的计划，并将继续寻找其他处置机会 [55][56] 问题7：关于中东冲突对写字楼决策及中国内地零售销售的影响 [58] - **回答**：2026年初写字楼查询和租赁活动有所增加，但若局势升级可能影响决策 [59] - **回答**：零售方面，若旅行持续受阻，可能会减少中国消费者前往欧洲的消费外流，从而利好香港和中国内地的零售销售 [60] 问题8：关于人工智能对写字楼需求的潜在影响及公司组合策略的思考 [58] - **回答**：公司正在深入思考并规划相关情景，这促使公司更聚焦于核心与非核心资产的界定，确保向市场提供最优质、最具创新性和韧性的写字楼产品，以持续捕捉“追求品质”的需求 [61][62] - **回答**：预计写字楼需求将不可避免地受到影响，但公司的旗舰项目（太古广场和太古坊）设施完善、连接性强，在任何情景下都将表现出相当的韧性 [62]

财务数据和关键指标变化 - 2025年基础利润为86.2亿港元，同比增长27%，主要由出售迈阿密和香港的非核心资产所驱动 [3] - 经常性基础利润为63亿港元，同比下降3%，主要由于出售Brickell City Centre零售商场后租金收入损失以及香港写字楼租金收入下降 [3][16] - 投资物业组合的应占总租金收入同比下降2%，若不计迈阿密资产出售的影响则微降1% [16] - 物业交易录得基础亏损，主要由于销售及营销费用增加，而香港及中国内地酒店业务表现有所改善 [16] - 每股股息增至1.15港元，同比增长5%，连续第九年实现中个位数股息增长 [4][17][18] - 截至2025年12月，投资物业估值为2683亿港元，较2024年12月下降1%，主要反映香港写字楼投资物业的公允价值损失及部分非核心资产出售，部分被中国内地投资组合增加及汇兑收益所抵消 [18] - 净债务同比下降10%至395亿港元，负债率改善至14.6% [20] - 加权平均债务成本从4%降至3.5%，反映利率降低及较低融资成本的人民币债券和贷款比例增加 [20] - 可用流动资金强劲，截至2025年12月，可用已承诺融资额度增至626亿港元，现金及未提取已承诺融资总额为234亿港元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - **香港写字楼**：应占总租金收入下降5%，整体组合出租率为91%，跑赢相关子市场 [9][16][17]；其中太古广场出租率提升至96%，太古坊（One Island East, One Taikoo Place）出租率稳定在91%，其他太古坊大厦出租率为88%，最新的Two Taikoo Place出租率上升5%至73% [9]；应占估值下降3%，负租金复归正在收窄，中区租金水平趋于稳定 [9] - **香港零售**：组合表现坚韧，太古广场、太古城中心和东荟城名店仓维持100%出租率 [10]；所有商场零售额均实现正增长，跑赢香港整体市场，应占总租金收入同比持平，整体零售组合应占估值微降3% [10] - **中国内地零售**：应占总租金收入增长2%，零售额同比增长7%（应占基准），并显著超过2019年可比销售额 [11][17]；所有商场均报告正销售额增长，其中上海兴业太古汇和北京三里屯太古里表现突出 [12]；组合出租率保持高位，估值上升9% [12]；中国内地投资组合（含写字楼和零售）目前贡献了应占总租金收入的43%，其中内地零售组合的租金贡献已超过香港写字楼组合 [10] - **中国内地写字楼**：组合表现稳定且有韧性，尽管市场供应过剩，公司专注于广州、北京和上海等一线城市的综合混合用途项目及核心地段 [12] - **住宅交易**：拥有11个处于不同开发阶段的项目，应占建筑面积近400万平方英尺，分布在中国香港、上海和东南亚核心市场，未来5年将分期完工 [13]；香港深水湾道6号两栋豪华住宅以222亿港元售出，平均售价接近每平方英尺15万港元 [6][13]；上海世纪盛荟和世纪峰景近98%单位已预售，太古源邸约90%单位已预售（前四批），雅加达Savyavasa项目超50%单位已预售 [14] - **酒店**：酒店组合表现持续改善，反映在入住率和每间可出租客房收入（RevPAR）的提升 [14][15]；决定将所有物业统一采用“居舍系列”品牌，并继续探索第三方酒店管理协议 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - **香港市场**：写字楼市场因供应过剩仍具挑战，但查询和租赁活动水平自2025年第四季度起有所改善 [9][17]；零售市场表现坚韧，三大商场保持100%出租率，零售额增长跑赢大市 [10][27] - **中国内地市场**：零售表现强劲，客流和零售额均增长，得益于组合升级和租户组合持续优化 [11][17]；消费者情绪改善，贸易组合升级的积极影响正在显现，前景乐观 [27]；写字楼市场因高空置率预计将保持低迷，但公司组合将继续受益于“追求品质”的趋势 [12][28] - **东南亚及其他市场**：在曼谷推出了Upper House Residences和Wireless Residences的VIP预售，这是公司在全球的首个品牌住宅项目 [6][15]；雅加达的高端住宅项目开始交付单位 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 积极执行资本回收策略，2025年下半年回收73亿港元，累计处置收益达587亿港元，为1000亿港元投资计划提供流动性 [7] - 1000亿港元投资计划进展顺利，67%资金已承诺投入，重点在中国内地发展零售主导的混合用途项目，目标在2032年前将中国内地总楼面面积翻倍 [7] - 在中国内地的战略重点是于一线及新兴一线城市发展零售主导的混合用途项目，未来几年将有新的太古里和太古汇品牌项目在北京、三亚、上海、广州和西安开业 [8][11] - 在香港，鉴于市场条件挑战，将审慎推进太古广场和太古坊的未来扩张机会计划 [8] - 公司将继续专注于租户保留，以应对当前市场展望 [9] - 凭借强大的资产负债表、优质的资产组合和多元化的投资渠道，公司有能力应对未来挑战 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前海湾地区事件不断演变且带来短期波动，公司凭借强劲的资产负债表和优质资产组合，已做好应对未来挑战的准备 [27] - 香港优质写字楼组合表现出韧性，出租率较高，反映了“追求品质”趋势、成功的场所营造努力和行业领先的ESG表现 [28] - 随着资本市场复苏和强劲的IPO渠道，租赁势头正在改善，预计随着市场租金趋稳，负租金复归将收窄 [28] - 香港住宅市场情绪更为积极，上海和东南亚对优质高端住宅项目的需求健康 [28] - 酒店业务在2026年开局良好 [29] - 对于中国内地C-REIT市场的发展持开放态度，将继续关注，不排除任何可能性，前提是能提升资本效率并为股东创造价值 [47] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面获得高度认可，连续第八年在恒生可持续发展企业指数中排名第一，连续第九年在GRESB评估中获评“混合用途”类别全球行业领导者 [21] - 2025年实现了大部分2025年可持续发展目标，范围一和范围二绝对排放量减少52%，超额完成2025年和2030年科学碳目标，与租户运营相关的碳强度下降63% [22] - 绿色融资比例约70%，超过2025年50%的目标 [25] - 公司制定了新的“SD 2050”愿景，围绕“四个零承诺”（零伤害、净零碳、零废物填埋、水中性）构建，旨在打造全球最可持续发展的社区 [25] - 首席财务官范丽龙女士即将退休，其职责将由Roy接任 [29][30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于中国内地零售的势头延续、年初至今（尤其是春节期间）表现、以及除珠宝外哪些品类表现出色，零售额增长如何转化为租金 [36] - 管理层确认积极势头和加速增长已延续至2026年第一季度，贸易组合升级（例如三里屯新开的奢侈品精品店）的益处正在显现，体现在有效租金和营业额租金的改善上 [37] - 前两个月表现令人鼓舞，零售额实现双位数增长，预计第二季度将持续，客流量在所有中心都非常强劲，体验式零售需求是驱动力 [38] - 奢侈品品牌表现良好，珠宝品类表现强劲，同时一些国内新兴品牌在广州、三里屯和上海也表现极佳，国内品牌与国际品牌及奢侈品品牌的投资形成互补 [38][39] 问题2: 关于CFO继任后资本分配优先事项的连续性，以及范丽龙女士任内未完成的遗憾 [36] - 公司整体战略（1000亿港元计划）预计不会有任何变化，财务政策明确，倾向于继续使用人民币融资以匹配风险，未来目标仍是实现中个位数股息增长 [40] - 范丽龙女士表示，希望能在缩小资产净值折让方面创造更多股东价值，尽管公司已通过成功的资本回收计划、股票回购和清晰的战略做出努力，但股价表现仍有提升空间，市场及行业整体因素无法改变，相信继任者Roy将继续推进这些工作以创造可持续的长期股东价值 [41][42] 问题3: 关于发行C-REIT的计划，以及三亚、广州、西安三个新零售商场的预租情况 [44][45] - 公司一直关注C-REIT市场发展，对近期监管限制放宽感到高兴，将继续研究该市场，不排除任何可能性，前提是能提供资本效率并创造股东价值 [47] - 新商场预租进展顺利，例如广州聚龙湾项目分期开业以便品牌提前入驻，多数新中心采用太古里模式，从初期就与品牌伙伴共同设计和选址，以实现提前开业，这是一个协同过程，与核心品牌的战略保持一致 [48][49] 问题4: 关于香港零售年初至今表现及租金复归展望，以及2026年资本回收方向（处置与资本承诺的进度对比） [51][52] - 香港零售业务2026年开局良好，游客到访积极，销售额健康增长，在太古广场和东荟城名店仓看到正租金复归，太古城中心可能略有滞后，但整体零售组合为正复归 [53] - 资本回收方面，公司将继续寻找机会，处置标准是最大化资产剥离价值，并无特定目标要求处置进度与投资进度完全匹配 [54]；未来除确认将向证监会交付的两层楼面外，将继续寻找资产剥离机会 [55][56] 问题5: 关于中东冲突的影响（对写字楼决策、中国内地商场零售额是否因赴欧旅行受阻而减少外流），以及AI对写字楼需求的长期影响及对核心/非核心资产组合看法的潜在改变 [58] - 中东冲突方面，2026年前几个月写字楼组合查询和租赁活动有所增加，但若局势持续升级，预计决策会有些犹豫，公司将密切关注 [59]；零售方面，若冲突持续，可能有利于香港和中国内地的零售销售，减少消费外流 [60]；资本流动方面，香港作为国际金融中心的稳定性可能带来机遇 [61] - AI影响方面，公司正在深入思考并进行情景规划，这促使公司更聚焦于核心与非核心资产的讨论，确保提供最优质、最具创新性和韧性的写字楼产品，以持续捕捉“追求品质”的需求 [61][62]；AI inevitably将对写字楼需求产生影响，但公司在太古广场和太古坊的旗舰项目设施完善、连接性强，在任何情景下都将表现出相当的韧性 [62]