评级与估值 - 维持太古地产跑赢行业评级及26.5港元目标价 [1] - 目标价隐含8%上行空间 [1] - 公司当前交易于4.5%/4.7% 2025/2026年股息收益率 [1] - 目标价对应4.3%/4.5% 2025-26年股息收益率 [1] 内地业务表现 - 上海兴业太古汇2025年全年零售额同比增长49.6% [2] - 北京三里屯太古里2025年全年零售额同比增长11.2% [2] - 上海前滩太古里、成都太古里及广州太古汇全年零售额分别同比增长6.9%、6.5%和1.6% [2] - 内地重奢购物中心四季度表现均较前三季度有所提升 [2] - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出 [2] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目预计将于2026年起陆续落成 [2] 香港办公楼业务 - 公司香港办公楼整体出租率为91% [3] - 整体出租率同比下降2个百分点，环比下降1个百分点 [3] - 核心区域太古广场出租率同比提升1个百分点至96% [3] - 太古坊出租率同比下降4个百分点至89% [3] - 2025年全年公司办公楼租金调幅维持在下跌13-15%的区间 [3] 香港零售物业 - 2025年香港太古广场零售额同比增长5.6% [4] - 2025年香港太古城中心零售额同比增长2.7% [4] - 零售额表现跑赢香港社零（2025年同比+1.0%） [4]

项目销售情况 - 太古地产旗下香港港岛东临海住宅项目“海德园”于2月8日单日成交9个单位 [1] - 其中录得一宗大手客交易，该客户连续购买两伙 [1] - 截至2月8日，该项目累计成交已达121宗，总销售金额超过10亿港元 [1] 成交单位详情 - 当日成交的单位为实用面积538平方呎的两房开放式厨房户型 [1] - 扣除折扣后，单位价格在842万至894.1万港元之间 [1] - 按实用面积计算的单价在每平方呎1.5651万港元至1.6619万港元之间 [1]

已落成投资物业营运数据 - 香港太古广场租用率为96%，租金下调13% [1] - 香港太古坊整体出租率达89%，租金下调15% [1] - 香港港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 香港其他太古坊办公楼出租率达88%，租金下调15% [1] 中国内地投资物业营运数据 - 广州太古汇办公楼租用率达90% [1] - 北京颐堤港一座租用率达93% [1] - 上海香港兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

已落成投资物业营运数据 - 香港太古广场租用率为96%，但租金同比下调13% [1] - 香港太古坊整体出租率达89%，租金同比下调15% [1] - 香港港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 香港其他太古坊办公楼出租率达88%，租金同比下调15% [1] 中国内地投资物业营运数据 - 广州太古汇办公楼租用率达90% [1] - 北京颐堤港一座租用率达93% [1] - 上海香港兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

办公楼情况 - 太古广场办公楼2025年租用率96%，租金调幅 - 13%，租用面积384,575平方呎[4] - 太古坊整体办公楼2025年租用率89%，租金调幅 - 15%，租用面积702,595平方呎[4] - 太古汇办公楼2025年租用率90%，租用面积19,649平方米，租金100中位至200低位人民币每平方米[4] 购物商场情况 - 太古广场购物商场2025年租用率100%，零售销售额增幅 5.6%[5] - 北京三里屯太古里2025年租用率99%，零售销售额增幅 11.2%[5] - 上海兴业太古汇2025年租用率96%，零售销售额增幅 49.6%[5] 在建项目情况 - 北京太古坊总楼面积375,837平方米，预计2026年底起落成，上盖工程已平顶[7] - 三亚太古里总楼面积231,038平方米，预计2026年起落成，多项工程进行中[7] - 上海前滩综合发展项目总楼面积273,484平方米，预计2026年落成，部分已平顶[7] - 西安太古里总楼面积269,056平方米，预计2027年起落成，地库和上盖工程进行中[7] 住宅项目情况 - 海德園总楼面面积692,276平方呎，预计2025年8月获发第一期占用许可证，2026年起交楼[10] - 皇后大道东269号总楼面面积102,990平方呎，预计2027年落成及交楼，上盖工程进行中[10] 销售情况 - 上海世纪前滩·天御总可销面积68,564平方米，截至2025年12月31日签约面积67,983平方米，平均售价129,800元/平方米[10] - 上海世纪前滩·天汇总可销面积39,404平方米，截至2025年12月31日签约面积37,250平方米，平均售价132,000元/平方米[10] - 上海陆家嘴太古源 源邸总可销面积58,403平方米，截至2025年12月31日签约面积55,793平方米，平均售价172,818元/平方米[10] - EIGHT STAR STREET剩余实用面积980平方呎，单位总数37个，已售出/预售36个，平均售价39,995港元/平方呎[10] - 海盈山第4A期剩余实用面积47,789平方呎，单位总数432个，已售出/预售350个，平均售价26,050港元/平方呎[10] - 海德园第一期剩余实用面积309,233平方呎，单位总数592个，已售出/预售112个，平均售价17,010港元/平方呎[10] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa剩余实用面积474,623平方呎，单位总数402个，已售出/预售180个，平均售价5,992,989印尼盾/平方呎[10] - 深水湾道6号单位总数2个，已售出/预售2个，平均售价147,010港元/平方呎[10]

公司股价表现 - 太古地产(01972 HK)股价上涨近3% 截至发稿时涨幅为2 5% 报23 8港元[1] - 成交额达到1533 28万港元[1]

公司表现与预测 - 截至发稿，太古地产股价上涨2.5%，报23.8港元，成交额1533.28万港元 [1] - 中金预测太古地产2025年股东应占基本溢利同比增长21%，经常性基本溢利同比下降5% [1] - 公司下半年核心资产整体经营情况呈现稳中向好的态势，资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 中金预测太古地产全年累计每股股息为1.15港元，对应5%股息收益率 [1] 行业观点与比较 - 小摩认为市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期，多家公司股价已达或接近历史高点 [1] - 小摩指出收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比高峰低30%以上 [1] - 小摩首选恒隆地产和太古地产，因其在中国内地的零售业务持续改善 [1]

公司层面 - 太古地产股价表现强劲，截至发稿涨2.5%，报23.8港元，成交额1533.28万港元 [1] - 中金预测公司2025年股东应占溢利同比增长21%，但经常性基本溢利同比下降5% [1] - 公司核心资产整体经营情况在下半年呈现稳中向好的态势 [1] - 公司资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 预计公司将坚定兑现派息承诺，预测全年累计每股股息为1.15港元，对应5%股息收益率 [1] 行业层面 - 小摩认为市场已消化香港楼市在未来两年的稳固复苏预期，因多家公司股价已达或接近历史高点 [1] - 小摩认为收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 多数收租股股价仍比高峰低30%以上 [1] - 小摩首选恒隆地产和太古地产，因这两只股票在中国内地的零售业务持续改善 [1]

公司层面 - 太古地产股价表现：截至发稿，股价上涨2.5%至23.8港元，成交额1533.28万港元 [1] - 中金预测公司2025年业绩：股东应占溢利同比增长21%，经常性基本溢利同比下降5% [1] - 公司经营态势：2025年下半年核心资产整体经营情况较上半年呈现稳中向好的态势 [1] - 资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 派息预测与股息收益率：预计全年累计每股股息为1.15港元，对应5%的股息收益率 [1] 行业层面 - 小摩对香港楼市的看法：市场已消化了香港楼市在未来两年的稳固复苏预期，因多家公司股价已达到或接近历史高点 [1] - 小摩认为收租股潜在上行空间更大：因商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中，大多数股价仍比高峰低30%以上 [1] - 小摩首选股票：恒隆地产和太古地产，因其在中国内地的零售业务持续改善 [1]

股份数据 - 截至2026年1月31日，已发行股份（不含库存）5,757,484,800，库存股份0，总数5,757,484,800[2] 公众持股 - 上市规定最低公众持股量为已发行股份（不含库存）的10.28%[2] - 截至2026年1月底，公司符合公众持股量要求[2] 股本情况 - 公司无法定股本，股本无股份面值[1] 呈交日期 - 呈交日期为2026年2月2日[1]