中国内地写字楼市场前景 - 市场前景充满挑战 主要因供应充足 [1] - 上海写字楼租金第三季按季下降0.8% [1] - 上海第三季写字楼供应量增加11.6万平方米 因两栋新办大楼完工 [1] - 上海写字楼净吸纳量按季增长6.7%至10万平方米 [1] - 未来六个月预计有82万平方米新供应进入上海市场 [1] - 预计因明后两年供应充足 上海写字楼租金明年将继续下降 [1] 香港写字楼市场复苏信号 - 有更多明确信号指出香港写字楼市场正在复苏 [1] - 随着2026至2027年供应量下降 尤其在中环地区 香港中环的甲级写字楼市场正接近见底 [1] - 香港写字楼市场的复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票 [1] 受益公司列表 - 受益公司包括太古地产(01972) [1] - 受益公司包括太古股份公司A(00019) [1] - 受益公司包括置地公司 [1] - 受益公司包括希慎兴业(00014) [1] - 受益公司包括恒基地产(00012) [1]

投资评级与估值 - 维持跑赢行业评级和目标价23.8港元，对应30%目标NAV折让和10%上行空间 [1] - 公司交易于36% NAV折让和5.3%/5.5% 2025/2026年股息收益率 [1] - 采用DPS每年个位数增长的派息政策，建议关注物业销售回款和资产处置现金回收对派息的支持 [1] 内地零售业务表现 - 内地重奢购物中心零售额同比增幅进一步扩大，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里1-3Q零售额分别同比增长42%、8%和6% [2] - 公司作为内地重奢市场整合受益者，重奢品牌拓店改造效果持续显现，其他三项目前三季度亦录得零售额同比正增长 [2] - 新项目广州聚龙湾太古里一期将于2025年底开业，三亚太古里2026年起落成，西安太古里2027年起落成，重点零售物业如期建设中 [2] 香港办公楼业务表现 - 香港办公楼组合3Q25保持92%的较高出租率，环比提升1个百分点 [3] - 出租率保持韧性得益于金融机构等重点租户扩容需求，如富卫香港承租太古坊33万平方呎楼面作为香港总部，租约长达10年 [3] - 1-3Q25公司办公楼平均到期租约调幅降幅为13-15%，公司将保障出租率与租户长期合作关系作为首要目标 [3] 香港零售业务表现 - 1-3Q25香港重奢商场太古广场与大众商场太古城中心零售额分别同比增长3.6%、3.0%，表现跑赢香港社零（同比-1.0%） [4] - 零售额逐季复苏，1H25零售额分别同比增长1.4%、2.0%，得益于重奢品牌零售额在低基数下同比复苏及公司积极开展营销活动吸引多元、年轻化客流 [4] - 考虑香港社零自5月同比转正后改善趋势延续，公司香港零售租金具一定积极因素 [4]

香港已落成投资物业运营表现 - 太古广场租用率达96%，但租金下调13% [1] - 太古坊整体出租率为90%，租金下调15% [1] - 港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 其他太古坊办公楼出租率为90%，租金同样下调15% [1] 中国内地投资物业运营表现 - 太古汇办公楼租用率达到90% [1] - 颐堤港一座租用率达89% [1] 香港其他投资物业运营表现 - 兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

香港已落成投资物业运营数据 - 太古广场租用率为96%，租金下调13% [1] - 太古坊整体出租率达90%，租金下调15% [1] - 港岛东中心及太古坊一座出租率达91% [1] - 其他太古坊办公楼出租率达90%，租金下调15% [1] 中国内地投资物业运营数据 - 太古汇办公楼租用率达90% [1] - 颐堤港一座租用率达89% [1] - 香港兴业中心一座及二座租用率达93% [1]

办公楼业绩 - 太古广场办公楼2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日降1%，租金调幅-13%[4] - 太古坊整体办公楼2025年9月30日租用率93%，较2024年12月31日升3%，租金调幅-15%[4] - 太古汇办公楼2025年9月30日租用率90%，与2024年12月31日持平，租用面积19,649平方米[4] 商场业绩 - 太古广场购物商场2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.6%[5] - 太古城中心2025年9月30日租用率100%，与2024年12月31日持平，零售销售额同比+3.0%[5] - 北京三里屯太古里2025年9月30日租用率99%，较2024年12月31日升1%，零售销售额同比+7.8%[5] - 上海兴业太古汇2025年9月30日租用率95%，较2024年12月31日升2%，零售销售额同比+41.9%[5] 在建项目情况 - 北京太古坊总楼面积375,837平方米，预期2026年中起落成，上盖工程已平顶[7] - 西安太古里总楼面积269,056平方米，预期2027年起落成，地库和上盖工程进行中[7] - 三亚太古里总楼面积213,162平方米，预期2026年起落成，地库等工程进行中[7] - 香港海德園總樓面面積692,276平方呎（不包括約2,002平方呎零售商舖），預期2025年起落成，2026年起交樓[10][14] - 香港皇后大道東269號總樓面面積102,990平方呎（不包括約13,197平方呎零售平台），預期2027年落成及交樓[10][14] - 泰國曼谷Upper House Residences總樓面面積1,632,067平方呎，預期2029年起落成，交樓時間待確認[10] 房产销售情况 - 上海世紀前灘·天御總可銷面積68,564平方米，簽約面積67,983平方米，平均售價每平方米129,800元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 香港EIGHT STAR STREET剩餘實用面積980平方呎，單位總數37個，已售出36個，平均售價每平方呎39,995港幣[10] - 印度尼西亞雅加達Savyavasa總樓面面積1,122,728平方呎，剩餘實用面積507,587平方呎，單位總數402個，已售出165個，平均售價每平方呎6,010,571印尼盾[10] - 香港海盈山第4A期剩餘實用面積76,324平方呎，單位總數432個，已售出306個，平均售價每平方呎25,432港幣[10] - 上海世紀前灘·天匯總可銷面積39,404平方米，簽約面積36,536平方米，平均售價每平方米132,000元人民幣，銷售預期2026年底前確認[10] - 上海陸家嘴太古源 源邸總可銷面積58,403平方米（僅包括已獲預售許可），簽約面積51,247平方米，平均售價每平方米172,818元人民幣，部分銷售預期2026年底前確認，部分2027年底前確認[10][14] 土地获取情况 - 截至2025年9月30日所獲取地塊總樓面面積相關交易協議進一步簽訂可能使總樓面面積增至約150,000平方米[11]

股本与股份数据 - 截至2025年10月31日，公司无法定股本，股本无股份面值[1] - 截至2025年9月底、10月底，已发行股份总数均为5,757,484,800，库存股份为0[2] - 2025年10月，已发行及库存股份数目增减均为0[2]

北京太古坊项目概况 - 北京太古坊项目已于10月16日实现结构封顶，计划于2026年末起分阶段开业运营[2][3] - 该项目是太古地产在中国内地最大的投资项目，总楼面面积超过86万平方米，包含8座甲级办公楼、1座高品质购物中心、1家新东隅酒店及大型绿地空间[2][3] - 项目为现有颐堤港的扩建部分，完全落成后将与颐堤港整体更名为北京太古坊，旨在重塑北京商业格局并提升东北区域经济活力[3] 办公楼集群细节 - 北京太古坊办公集群由8座相互连通的办公楼组成，总楼面面积超过33万平方米，设计注重效率、灵活性及健康创新[3] - 办公集群提供定制化的适配设计布局和身心健康设施，充分考虑了员工福祉和工作效率[3] - 太古地产行政总裁彭国邦表示，该项目将为城市商业和生活方式枢纽树立新标杆[4] 北京写字楼市场现状 - 今年第三季度，北京写字楼净吸纳量达到8.7万平方米，整体空置率下降至19.7%，其中甲级写字楼净吸纳量贡献近八成[5] - 同期北京写字楼租金面价环比下降2.9%至234.8元/平方米/月，金融街市场跌幅居首，CBD及燕莎等区域租金跌幅未收窄[5] - 未来6个月北京全市仅有一个全新项目交付，供应压力缓解下整体空置率有望小幅回落，但租金下行压力仍存[5] 零售物业与消费趋势 - 北京太古坊将推出中国内地首个“太古坊”品牌零售商场，新增零售区域与现有颐堤港购物中心融合，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地[7] - 零售项目将融合户外零售与滨水休闲体验，打造景观广场和花园等多功能社交空间，并设有面积达1.9万平方米的“德尔斐”区域，包含工作空间和北京最大宴会厅之一[7] - 行业监测显示，能够提供情绪价值的二次元业态是商业项目引流首选，未来半年北京非核心商圈预计有39.4万平方米新增零售物业开业[8] 行业展望与企业策略 - 企业在未来3年的房地产策略以稳为先，选址决策呈现成本驱动、品质驱动和绿色驱动特征，市场活动以续租、租约重组和搬迁为主[6] - 作为国际科技创新中心，北京对科技、金融及专业服务等行业吸引力增强，有望逐步释放办公空间增量需求[6] - 商务部等九部门发文提出通过培育服务消费等五大措施提振消费，有望激发零售物业市场培育服务消费新增长点[8]

项目进展与规模 - 北京太古坊项目全部八栋在建楼体已于10月16日完成结构封顶 [2] - 项目总楼面面积超过86万平方米，规划包括八座甲级办公楼、一个购物中心、一家新东隅酒店及绿地空间 [2] - 项目建设按计划推进，1至4号办公楼外立面幕墙已安装完成，预计从2026年年末起分阶段开业 [2] 项目定位与预期 - 该项目是公司在中国内地的最大投资项目，旨在为城市商业和生活方式枢纽树立新标杆 [2] - 公司有信心将其打造为城中最具前瞻性的商业中心之一，其规模体量将开辟新细分市场，吸引多元租户 [2] - 项目未来将与现有颐堤港整体更名为北京太古坊，是颐堤港的扩建部分 [2] 项目具体构成 - 办公楼部分总楼面面积逾33万平方米 [2] - 项目内设有名为"德尔斐"的空间，作为社交与健康生活的核心 [2] - 项目将通过室内外步行连廊实现无缝连接，并直接接入地铁网络 [2] 零售与酒店规划 - 项目建成后，新增零售区域将与现有颐堤港购物中心合并，形成总面积约15万平方米的综合零售目的地 [2] - 全新的东隅酒店将提供318间客房 [2] 可持续发展特色 - 项目以可持续发展为核心，目标是完全使用绿色能源 [3] - 项目已获得LEED和WELL铂金级预认证 [3]

股本信息 - 截至2025年9月30日，公司无法定股本，股本无股份面值[1] 股份数据 - 截至2025年8月底，已发行普通股（不含库存股）5,757,484,800，库存股0，总数5,757,484,800[2] - 2025年9月，已发行普通股（不含库存股）和库存股增减均为0[2] - 截至2025年9月底，已发行普通股（不含库存股）5,757,484,800，库存股0，总数5,757,484,800[2]

施政报告政策影响 - 香港优化资本投资计划 预期超豪宅市场持续跑赢[1] - 3000万至5000万港元单位成交占上半年整体1.2% 交易额达140亿港元[1] 香港地产股驱动因素 - 二手楼价CCL指数周升1.2% 年内累计上涨0.8% 可能缩窄地产股资产净值折让[1] - 美联储减息25基点后 预计香港最优惠利率下调12.5基点[1] - 香港与内地黄金周零售表现预期强劲[1] 住宅市场展望 - 新盘定价能力上升叠加潜在P按息下调 末季住宅楼价及成交量料可观[1] 地产股投资偏好 - 首选领展房产基金 太古地产 新鸿基地产[1] - 同时看好恒隆地产[1] 行业表现基准 - 香港地产股本年至今累计上升约25%[1]