业绩总结 - 2025年公司实现基础利润HK$ 8,620百万，同比增长27%[9] - 2025年每股基础收益为HK$1.49，同比增长28%[100] - 2025年公司的收入为16,041百万港元，同比增长11%[162] - 2025年租金收入为14,909百万港元，同比下降2%[104] - 2025年可归属租金收入为HK$11.9亿，较2024年下降3%[48] - 2025年可归属物业投资利润为HK$6,795百万，同比下降2%[100] - 2025年物业交易的损失为HK$448百万，较2024年有所增加[100] - 2025年香港的酒店业绩有所改善，尽管整体租金收入因Brickell City Centre零售中心的处置而减少[102] 用户数据 - 香港办公物业整体出租率为89%，其中Pacific Place出租率为96%[35][36] - 香港零售物业出租率均为100%，零售销售同比增长5.6%[37] - 2025年整体零售销售同比增长2%，其中HKRI Taikoo Hui、Taikoo Li Sanlitun和Taikoo Li Chengdu的零售销售分别增长49.6%、11.2%和6.5%[46] - 截至2025年12月31日，香港零售市场前十名零售租户占据约26%的零售面积[193] - 截至2025年12月31日，中国大陆零售市场前十名零售租户占据约24%的零售面积[193] - 截至2025年12月31日，香港办公市场前十名办公租户占据约25%的办公面积[193] - 截至2025年12月31日，中国大陆办公市场前十名办公租户占据约44%的办公面积[193] 未来展望 - 2026年预计完成的项目总建筑面积为12.4百万平方英尺[31] - 公司在中国大陆的零售项目预计到2032年将实现建筑面积翻倍[29] - 预计2026年将开设全球旗舰店，包括Hermès和LEMAIRE等品牌[45] 新产品和新技术研发 - 2025年新开设的“Louis”零售、展览和酒店项目吸引了强劲的市场反应，客流量稳定[45] 资本和财务状况 - 2025年净债务为39,540百万港元，较2024年减少206百万港元[112] - 2025年公司的资本承诺总额为29,453百万港元，其中香港的承诺为11,103百万港元[122] - 2025年公司的绿色融资债券和贷款设施占比约为70%[150] - 2025年公司的绿色债券发行总额为45亿港元，已全部分配给绿色项目[150] - 2025年公司的净资产值（NAV）为269,460百万港元，较2024年下降2%[162] 负面信息 - 2025年投资物业的估值为268,313百万港元，较2024年下降1%[110] - 2025年公司的总股本为271,342百万港元，较2024年下降2.5%[112] - 2025年每股股息为HK$ 46.80，同比下降3%[9]

股权结构 - 太古公司持有公司83.31%股份[5] 人员任职 - 龍雁儀女士2026年5月12日退休离任[2] - 馬天偉先生2026年5月12日不再担任非常务董事[2] - 施世華先生2026年5月12日接任首席财务官并任常务董事[3][4] - 岑明彥先生2026年5月12日获委任为非常务董事及审核委员会成员[3][4] 薪酬权益 - 施世華先生基本工资加津贴为505.2万港元[6] - 施世華先生及岑明彥先生无公司股份权益[5] - 岑明彥先生不收取公司薪酬或董事袍金[7] 任期规定 - 施世華先生及岑明彥先生任职至2027年股东周年大会，此后每三年重选[5]

股息信息 - 截至2025年12月31日止年度第二次中期股息为每股0.8港元[1] - 除净日为2026年3月31日[1] - 股息派发日为2026年5月7日[1] 人员信息 - 常务董事有白德利、彭国邦、龙雁仪、马淑贞[3] - 非常务董事有范尼克、林双吉、马天伟、邵瑞德、施铭伦[3] - 独立非执行董事有蔡德群、冯裕钧、吴亦泓、阎岩及朱昌来[3]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年收入为160.41亿港元，同比增长11%[5] - 公司股东应占基本溢利为86.20亿港元，同比增长27%[5] - 公司股东应占经常性基本溢利为62.60亿港元，同比下降3%[5] - 公司股东应占呈报亏损为15.33亿港元，2024年为7.66亿港元[5] - 公司2025年股东应占基本溢利增加27%至港币86.2亿元[20] - 2025年经常性基本溢利（不包括分拆出售交易）为港币62.6亿元，2024年为港币64.79亿元[20] - 公司2025年总收入为160.41亿港元，较2024年的144.28亿港元增长11.2%[29] - 公司股东应占亏损为15.33亿港元，但经调整后公司股东应占基本溢利为86.20亿港元[29][32] - 2025年基本溢利为86.2亿港元，较2024年的67.68亿港元增长18.52亿港元[35][36] - 2025年股东应占呈报亏损为153.3亿港元，主要因投资物业公平值亏损达771.6亿港元（2024年为629.9亿港元），主要来自香港办公楼组合[35] - 2025年经常性基本溢利为62.6亿港元，较2024年的64.79亿港元有所下降，主要因出售资产后租金收入减少及香港办公楼租金下跌[36] - 2025年出售资产（如美国迈阿密Brickell City Centre购物中心及香港项目）带来溢利20.71亿港元[35][36] - 集团总收入同比增长11.2%，从2024年的144.28亿港元增至2025年的160.41亿港元[186] - 公司2025年收入为160.41亿港元，较2024年的144.28亿港元增长11.2%[173] - 公司2025年录得净亏损15.51亿港元，较2024年净亏损6.01亿港元扩大[173] - 公司股东应占每股亏损（基本及摊薄）为0.27港元，较2024年的0.13港元扩大[173] - 公司2025年全面收益总额为13.07亿港元，较2024年全面亏损总额26.97亿港元大幅改善[174] - 公司股东应占亏损为港币153.3亿元，较2024年的港币76.6亿元增长100.1%[196] - 每股基本亏损为港币0.266元（以亏损153.3亿元除以加权平均股数5,768,725,592股计算）[196] 成本和费用（同比环比） - 2025年投资物业公平值亏损为77.16亿港元，2024年为62.99亿港元[9] - 2025年投资物业公平值亏损为60.95亿港元，香港及中国内地分别录得68.57亿港元及8.96亿港元公平值亏损[29][30] - 2025年物业买卖的基本亏损主要来自香港和美国多个住宅项目的销售和市场推广费用[38] - 2025年来自物业投资的经常性基本溢利减少1.05亿港元，来自物业买卖的亏损增加2.29亿港元，来自酒店的亏损减少1.15亿港元[35] - 投资物业公平值变化导致2025年税前亏损79.08亿港元，较2024年的64.42亿港元亏损扩大22.8%[178] - 销售成本增长26.4%至53.84亿港元（2024年：42.58亿港元），主要受物业买卖成本驱动[187] - 财务支出净额下降3.7%至9.54亿港元（2024年：9.91亿港元）[190][191] - 所得税开支大幅减少39.3%至12.97亿港元（2024年：21.38亿港元）[191] - 投资物业公允价值净亏损为港币60.95亿元（2024年：港币59.96亿元）[197] 各条业务线表现 - 物业投资分部基本溢利为67.95亿港元，物业买卖分部基本亏损为4.48亿港元[7] - 2025年物业投资租金总收入为130.14亿港元，其中办公楼52.48亿港元，零售物业71.93亿港元[29] - 2025年物业买卖收入为21.10亿港元，较2024年的0.88亿港元大幅增长[29] - 物业买卖收入大幅增长至21.10亿港元，而2024年仅为0.88亿港元[186] - 投资物业租金收入微降3.3%，从2024年的133.16亿港元降至2025年的128.79亿港元[186] - 物业投资部门2025年对外收入为130.14亿港元，营业溢利为76.63亿港元[178] - 酒店部门2025年营业亏损为1.07亿港元，较2024年1.54亿港元的亏损有所收窄[178] - 由太古地产管理的酒店业务2025年录得折旧前营业溢利6000万港元，较2024年的1700万港元大幅改善[147] 各地区表现 - 香港零售物业组合全年保持出租率100%[21] - 中国内地应占零售销售额增长7%，较2019年水平高出65%[22] - 公司旗下香港商场零售销售表现优于整体市场[21] - 公司旗下物业组合出租率保持平稳，办公楼市场在第四季出现回稳迹象[20] - 香港及中国内地酒店业务在2025年有所改善，美国酒店业绩强劲[38] - 中国内地零售组合在2025年下半年表现改善，香港零售市场在下半年显现温和增长迹象[37] - 香港办公楼租金在2025年第四季转趋稳定，租用率大致保持稳定[37] - 2025年，公司应占已落成投资物业（不包括酒店）的租金收入总额中，香港占56%，中国内地占43%[50] - 香港市场收入占比最高但略有下降，为83.66亿港元（2024年：86.20亿港元），占总收入52.2%[184] - 中国内地市场收入增长2.0%至53.92亿港元（2024年：52.84亿港元），占总收入33.6%[184] - 美国及其他地区收入激增335.7%至22.83亿港元（2024年：5.24亿港元）[184] 管理层讨论和指引 - 公司已承诺投放约67%于其1000亿港元的投资计划[11] - 公司计划在深圳（2027年）、西安（2028年）和东京（2029年）开设新的“居舍”品牌酒店[14] - 公司正全力推进“2050可持续发展策略”[15] - 公司拥有港币一千亿元投资计划，并在香港、中国内地及东南亚三个核心市场扩展版图[19] - 公司计划投放1000亿港元于香港、中国内地及东南亚的住宅项目机遇[25] - 公司已承诺的港币1000亿元投资计划总额约为670亿港元，其中香港110亿港元、中国内地460亿港元、住宅物业买卖项目100亿港元[39] - 公司预计到2028年，中国内地物业组合总楼面面积将从2022年的9,936,836平方英尺增长至19,176,290平方英尺，增幅约93%[120] 其他财务数据 - 公司债务净额为395.40亿港元，同比下降10%；资本净负债比率为14.6%[5] - 2025年每股股息为1.15港元，较2024年增加5%[10] - 公司现金及现金等价物大幅增加至101.83亿港元，较2024年的51.21亿港元增长98.8%[175] - 公司应占合资公司及联属公司债务净额部分总计90.31亿港元，若计入将使资本净负债比率升至17.9%[172] - 公司2025年来自营运的现金为100.24亿港元，较2024年的64.89亿港元增长54.5%[176] - 公司2025年现金及现金等价物大幅增加至101.83亿港元，较2024年底的52.12亿港元增长95.3%[176] - 公司2025年总资产为3535.32亿港元，其中物业投资部门资产占比最大，为3154.31亿港元[179] - 公司2025年对外借款总额为492.43亿港元，其中物业买卖部门借款为214.15亿港元[180] - 公司2025年已付公司股东股息为64.01亿港元，较2024年的62.01亿港元增长3.2%[176] - 公司2025年出售附属公司所得款项为45.24亿港元，而2024年无此项收入[176] - 公司2025年增购投资物业支出为19.58亿港元，较2024年的41.69亿港元大幅减少53.0%[176] - 宣派股息总额增长3.9%至66.21亿港元（2024年：63.75亿港元）[193] - 全年派息每股港币1.15元，较2024年的港币1.10元增长4.5%[194] - 第二次中期股息为每股港币0.80元，将于2026年5月7日派发[194] - 投资物业总值年末为港币2,684.07亿元，较年初的港币2,715.02亿元下降1.1%[197] - 投资物业中，香港地区占比76.2%（港币2,044.35亿元），中国内地占比23.8%（港币638.78亿元）[198] - 使用权资产年末为港币26.46亿元，较2024年的港币27.86亿元下降5.0%[199] - 持作发展物业年末价值大幅下降至港币0.60亿元，较2024年的港币12.01亿元下降95.0%[200] - 截至2025年底，公司已承担的借款融资及债务证券达港币626.17亿元，其中21%（港币132.27亿元）仍未动用[166] - 2025年底集团借款总额中72%为固定利率，28%为浮动利率；银行结余及短期存款为港币101.83亿元，较2024年底的51.21亿元大幅增加[167] - 2025年集团债务的加权平均期限为3.3年，加权平均成本为3.5%，较2024年的4.0%有所下降[168] - 2026年公司需偿还的来自第三方的有期及循环借款与债券总额为港币98.53亿元[169] - 公司借款的货币组合（跨币掉期后）为51%港币和49%人民币，2024年则为57%港币、36%人民币和7%美元[170] - 公司资本净负债比率从2024年的15.7%改善至2025年的14.6%[171] - 公司利息倍数（基本）从2024年的8.9倍提升至2025年的10.2倍[171] - 公司现金利息倍数（基本）从2024年的5.0倍提升至2025年的6.5倍[171] 项目进展与资产交易 - 广州聚龙湾太古里于2025年12月分阶段开幕，已有46间店铺投入营运[12] - 公司出售深水湾道6号，成为香港近年成交金额最高的住宅买卖之一[13] - 上海陆家嘴太古源源邸推出250个单位，已售出225个，销售率达90%[23] - 上海世纪前滩·天御及上海世纪前滩·天汇预售率高达98%[23] - 美国Brickell City Centre项目出售前，零售销售额及租金收入分别增长4%及7%[23] - 2025年出售迈阿密零售投资组合及Brickell City Centre等项目，实现资本流转，释放可观收益[23][25] - 2025年4月，公司以7350万美元代价收购美国迈阿密Brickell City Centre购物中心12.07%权益，完成后总权益增至75%[40] - 上海陆家嘴太古源源邸项目自2024年推售以来累计总收入达人民币117亿元[40] - 2025年5月，公司以约2.115亿美元代价出售Brickell City Centre地块，总楼面面积约150万平方呎[40] - 2025年6月，公司以最高5.487亿美元总代价出售Brickell City Centre购物中心75%权益及相关资产予Simon Property Group[41] - 截至2026年3月6日，香港海德园首批300个推售单位中已售出143个[41] - 2025年10月，公司以港币6.63亿元代价出售香港青衣工业项目[41] - 截至2026年3月6日，香港太古城住宅项目再推售的453个停车位已售出435个[42] - 2026年3月，公司以港币22亿元代价出售深水湾道6号的两幢独立屋[42] - 截至2025年12月31日，公司应占物业组合总楼面面积约3840万平方呎，其中投资物业及酒店约3350万平方呎[43] - 公司计划重建鲗鱼涌两幅用地为总楼面面积约77.9万平方呎的办公楼及其他商业用途[74] - 向证监会出售港岛东中心12个办公室楼层，总面积约30万平方呎，总对价未披露，部分楼层已于2023年12月完成出售[76] - 太古城住宅项目453个停车位，截至2026年3月6日已售出435个，全部销售已于2025年12月31日确认[77] - 2025年4月，公司以7350万美元代价收购迈阿密Brickell City Centre购物中心12.07%权益，使其总权益增至75%[124] - 2025年6月，公司以最高5.487亿美元总代价出售其持有的迈阿密Brickell City Centre购物中心75%权益及相关资产[124] - 2025年5月，公司以约2.115亿美元代价出售毗邻购物中心的Brickell City Centre地块，该地块总楼面面积约150万平方英尺[125] - 截至2025年6月底出售前，迈阿密Brickell City Centre购物中心的零售销售额及租金收入总额较2024年同期分别上升4%及7%[124] - 公司投资物业组合于2025年12月31日的市场估值为港币2,683.13亿元，较2024年12月31日的港币2,715.02亿元下降约1.2%[126] - 上海张园活化项目总楼面面积包括673,871平方英尺地面空间及956,949平方英尺地下空间，公司通过持有60%权益的合资公司参与管理[122] - 广州聚龙湾太古里项目截至2025年底已获取及租用的零售用地总楼面面积为208,965平方英尺，相关协议可能使其增至约161.5万平方英尺[121] - 西安太古里项目预计从2027年起分阶段落成，到2028年楼面面积将达到2,027,283平方英尺[120] - 香港物业组合中，黄竹坑海盈山项目总楼面面积约638,000平方呎，提供800个住宅单位，公司持有25%权益，截至2026年3月6日已售出432个单位中的353个[129][131] - 上海世纪前滩·天御及天汇项目总楼面面积1,159,057平方呎，公司持有40%权益，截至2026年3月6日约98%的可售面积已预售[128][138] - 上海陆家嘴太古源源邸项目总楼面面积1,222,751平方呎，公司持有40%权益，截至2026年3月6日，四批共250个单位中的225个已售出[128][139] - 越南胡志明市Empire City项目总楼面面积5,357,318平方呎，公司持有15.73%权益，预计2031年竣工[128] - 泰国曼谷Upper House项目总楼面面积1,632,067平方呎，公司持有40%权益，预计2029年起竣工[128] - 美国佛罗里达州迈阿密South Brickell Key项目总楼面面积895,000平方呎，公司持有100%权益，处于规划中[128][129] - 印度尼西亚雅加达Savyavasa项目总楼面面积约1,123,000平方呎，公司持有50%权益，截至2026年3月6日，包括第一座所有单位共184个单位已售出[128][141] - 香港柴湾海德园项目总楼面面积约694,000平方呎，公司持有80%权益，截至2026年3月6日，300个推售单位中的143个已售出[128][133] - 香港鰂鱼涌英皇道项目总楼面面积约455,000平方呎，公司持有50%权益，预计2028年落成[128][135] - 香港湾仔皇后大道东269号项目总楼面面积约116,000平方呎，公司持有100%权益，预计2027年落成[128][134] - 越南Empire City项目已售出接近所有推出单位或项目全部单位的53%[142] - 泰国曼谷住宅项目地盤面积约13.6万平方呎，将提供总计约395个住宅单位[143] - 美国迈阿密出售的North Squared用地总楼面面积约为52.3万平方呎[144] - 2025年公司向文华东方酒店集团收购迈阿密文华东方酒店合资公司25%权益，使其在该酒店的权益增至100%[159] 物业组合运营详情 - 香港办公楼物业组合总楼面面积按100%基准计为

报告投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [4][9][10] 报告核心观点 - 公司是行稳致远的高端商业标杆，拥有五大核心竞争力，包括穿越周期的战略眼光、稀缺核心区位的城市旗舰资产、领先的商场投管招调能力、分阶段开发增厚权益的模式以及长期可追溯稳定的同店增长 [9][10] - 公司未来将受益于消费结构性复苏带来的同店增长和新开业面积贡献，共同推动租金稳增和业绩增长 [9][10] - 采用分部估值法，给予目标市值1,791亿港元，较2026年3月6日收盘价有23%的上升空间 [9] 公司概况与发展历程 - 公司由施怀雅家族于1972年在香港创立，初始业务为船坞工程，发展历程分为三个阶段 [7][20] - 第一阶段（1972-2000年）：深耕香港、加强美国投资并首次上市，开发了太古城、太古城中心、太古坊等核心项目 [21][23] - 第二阶段（2001-2021年）：加速内地拓展、在港二次上市并处置香港非核心资产，北京三里屯太古里、广州太古汇、成都太古里等项目陆续开业 [21][23] - 第三阶段（2022年至今）：宣布千亿投资计划，加大内地投资，处置美国非核心资产并投资东南亚，2022年3月宣布未来十年投资1,000亿港元，其中内地占比50% [7][21][23] - 截至2025年上半年末，控股股东太古股份有限公司持股83.31%，股权集中，施怀雅家族为实际控制人 [7][24] - 2024年至2025年公司推出股份回购计划，合计回购金额14.6亿港元，占当时总股本1.61% [7][24] 核心亮点与竞争优势 - **千亿投资计划与资产重置**：公司自2018年起进行“非核心资产处置+资本循环”的战略重塑，截至2025年上半年末累计完成非核心资产处置收益约577亿港元 [30][33] - 2022年宣布千亿投资计划，至2025年上半年末已完成67%，其中内地计划投资额已完成92% [31] - 预计到2032年末，中国内地投资性房地产（IP）权益面积将达到176万平方米，较2025年上半年末的97万平方米，年复合增长率（CAGR）为8.9%，其中零售IP面积CAGR为9.1% [9][31] - **地标性商业领军者与卓越运营能力**：公司聚焦核心城市稀缺区位打造城市旗舰商业项目，产品线包括太古汇、太古里、太古坊和太古源 [35][36] - 拥有领先的商场投管招调能力，通过提升重奢浓度、引入地标级门店（如上海兴业太古汇LV“路易号”概念店）和首店经济强化竞争力，2025年上海兴业太古汇零售额同比增长50% [37][39] - 采用分阶段开发、合作开发并后续增厚权益的模式，持续加密核心项目浓度 [41][43] - **稳定的同店增长与分红**：2013年第一季度至2025年第四季度，公司在中国内地6个商场自开业以来平均同店零售额增速为22.2% [45] - 公司分红持续稳定增长，2012-2024年每股股息CAGR为5.2%，并设定了未来股息“每年以中个位数幅度增长”的目标 [9][46] 业务构成与经营分析 - **业务结构**：公司收入主要来自投资性房地产（IP），2020-2024年IP收入平均贡献营业收入的89% [64] - 2024年权益IP收入为149亿港元，其中香港办公、香港零售、内地零售、内地办公占比分别为36%、17%、35%、5%，合计占权益IP收入的93% [64][69] - **香港办公**：截至2025年第四季度末，公司香港办公楼平均出租率为91%，在底部区域震荡，预计2026年市场租金降幅收窄至-3% [78][80] - 2025年上半年香港办公权益租金收入为26亿港元，同比-4.7% [80] - **香港零售**：香港零售市场有所复苏，公司旗下3个商场（太古广场商场、太古城中心商场、东荟城名店仓）均为地铁上盖项目，2012年第三季度至2025年第四季度平均同店零售额增速为2.3% [88][93] - 2025年上半年香港零售权益租金收入为12亿港元，同比-2.0% [89] - **内地零售**：内地重奢消费自2025年第三季度起有所复苏，公司内地已开业6个商场中有5个自2025年第二季度同店零售额增速转正，2025年平均增速为5.8%（除上海兴业太古汇同比+50%） [97][99] - 2026-2027年公司将集中开业7个新项目，预计对应零售IP权益面积将从2025年末的57万平方米提升至105万平方米，增长84% [9][99] - 2025年上半年内地零售权益租金收入为26亿港元，同比+0.8% [100] - **内地办公**：截至2025年第四季度末，公司内地3个办公楼平均出租率为92.0%，环比提升1.3个百分点，市场空置率虽在高位但公司出租率已见底 [103][104] - 2025年上半年内地办公权益租金收入为3.7亿港元，同比-2.0% [103] - **物业买卖**：截至2025年上半年末，公司物业买卖未结算面积123万平方米，对应货值1,196亿港元，权益货值485亿港元，项目主要位于香港、上海及东南亚 [9][105] 财务、估值与盈利预测 - **财务表现**：2025年上半年公司毛利率和核心净利率分别为65.5%和50.7%，同比分别下降7.0个百分点和2.3个百分点 [9][108] - 截至2025年上半年末，公司净负债率为15.7%，IP账面价值为2,695亿港元，同比-3.9% [9][108] - **盈利预测**：预计公司2025-2027年核心净利润分别为67.9亿港元、72.0亿港元、80.5亿港元，同比分别增长+0.3%、+6.0%、+11.9% [9][10] - 预计同期归母净利润分别为24.9亿港元、46.0亿港元、70.5亿港元，同比分别增长+425%、+85%、+53% [9][10] - **估值**：采用分部估值法，投资性房地产（IP）部分采用P/FFO估值，参考7个可比消费REITs的P/FFO均值19倍，结合2026年预计NOI 86亿港元，目标市值1,641亿港元；物业买卖和酒店业务按PB 1倍估值，目标市值150亿港元；合计目标市值1,791亿港元 [9]

股份情况 - 截至2026年2月28日，已发行股份（不含库存）5,757,484,800，库存股份0，总数5,757,484,800[2] - 本月已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] 公众持股要求 - 上市规定最低公众持股量为已发行股份（不含库存）的10.28%[2] - 截至2026年2月底，公司符合公众持股量要求[2] 股本信息 - 公司无法定股本，股本无股份面值[1]

研报核心观点 - 星展予太古地产目标价30.38港元，评级为“买入” [1][5] - 公司股价在近期上升后，仍较资产净值折让五成，有望迈向长期上升轨道 [1][5] 增长催化剂 - 位于北京、上海、三亚及西安的新零售综合体预计从今年起陆续投运 [1][5] - 这些新项目是公司中至长期纯利及股息增长的重要催化剂，将驱动股价上升 [1][5] 核心经营状况 - 公司核心经营呈现改善迹象，金鐘太古广场办公室组合呈现稳定迹象 [1][5] - 香港及内地零售组合的租户销售动力改善，预计带来稳固的租金收入支持 [1][5] 资产交易与利润 - 公司旗下超级豪宅项目“深水湾道6号”两幢独立屋以22亿元售出，折合每平方英尺14.7万元 [1][5] - 该交易预计于今年首季完成，料为公司带来可观利润，支撑纯利表现 [1][5]

核心观点 - 星展予太古地产"买入"评级及30.38港元目标价，认为其股价有望迈向长期上升轨道 [1] - 公司在北京、上海、三亚及西安的新零售综合体预计从今年起陆续投运，将成为中至长期纯利及股息增长的重要催化剂 [1] - 公司近期股价较资产净值折让五成，在近期股价上升后，估值仍有吸引力 [1] 业务发展与项目进展 - 公司在北京、上海、三亚及西安的新零售综合体预计从今年起陆续投运 [1] - 公司旗下超级豪宅项目"深水湾道6号"两幢独立屋以22亿元售出，折合每平方英尺14.7万元，预计于今年首季完成交易 [1] - 这项22亿元的交易预计带来可观利润，支撑纯利表现 [1] 经营与财务状况 - 公司核心经营呈改善迹象，金鐘太古广场办公室组合呈现稳定迹象 [1] - 香港及内地零售组合租户销售动力改善，料带来稳固租金收入支持 [1] - 公司具有透过开发及管理物业综合体创造长期价值的往绩 [1]

核心观点 - 太古地产内地零售物业表现强劲，新项目按计划推进，香港办公楼市场则面临挑战，公司通过灵活租赁策略优先保障出租率，中金维持其“跑赢行业”评级及目标价 [1][2] 内地零售物业表现 - 上海兴业太古汇2023年全年零售额同比增长49.6% [1] - 北京三里屯太古里2023年全年零售额同比增长11.2% [1] - 业绩改善主要受重奢品牌拓店改造陆续完成推动 [1] 新项目进展 - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，以零售、餐饮、休闲为主 [1] - 三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目如期推进 [1] - 预计新项目将于2026年起陆续落成 [1] 香港办公楼市场 - 香港写字楼市场空置率仍保持高位 [1] - 公司香港办公楼整体出租率为91% [1] - 核心区域太古广场出租率按年提升1个百分点至96% [1] - 太古坊出租率按年下降4个百分点至89% [1] - 2023年全年办公楼租金调幅维持在下跌13%至15%的区间 [1] - 租金下调主要因公司在激烈市场竞争中采取灵活租赁策略，优先保障出租率及租户留存 [1] 投资评级与估值 - 中金维持对太古地产“跑赢行业”评级 [2] - 目标价为26.5港元 [2] - 目标价对应2025年股息收益率4.3% [2] - 目标价对应2026年股息收益率4.5% [2]

核心观点 - 中金维持太古地产跑赢行业评级及26.5港元目标价，隐含8%上行空间，维持盈利预测不变 [1] - 公司当前股价对应2025/2026年股息收益率分别为4.5%和4.7% [1] - 目标价对应2025-2026年股息收益率分别为4.3%和4.5% [1] 内地零售物业表现 - 上海兴业太古汇2025年全年零售额同比增长49.6%，较前三季度增速提升7.7个百分点 [2] - 北京三里屯太古里2025年全年零售额同比增长11.2%，较前三季度增速提升3.4个百分点 [2] - 上海前滩太古里、成都太古里及广州太古汇2025年全年零售额分别同比增长6.9%、6.5%和1.6%，四季度表现均较前三季度提升 [2] - 广州聚龙湾太古里一期已于2025年底推出，三亚太古里、上海前滩项目和陆家嘴太古源等项目预计2026年起陆续落成 [2] 香港办公楼市场表现 - 公司香港办公楼整体出租率为91%，同比下降2个百分点，环比下降1个百分点 [3] - 核心区域太古广场出租率同比提升1个百分点至96% [3] - 太古坊出租率同比下降4个百分点至89%，环比三季度末下降1个百分点 [3] - 2025年全年公司办公楼租金调幅维持在下跌13-15%的区间 [3] 香港零售物业表现 - 2025年香港重奢商场太古广场零售额同比增长5.6%，大众商场太古城中心零售额同比增长2.7% [4] - 上述表现跑赢香港2025年社会消费品零售总额同比1.0%的增速 [4] - 2025年前三季度，太古广场与太古城中心零售额分别同比增长3.6%和3.0% [4]