行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [1][10] - 千亿阵营房企数量减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)及招商(1046亿元) [1][3] - 头部房企销售额普遍下滑 保利降17.85%、绿城降7.3%、中海降18.3%、华润降11.8%、招商降11% [1][3] 企业个体表现 - 龙湖合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米降27.5% [4] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% 销售面积154.9万平方米 [5] - 金茂销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模亦高于去年同期 [6] 价格策略 - 房企普遍采取以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期29755元/平方米下调 [7] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期15391元/平方米 世茂及合生均价均低于上年同期 [7] - 约62家上市房企中11家首亏、28家续亏、6家预减 仅17家预增或扭亏 [11] 市场趋势 - 政策推动市场趋稳 北京松绑五环外限购及优化公积金政策 [12] - 核心城市二手房成交量有望保持平稳 新房市场将进一步回稳 [12] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 重点城市政策优化或带来新销售窗口期 [12]

交易概述 - 万疆资本拟以2.228亿港元收购中国新零售供应链75%股份，共3.6亿股，每股价格0.6189港元，较停牌前报价3.5港元/股折让82.32% [2] - 万疆资本提出强制性无条件现金要约，以每股0.6189港元收购剩余1.2亿股股份，总价7427万港元，合计近3亿港元买下公司100%股权 [3] - 交易完成后，万疆资本将持有公司75%股份，独立股东持有25%股份 [3] 公司背景 - 中国新零售供应链成立于2018年9月，主要在新加坡从事建筑服务及物业投资业务，包括土木工程、楼宇建筑工程、建筑材料物流及运输服务及住宅和工业物业租赁 [11] - 2024财年营收5597.36万新加坡元，同比下降0.15%，归属母公司净亏损78.42万新加坡元，亏损同比减少24.39% [11] - 公司总市值为21亿港元 [4] 股价表现 - 本次收购停牌前，公司股价连续大涨，3个交易日上涨近75% [13] - 复牌后两个交易日，公司股价再度上涨近40% [13] - 2024年7月原控股股东以1亿港元出售75%股权，每股作价0.2778港元，较停牌前折让约78.79% [12] 收购方信息 - 万疆资本由26岁的王凯莉全资拥有，王凯莉为新城控股实控人王振华之女 [1][7] - 王凯莉毕业于北京大学，现任Astrum Apex Investments Limited董事，主要负责物色及评估投资机会 [5][6] - 王振华家族以95亿元人民币财富位列《2024年胡润百富榜》第551位 [10]

交易概况 - 万疆资本以2.228亿港元收购中国新零售供应链75%股份（3.6亿股），每股价格0.6189港元，较停牌前3.5港元/股折让82.32% [2] - 万疆资本提出强制性无条件现金要约，以每股0.6189港元收购剩余25%股份（1.2亿股），总价7427万港元，合计斥资近3亿港元获得100%股权 [3] - 交易完成后，万疆资本持股比例从0%升至75%，原控股股东Alpine Treasure Limited持股从75%降至0% [3] 收购方背景 - 万疆资本唯一董事及股东为王凯莉（26岁），其父为新城控股实控人王振华 [1][5] - 王凯莉持有北京大学文学学士、悉尼大学策略公共关系硕士及伦敦大学学院文学硕士学位 [6] - 王凯莉自2024年10月起担任Astrum Apex Investments Limited董事，负责投资机会评估 [5] 标的公司情况 - 中国新零售供应链原名S&T HLDGS，2025年1月更名，主营新加坡建筑服务及物业投资业务 [9][11] - 2024财年营收5597.36万新加坡元（同比-0.15%），净亏损78.42万新加坡元（亏损同比收窄24.39%） [9] - 当前总市值21亿港元，交易前股价3个交易日上涨75%，复牌后2个交易日再涨40% [4][13] 历史股权变动 - Alpine Treasure Limited于2024年7月以1亿港元收购公司75%股份（3.6亿股），每股0.2778港元，较当时停牌价折让78.79% [10][11] - 更名后股价一度涨至近4港元/股，后调整至1.6港元/股附近 [11]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

交易核心条款 - 万疆资本以总价2.228亿港元收购中国新零售供应链75%的股权，涉及3.6亿股股份，每股作价0.6189港元 [1][4] - 收购价较公司停牌前报价3.5港元/股折让82.32% [2] - 万疆资本同时提出强制性无条件现金要约，拟以每股0.6189港元收购剩余25%股份（1.2亿股），总价约7427万港元，以实现100%控股，总计收购成本近3亿港元 [4] - 截至公告日，目标公司的总市值为21亿港元 [4] 收购方背景 - 收购方万疆资本的唯一董事及唯一股东是现年26岁的王凯莉 [3] - 王凯莉是A股上市公司新城控股实控人王振华之女 [3] - 王凯莉自2024年10月起担任Astrum Apex Investments Limited的董事，负责物色及评估投资机会 [6] - 王凯莉拥有北京大学文学学士学位、悉尼大学策略公共关系硕士学位及伦敦大学学院文学硕士学位 [7] 目标公司历史与交易 - 目标公司原名S&T HLDGS，是一家新加坡建筑公司 [9] - 一年前（2024年7月），原控股股东宏德控股向Alpine Treasure Limited出售了75%股权（3.6亿股），现金对价为1亿港元，相当于每股0.2778港元 [9] - 该次交易收购价较当时停牌前股价折让约78.79% [10] - 公司于2025年1月更名为中国新零售供应链 [10] 市场表现与股价波动 - 在本次收购停牌前，中国新零售供应链股价在3个交易日内连续大涨近75% [12] - 复牌后的两个交易日，公司股价再度上涨近40% [12] - 在上一轮控制权变更（2024年7月）复牌后，公司股价曾一度涨近4港元/股，随后经历调整，更名后又引发一波上涨，股价一度跌至1.6港元/股附近 [10] 交易动机 - 卖方Alpine Treasure Limited表示，出售原因是公司业绩自其取得控制权以来并无太大改善，且当前股价相对每股综合资产净值仍有大幅溢价，因此计划通过出售合理退出并重新部署资源 [14]

收购交易概述 - 万疆资本以2.228亿港元总价收购港股上市公司中国新零售供应链75%股权，对应每股0.6189港元，较停牌前3.5港元/股折让82.32% [3][5] - 同时提出强制性无条件现金要约，以7427万港元收购剩余25%股份，合计斥资近3亿港元实现100%控股，而公司当前总市值为21亿港元 [5] - 交易完成后，万疆资本持股比例从0%增至75%，原控股股东Alpine Treasure Limited完全退出 [7] 收购方背景 - 万疆资本由26岁的王凯莉全资控股并担任唯一董事，其为新城控股实控人王振华之女 [3][7] - 王凯莉拥有北京大学文学学士、悉尼大学策略公共关系硕士及伦敦大学学院文学硕士学历，2024年起担任Astrum Apex Investments Limited董事，负责投资评估 [8][9] - 王振华旗下拥有新城发展、新城悦服务等港股上市公司及A股新城控股，但曾因刑事犯罪入狱，其关联公司近年存在22.7亿元未披露资金等负面事件 [9][10] 标的公司历史交易 - 标的公司原名S&T HLDGS，原为新加坡建筑企业，2024年7月Alpine Treasure以1亿港元收购其75%股权，每股作价0.2778港元，较当时股价折让78.79% [12][13] - 更名中国新零售供应链后股价波动剧烈，从1.6港元/股低点一度涨至近4港元/股，本次交易停牌前3个交易日又暴涨75%，复牌后再涨40% [13][15] - 原股东Alpine Treasure称出售原因是公司业绩未改善且股价长期高于资产净值，选择通过折价交易退出以实现资源重组 [17]

行业趋势 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额为2.07万亿元，同比下降13.3%，跌幅较去年同期约40%明显收窄 [2][8] - 房企普遍采取以价换量策略，销售均价低于去年同期，如绿城7月销售均价26733元/平方米（去年同期29755元/平方米）[7] - 政策推动市场趋稳，北京8月推出松绑限购等新政，核心城市二手房成交量有望保持平稳 [10] 头部房企表现 - 保利以1631.85亿元销售额暂列第一，同比减少17.85%，绿城（1368亿元）、中海（1320亿元）、华润（1236亿元）、招商（1046亿元）组成千亿阵营 [2][3] - 千亿阵营房企数量同比减少1家，五家企业销售额均下滑，绿城降幅最小（-7.3%），中海降幅最大（-18.3%）[3] - 金茂销售额618.07亿元，同比增长超20%，越秀地产销售规模亦高于去年同期 [6] 其他房企动态 - 龙湖销售额410.1亿元，同比下降30%，新城控股销售额119.90亿元，同比下滑过半 [4][5] - 出险房企如旭辉、合生、中梁等销售规模均同比下滑，行业缩表趋势延续 [6] - 62家上市房企中，45家半年度业绩预告为亏损或预减，仅17家预增或扭亏，利润承压主因降价销售策略 [9] 市场展望 - 房企期待政策优化带来销售窗口期，但利润率改善仍需时间 [10] - 新房市场在政策发力和积极销售策略下有望进一步回稳，核心区域竞争激烈导致降价成为主要手段 [9][10]

并购交易核心案例 - 万疆资本以2.97亿港元收购中国新零售供应链全部股权 交易完成后公司股价两日累计涨幅达40% [3][5] - 收购分为两部分：以2.228亿港元收购75%股份（3.6亿股 每股0.6189港元） 另以7427万港元要约收购剩余25%股份（1.2亿股） [5] - 收购价较市价3.5港元折让82.32% 但较标的公司每股净资产溢价75.95% [5] - 标的公司2024财年营收5597.36万新加坡元（同比降0.15%） 净亏损78.42万新加坡元（亏损同比收窄24.39%） [5] 收购方背景 - 万疆资本为2024年7月新成立的私人投资公司 唯一董事王凯莉系新城控股实控人王振华之女 [6] - 王凯莉26岁 北大文学系毕业 拥有悉尼大学和伦敦大学学院硕士学位 2024年10月起负责公司投资评估 [4][6] - 收购方承诺维持标的公司上市地位 市场预期后续将进行资本运作或资产注入 [6] 港股并购市场动态 - 蔡文胜2024年5月以6.5亿港元收购"天后商厦" 并控股中国金融租赁和中国新经济两家港股公司 标的公司复牌后最高涨幅达10倍和687% [8][9] - 歌尔股份拟104亿港元收购米亚精密和昌宏实业 加强精密制造领域垂直整合 [9] - 中国生物制药以不超9.51亿美元收购礼新医药95.09%股权 创2024年国内创新药领域最大并购案 [9] - 2025年被视作中国资产重估之年 港股成为全球资本回流的重要窗口 市场流动性改善推动并购升温 [10]

板块整体表现 - 房地产开发板块当日上涨0.32% 领涨股为万通发展(代码600246) 涨幅达9.97% [1] - 上证指数报收3683.46点 单日涨幅0.48% 深证成指报收11551.36点 单日涨幅1.76% [1] - 板块内10只个股涨幅超3% 其中万通发展 衢州发展 电子城涨幅均超9.9% [1] 个股涨跌情况 - 涨幅前列个股包括万通发展(收盘价10.15元 成交量299.96万手) 衢州发展(收盘价4.53元 成交量41.78万手) 电子城(收盘价6.31元 成交量52.41万手) [1] - 跌幅前列个股包括深物业A(代码000011 跌幅3.71%) 中洲控股(代码000042 跌幅2.24%) 北辰实业(代码601588 跌幅2.11%) [2] - 成交额居前个股为万通发展(28.51亿元) 张江高科(36.92亿元) 沙河股份(8.67亿元) [1][2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出9.1亿元 游资资金净流入7667.68万元 散户资金净流入8.33亿元 [2] - 万通发展获主力净流入1.35亿元 净占比4.74% 但游资净流出9117.32万元 [3] - 电子城获主力净流入6247.75万元 净占比18.94% 合肥城建获主力净流入5706.16万元 净占比15.18% [3] - 福星股份 衢州发展 金地集团均获超千万元主力净流入 净占比分别为7.04% 8.96% 5.2% [3]

2025年下半年商业地产市场总体供应情况 - 2025年上半年全国已开业120多个商业项目，商业体量约900万平方米[1] - 2025年下半年全国计划开业413个集中式商业项目，总商业建筑面积约1718万平方米[1] 项目区域分布特征 - 华东区拟开业项目数量最多，达181个，其中上海48个、浙江40个、江苏36个、山东33个[2] - 华南区和华中区紧随其后，分别计划开业75个和64个项目，东北区最少仅1个[2] - 商业高线级城市占比高达67%，商业一线城市占比最高达29%[2] - 商业低线级城市占比33%，其中商业四线城市占比16%，湖州、汕头等城市均有3个及以上项目拟开[2] - 上海以48个拟开业项目位居全国第一，广州26个、北京21个、杭州18个、南京14个位列前五[2] 项目体量规模趋势 - 小于10万平方米的商业项目成为主流，占比超70%[5] - 5万平方米以下的小商业项目数量达153个，占比37%[5] - 10-15万平方米的中大型项目及15万平方米以上的超大型项目正在收缩，后者仅41个拟开，占比10%[5] 头部企业扩张策略 - 连锁产品线项目超150个，占比近40%[6] - 4家商管公司下半年拟开项目超7个，合计近50个项目[6] - 珠海万达商管拟开项目数最多，目标25个，继续深耕下沉市场[7] - 华润万象生活预计新开至少7个项目，涵盖各产品线[7] - 爱琴海集团下半年新开至少6个项目，三条产品线有新项目面世[8] - 7家港资商业地产企业在内地布局30多个筹开项目，下半年预计10多个新项目入市，基本分布在一二线城市[8] 重点标杆项目亮点 - 上海徐家汇中心ITC Maison：新鸿基内地最大单体商场，商业体量27.9万平方米，总投资约334亿元，总体量70.6万平方米[13] - 上海虹桥前湾印象城MEGA：印力在沪第二座印象城，商业体量26万平方米，品牌数量350多个，首创四大沉浸式场景[16] - TODTOWN Mall天荟广场：内地规模最大、建造难度最高TOD项目，商业体量约14万平方米[19] - 杭州亚奥万象天地：浙江首个万象天地，商业体量12万平方米，进驻品牌260家，定位"自然生长的理想生活样本"[21] - 深圳大悦城：深圳首个大悦城，商业体量25万平方米，品牌近400家，开业首日客流突破42万人次[30] - 北京湾里：北京最大奥莱项目，商业体量32万平方米，品牌500余个，首进副中心品牌预计超60%[35] - 东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村：华润万象生活全国首个奥莱，商业体量10万平方米，品牌超200个[47]