公司监管与合规事件 - 公司及包括执行董事及主席杨惠妍、联席主席莫斌、财务负责人伍碧君在内的多名人士收到上交所《纪律处分决定书》，并被予以通报批评及记入诚信档案 [1] - 违规原因是公司未能按照上交所债券上市规则，及时披露2023年8月至12月、2024年1月至6月、2024年7月至12月期间存在的债务逾期情形 [1] - 公司董事会认为违规系客观原因导致，并非相关人士怠于履职，因此认为其继续担任执行董事是合适的 [3] - 公司及涉事人士表示将以此为鉴，严格遵循债券信息披露要求，依法履行信息披露义务 [3] 公司经营与交付情况 - 2022年至2025年，公司累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段 [3] - 2025年全年，公司完成房屋交付近17万套 [3] - 自2023年至2025年三年间，公司累计交付总量近115万套 [3] - 公司将2026年定义为“保交房收官之年”，目标是在2026年年中完成大部分交房任务 [4] 公司债务重组进展 - 公司9笔境内债券、规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [3] - 涉及规模约177亿美元的境外债务重组方案已于2025年12月31日正式生效 [3] - 整体降债规模预估将近900亿元人民币 [3] - 债务重组后，新债务的融资成本骤降至1%至2.5% [3] 公司未来战略与目标 - 公司计划在完成保交房任务后，腾出更多精力修复资产负债表、恢复正常经营 [4] - 恢复正常经营的标志是经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正 [4] - 公司管理层强调，保交房收官是首要任务，资债表修复需要以时间换空间，而恢复正常经营是关键 [5]

公司收到纪律处分 - 碧桂园及公司执行董事及主席杨惠妍、执行董事及联席主席莫斌、执行董事及财务负责人伍碧君收到上交所《纪律处分决定书》[1] - 被处分原因是公司未能按照上交所债券上市规则及时披露2023年8月至12月、2024年1月至6月、2024年7月至12月存在的债务逾期情形[1] - 上交所对公司及相关人士予以通报批评并记入诚信档案[1] 公司对处分的回应与董事支持 - 董事会认为违规是由于客观原因未能及时披露，并非相关人士怠于履职，因此无理由对杨惠妍、莫斌、伍碧君的诚信及能力存疑[3] - 董事会认为杨惠妍、莫斌、伍碧君继续担任公司执行董事是合适的[3] - 公司及相关人士表示将以此为鉴，严格遵循债券信息披露要求，依法履行信息披露义务[3] 保交房工作进展 - 2022年至2025年，碧桂园累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段[3] - 2025年全年，碧桂园完成房屋交付近17万套[3] - 自2023年至2025年三年，碧桂园累计交付总量近115万套[3] 债务重组取得重大进展 - 公司9笔境内债券、规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案全部通过[3] - 涉及规模约177亿美元的境外债务重组方案于2025年12月31日正式生效[3] - 整体降债规模预估将近900亿元人民币[3] - 债务重组后，新债务融资成本骤降至1%至2.5%[3] 公司未来战略规划 - 公司将2026年定义为“保交房收官之年”，争取在2026年年中完成大部分交房任务[4] - 完成保交房任务后，公司将腾出更多精力用于修复资债表、恢复正常经营[4] - 恢复正常经营的标志是经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正[4] - 公司管理层强调，保交房收官是首要任务，资债表修复需要以时间换空间，而恢复正常经营是关键[5]

保交房工作成果与行业现状 - 全国层面，“已售难交付”住房累计实现约750万套落地交付，保交房工作已全面完成并进入收官阶段 [2][7] - 在“保交房攻坚战”的396万套任务中，已交付391.8万套，交付率达到99% [7] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，为项目建设和交付提供了强有力的资金支持 [7] 主要房企交付数据 - 碧桂园在2022年至2025年四年间累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作进入收尾阶段 [2][4] - 绿地控股2025年交付面积超过800万平方米（约8万套），2022至2024年分别交付约26万、28万和14万套，近四年累计交付约76万套 [4] - 融创集团2022至2025年分别交付18.6万、31.2万、17万和5.4万套，四年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官 [4] - 其他房企方面，新城控股近三年累计交付超27.8万套；旭辉2022至2024年累计交付超27万套；中南置地2021至2025年累计交付约39万套；中梁控股2022至2025年累计交付约29万套 [5] 房企经营重心转变与风险化解 - 随着保交房压力缓解，多家房企表示交付任务基本完成，最困难时期已经过去 [6][11] - 房企工作重心开始转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活及恢复自身“造血”能力，2025年已有碧桂园、融创、旭辉、金科等多家房企在债务重组或重整方面取得实质性进展 [11] - 专家指出，通过一系列政策措施，房地产风险已经明显收敛，高杠杆、高周转模式的风险集中显现后，房地产融资协调机制等政策工具对风险控制和化解发挥了关键作用 [12] 市场修复迹象与行业展望 - 随着保交付推进，项目停工现象明显减少，及时交付和高标准交付案例持续增多，购房者权益得到有效保障，提前还贷现象也明显回落 [12] - 近期房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号，为市场修复和行业重建信心奠定了基础 [12] - 部分房企由于过去几年几乎未新增拿地，在建项目减少，将2026年视为重新出发的一年，但在土地投资上仍将保持审慎态度 [11]

2025年度业绩预告与亏损原因 - 公司预计2025年度净利润亏损约820亿元，扣非净利润预计亏损约800亿元 [1] - 业绩亏损主因包括房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率仍处低位，报告期结算项目地价获取成本较高导致毛利总额大幅减少 [1] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 公司经营稳定与交付表现 - 2025年公司保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付 [3] - 济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房 [3] - 公司已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1] - 经营服务业务营收保持稳健，开发业务管理费用实现连续两年下降 [1] 大股东支持与业务协同 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，帮助缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化在住房租赁领域的合作 [2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 公司应对措施与未来展望 - 公司多措并举推进交付工作，加强工程品质全周期管理，提升项目过程管理精细化水平 [3] - 开展“城市兴交付”主题行动以构建标准化工具体系，运用360°摄像头、无人机巡场等智慧技术让业主“云监工” [3] - 邀请客户线下走进工地实地观看，积极开展“交付即办证”服务，强化社区运营和配套 [3] - 公司将通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力 [3]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司在多重挑战下实现生产经营稳定，但经营业绩高度承压，出现亏损[1] - 亏损主因包括房地产开发业务结算规模下降、毛利率低位、计提信用及资产减值、部分经营性业务及财务投资亏损、部分资产交易价格低于账面值[1] - 公司保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续压力将显著下降[1] - 经营服务业务营收保持稳健，公司正全力推进经营改善，以化解风险、走出低谷[1][4] 财务与经营业绩 - 2025年业绩出现亏损，历史包袱沉重[1] - 房地产开发业务结算规模显著下降，毛利率仍处低位，导致报告期结算毛利总额大幅减少[1] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值[1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损[1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值[1] 大股东支持与业务协同 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元股东借款，条件优于市场水平，缓解流动性压力[2] - 大股东与公司加强业务协同，深圳地铁置业与公司旗下泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁合作[2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行[2] 房屋交付与运营保障 - 公司克服挑战完成2025年保交房任务，全年按期保质交付房屋11.7万套[1][3] - 其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付[3] - 济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房[3] - 公司通过加强工程品质全周期管理、运用智慧技术（如360°摄像头、无人机巡场）、开展“交付即办证”服务、强化社区运营等一系列措施推进交付工作[3] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳[4] - 长租公寓业务（泊寓）管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一[4] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力业内领先[4] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率86%[4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率92%[4] 公司未来举措与展望 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整[4] - 公司旨在提升多场景的开发和经营能力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷[4] - 公司积极推动开发业务的降本增效，实现开发业务管理费用连续两年下降[1]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司2025年经营业绩高度承压，出现亏损，但通过各方支持与自身努力，实现了生产经营稳定，并积极推动业务改善与风险化解 [1] 业绩表现与亏损原因 - 2025年房地产开发业务结算规模显著下降，毛利率仍处低位，因结算项目对应2023年、2024年销售的高地价成本项目及2025年消化的现房、准现房库存，导致结算毛利总额大幅减少 [1] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 大股东支持举措 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，以缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司加强业务协同，深圳地铁置业集团与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁领域合作 [2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 房屋交付与运营管理 - 公司2025年保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1][3] - 在交付的11.7万套房屋中，有1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房 [3] - 公司通过加强工程品质全周期管理、运用智慧技术（如360°摄像头、无人机巡场）、开展“城市兴交付”主题行动、提供“交付即办证”服务等措施推进交付工作 [3] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳 [4] - 长租公寓业务（泊寓）管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一 [4] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力业内领先 [4] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率为86% [4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率为92% [4] 未来经营方向 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力 [4] - 公司目标为有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [4]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司2025年经营业绩高度承压，出现亏损，但通过各方支持与自身努力，实现了生产经营稳定，并积极推动业务改善与风险化解 [1] 业绩表现与亏损原因 - 2025年房地产开发项目结算规模显著下降，且因项目地价获取成本较高，导致结算毛利率仍处低位，结算毛利总额大幅减少 [1] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 大股东支持举措 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，以缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司加强业务协同，深圳地铁置业集团与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁领域合作 [2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 公司运营与交付保障 - 公司全年保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1][3] - 在交付的11.7万套房屋中，有1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房 [3] - 公司通过加强工程品质全周期管理、运用智慧技术“云监工”、开展“交付即办证”服务、强化社区运营等一系列措施推进交付工作 [3] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳 [4] - 长租公寓业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一 [4] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力业内领先 [4] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率为86% [4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率为92% [4] 未来发展规划 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整 [4] - 公司旨在提升多场景的开发和经营能力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [4]

公司核心交付成果 - 公司于2022年至2025年期间累计完成交付超72万套，覆盖全国101座城市 [1] - 分年度交付数据为：2022年交付18.6万套，2023年交付31.2万套，2024年交付17万套，2025年交付5.4万套 [1] - 公司保交付工作已基本完成，为房企脱困转型提供了实践样本 [1] 行业背景与意义 - 2025年为“保交付”收官之年，全国750余万套已售出难交付住房已实现交付，行业攻坚战圆满落幕 [1] - 全国保交房任务的完成标志着行业从“应急攻坚”向“常态提质”跃迁 [4] - 产品力与服务力已成为房企实现稳健发展的核心逻辑 [4] 成功交付的关键因素 - 外部依赖“政企银”协同机制，政府专班统筹协调资源，金融机构提供关键资金支持 [2] - 内部实施集团直接牵头的“一盘一策”穿透式管理，深入一线确保工程进度与品质 [2] - 通过“业主共创”等模式提升品质，例如西安融创望江府组织5次业主交流会，采纳上百条建议进行优化 [2] 项目案例与市场反应 - 北京香山壹号院、重庆长乐雅颂、西安望江府等项目成为品质交付标杆 [2] - 西安融创望江府业主反馈公司不仅听取需求，更在交付时做出超预期回应，体验深刻 [4] - 公司交付成果在行业深度调整期展现出经营韧性，获得业内广泛关注 [1] 未来发展规划 - 保交房任务的完成为公司回归正常经营奠定坚实基础 [4] - 2026年公司计划在北京、上海、天津、武汉等核心城市推进多个TOP级项目的品质交付 [4] - 此举旨在进一步恢复市场信心，巩固高端住宅市场竞争力，加速回归健康经营正循环 [4]

行业保交房总体进展 - 全国已售出难交付住房已实现交付超过750万套 对市场释放积极信号并为行业高质量发展奠定基础 [1] 融创中国保交房具体成果 - 2025年实现交付5.4万套 2022年至2024年分别交付18.6万套、31.2万套和17万套 四年累计交付量突破72万套 覆盖全国101城 保交付工作基本收官 [1] - 公司全力以赴保交付 展现出经营韧性 为众多房企从困难中走出来提供了重要样本 [1] 保交房成功的关键保障因素 - 实践“政企银”协同合作模式 与政府专班、金融机构保持高频高效沟通 [1] - 政府专班统筹协调资源 压实责任 推动项目融资和复工复产 落实品质监管 [1] - 金融机构提供了重要的资金支持 有力保障项目建设交付 [1] - 保交房工作由集团层面直接牵头 对重难点项目实行“一盘一策”的穿透式管理 确保工程进度与品质双达标 [2] - 各区域、一线员工、供应商及合作伙伴高效协作 将品质交付作为共同使命 [2] 品质交付与产品力提升 - 打造了如北京香山壹号院、重庆长乐雅颂、西安望江府等交付标杆项目 赢得业主与市场广泛认可 [2] - 以西安望江府为例 项目团队通过组织5次业主代表深度交流会 将收集到的上百条建议转化为具体品质提升动作 包括优化绿植、增设归家廊架、打造水景、拓宽社区入口、升级照明系统等 [2] - 业主反馈公司不仅认真听取需求 还在交付时做出了超预期的回应 [3] 行业发展趋势与公司前景 - 历时四年的保交房攻坚战标志着行业从“应急攻坚”到“常态提质”的质态跃迁 专注于产品力、服务力本身正成为引领房企走向更稳健长期未来的核心逻辑 [3] - 保交房任务收官为公司稳步回归正常经营筑牢根基 [3] - 随着未来北京、上海、天津、武汉等地多个TOP级项目的品质交付 市场信心将进一步恢复 公司高端住宅市场竞争优势将得以巩固 推动公司率先脱困并加速回归健康经营正循环 [3]

市场表现 - 12月31日A股市场涨跌分化，文化传媒和航天军工板块涨幅居前 [1] - 截至14点30分，房地产ETF(512200.SH)上涨1.35% [1] - 张江高科股价上涨6.68% [1] 房地产行业投资逻辑 - 政策端：住建部推动保交房、老旧住房更新、融资白名单扩围及现房销售制 [1] - 政策端：央行落实保障房再贷款 [1] - 政策端：北京优化限购政策，包括降低社保年限、增加家庭购房套数、下调公积金首付 [1] - 政策端：政策组合拳旨在促进行业止跌回稳 [1] - 市场端：新房和二手房成交环比增长，显示需求边际改善 [1] - 资金端：在积极财政与适度宽松货币环境下，存量收储及城中村改造加速，改善供求关系 [1] - 行业展望：尽管房价可能小幅震荡，但在政策持续发力下，行业稳定可期 [1] - 投资建议：可关注房地产ETF(512200.SH) [1]