不动产信托财产登记试点 - 北京、上海和广东等地已展开不动产信托财产登记试点，成功推出四单案例[1] - 核心突破点在于解决信托财产权属登记的法律障碍，打通房产资源与养老保障的转化通道[1] - 此前因缺乏统一登记制度，房产等非现金资产难以装入信托，制约养老金融创新[1] 不动产信托在养老领域的作用 - 确权保障：规范登记制度确保养老信托财产独立，防范风险[2] - 资产配置：便于灵活管理不动产及股权，实现长期增值[2] - 服务创新：支持"以房养老"、股权收益型养老产品设计[2] - 风险隔离：通过登记公示效力保护受益人权益[2] - 监管合规：助力完善养老信托制度体系，促进行业健康发展[2] 与传统"以房养老"模式的差异 - 风险隔离：信托财产独立于委托人和受托人资产，避免债务或继承纠纷影响[3] - 灵活传承：可设定多层次受益人，实现"养老+传承"双重目标[3] - 权益保障：避免传统模式中因房价波动或机构经营风险导致的养老金断供问题[3] - 综合服务：可整合医疗、护理等增值服务，形成"金融+养老"生态[3] 目标受众与普惠化路径 - 核心受众包括拥有房产但缺乏稳定现金流者、无子女或子女海外定居家庭、中高净值家庭[3] - 探索"迷你信托"模式，允许部分产权或小户型房产入信托[4] - 需政策支持如登记费减免、税收优惠及金融科技赋能以降低门槛[4] 市场潜力与发展前景 - 参考美国反向抵押贷款渗透率(约2%)，我国潜在规模大，一二线城市未来5至10年或可形成千亿元级市场[4] - 预计2025至2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市扩大试点，2030年前后全国性制度有望落地[6] 风控机制与配套政策需求 - 动态估值机制定期评估房产价值，调整养老金支付比例[5] - 收益缓冲池提取部分租金收益作为风险准备金[5] - 需优化税收政策如非交易过户税收豁免、完善司法保障及跨部门协同[6] 信托公司业务创新方向 - 开发"'以房养老'信托+长期护理保险"等组合产品[6] - 联合养老机构、医疗机构打造"一站式"养老解决方案[6] - 运用AI优化房产估值、租金预测等环节提升效率[6] - 通过"保险+信托"模式降低准入门槛[6]

不动产信托财产登记试点动态 - 国家金融监督管理总局厦门监管局等四部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》，自印发之日起试行一年[2] - 国家金融监督管理总局广东监管局等四部门也发布了《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》[2] - 目前北京、上海、广州、厦门四地均已启动不动产信托财产登记试点，标志着我国信托财产登记制度建设在实践层面进一步铺开[2] 厦门试点特色 - 厦门试点对不动产信托财产登记做了更为宽泛的定义，包括权属登记、信托公示登记等行为[3] - 登记类型相比北京和上海更加多样化，增加了追加交付不动产、受托人运用信托资金购买不动产等情形[3] - 按登记类型设计了七大事由，分别设计登记流程，并在登记簿上记载委托人和受益人[3] 广州试点特色 - 适用于广东辖内信托机构及在广州设有异地部门的全国性信托公司[4] - 引入不动产预告登记机制，未经信托机构同意，委托人处分不动产不发生物权效力[4] - 遗嘱信托程序设计是最大亮点，在法定继承人确认遗嘱有效性情况下可单方申请登记[4] 首单不动产家庭服务信托落地 - 粤财信托成功落地广东省首单不动产家庭服务信托"粤财信托・爱家和丰传承家庭服务信托"[5] - 运用预告登记方式将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入信托财产范围[5] - 构建"受托人+监察人"双重治理机制，整合财富传承、养老保障、公益慈善三大场景[5] 试点城市特征 - 当前不动产信托登记试点城市呈现"经济发达导向"特征，包括北京、上海、广州、厦门[6] - 这些城市不动产价值高、财富管理需求复杂，不动产信托发展潜力较大[6] - 试点推进呈现由一线城市向其他城市扩展的特点，旨在为制度完善积累经验[6] 不动产信托发展机遇 - 中国高净值人群的不动产传承市场规模超过百万亿元[9] - 不动产信托能实现"所有权、管理权、受益权"分离，在资产隔离、跨代传承等方面具有独特价值[9] - 信托架构可实现从货币资产到企业股权、知识产权的全方位财富管理[9] 行业面临挑战 - 不动产信托业务大规模落地面临法律适用模糊、税费政策空白、办理周期长等制度性障碍[7] - 受限于税收优惠、法律细则、跨部门协同和市场认知等因素[7] - 管理成本高、周期长，需要政策支持与市场需求同步跟进[7]

南方财经全媒体记者 林汉垚 北京报道 继京沪之后，广州、厦门两地也于近日开展不动产信托财产登记试点。 7月14日，国家金融监督管理总局广东监管局、广州市委金融办、广州市规划和自然资源局、广州市税 务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（下称《广州试点通知》）。 7月16日，国家金融监督管理总局厦门监管局、厦门市自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务 局、中共厦门市委金融委员会办公室《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（下称《厦门试点通 知》）。 在《广州试点通知》出台不久，广州市不动产登记中心便为广东粤财信托有限公司（下称"粤财信托"） 发放全国第一张不动产信托预告登记证明。 在该项目中，委托人张先生将名下位于广州市一处房产及现金资产作为信托财产，委托粤财信托成立家 庭服务信托。粤财信托帮助委托人解决家庭财产管理与传承、养老保障问题和公益慈善诉求。 该项目就运用预告登记的方式，将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入不动产信 托财产范围。 广州试点突破地域、机构限制 据了解，《广州试点通知》引入预登记机制，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记，有效锁定物 权，提升不动产 ...