广州新房市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套创年内新高 上半年累计销售32861套新房同比上涨17% [1] - 6月成交放量部分源于政府收购安置房 天河区最后一周915套网签中含集中签约的安置房源 [1] - 专项借款收购存量商品房及"房票安置"政策是推动6月成交量增长的核心动力 [1] 城中村改造与安置模式创新 - 广州传统城中村改造模式面临瓶颈 新安置方案探索期导致商品房市场动力减弱 [3] - 2024年广州推出"房票安置"办法 通过对接国企城投房源实现供需匹配 兼顾楼市稳定与多方共赢 [3] - 黄埔区"五村七片"项目获1071万元专项借款 为首个购置存量房作安置房的案例 加速回迁与库存去化 [3] 存量房收购政策进展 - 广州安居集团2023年11月启动全市范围收购 要求90㎡以下存量房且配套齐全 政策覆盖面从增城扩至全市 [3] - 截至2024年6月初广州通过专项借款认购约6000套存量房用于安置 效果显著 [4] - 广州佛山将存量房收购与城中村改造结合 专项借款同步推进项目落地与库存消化 [4] 房票制度推广现状 - 四个一线城市均已探索房票政策 深圳2024年3月明确建立房票制度推动补偿安置多元化 [4] - 相比传统去库存方式 房票政策在扩大城市更新范围背景下效果更显著 可降低财政支出 [4] - 一线城市房票制度具备"以时间换空间"的独特优势 成为政府统筹房源的市场化工具 [4] 下半年市场展望 - "房票安置"被视作下半年广州楼市稳定的关键力量 7月首周数据延续高位反映安置房源持续网签 [5] - 旧改释放的新增空间将推动公共设施完善 招商引资及房地产发展形成协同效应 [5]

广州新房市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套，创年内新高 [1] - 上半年广州新房销售32861套，同比上涨17% [1] 新房成交增长驱动因素 - 6月成交部分源于政府收购安置房，如天河区最后一周915套网签中含安置房集中签约 [2] - 专项借款收购存量商品房用于安置房及"房票安置"政策是成交量增长核心动力 [2] 城中村改造与政策创新 - 传统城中村改造模式难以为继，广州2024年推出"房票安置"办法，通过对接国企城投房源实现供需匹配 [3] - 2023年11月广州黄埔获广东省首笔安置房专项借款1071万元，加速回迁与房地产去化 [3] - 广州安居集团同期启动全市范围收购90㎡以下存量商品房作保障房，从增城区扩展至全市 [3] 房票政策实施效果 - 截至6月初广州通过专项借款认购约6000套存量商品房用于安置 [4] - 一线城市全面探索房票政策，深圳3月发文建立房票制度，该政策较传统去库存方式效率更高 [4] - 房票可减少安置房建设财政支出，一线城市推行效果优于二三线城市 [4] 下半年市场展望 - "房票安置"将成为广州楼市稳定的关键力量，7月首周数据仍维持高位 [5] - 旧改释放的新增空间将助力广州补齐公共设施短板并推动房地产发展 [5]

天河区楼市动态 - 天河区6月一手网签量达1044套 成为广州销冠 远超增城和番禺 [8] - 上半年天河区TOP10成交盘中6个为房票置换项目 包括保利天曜(208套) 华润置地·天河润府(197套)等 [11][12] - 中建天河精诚壹号6月网签环比暴涨3700%至148套 城投天禧和天河麓誉府环比增幅均超10倍 [13][14] - 7月首周天河6个一手盘成交近480套 当前库存7142套按此速度4个月内可去化完毕 [15] 回迁房政策影响 - 柯木塱回迁房选择从5个小区增至9个 新增天河壹品 文津府等热门项目 [3] - 开发商积极吸引村民客户 提供免费接送 粮油礼品及村民专场等促销手段 [17] - 联投文津府等楼盘因村民集中购房出现售楼部爆满现象 [1][4] 房票安置市场效应 - 黄埔区通过房票安置半年完成1100多套商品房认购 去化10多万平米 带动资金超20亿 [22] - 黄埔上半年一手成交同比增40% 增城同比增14.4% 旧改政策贡献显著 [23] - 黄埔萝岗和苑二期推出两种产权方案：1.5万元/㎡(不完全产权)或2.4万元/㎡(完全产权) [20] 广州楼市供需现状 - 广州狭义库存从2024年1200万㎡增至2025年1450万㎡ 去化周期延长至23个月 [26] - 天河库存面积106万㎡ 去化周期28个月 高于南沙 番禺等区域 [26] - 存量新房用于拆迁安置成为解决供需失衡的有效策略 [27]

荆门楼市新政 - 荆门市推出19条稳楼市政策，包括购买地下停车位给予100%契税补助，购买商业办公用房给予50%契税补助 [2][3] - 推行房票安置，允许被征收人及其近亲属使用房票，并支持房票用于购置公寓、车位、商办等非住宅类商品房 [3] - 优化公租房政策，调整申请条件并收购存量商品住房作为公租房 [4] - 有序推进现房销售，2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [2][4] 全国楼市政策动态 - 上半年全国超160省市（县）出台优化政策超340条，其中调整公积金政策超150条 [2][5] - 公积金政策优化方向包括提高贷款额度、优化套数认定标准、延长还款期限、支持提取公积金用于首付等 [5] - 国常会释放政策加力信号，下半年将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险方向落实政策 [5][6] 政策预期与市场展望 - 预计将加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放 [6] - 一线城市限制性政策有优化空间，如广州已全面取消限购、限售、限价 [6] - 预计将持续完善专项债券收购闲置土地和存量商品房的配套政策，加速收储节奏 [7] - 城市更新相关政策有望加快落实，包括金融和财政方面的支持措施 [7]

荆门楼市新政 - 湖北荆门发布19条稳楼市新政 包括购买地下停车位按契税实缴额度给予100%补助 购买商业办公用房给予50%补助 [1][2] - 推行房票安置 鼓励优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 放宽房票使用范围至近亲属 支持购置非住宅类商品房 [2] - 优化公租房政策 调整申请条件 收购存量商品住房作为公租房 [3] - 推进现房销售 2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 2025年8月1日后项目需达到主体结构封顶方可预售 [1][3] 全国楼市政策动态 - 上半年全国超160省市(县)出台优化政策超340条 其中调整公积金政策超150条 [1][4] - 公积金政策优化方向包括提高贷款额度 优化套数认定标准 延长还款期限 支持提取用于首付 支持异地互认互贷 [4] - 国务院常务会议释放政策加力信号 明确"稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险"的发力方向 [4][5] 下半年政策预期 - 预计将加大城中村改造房票安置力度 促进新增住房需求释放 [4] - 一线城市限购限售限价政策有优化空间 广州已全面取消 北京上海深圳或跟进 [4][5] - 完善专项债券收购闲置土地和存量商品房配套政策 加快收储节奏 [5] - 城市更新相关政策有望加快落实 包括项目贷款管理办法和财政资金保障 [5]

广州市房票安置政策 - 广州市住建局发布征求意见稿 新增鼓励实施房票安置补偿方式 [1] - 房票成为广州城市更新和房地产市场热词 黄埔区通过房票安置累计认购商品房1100余套 拉动资金流转超20亿元 [3][7] - 房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后的结算凭证 可用于购置房屋 [4][10] - 广州已有荔湾 天河 黄埔 花都等多个区出现房票安置案例 [4] - 2024年11月后广州核发房票使用范围扩大至全市域内全部可售新建商品房 [4] 房票安置实施效果 - 黄埔区房票带有唯一识别码 纳入系统闭环管理 [4] - 房票面值叠加奖励后略高于货币补偿 增强被征收居民购买力 [5][12] - 与回迁相比 房票安置提供更丰富的选择空间 包括现房和地段户型等 [5][12] - 荔湾区广钢新城楼盘中小户型被旧改拆迁人士快速消化 三四百万元总价产品热销 [6] - 荔湾区均价4万-5万元/平方米的中小户型住宅成交加速 与旧改密切相关 [6] 广州土地市场动态 - 6月30日广州将集中出让天河 海珠 荔湾 白云四宗中心区宅地 挂牌总价约77亿元 [12][14] - 6月广州计划出让宅地10宗 总挂牌价超115亿元 部分地块容积率低 具备打造高品质住宅条件 [12][14] - 天河智谷板块两宗地块将配建45班初中 补充片区教育资源 [15] - 海珠区广纸片区地块需配建20班幼儿园 交通便利 [15] - 荔湾区西关陈家祠地块容积率仅1.02 将打造智能化标杆社区 [15]

报告行业投资评级 - 房地产开发和运营无评级 [3] - 房地产服务无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年6月9日权益市场各版块多数上涨，申万房地产指数上涨0.06% [4] - 房地产板块个股涨幅前五为黑牡丹、阳光股份等，跌幅较大为粤宏远A、海泰发展等 [5] - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，宝华竞得上海地块，金地管理中标深圳项目等行业新闻 [6][7] - 招商蛇口与华润置地在南京成立投资公司 [9] - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20% [10] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年6月9日上证综指和深证综指分别上涨0.43%和0.93%，沪深300和中证500分别上涨0.29%和0.76%，申万房地产指数上涨0.06% [4] 个股表现 - 涨幅较大前五名黑牡丹、阳光股份、深深房B、珠江股份、财信发展，涨幅分别为6.43%、5.24%、4.41%、2.83%、2.63% [5] - 跌幅较大为粤宏远A、海泰发展、华联控股、卧龙地产、荣丰控股，跌幅分别为-9.93%、-5.30%、-2.68%、-2.30%、-2.16% [5] 行业新闻 - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，实施城中村改造5.6万户，专项债券支持收购存量商品房等 [6] - 宝华4.72亿竞得上海松江车墩镇城中村改造地块，楼面价1.6万元/㎡，需配建5%以上公共租赁住房等 [6] - 金地管理中标深圳市福田区沙头街道2025年老旧小区改造代建项目 [7] - 招商蛇口、华润置地在南京成立注册资本16.5亿元的投资公司 [9] 公司公告 - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，债项余额20亿元，票息3.07% [10] - 绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20%，发行金额上限10亿元，期限3年 [10]

报告行业投资评级 - 看好地产及物管行业，维持“看好”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，后续需加大政策支持，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，政策将在房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等方面发力，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房成交环比降70%，一二线降68%、三四线降88%；6月一手房月成交同比降78%，较5月降68pct，一二线同比降77%、三四线同比降84%，分别较4月升4pct和58pct；年初累计至今成交0.51亿平米，同比降12.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房成交环比降29%；6月截至上周二手房累计成交同比降20%，较5月降11.5pct；年初累计至今成交2766.8万平米，同比升12.1% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘50万平米，成交推盘比1.69倍，最近三个月分别为1.36倍、0.86倍和1.14倍；至上周末，15城可售面积8894万平米，环比降0.4%；3个月移动平均去化月数为19.2个月，环比降0.1个月，行业新房市场处于去库存趋势 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部指出建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，公布2025年1 - 4月新开工改造城镇老旧小区5679个，与央行等发布《全国住房公积金2024年年度报告》；江苏推进“房票安置、以旧换新”政策，计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），高邮有购房人才补贴；广州黄埔区有城中村改造项目跨区使用房票；浙江省发行首批存量房专项债553亿元，16.53亿元用于收购存量商品房 [4][32] - 物管行业：北京市印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025 - 2027年）》，推进六大重点任务，健全物业管理体系并提升服务质量 [38] 重点公司公告 - 地产公司：1 - 5月部分公司销售额有不同表现，如首开股份93亿元（ - 16%）、保利发展1162亿元（ - 12%）等；5月部分公司销售额也有不同表现，如首开股份15亿元（ - 36%）、中国海外发展239亿元（ + 21%）等；华发股份张延辞职，建发股份调整委员会人员；部分公司有回购、拿地、担保等行为 [4][40][42] - 物管公司：贝壳 - W多次回购股份，招商积余累计回购股份；保利物业、华润万象生活宣派股息；新大正股票交易异常波动，自查无违规 [43][44][45] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益 - 0.02%，板块表现弱于大市，排名第21位；个股涨跌幅排名前5为中润资源、海泰发展等，后5为*ST中迪、金地集团等 [46] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨1.51%，沪深300指数涨0.88%，相对收益0.63%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5为正荣服务、佳源服务等，后5为时代邻里、建业新生活等；当前主流AH房企25/26PE均值分别为13.5/12.0倍，物管25/26PE均值分别为12.7/11.3倍 [4][52][56]

房地产一头连着群众民生，一头连着经济发展。去年以来，我国多地从消化存量、优化增量两方面着 手，推出一揽子政策组合拳，推动房地产市场持续回稳向好。 政策持续优化 作为中国房地产市场的风向标，上海楼市的一举一动牵动着无数人的心。2024年，上海市先后印发《关 于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通 知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等"沪九条"，以 及优化住房信贷、调整住房税收等"沪七条"。 随后，上海持续落实各项政策措施，"沪九条""沪七条"政策效应持续显现，总体呈现回稳向好态势。数 据显示，上海3月新开盘项目保持较高热度，16个项目完成认购；在售项目销售提速，3月以来日均成交 比去年同期增加34%。 杭州市安居集团是一家以保障性住房投资建设运营为主的国有企业。日前，该集团正征集已建成存量商 品房用于保障性住房，其中，保障性租赁住房面积以不超过70平方米为主，配售型保障房面积以不超过 125平方米为主。安居集团相关负责人介绍，完成收购后，将全面整修房屋，配备基本设施设备。 太平洋房屋副总经理廖峰表示，上海楼市在"沪九条 ...

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]