文章核心观点 - 房票政策成为一线城市城市更新领域的高频词和重要探索方向 尤其以深圳白石洲旧改项目传闻为焦点 引发市场高度关注 [1] - 全国范围内房票制度已进入规模化应用阶段 2024年有超过90个城（区）将其纳入拆迁安置工具箱 一线城市如广州、北京、上海、深圳均已出台相关政策或进行试点 [6] - 房票安置被视为推动城中村和危旧房改造的重要配套政策 预计将对拉动投资和住房消费起到重要作用 [8] 深圳白石洲旧改项目传闻 - 社交媒体流传“白石洲旧改政府房票意见调查表” 调查选项包括是否接受政府房票异地安置以及是否接受每平方米4万元的赔偿 [1] - 白石洲旧改项目是深圳城中村更新领域的“巨无霸”项目 总用地面积约46万平方米 预计分四期滚动开发 一期项目绿景白石洲璟庭在建在售 [2] - 针对传闻 街道办及开发商未予回应 相关人士表示应以政府公开信息为准 居民普遍对房票政策不了解但希望了解 [4] 一线城市房票政策探索进程 - 广州走在一线城市房票探索前列 2024年1月《广州市房票安置实施方案》审议通过 并在荔湾区石围塘旧城改造项目试点 [6] - 2024年7月 北京发布《北京市通州区房票安置实施方案（试行）》征求意见稿 2024年8月 上海金山区金山卫镇发出上海首张房票 [6] - 2024年3月 深圳发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》 提出建立房票制度 探索补偿安置多元化路径 [6] 房票政策的影响与挑战 - 房票安置实施的难度主要在于被拆迁居民对实物安置的热衷 以及房源对被拆迁居民的适配性 [8] - 开发商工作人员认为 房票实现异地回迁有助于解决当前城市更新项目容积率过高的问题 [4] - 房票等配套政策结合城中村和危旧房改造 预计将对房地产销售形成重要支撑 相关资金卡点有望进一步畅通 [8]

房地产市场供需特征 - 当前房地产市场呈现"供增需减"特征，百城二手房挂牌量同比激增11.58%，其中三四线（+13.26%）和新一线城市（+12.99%）增幅最大，深圳（+36.66%）、泉州（+119.42%）等城市挂牌量激增反映业主抛售意愿增强 [1] - 需求端找房热度指数同比下滑3.11%，所有城市层级均下跌，南通（-10.11%）、杭州（-5.81%）等二线和新一线城市需求萎缩严重 [1] - 挂牌均价同比下跌8.5%，二线城市跌幅最大（-10.22%），厦门（-18.66%）、合肥（-14.74%）价格承压明显，一线城市房源成交周期突破103天 [1] 城市层级分化表现 - 高能级城市如北京、上海价格韧性较强，但上海挂牌时长增12.23%显示流动性风险上升 [1] - 弱二线及三四线如厦门、扬州面临"量价双杀"，泉州、绵阳等城市挂牌量暴涨但需求支撑不足 [1] - 一线城市价格跌幅最小（-7.36%），二线城市跌幅最大（-10.22%），三四线城市跌幅较稳（-8.04%） [27] 政策影响与市场反应 - 地方政策包括"以旧换新"（长沙、青岛）、房票安置（广州）、公积金松绑（哈尔滨）试图打通置换链条 [2] - 政策推动下深圳二手房挂牌增速达36.66%，反映向上置换冲动较强 [4] - 政策落地见效需时间，短期尚未充分反映在数据中，购房者观望情绪仍浓 [19] 关键数据指标 - 百城二手房挂牌量达258.56万套，同比增11.58%，一线城市增10.55%，新一线增12.99%，三四线增13.26% [5] - 找房热度指数70.92同比跌3.11%，一线城市韧性最强（-2.11%），二线城市压力最大（-3.32%） [13] - 挂牌均价12140元/平方米同比跌8.5%，一线城市48015元/平方米，三四线城市8090元/平方米 [28] 城市个案表现 - 挂牌量极端变化：泉州增119.42%，绵阳增109.50%，保定跌48.94% [7] - 价格极端波动：厦门跌18.66%，合肥跌14.74%，大庆跌幅最小（-1.73%） [30] - 流动性差异：上海挂牌时长增12.23%，泉州降49.49%，咸阳增46.33% [22]

地产投资 - 中心城区天河、越秀、海珠、荔湾、白云地产投资增速同步转正，外围花都、番禺、从化仍为负增长，显示改善型需求向中心城区集中 [2][7] - 白云区地产投资从一季度下降31.6%转为上半年增长10.5%，主要受益于专项债收储支持，其中广龙路地块涉及金额达70亿元 [5][6] - 房票安置政策推动中心城区销售，天河柯木塱旧改项目单月成交近200套，荔湾部分楼盘中小户型被旧改拆迁人士买空 [8][9] 区域经济竞争 - 白云区以GDP增速5.3%反超海珠（5.1%），经济总量1532.78亿重夺全市第四，主要依靠交通运输业增加值252.9亿（同比+9.5%） [2][4] - 天河区GDP总量3479.6亿（+3.6%）领跑，黄埔2069.13亿（+4.0%）居第二，越秀1734.81亿（+2.8%）第三，前三格局稳固 [3] - 白云机场旅客吞吐量4003.59万人次（+9.2%），其中国际航线增长23.9%，空铁枢纽红利显著 [4] 工业产出 - 全市工业产出结束一年多调整恢复正增长，但分化明显：黄埔规上工业总产值增速1.8%，南沙+3.3%，番禺-8.4%（汽车制造业-26%），花都-2.2% [11][14] - 小鹏汽车黄埔基地上半年交付19.7万台（超2024全年），二期项目将新增30万套零部件/10万辆混动产能 [13] - 广汽丰田南沙销量34.47万辆（+2.58%），占集团45.63%；东风日产N7车型50天大定破2万台，花都工业有望下半年转正 [13][14] 土地与楼市 - 白云区计划2025年出让73宗3554亩土地（含15宗605亩居住用地），京溪街等地块已引发房企关注 [10] - 上半年广州新房销售32861套（+17%），部分来自安置房集中签约，天河6月单周网签915套含安置房 [8] - 中心城区土地出让加速，如海珠工业大道南地块纳入专项债收储，与房票政策形成协同效应 [6][7] 汽车产业转型 - 全市汽车制造业固投增长19.3%，零部件制造投资+48.4%，增速较一季度提升12.8个百分点 [16] - 广汽埃安销量承压（10.87万辆，-13.97%），番禺工业恢复仍需时间；东风日产N7带动花都预期改善 [14]

土地财政模式演变 - 土地财政初期（90年代中后期至2008年）通过低价供应工业用地招商引资 带动制造业发展 形成高收入群体推动商住用地高价出让 实现经济和财政良性循环 [5][6] - 2008年金融危机后 4万亿刺激政策推动土地财政转向土地金融模式 地方政府以土地抵押大规模举债建设 债务从5-7万亿飙升至超100万亿 [8][9][12] - 工业用地低价放量供应和商住用地高价限量供应的香港-新加坡模式结合 导致全国上万个低效工业开发区和新城区泛滥 [44][45] 地方政府债务与基建问题 - 2009年至今累计土地出让收入78万亿元 但地方政府额外举债超100万亿 总支出达一百七八十万亿 其中约100万亿用于基建 [12] - 基建过度建设与中央政策导向相关（如新型城镇化、智慧城市） 但缺乏现金流和可行性论证 导致债务高企和资源浪费 [13][14] - 部分地区债务负担沉重（如江苏隐性债务11-12万亿 vs 广东5-6万亿） 需全国性债务重组和财政重整 中央、地方、银行共同承担损失 [19][20][21] 房地产行业困境与转型 - 房地产商（如恒大、碧桂园）在2016-2018年棚改政策刺激下高杠杆投资三四线城市 但销售停滞导致资金链断裂 [29][30][32] - 万科因依赖低成本信用债（利率2%）而非开发贷 在市场下行时面临更大资金压力 反映行业融资模式缺陷 [35][36] - 房地产转型需从增量扩张转向存量提质 重点满足农民工租赁住房、城中村改造和中高端改善性需求 [37][47][65] 土地改革三支箭解决方案 - 盘活低效工业用地：业主将60-70%土地无偿移交政府 剩余部分建设租赁住房（建安成本3000元/平米） 租金收益率超10% 并配套教育服务 [50][51][52] - 城中村与老旧小区改造：推行房票安置制度 允许被拆迁业主兑换未售商品房或交易房票 消化库存并稳定楼市 [59][60][62] - 发展中高端安居型独立住宅：通过城乡建设用地指标腾挪（农村复垦4亩换城郊1亩） 以50万/半亩地价供应 建设成本约210万/套 年需求可达200万套 [69][70][72] 城镇化与产业集聚趋势 - 人口和产业向沿海超大特大城市及中部核心城市集聚 但土地财政模式加剧“一鲸起万物落”的虹吸效应 中小城市产业被挤压 [40][41] - 集合式住宅（高层商品房）过剩 尤其在内地三四线城市 未来需发展多样化住宅形态（如低密度独立住宅） [41][43][65] - 户籍改革需与土地改革联动 通过租赁住房解决2亿农民工城市定居问题 释放消费潜力并改善收入分配 [53][56][91] 财政与治理机制改革 - 探索物业税替代物业费 由政府通过竞争性招标提供公共服务 实现规模经济并强化地方政府问责机制 [81][82][84] - 土地财政转型需摆脱金融属性 推动开发商向服务商转变（如定制化住宅建设） 降低金融风险 [72][77][80] - 三项土地改革（租赁住房、城中村改造、独立住宅）预计年拉动经济增长4-5个百分点 减少对外需依赖 [91]

中央城市工作会议精神 - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效为主的新阶段，重点推进城中村和危旧房改造 [1] - 珠三角作为粤港澳大湾区核心承载区，其城市治理与发展路径具有全国风向标意义 [1] - 广东省委常委会提出要创造性落实中央要求，走中国特色城市现代化新路子 [1][8] - 广州、深圳、东莞三地围绕"人民城市为人民"理念，部署推进城市内涵式发展 [1][9] 城中村改造进展 - 广州有272个城中村，常住人口670万，占全市1/3 [2] - 2024年5月《广州市城中村改造条例》施行，冼村项目1950栋村屋全面清拆，2000余套复建房交付 [2] - 黄埔区金坑村银岭片区项目成为广州首个央地合作的城中村改造工程 [2] - 东莞2024年将实施40个拆除新建项目，推进36个整治提升项目 [3] - 东莞城区人口突破1000万，达到超大城市级别 [9] 房票安置创新 - 广州2024年1月出台房票安置方案，荔湾区发行首批房票 [4] - 黄埔区实现跨区房票使用，认购商品房1100余套，去化面积超10万平米，资金流转超20亿元 [5] - 天河区开出全市最高1亿元面额房票 [5] - 南沙区"房源超市"整合12家开发商1400套商品房资源 [5] - 深圳、珠海、惠州等地也相继推出房票安置政策 [4][5] 老旧小区改造 - 广东省截至6月底累计开工老旧小区改造项目750个，惠及11万户居民 [6] - 广州2024年计划新开工改造老旧小区156个 [6] - 深圳计划完成老旧小区改造100个以上，更新供水管网66公里 [6] - 东莞将开工20个老旧小区改造项目，组织1700台老旧电梯申报国债支持 [7] - 2024年中央财政对广东老旧小区改造投入预计达35.57亿元，同比增长49% [7] 城市发展战略 - 广州提出推动老城市焕发新活力，实现"四个出新出彩" [9] - 深圳锚定建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"六个城市"目标 [9] - 东莞立足制造业基础，推动产城融合和"十五五"规划制定 [9] - 中央要求城市发展实现五个转变：理念、方式、动力、重心、方法的转变 [7]

成都楼市新政核心观点 - 成都发布17条新政稳楼市 涉及提升供应质量 满足多样化需求 盘活存量 发挥公积金功效四大方面 [1] - 新政是对中央房地产平稳发展定调的积极响应 也是适应成都楼市现状及购房者需求的灵活调整 [1] 政策具体措施 首付补贴创新 - 鼓励各区县推广直补购房首付措施 优化房地产支持政策 [2][3] - 直补首付具有创新性突破性 是金融创新的重要体现 有助于促进购房需求释放 [3] - 公积金提取范围扩大至首付款 甚至代际互助 提升首付支付能力 [3] 城市更新与房票安置 - 以城市更新为抓手推进城中村和危旧房改造 加大房票安置力度 [4] - 扩大房票房源库可选范围 集体土地征地补偿鼓励采用房票或收购商品房安置 [4] - 国有土地房屋征收原则上不再新建安置房 推广房票等多种安置方式 [4] 教育支持政策 - 探索凭网签备案商品房买卖合同 经审核符合条件可在房屋所在区县入学 [5] - 购房即可入学政策简化流程 加快买房入学节奏 提振住房消费 [5] 限售政策调整 - 分批取消住房限售政策 2024年10月14日前购买的商品房取得产权证即可上市交易 [6][7] - 2026年1月1日起 2024年10月14日前取得产权证的限售期二手房取消转让限制 [7] - 三倍熔断盘 定向销售项目 人才名义购房等特殊房源仍限售 [7][8] 公积金政策优化 - 公积金贷款额度与缴存余额挂钩 切实提高可贷额度 [9] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% [9] - 灵活就业人员公积金制度年龄上限调整至法定退休年龄 缴存最短时长由12个月缩至6个月 [9] - 无公积金贷款余额的灵活就业人员可自由提取公积金 [9]

政策框架与背景 - 成都市发布17条房地产新政，涵盖提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、发挥公积金功效四大方面 [1][2] - 新政是对中央房地产平稳发展定调的响应，同时适应成都楼市现状和购房者需求 [2] - 中指研究院认为政策精准解决市场堵点，为行业健康发展提供支撑 [8] 需求端刺激措施 - 鼓励区县推广"直补购房首付"政策，优化购房补贴方式 [3] - 通过公积金提取用于首付款及代际互助，提升首付支付能力 [3] - 探索凭购房合同即可入学的政策，简化入学流程刺激购房需求 [5] - 分批取消住房限售政策：2025年7月起新房取消限售，2026年1月起二手房取消限售 [7] - 保留特殊房源限售规定，避免短期投机行为 [7] 供应端优化措施 - 推进城市更新，加大"房票"安置力度并扩大可选房源范围 [4] - 征地补偿鼓励采用"房票"或收购商品房安置，原则上不再新建安置房 [4] - "房票"模式降低财政支出压力，引导需求进入市场 [4] 公积金政策调整 - 优化贷款额度计算公式，实施与缴存余额挂钩机制 [8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% [8] - 灵活就业人员缴存年龄上限延至退休年龄，贷款缴存时长要求从12个月减至6个月 [8] - 无贷款余额的灵活就业人员可自由提取公积金 [8]

嘉定区房票政策实施 - 嘉定区成为上海第三个试点房票安置的行政区，政策自2024年7月1日起试行至2027年6月30日 [2][3] - 政策适用范围为本区存量商品房，14个本地楼盘纳入"房源超市"，提供3139套商品住房，备案单价区间2.67万-5.85万元/平米 [2] - 房票实行实名制，有效期不超过12个月，可拆分使用但不得转让，购买最后一套房屋时房票占比需超50% [4][5] 房票运作机制 - 房票作为结算凭证由区房管局统一管理，被补偿人可在指定"房源超市"选购房屋 [4] - 房源超市由房管部门联合开发商建设，未来将根据需求动态调整楼盘范围 [4] - 安置方式采用"实物+货币+存量房源+房票"组合模式，外冈镇为首个试点区域 [3] 上海房票政策进展 - 上海已有金山、青浦、嘉定三区实施房票安置，金山给予7%奖励，青浦实行"一基地一方案"奖励 [6][7] - 政策主要在外围区域推行，因这些区域商品房供大于求，去化难度大 [8] - 2024年以来全国超100城(区)推行房票安置，广州为一线城市中首个实施者，北京通州发布征求意见稿，深圳列入2025年工作计划 [8] 行业影响分析 - 房票安置加速动迁腾地，为新城导入人口与消费力，直接推动本地商品房去化 [2][7] - 该模式降低对原地回迁的依赖，释放土地资源，有助于城中村改造推进 [8] - 政策被视为远郊区域去库存的有效渠道，未来有望在上海进一步扩围 [7][8]

房票安置政策 - 稳步推进房票安置方式 鼓励各区县市在房屋征收工作中因地制宜实施[1] - 积极推进城中村改造和城市危旧房改造工作[1] 存量商品房收购 - 支持收购存量商品房用作保障性住房或人才房[1] - 探索配租型保障性住房"租购一体 先租后购"运行机制[1]

广州一手住宅市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套 环比增长3.41% 创年内新高 [1] - 天河区6月网签量接近1000套 远超年内月度平均水平 占上半年总量近一半 [1][3] - 中建天河精诚壹号项目成交178套 跻身天河区上半年新房成交前三 [3] 天河区市场动态 - 6月天河区网签量环比5月增长83% 克而瑞和中指院数据分别为925套和992套 [1][3] - 1月至5月天河区平均单月网签量仅200套左右 市场表现平淡 [3] - 天河区商品住宅可售房源7089套 去化周期20.9个月 库存压力中等 [3] 房票安置政策影响 - 智慧城区域项目中建天河精诚壹号、广州城投天禧纳入旧改房票安置范围 网签量集中在6月最后一周 [3] - 开发商通过赠送礼品吸引旧改村民看房 房票带动效果显著 [3] - 广州推行《广州市房票安置实施方案》 国企城投旗下房源与安置需求对接 实现供需匹配 [4] 土地市场情况 - 天河区上半年5宗供应宅地仅两宗成交 成交总价低于荔湾、白云、番禺 [3]