核心交易概述 - 昆明金坤尚城两间总面积5078平米的社区商铺法拍引发高度关注 起拍价3742万经过989次竞价后以75142万成交 较起拍价溢价超一倍 较评估价溢价50% 成交单价达147976元/平米 [1][4] - 同一批次5间总面积1222平米的商铺总评估价11861万 最终总成交价16274万 均实现溢价成交 竞价次数从10次到989次不等 [7] - 交易特殊性在于商业用房法拍成交率普遍较低背景下 此次高溢价和激烈竞价在昆明市场十分罕见 [4] 市场环境分析 - 昆明法拍房市场挂拍量较大 去年全年9325套 今年前三季度4658套 但整体成交率低迷 去年仅为232% [4] - 法拍商业用房成交难度高于住宅 去年昆明法拍商业用房成交率仅为2056% [4] - 此次高溢价成交偏离商业用房法拍普遍困难的市场常态 [4] 资产特质与区位分析 - 标的商铺位于人口稠密的高容积率改造片区 整体入住率可观 社区商业兴旺 是吸引买家的主要原因 [5] - 拍卖时商铺处于已出租状态 分别由餐厅和药店经营 带来即时的租金收益 [5] - 资产位于金坤世纪项目内 该项目后续由金地集团接盘开发 形成系列成熟社区 [5] 交易对比分析 - 同一栋楼内相同业主的另外两间面积相近商铺 在今年6月经历两次流拍 9月变卖时被申请人申请以物抵债导致变卖取消 [8] - 对比显示即使同一区位同一业主的资产 也可能因具体条件差异导致交易结果迥异 凸显个案特质的重要性 [8]

嘉兴房地产市场分化情况 - 嘉兴房价呈现冰火两重天态势，科技城北区等片区房价跌幅近六成，而城南、双溪湖等核心板块价格依旧坚挺 [1] 特定法拍房交易详情 - 嘉兴市创新路220号人才公寓一套法拍房以7万元起拍，经过10轮加价后以8.2万元成交，吸引6人报名和6000多人围观 [1] - 该房产建筑面积为13.18平方米，位于7层（总层数11层），性质为市场化商品房，规划用途为住宅 [5][6] - 房屋处于查封、抵押状态，但已腾退且无租赁，权利来源为司法裁定，不影响过户 [5][6] - 房产含室内固定装修及动产，土地使用权面积为0.9平方米，土地权利性质为出让，登记时间为2020年5月19日 [6] 房产价值与潜在用途 - 该房产为简装电梯房，位于市区，被认为用来自住和出租较为划算 [6] - 有网友关注此类房产是否带有学区资格 [8]

北京豪宅法拍市场热度 - 10月17日北京法拍市场成交4处顶级豪宅，包括远洋LA VIE一套房产成交价约1.43亿元，以及缦合北京（原霄云路8号）3套房源总成交价超1.6亿元 [1] - 拍卖热度极高，远洋LA VIE别墅有10人报名，超2万人围观，经历149次竞价；霄云路8号一套房源有3人报名，经历276次竞价 [1] - 竞价过程异常激烈，最短加价时间间隔仅2秒，霄云路8号房源最短竞价间隔甚至只有1秒 [4][10] 远洋LA VIE项目成交详情 - 该独栋别墅面积接近1700平方米，此前于今年8月和9月两次流拍，价格分别为1.65亿元和1.32亿元 [2] - 本次成交价约1.43亿元，较起拍价约1.05亿元溢价率接近40%，折算单价约8.4万元/平方米 [4] - 房源状态为“空置、毛坯”，已空置数年，房屋门外部分位置已杂草丛生 [5] - 贝壳找房平台显示该项目现有两套挂牌，单价分别为16.7万元/平方米和10.6万元/平方米，价格区间差异较大 [4] 缦合北京（霄云路8号）项目成交详情 - 成交的3套房源面积均为455.27平方米，起拍价均为5217万元 [8] - 按成交价最高的9号楼一套5683万元房源计算，单价约12.5万元/平方米，买家需另付技术服务费和商家佣金各为获拍价的1% [10] - 贝壳找房显示该项目二手房源目前挂牌均价约11.7万元/平方米，最低挂牌单价约9.8万元/平方米 [11] - 此前法拍记录热度均不及此次，今年2月一套房成交单价约10万元/平方米，去年6月一套房成交单价约13万元/平方米 [13] 项目背景与市场定位 - 远洋LA VIE于2011年开盘，仅约190栋，容积率0.3，绿化率60%，以稀缺资源和顶级圈层定位著称，套均总价上亿元，物业费达18元/平方米·月 [4] - 霄云路8号规划建设有9栋高层住宅，以欧洲建筑风格为主，提供24小时管家式服务，因有明星业主加持备受关注 [13] - 2025年前三季度，一线城市成交法拍住宅房源5234套，成交总金额280亿元，成交均价39274元/平方米；北京成交1157套，清仓率40.93%，成交均价42705元/平方米 [13]

法拍房拍卖结果 - 上海市浦东新区唐镇板块66套法拍房进行司法拍卖，其中24套流拍，42套成功出让，26套为底价成交，部分大户型出现小幅溢价 [3] - 该批房源为融创未来金融城项目全新未入住房产，起拍均价为4.84万元/平方米 [5] - 147平方米户型成交均价5.09万元/平方米，125平方米户型成交均价5.17万元/平方米，103平方米户型成交均价5.47万元/平方米，90平方米户型有20多套流拍 [5] 法拍房与市场价格对比 - 同板块楼盘保利天奕最新批次均价达8.3万元/平方米，比融创法拍房成交价每平方米高出3万余元 [5] - 与保利天奕价格相比，购买147平方米法拍房节省400多万元，购买125平方米法拍房节省300多万元 [5] - 融创未来金融城2021年至2024年期房售价从6.8万元/平方米涨至7.5万元/平方米，比当前法拍成交价每平方米贵约2万元 [6] 法拍房市场动态与风险 - 法拍房因涉及债务纠纷，购买人需承担一定风险并自行尽职调查，导致其价格通常低于正常新房 [6] - 拍卖前有中介声称可私下锁定房源，项目开发方发布声明辟谣，强调公开司法拍卖无需向中介交费 [6] - 流拍房源可能进入二拍环节，二次拍卖价格可能在首次基础上再打八折，为购房者提供进一步捡漏机会 [7] 资产处置背景 - 法拍房资产所有人为上海枫丹丽舍房地产开发有限公司，其股东为上海融创睿丰置业有限公司 [7] - 资产被拍卖原因是上海融创房地产开发有限公司等被执行方未按约定支付股权回购价款 [7]

拍卖结果概况 - 上海市浦东新区唐镇板块66套法拍房成功出让42套，流拍24套 [1] - 成交房源中26套为底价成交，部分大户型拍出小幅溢价 [1] - 该批法拍房属于融创未来金融城项目，均为全新未入住状态 [1] 价格分析 - 法拍房起拍均价为4.84万元/平方米 [1] - 147平方米户型成交均价5.09万元/平方米，125平方米户型成交均价5.17万元/平方米，103平方米户型成交均价5.47万元/平方米 [1] - 同板块保利天奕楼盘最新批次均价为8.3万元/平方米，比法拍房成交价高出超过3万元/平方米 [1] - 购买147平方米法拍房相当于节省400多万元，购买125平方米法拍房相当于节省300多万元 [2] 市场对比 - 融创未来金融城法拍房价格比周边新盘每平方米低3万多元 [1] - 90平方米户型有20多套流拍 [1]

拍卖结果概述 - 66套法拍房中24套流拍，42套成功出让，其中26套为底价成交 [1] - 首轮拍卖总成交率为63.6% [1] - 部分大户型房源拍出小幅溢价，但90平方米左右户型有20多套流拍 [1][4] 价格分析 - 法拍房起拍均价为4.84万元/平方米 [3] - 最终成交单价因户型而异：147平方米户型成交均价5.09万元/平方米，125平方米户型5.17万元/平方米，103平方米户型5.47万元/平方米 [3] - 同板块新盘保利天奕同期认购均价达8.3万元/平方米，比法拍房成交价高出逾3万元/平方米 [4] - 与融创未来金融城此前期房售价6.8万-7.5万元/平方米相比，法拍成交价每平方米低约2万元 [4] 价值与机会 - 购房者通过法拍获得显著价差，例如购买147平方米房源节省逾400万元，125平方米房源节省逾300万元 [4] - 流拍房源可能进入二拍环节，价格或在首拍基础上再打八折，存在进一步捡漏机会 [5] 房源与背景信息 - 66套房源均属融创未来金融城项目，全新未入住状态 [3] - 资产处置原因为上海融创房地产开发有限公司等被执行方未支付股权回购价款，导致资产被查封拍卖 [5] - 项目开发方曾发布声明，澄清购房无需通过中介交费，可直接参与公开司法拍卖 [4] 市场反应与风险 - 低价法拍房引发市场热议，但最终拍卖结果未达预期火热程度 [4] - 法拍房价格低于新房是常见现象，因涉及债务纠纷且购买人需自行承担尽调风险 [5]

法拍房成交概况 - 赣州章江新区金鹏怡和园一套建筑面积约143㎡的法拍房以总价88.6万元成交，单价为6195.8元/㎡ [1] - 该房源评估价为158.07万元，最终成交价较评估价有大幅折让 [1][8] - 此次成交为第三次拍卖，前两次拍卖均因无人报价而流拍 [8] 二手房市场对比 - 同一小区当前二手房挂牌均价为10685元/㎡，正在出售65套房源 [12] - 历史共成交18套房源，成交单价区间为9928-12844元/㎡，大多数房源在一万至一万二每平成交 [15] - 法拍房成交单价6195.8元/㎡远低于二手房市场成交及挂牌价格，形成鲜明对比 [1][15] 小区基本信息 - 金鹏怡和园项目建筑面积144929㎡，容积率2.86，由14栋多层、小高层、高层组成 [10] - 小区分为三期开发，三期于2011年建成，本次法拍房房源房龄约14年 [3][10] - 小区位于章江新区兴国路与赣县路交汇处，地段成熟，周边商业、教育、医疗配套齐全 [16][17] 当前市场活跃度 - 近90天二手房市场暂无成交，近30天带看30次，市场热度较低 [12] - 在65套挂牌房源中，有21套挂牌单价低于一万元/㎡ [13] - 今年二手房市场暂无房源成交，在市场上存在感较弱 [15]

资产处置概况 - 位于上海浦东唐镇板块的融创未来金融城66套住宅房源在京东资产处置平台集中上架进行司法拍卖 [1] - 起拍价在市场评估价基础上打了七折，平均起拍单价为4.84万元/平方米 [4][5] - 具体案例显示，一套评估价为8,945,568元的房屋，起拍价为6,261,898元 [3] - 房源将于2025年10月13日正式开拍，但当前绝大多数房源处于“0人报名”状态 [3][6] 价格对比分析 - 本次法拍房起拍均价4.84万元/平方米，远低于同板块新房价格，距离仅约3公里的保利天奕四批次预售均价达8.3万元/平方米 [4] - 与项目自身历史售价相比，融创未来金融城2021年上半年新房均价为6.8万元/平方米，后期曾达7.5万元/平方米 [5] - 目前该楼盘在贝壳找房平台的二手房挂牌价格约6.5万元/平方米 [5] - 近期唐镇板块土地市场火热，一宗宅地楼面价达5.24万元/平方米，总价27.3亿元，溢价率40%，业内预计未来新房价格将冲击9万元/平方米 [6] 标的资产背景 - 被法拍房源所在地为“夏榕路58弄”，是融创未来金融城项目，为一个超级大盘，新房从2021年卖到2024年 [4] - 标的资产所有人为上海枫丹丽舍房地产开发有限公司，其股东为上海融创睿丰置业有限公司，后者的控股股东为上海融创房地产开发集团有限公司（持股51%） [3][4] - 根据司法估价报告，估价对象（共73套房）的市场总价为5.08亿元，折合单价约6.92万元/平方米 [4] 司法执行原因 - 此次司法拍卖由北京市第二中级人民法院执行，执行依据为（2025）京02执50号执行裁定书 [5] - 执行原因为被执行人未履行支付股权回购价款的义务，立案标的额约为3.89亿元 [5] - 申请执行人包括嘉兴鼎航投资合伙企业、嘉兴鼎瑞投资合伙企业等多家投资机构 [5] - 标的公司上海枫丹丽舍房地产开发有限公司目前有30条限制消费令，近一年内有18条被执行记录，被执行总金额达4.01亿元 [7]

银行对待房贷断供策略的转变 - 银行从积极起诉断供业主转为主动协商，允许借款人象征性还款以避免断供[1] - 过去房价下跌时银行通过法拍追偿，导致业主资不抵债且征信受损[1] 房贷不良与法拍市场数据背离 - 近三年银行财报显示房贷不良贷款逐年增加，但法拍房上拍数量却逐年减少[3] - 2024年挂牌法拍房数量比2023年减少2万多套，2024年上半年比去年同期减少1万多套[4] 法拍房市场流动性恶化原因 - 房价下跌叠加二手房低价竞争，导致法拍房价格缺乏吸引力，银行面临本金亏损风险[4] - 法拍房清仓率分化显著：上海、深圳约为60%，二三线城市普遍为30%，县级城市流拍现象严重[6] - 宁波等江浙沪地区法拍房成交活跃，2024年一季度70%法拍房售出，其中80%为一拍成交[8] 银行规避资产劣化的财务动机 - 根据巴塞尔协议，银行需维持优质资产比例以保障信用评级和规避监管处罚[6] - 未断供的房贷在账面上记为优质资产，可打包转让获利，而收回房产将导致资产质量降级[6] - 银行倾向于维持贷款状态，即使回收部分款项，也可避免资产账面价值减记[6] 区域性协商策略差异 - 四川等法拍房数量多的地区，银行可提供极致方案如本金延期1-2年以保全借款人征信和房产[8] - 江浙沪等房产流动性高的地区，银行仍会果断法拍断供房产，因市场承接力强[8]

文章核心观点 - 杭州南星桥板块的标杆豪宅项目春江花月，其法拍房成交单价从2024年7月的约4.57万元/平方米回升至8月的约5.18万元/平方米，显示出价格企稳反弹的迹象 [4] - 尽管近两年整体市场调整导致小区价格从2021-2022年的高点下滑，但其凭借板块内的高性价比和独特景观资源，二手房市场交易仍保持活跃 [10] - 作为拥有20年以上历史的经典项目，其巨大的体量、广泛的户型覆盖和稀缺的江景资源，持续吸引改善型需求，支撑其市场表现 [4][8][10] 项目概况与历史地位 - 春江花月是杭州南星桥高端改善板块的开山之作和“初代顶流”，由绿城开发，于2001年首次开盘，是绿城首个杭州市中心江景住宅项目 [1][4] - 项目共30多幢高层和小高层，分7个苑，总建筑面积接近50万平方米，住户近3000户，拥有约700米江岸线和一个约3万平方米的市政公园 [8] - 项目曾被评为2005年首届杭州最佳人居奖第一名，是绿城一代高层建筑的代表作 [4] 近期市场价格表现 - 2024年8月，一套建筑面积291.27平方米的顶跃法拍房经过68轮竞价，以1508.469万元成交，折合单价约5.18万元/平方米 [4] - 此次成交价较2024年7月另一套建筑面积189.89平方米的法拍房成交单价约4.57万元/平方米，出现明显回升 [4] - 贝壳找房数据显示，2024年8月小区二手房成交均价为51024元/平方米，当月成交3套房源 [10] 历史价格对比与市场活跃度 - 2021年和2022年期间，小区二手房成交价曾达到6.5万元至7万元/平方米 [10] - 2022年11月，一套376.74平方米的观江顶跃法拍房以2335万元成交，折合单价约6.2万元，当时被视为“捡漏” [10] - 市场交易活跃，2024年4月单月通过贝壳找房平台即成交9套房源 [10] 项目核心竞争力与市场定位 - 项目体量大，户型面积段覆盖范围广，能满足多类家庭置业需求 [10] - 相比周边次新房和顶级豪宅，春江花月价格相对较低，在板块内性价比较高 [10] - 项目拥有稀缺的江景资源和大型社区绿化，自交付以来在二手房市场成交一直比较活跃 [8][10]