核心城市商业地产估值调整与上市公司购置趋势 - 核心城市商业地产估值进入调整期，优质物业受到上市公司青睐，主要用于优化资产结构、降低长期经营成本及推进集团化扩张 [1] - 大宗物业交易呈现区域下沉和买家多元化趋势，北京、上海仍是主战场，但省会城市资产也受到内资金融机构和本地企业关注 [1] - 能源类企业通过购置物业实现资产保值与产业链延伸，制造业龙头则借机升级办公载体、整合上下游资源 [1] 上市公司购置物业案例 - 爱尔眼科全资子公司以近6.5亿元收购深圳广晟数码技术有限公司60%股权及特定债权，核心资产为深圳南山区广晟科创大厦，将用作医疗用房 [2] - 乐鑫科技拟以约4.36亿元购买上海浦东御北路科技办公楼，用于自有研发中心扩容，解决租赁空间不足及租金上涨问题 [2] - 首创证券以逾1亿元收购上海市杨浦区榆林路天阅商务广场办公房产，以加大对华东市场渗透 [3] - 光线传媒斥资12.2亿元购买北京奥林NEO大楼，用于满足未来业务扩张及人员规模增长需求 [3] 购置物业的驱动因素 - 商业地产估值调整叠加融资环境改善，使企业有机会以较低成本实现自持办公物业升级替代 [4] - 办公楼因税收抵扣红利及核心地段抵押融资价值，成为产业资本优化资产负债表的工具 [4] - 购置物业多集中于一线城市核心商务区或新兴产业园区，项目具备交通便利、区位成熟等优势 [4] 行业趋势与市场信号 - 上市公司购置物业的背后是其核心主业稳定经营及充足现金流的支撑，释放出对未来市场长期看好的信号 [5] - 国内基准利率下行使得优质物业投资回报超过金融产品，核心地段高品质项目成为资本追逐标的 [5]

城市更新政策部署 - 我国城市发展进入存量提质改造和增量结构调整并重阶段 城市更新进入重要时期 [1] - 《关于持续推进城市更新行动的意见》印发 对城市更新行动作出系统全面部署 [1] - 国家发展改革委通过中央预算内投资 2023年增发国债 超长期特别国债 地方政府专项债券四个渠道支持城市更新项目 [1] - "十四五"以来中央预算内投资累计安排超过4700亿元 支持城市燃气 排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造 城中村改造等配套基础设施建设 [1] 中央投资支持计划 - 2025年中央预算内投资将专门设立城市更新专项 支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设 [4] - 支持范围在原有基础上扩围至城市危旧住房 老旧街区（厂区）转型提质等工程 [4] - 2025年城市更新专项中央预算内投资计划将于2024年6月底前下达 [4] - 超长期特别国债资金安排中将继续对城市地下管网及设施建设改造项目给予支持 [4] - 地方政府专项债券将继续支持符合条件的城市更新项目建设 [4] 投融资模式创新 - 城市更新项目投资额较大 需建立多元化 多层级的资金投入机制 [5] - 市场化程度较高 经营属性较强的领域将进一步发挥市场机制作用 [5] - 回报水平适中 社会资本有投资意愿的领域将发挥政府和社会资本合作新机制 REITs等作用 [5] - 引导政策性银行专项借款 银行信贷资金参与项目建设 [5] - 鼓励各地探索创新城市更新模式 对创新性强 示范性好的项目中央投资将优先支持 [5] 金融支持措施 - 金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法 实施清单管理 明确贷款条件和流程 [6] - 管理办法将引导金融机构更好满足城市更新项目的合理融资需求 [6] - 金融监管总局将指导金融机构制定配套制度流程 业务系统和绩效评价体系 [6] - 充分发挥不同类型金融机构优势 做好与财政资金 社会资本的有效衔接 [6] 城市发展现状 - 我国超9 4亿人生活在城镇 城市发展质量和人民生活水平显著提高 [8]

政策背景与目标 - 天津市政府召开政策吹风会，强调营商环境是经营主体发展的关键土壤，需打造市场化、法治化、国际化一流营商环境以支撑高质量发展 [1] - 新政策《关于进一步优化营商环境的意见》旨在贯彻中央精神，激发经营主体活力，推动天津高质量发展和高水平开放 [2] 政策制定过程 - 《意见》由多部门联合起草，历经反复修改，并征求800余家企业、商协会意见后完善 [2] - 政策围绕六大方向提出21条具体举措，覆盖市场、创新、法治、要素、政务及社会环境 [2][3][4][5][6] 六大优化方向 市场环境 - 严格执行全国统一市场准入负面清单，推动基础设施领域公平开放 [3] - 支持国企自主经营、民间投资高质量发展，落实外商投资准入前国民待遇 [3] 创新环境 - 强化企业创新主体地位，制定科技型企业支持政策 [3] - 改革科技成果转化机制，推动职务科技成果赋权，吸引创投资本投向科创企业 [3] 法治环境 - 推动制定民营经济促进条例，禁止违规异地执法和趋利性执法 [3] - 完善知识产权保护体系，集中整治乱收费、乱罚款等问题 [3] 要素环境 - 推进土地要素市场化配置，支持企业盘活存量资产 [4] - 强化金融要素支撑，推动REITs、ABS等工具应用，深化数据要素开发利用 [4] 政务环境 - 扩大涉企政策免申即享范围，确保政策协同性和连续性 [5] - 深化"高效办成一件事"改革，构建多层次政务服务体系 [5] 社会环境 - 推广"信易贷"服务，以信用报告替代无违法违规证明 [6] - 构建亲清政商关系，畅通政企沟通渠道，弘扬企业家精神 [6] 实施保障 - 要求各级党委政府落实政策，建立跨部门协同机制 [6] - 加强政策宣传，营造尊重企业家和创业者的社会氛围 [6]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数周内上涨1.24%至859点，中证REITs全收益指数环比上涨1.39%至1076.8点 [1] - 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数分别上涨2.60%和0.34%，消费基础设施类和园区基础设施类REITs涨幅较高 [1] - 全市场65只公募REITs中52只上涨，13只下跌，涨幅前三为华夏南京交通高速公路REIT（+9.13%）、嘉实物美消费REIT（+7.09%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（+6.04%） [1][4] - 跌幅前三为国金中国铁建高速REIT（-1.26%）、中航首钢绿能REIT（-0.98%）、中航京能光伏REIT（-0.91%） [1][6] 板块动态 - 消费、保租房、仓储物流、市政环保板块指数连续3周收涨，周涨幅分别为+3.15%、+2.26%、+2.05%、+0.05% [3] - 产业园板块反弹+2.29%，能源板块下跌-0.12%，反映一季报业绩和市场配置需求影响 [3] - 仓储物流类REITs因产权类利差最高且关税调降后情绪修复，表现强劲 [3] 流动性分析 - 上周公募REITs成交规模24.42亿元，仓储物流类日均换手率领先 [8] - 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT [8] - 主力净流入总额2672.54万元，净流入前三底层资产为仓储物流类、园区基础设施类、能源基础设施类 [8] 政策支持 - 中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确支持发行REITs等工具吸引社会资本参与城市更新 [2][9] - 广州市提出探索养老领域项目发行REITs，福建省支持新型基础设施领域项目发行REITs [9][10] - 山西省鼓励企业通过公募REITs等工具提升直接融资比重 [10] 产品进展 - 创金合信电子城产业园REIT申报上交所，华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储物流REIT首发申请获反馈 [2][10] - 中银中外运仓储物流REIT底层资产估值下调至10.97亿元，较申报稿减少0.59亿元 [10]

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整 并重，进入了城市更新的重要时期。日前，《关于持续推进城市更新行动的意见》（后简称《意见》）印 发，对持续推进城市更新行动作出系统全面部署。 金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛在发布会上介绍，下一步金融监管总局将指导金融机构对照城市 更新行动的具体要求，抓紧研究制定与之相配套的制度流程、业务系统和绩效评价体系。充分发挥不同类型 金融机构的独特优势，做好与财政资金、社会资本的有效衔接。 5月20日，国新办举行新闻发布会，介绍《意见》有关情况。国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰在 发布会上介绍，近年来，国家发展改革委统筹相关渠道资金，积极支持城市更新项目建设。具体而言，主要 通过中央预算内投资、2023年增发国债、超长期特别国债、发行地方政府专项债券这四个渠道予以支持。比 如，在中央预算内投资方面，"十四五"以来，已累计安排超过4700亿元，支持城市燃气、排水等地下管网改造 和城镇老旧小区改造、城中村改造等配套基础设施建设。 廖媛媛介绍，金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，通过实施城市更新 ...