报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数震荡下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周均下跌0.33%，市场成交金额有所增加；产权类和特许经营类公募REITs指数分别下跌0.28%和0.15%，市政设施类跌幅最高；本周五两只数据中心REIT上市，市场服务新质生产力发展取得进展；今年14只公募REIT成立，规模超250亿元，22只基金待上市，市场有望扩容、活跃度提升；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [5][39] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场震荡下跌，截至8月8日，中证REITs指数和全收益指数较上周均下跌0.33% [11] - REITs市场成交额增加，总成交规模8.06亿份持平，成交额36.67亿元环比涨1.47%，区间换手率3.78%，上周为3.84% [13] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别跌0.28%和0.15%，产权类中仅仓储物流类涨0.22%，特许经营类中能源和生态环保类上涨 [16] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，水利、仓储等类REITs成交额环比下跌，市政和交通类上涨；部分类型REITs日均换手率下跌 [21][23] - 本周公募REITs产品多数下跌，73只中除2只新上市外，21只上涨、49只下跌，部分产品涨幅和跌幅靠前，部分产品换手率和成交额较高 [25] 一级市场 - 截至8月8日，共发行73只公募REITs，规模1910亿元，2025年以来14只完成发行，8月暂未新发行 [31] - 共有22只公募REITs基金待上市，11只为首发、11只为扩募；8只通过、9只已反馈、4只已问询、1只已受理；产业类和特许经营类各类型均有分布 [33] 公募REITs政策及市场动态 - 天津推动优化营商环境，用好REITs等融资工具，为经营主体提供多元化融资渠道 [36][37] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募并新购入基础设施项目，上海城投控股相关子公司拟参与扩募申报 [38] 投资建议 - 本周REITs指数下跌、成交金额增加，分资产类型指数下跌，市政设施类跌幅高；两只数据中心REIT上市，市场服务新质生产力发展有进展；今年14只公募REIT成立、22只待上市，市场有望扩容、活跃度提升；公募REITs高分红、中低风险，配置性价比较高 [5][39]

提振消费专项行动实施方案核心观点 - 广州市推出33项具体行动举措全方位激活消费市场 围绕居民增收、消费保障、服务提质、大宗消费升级等五大方面展开[1] - 政策聚焦增加居民财产性收入与工资性收入 同时通过补贴、免税、金融支持等多维度刺激消费需求[2][3][5] - 房地产政策全面松绑 取消限购限售限价并降低贷款首付比例及利率 首套商贷首付15%利率3% 公积金利率2 6%[5] - 重点培育新型消费场景 包括直播电商、即时零售、邮轮旅游、低空旅游等 同时推动离境退税、市内免税店等国际化消费设施[3][5] 居民收入提升措施 - 组织国企加强国资收益上缴与上市公司市值管理 推动个人投资交易所政府债券[2] - 调整最低工资标准至2500元/月 完善工资增长机制并常态化清理中小企业欠款[2] - 落实国家育儿补贴政策 加大对生育家庭支持力度[3] 消费场景创新与升级 - 发展直播电商、即时零售、社区团购 打造线上线下融合新场景[5] - 推动邮轮旅游建设南沙国际邮轮母港 试点低空旅游点对点服务[5] - 支持国内外品牌在广州首发首秀 吸引首店落户[4] 大宗消费刺激政策 - 开展家电汽车以旧换新 增加补贴品类并组织"五进"团购活动[3] - 优化公积金政策 支持提取公积金付首付同时申请贷款 放宽租房提取限制[5] - 房地产全面取消限购限售限价 首套商贷首付15%利率3% 公积金利率2 6%[5] 国际化消费设施建设 - 落实240小时过境免签 提升通关便利化服务[3] - 扩大离境退税商店覆盖 推广"即买即退"服务并增加外卡POS机[3] - 推动市内免税店开业 争取增设口岸免税店[3] 金融与资金支持 - 引导银行落实利率自律机制 加大消费贷款投放并创新电商、教育等场景金融产品[5] - 争取超长期特别国债支持教育医疗项目 推动消费文旅领域发行REITs[4] - 运用国债开展居家适老化改造 加大体育项目建设支持[4]

城市更新政策核心内容 - 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年城市更新体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效[1] - 政策旨在解决城镇化率达到67%后面临的"城市病"问题，推动城市发展从外延扩展转向内涵提质阶段[1] - 政策强调城市更新是城市发展建设方式的转变，从增量扩张进入存量优化阶段，从"粗放开发"升级为"精细经营"阶段[1] 重点更新对象与措施 - 危险住房分为D级、C级和国有企事业单位非成套住房三类，对D级危房要求加快拆除，另两类采取加固、改建和重建方式[2] - 老旧小区改造包括电网管道、人行走道等基础设施，支持加装电梯，完善停车、充电、消防等配套设施[2] - 老旧街区、厂区和城中村将加大商业化改造力度，打造活力街区，盘活存量房产并植入新业态[2] 城市基础设施升级 - 强化城市道路交通运行基础，推进地下空间统筹开发，加快燃气、供水、排水等地下管网建设[3] - 深化建筑信息模型(BIM)技术应用，实施城市基础设施生命线安全工程建设[3] - 推进海绵城市建设，完善城市绿环绿廊绿道建设，增加社区公园和口袋公园[3] 民生服务与融资支持 - 建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈[4] - 已有25个城市设立城市更新基金，政策提出加大中央预算内投资支持，通过超长期特别国债和地方政府专项债券支持项目[4] - 鼓励社会资本参与，推动发行基础设施REITs、资产证券化产品等，给予税费减免政策支持[4] 经济带动效应 - 城市更新可扩大公共投资"乘数效应"，为社会资本创造产业拓展新空间[5] - 有效盘活房屋、土地等存量固定资产，提升资产运行价值和商业效率[5] - 推动第二产业向第三产业升级，伴随新业态出现丰富消费场景[5][6] - 推广应用绿色、低碳、智慧新技术，壮大城市科技创新矩阵[6]

城市更新政策与投融资机制 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出健全多元化投融资方式，吸引社会资本参与，推动发行REITs、资产证券化产品等[1] - 国家发展改革委表示需建立多元化资金投入机制，2024年实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元[2] - 全国已有70多个城市更新项目向民间资本开放，涉及资金均在千万级别以上[2] 海绵城市建设 - 海绵城市通过生态系统管理雨水径流，武汉阳逻之心项目规划面积10.88平方公里，投资36亿元，采用PPP模式[3] - "十四五"期间中央安排600亿元补助资金支持60个海绵城市建设，带动总投资1600亿元[4] - 《意见》要求推进海绵城市建设，修复城市生态系统[2] 资金来源与模式创新 - 国家发展改革委将项目分为市场化程度高和回报适中型，分别采用市场机制和PPP、REITs等模式[4] - 资金来源包括政策性银行专项借款、银行信贷等，创新性项目将获中央投资优先支持[4] - "十四五"以来财政部安排1594亿元支持老旧小区改造，153亿元支持城中村改造[4] 行业发展前景 - 到2030年城市更新行动将取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效[5] - 城市设备更新、管网改造等项目将为钢铁等行业带来新机遇[5] - 城市更新将改善人居环境，丰富经济业态，保护文化遗产[5]

城市更新政策与资金支持 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，城市更新迎来顶层设计 [1] - 中国进入城市更新重要时期，从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重 [3] - 2024年实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元 [3] 财政资金投入 - "十四五"以来中央财政安排补助资金约1594亿元支持城镇老旧小区改造 [3] - 2023年以来安排153亿元支持城中村改造 [3] - "十四五"期间安排600亿元支持60个城市推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元 [3] - 2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元支持燃气管道更新、排水防涝等项目 [3] - 2024年起中央财政首批支持15个城市实施城市更新行动，将选拔第二批20个城市 [4] 税收与金融政策 - 财政部落实企业所得税"三免三减半"、城镇土地使用税等税费优惠政策 [4] - 扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围 [4] - 鼓励政策性银行对符合条件的城市更新项目提供支持 [4] - 完善城乡居民住宅巨灾保险制度 [4] 中央预算内投资 - 2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项 [5] - "十四五"以来累计安排超过4700亿元支持城市地下管网改造等项目 [6] - 2024年安排超长期特别国债资金超过2900亿元支持城市地下管网建设改造 [6] - 6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 [5] 多元化融资机制 - 建立多元化、多层级的资金投入机制 [6] - 对市场化程度高的领域充分发挥市场机制作用 [6] - 利用政府和社会资本合作新机制、基础设施REITs等工具 [6] - 引导政策性银行专项借款、银行信贷资金参与项目建设 [6] 金融机构支持 - 金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法 [7] - 引导金融机构支持城中村改造、基础设施和重大项目建设 [7] - 鼓励保险、信托等机构通过债权、股权、物权投资等多种方式提供支持 [7] - 指导金融机构提供丰富多样、量身定做的金融产品和服务 [8]

城市更新政策部署 - 我国城市发展进入存量提质改造和增量结构调整并重阶段 城市更新进入重要时期 [1] - 《关于持续推进城市更新行动的意见》印发 对城市更新行动作出系统全面部署 [1] - 国家发展改革委通过中央预算内投资 2023年增发国债 超长期特别国债 地方政府专项债券四个渠道支持城市更新项目 [1] - "十四五"以来中央预算内投资累计安排超过4700亿元 支持城市燃气 排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造 城中村改造等配套基础设施建设 [1] 中央投资支持计划 - 2025年中央预算内投资将专门设立城市更新专项 支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设 [4] - 支持范围在原有基础上扩围至城市危旧住房 老旧街区（厂区）转型提质等工程 [4] - 2025年城市更新专项中央预算内投资计划将于2024年6月底前下达 [4] - 超长期特别国债资金安排中将继续对城市地下管网及设施建设改造项目给予支持 [4] - 地方政府专项债券将继续支持符合条件的城市更新项目建设 [4] 投融资模式创新 - 城市更新项目投资额较大 需建立多元化 多层级的资金投入机制 [5] - 市场化程度较高 经营属性较强的领域将进一步发挥市场机制作用 [5] - 回报水平适中 社会资本有投资意愿的领域将发挥政府和社会资本合作新机制 REITs等作用 [5] - 引导政策性银行专项借款 银行信贷资金参与项目建设 [5] - 鼓励各地探索创新城市更新模式 对创新性强 示范性好的项目中央投资将优先支持 [5] 金融支持措施 - 金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法 实施清单管理 明确贷款条件和流程 [6] - 管理办法将引导金融机构更好满足城市更新项目的合理融资需求 [6] - 金融监管总局将指导金融机构制定配套制度流程 业务系统和绩效评价体系 [6] - 充分发挥不同类型金融机构优势 做好与财政资金 社会资本的有效衔接 [6] 城市发展现状 - 我国超9 4亿人生活在城镇 城市发展质量和人民生活水平显著提高 [8]

政策背景与目标 - 天津市政府召开政策吹风会，强调营商环境是经营主体发展的关键土壤，需打造市场化、法治化、国际化一流营商环境以支撑高质量发展 [1] - 新政策《关于进一步优化营商环境的意见》旨在贯彻中央精神，激发经营主体活力，推动天津高质量发展和高水平开放 [2] 政策制定过程 - 《意见》由多部门联合起草，历经反复修改，并征求800余家企业、商协会意见后完善 [2] - 政策围绕六大方向提出21条具体举措，覆盖市场、创新、法治、要素、政务及社会环境 [2][3][4][5][6] 六大优化方向 市场环境 - 严格执行全国统一市场准入负面清单，推动基础设施领域公平开放 [3] - 支持国企自主经营、民间投资高质量发展，落实外商投资准入前国民待遇 [3] 创新环境 - 强化企业创新主体地位，制定科技型企业支持政策 [3] - 改革科技成果转化机制，推动职务科技成果赋权，吸引创投资本投向科创企业 [3] 法治环境 - 推动制定民营经济促进条例，禁止违规异地执法和趋利性执法 [3] - 完善知识产权保护体系，集中整治乱收费、乱罚款等问题 [3] 要素环境 - 推进土地要素市场化配置，支持企业盘活存量资产 [4] - 强化金融要素支撑，推动REITs、ABS等工具应用，深化数据要素开发利用 [4] 政务环境 - 扩大涉企政策免申即享范围，确保政策协同性和连续性 [5] - 深化"高效办成一件事"改革，构建多层次政务服务体系 [5] 社会环境 - 推广"信易贷"服务，以信用报告替代无违法违规证明 [6] - 构建亲清政商关系，畅通政企沟通渠道，弘扬企业家精神 [6] 实施保障 - 要求各级党委政府落实政策，建立跨部门协同机制 [6] - 加强政策宣传，营造尊重企业家和创业者的社会氛围 [6]

城市更新政策部署 - 我国城市发展进入存量提质改造和增量结构调整并重的重要时期 [1] - 《关于持续推进城市更新行动的意见》对城市更新作出系统部署 [1] - 国家发改委通过中央预算内投资、增发国债、超长期特别国债、地方政府专项债券四大渠道支持城市更新项目 [1] - "十四五"以来中央预算内投资累计安排超4700亿元支持地下管网改造、老旧小区改造等 [1] 中央资金支持计划 - 2025年中央预算内投资将设立城市更新专项 支持公益性基础设施和公共服务设施建设 [2] - 支持范围从老旧小区改造、城中村改造扩围至城市危旧住房、老旧街区转型提质等工程 [2] - 2025年城市更新专项投资计划将于2024年6月底前下达 [2] - 超长期特别国债资金将继续支持城市地下管网及设施建设改造项目 [2] 投融资模式创新 - 需建立多元化、多层级的城市更新资金投入机制 [3] - 市场化程度高领域将充分发挥市场机制作用 [3] - 回报适中领域将采用PPP新机制和基础设施REITs等工具 [3] - 政策性银行专项借款和银行信贷资金将被引导参与项目 [4] - 对创新性强项目中央投资将优先支持 [4] 金融配套措施 - 金融监管总局将指导金融机构制定配套制度流程和业务系统 [5] - 正在制定城市更新项目贷款管理办法 实施清单管理 [5] - 将明确贷款条件和流程 引导金融机构满足合理融资需求 [5] - 后续将完善办法并按程序印发 推动多样化金融供给 [5]