租赁市场季节性需求 - 每年5月后租赁市场迎来毕业季需求小高潮 一线城市推出针对毕业生的保障性租赁住房活动 [1] - 上海浦东新区推出100万平方米低租金青年公寓 针对毕业3年内的高水平大学人才提供不超过2000元/月的租金优惠 [1] - 北京石景山区开展新毕业大学生保障性租赁住房配租工作 定向匹配房源 [1] 保障性租赁住房规划进展 - "十四五"期间全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间) 40个重点城市占比72% [2] - 截至2025年3月全国已累计建设720万套(间) 上海完成建设56.1万套(间)达规划93% 杭州筹集6.01万套(间) [2] - 保障性租赁住房主要选址轨交站点周边 上海61%项目位于中心城区 新建项目外环外占比58% [15] 户型供需结构特征 - 一线城市1-2室户型需求占比70-80% 但供给仅60-76% 二线城市需求60-75%对应供给40-65% [6] - 上海保障性租赁住房1室占比78% 2室17% 3室及以上5% 聚焦小户型供应 [15] - 南京/成都/西安3室户型供应占比显著高于需求 分别达38.7%/50.9%/45.1% [8][10] 租金价格带分布 - 北京4000元/月以下房源供需占比52%/73% 上海3000元/月以下占比36%/69% [10] - 广深2000元/月以下需求占比70%/57% 热点二线城市同价格带需求占比60-80% [10] - 杭州保障性租赁住房3000-5000元/月房源占比45% 成都项目租金为市场价6.4-9折 [16] 重点城市项目案例 - 上海闵行区微领地浦江公园社区提供5557套房源 月租金2092-4111元 面积17.36-41.75㎡ [4] - 成都高新区南华佳苑项目租金为市场价90% 月租40.04元/㎡ 面积50㎡ [18] - 成都武侯区兴城之家项目月租30.33元/㎡ 较市场价低10% 面积52.26-96.35㎡ [18]

全国50城住宅租金趋势 - 2024年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较上年扩大3个百分点，其中8月后跌幅明显扩大[5][7] - 2025年4月50城平均租金为35.2元/平方米/月，环比下跌0.32%，同比下跌3.40%，48城租金呈现下降局面[9] - 二线城市租金降幅最明显，2024年平均降幅达3.6%，高于一线和三四线城市的2.8%[11] 市场供需变化 - 北京朝阳区案例显示，房东需降价16.7%（900元/月）才能吸引租客，深圳租客可用同等租金升级一房至两房[4][5] - 合肥市2024年12月长租公寓签约量环比降4.6%，同比降11.4%，空置率连续6个月升至6.8%[11] - 深圳罗湖某公寓项目出租率延迟恢复，3月仅达50%，远低于往年同期80%的水平[11] 影响因素分析 - 房价下跌与收入预期偏弱构成租金下降主背景，租客对价格敏感度提升，部分转向楼梯房等低价选择[7][15] - 保障性租赁住房加速供应分流客源，北京朝阳区案例显示保租房项目对周边市场形成直接冲击[12] - 年轻人流动性加大叠加城市人才政策调整，直接影响租赁市场主力客群稳定性[12] 行业动态与预期 - 经纪机构反馈传统旺季（3月返城季、6-7月毕业季）租金涨幅微弱，其余月份持续下跌[7] - 2025年保租房集中入市或进一步冲击普通住宅租赁市场，但核心城市长期租赁需求仍存支撑[15] - 长租公寓运营商采取灵活定价策略应对市场，深圳部分项目主动下调价格以缩短空置期[15]

武汉楼市政策调整 - 新版"汉九条"政策聚焦"扩需求"和"稳供给"两个方面，通过住房金融、税收优惠、市场供应等多方面调整形成组合拳 [1][4] - 武汉市4部门联合印发通知推出"汉九条"，旨在巩固房地产市场稳定态势 [4] - 2025年房地产政策延续宽松导向，国家多部门围绕"止跌回稳""建设好房子"等目标推出系列措施 [4] 武汉住宅市场供需情况 - 前4个月武汉商品住宅成交面积184.1万平方米同比微增0.8%，供应面积174.9万平方米同比下降12.2% [1] - 武汉商品住宅需求有回暖趋势，供应节奏显著放缓，供需矛盾持续缓解 [2] - 武汉等二线城市供销比由2024年0.81降至一季度0.71，24个主要城市中超8成库存去化周期缩短 [4] 保障性住房发展 - 保障性租赁住房有效缓解新市民、青年人群住房压力，助力城市融入 [5] - 公募REITs将保障性租赁住房纳入底层资产试点，补充项目资金端并构建完整投资闭环 [5] - 房地产市场回归居住属性，"租购并举"满足多样化需求，增加保障性租赁住房供给成为关键 [5]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [9] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要；应重视具备区域和产品优势的房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [3] 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-1.33%，相对沪深300超额收益为-1.15%，行业排名23/32；年初至今长江房地产指数-6.79%，相对沪深300超额收益为-5.45%，行业排名30/32；本周板块表现一般，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [4] 政策 - 中央：国务院新闻发布会介绍“推进城市更新行动”有关情况，按党中央决策部署持续推进城市更新工作，统筹用好投资加大支持，推进“软建设”，重点推进实施重点工程、加大中央投资支持、创新投融资模式三方面工作 [5][15] - 地方：上海发布提振消费专项方案，加快构建房地产发展新模式，打造居住环境，扩大老旧小区修缮范围并推进更新改造，增加保障性租赁住房供应，落实税收政策促进市场平稳发展 [5][15] 销售 - 样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比+3.1%，较上周+7.1pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+10.5%，较上周-1.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.5%，19城二手房成交面积累计同比+25.3%；5月截至23日，37城新房成交面积当月同比+4.1%，19城二手成交当月同比+10.3%，12城新房及二手合计+4.3% [6][17] 当周热点 - 开发板块产业景气下行，政策宽松预期不强，现房销售政策推广未落地，整体交易价值不明，具备稳定现金流和潜在高股息的细分领域更具防御和长期配置价值 [1][7] - 部分央国企物业龙头：行业有顺周期属性，业绩增速和收现能力下降，但仍能维持净利润和现金流小幅增长；账面留存大量净现金，治理规范；轻资产业务且大额收并购必要性下降，无明显资本开支；潜在分红能力强，低估值下高股息可期 [7] - 具备优质自持的综合型房企（如华润置地）：自持资产能创造稳定增长现金流，再投资动力下降，可转化为分红，开发业务仍有利润体量 [7] - 核心区域的好房企：行业下行，但核心区域新房有结构性机会，过去限价使好房子稀缺，库存压力不大、产品力领先的房企能赚取稳定利润 [7]

万科河语光年府项目被收储 - 杭州市安居集团完成对万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记 总建筑面积4152 3平方米 共17层75套房 户型为两室 单套面积50-60平方米 收购后将纳入保障性租赁住房 预计2025年底投入使用 定位面向中高端白领的服务式公寓 [1] - 该项目为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的落地案例 被收购楼栋为万科原需自持部分 交付后未对外出租 [1][2] 项目历史与市场表现 - 2021年1月万科以40 6亿元上限价格竞得地块 楼面价2 86万元/平方米 溢价率29 71% 并竞配自持面积比例3%（4035 6平方米） [1] - 2021年7月首开精装限价3 8万元/平方米 199套房源吸引超6400组客户登记 中签率低至3 1% 后续加推均需摇号 二手房挂牌价近期维持在4 6万元/平方米左右 [2] 收储交易背景与机制 - 自持商品房源于杭州2017年土地拍卖规则 溢价率达标后转入竞拍自持比例 要求企业自持70年用于租赁 此次收储使万科快速变现资产 加速资金周转 [2] - 收购价格参考同地段重置价格上限（划拨土地成本+建安成本+≤5%利润） 结合房源品质 地段租金 经营成本等综合确定 具体金额未披露 [2] 项目特殊性 - 与其他因去化难被收储的项目不同 河语光年府从拿地到销售均为市场焦点 区位与配套优势显著 [1][2]

保障性租赁住房政策进展 - 上海构建多层次租赁住房供应体系 不设户籍和收入门槛 申请人需在上海合法就业且家庭在一定区域人均住房建筑面积低于15平方米 [2] - 集中建设的保租房社区优先在配套成熟 交通便利 产业集中 人口聚集以及有长期建设任务的区域布点 [2] - 截至2024年底 全市已累计建设筹措保障性租赁住房53.8万套（间） 供应34万套（间） [2] 项目运营与服务特色 - 中建幸孚家公寓（松江店）提供2407套精装修公寓 配备洗衣房 健身房等公共设施 社区商业配套打造15分钟生活圈 [1] - 公寓鼓励青年租户以主人翁身份参与基层服务 联合街道党组织成立联合党支部 帮助租户化解各类生活难题 [2] - 48平方米一室一厅公寓月租金约1700元 煤卫家具电器齐全可拎包入住 并可享受松江G60人才租赁住房补贴 [1] 市场推广与需求响应 - 近40家保租房项目企业为2000多名毕业生带来优质适配房源 通过专场活动进校园方式推广 [1] - 人社部门主动向新就业毕业生推送保障性租赁住房信息 帮助解决住房担忧 [1] - 政策满足青年人 新市民和一线务工人员在人生不同阶段的住房需求 [2]

项目概况 - 万科河语光年府2幢被杭州市安居集团整体收储 成为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的项目 [2] - 该项目位于拱墅区运河新城板块 共17层75套房 户型为两室 单套面积50-60平方米 总建筑面积4152.3平方米 [2] - 楼栋目前为毛坯状态 预计2025年底投入使用 将改造为面向中高端白领的服务式公寓 [2][1] 交易背景 - 该楼栋为万科2017年通过土地拍卖规则获得的自持部分 持有年限需与土地出让年限一致（70年） [3] - 此次收储相当于万科将自持资产快速变现 加快资金周转速度 [3] - 收购价格参考同地段重置价格上限（划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润） 具体金额未披露 [3] 项目历史 - 2021年1月万科以40.6亿元上限价格竞得地块 楼面价2.86万元/平方米 溢价率29.71% 并自持3%（4035.6平方米） [2] - 2021年7月首开精装限价3.8万元/平方米 199套房源吸引超6400组登记 中签率仅3.1% [3] - 二手房挂牌价维持在4.6万元/平方米左右 显示区位价值较高 [3] 政策背景 - 自持商品房是杭州2017年为增加租赁房源推出的政策 要求土地拍卖溢价达一定比例后转入竞拍自持比例 [3] - 此次收储标志着杭州保障性住房政策创新 首次实现存量商品房转保障房的落地 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 A股主要指数普遍收跌，三大指数震荡下行，沪深两市成交额小幅下滑，行业板块普遍下跌，国内经济基本面小幅走弱，对市场情绪产生一定负面影响，指数上方面临较大压力，虽国内宏观支持政策已相继出台，但仍需等待政策效应发挥，短期预计维持震荡，策略上建议暂时观望 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货数据 - IF主力合约（2506）最新3879.6，环比-2.0；IH主力合约（2506）最新2715.4，环比+2.6；IC主力合约（2506）最新5614.8，环比-39.6；IM主力合约（2506）最新5950.0，环比-48.6 [2] - IF-IH当月合约价差1164.2，环比-4.4；IC-IF当月合约价差1735.2，环比-39.2；IM-IC当月合约价差335.2，环比-9.8 [2] - IF前20名净持仓-30286.00，环比+141.0；IH前20名净持仓-10988.00，环比-889.0；IC前20名净持仓-14118.00，环比+274.0；IM前20名净持仓-35623.00，环比-45.0 [2] - 沪深300最新3913.87，环比-2.5；上证50最新2733.63，环比+5.2；中证500最新5703.28，环比-54.6；中证1000最新6066.10，环比-66.1 [2] 市场情绪 - A股成交额（日，亿元）11397.05，环比-746.67；两融余额（前一交易日，亿元）18111.84，环比-16.56；北向成交合计（前一交易日，亿元）1287.83，环比-8.46 [2] - 上涨股票比例（日，%）16.30，环比-13.55；Shibor（日，%）1.465，环比-0.044 [2] - IO平值看涨期权收盘价（2506）51.40，环比-0.60；IO平值看涨期权隐含波动率（%）13.67，环比+0.52 [2] 行业消息 - 金融监管总局等八部门联合印发《支持小微企业融资的若干措施》，提出加大首贷、信用贷等贷款投放，指导银行加强贷款利率定价管理，降低贷款附加费用 [2] - 上海市印发提振消费专项行动方案，提出加力扩围实施消费品以旧换新，更好满足住房消费需求，增加适合个人投资者投资的债券相关产品 [2] 重点关注 - 5月22日21:45关注美国5月SPGI制造业PMI初值；5月23日7:01关注日本4月核心CPI年率等；5月26日21:00关注欧洲央行行长拉加德发表讲话 [3]

项目背景与意义 - 城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次合作的项目，也是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [3] - 该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购，彰显政策支持保障性租赁住房市场发展的信心 [2] - 项目旨在响应国家租售并举的住房政策，扩大公司租赁住房运营规模，提升品牌影响力 [3] 交易结构与金融创新 - 上海城投控股子公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金共同设立有限合伙企业，通过上海联合产权交易所收购标的公司100%股权及股东借款债权 [2] - 项目为REITs滚动投资的关键一环，构建保租房业务"投、融、建、管、退"资本循环 [3] - 项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下基础，未来将打造旗舰型REITs产品 [3] 商业模式与发展战略 - 公司将以"重资产"和"轻资产运营"相结合的方式扩大投资及运营规模 [3] - 通过资产上市盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [3] - 项目可作为未来REITs扩募的储备资产 [3] 项目区位与配套 - 项目地处徐汇中城核心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站，两站直达徐家汇商圈 [4] - 周边15分钟步行圈覆盖商业中心、公园、医院等设施 [4] - 社区规划600平方米商业空间，引入便利店、洗衣房等便民业态 [4] 产品设计与规模 - 社区共有1283套房源，首批推出546套 [4] - 户型为30-79平方米的一室至两室，全装修交付并配备品牌家具家电 [4] - 大部分户型设计有观景阳台，营造功能与美学兼具的居住体验 [4]

文|张波（58安居客研究院院长） 【1】重点城市多数小区二手房价格上涨，有可能是低价房源出清的结果 当下购房者最近一两年对于二手房的价格都非常敏感，从挂牌价格来看，很多小区处于下行态势，毕竟市场供应量还是蛮大的。3月份，百城二手 房挂牌量已经达到了255万套，比去年同期增长了22%，其中一线城市增加了20%，二线城市像武汉、杭州、南京增加量在24%。三四线城市增加 最多，达36%。当然，三四月份成交量上升，还有一个原因，就是1月、2月大家在过年，成交量肯定会受影响，它积积压了相应的数据需求，肯 定会在3月份出现反应。这也就是为什么成交量还可以，价格又上不去的原因。 市场供应量足够大，房东又没有明显的销售心态。毕竟最近很多政策出台，大家心态变好，大一些的小区就有40套甚至60套的挂牌量，购房者可 选范围非常大。 那么，挂牌价格偏低，溢价空间是不是收窄呢？有个数据非常有意思，去年同期来看，小区如果按照低价、中价和高价来分，低价房源能占到三 成，我们称之为笋盘。高价盘能占到一成。大多是比较中性的价格，六成左右，但今年三四月份，低价房源只占到了一成到两成水平，高价房源 和中等价格房源不断增多，也就是说，市场上进行捡漏 ...