报告行业投资评级 - 优于大势 [1] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月房地产行业销售、供应、资金、房价等方面表现不佳，楼市止跌回稳需政策持续巩固，新一轮政策窗口期或将启动 [2][3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 销售端 - 2025年1 - 6月全国商品房销售面积4.6亿㎡，累计同比 - 3.5%，销售额4.4万亿元，累计同比 - 5.5%，降幅均较1 - 5月走宽 [2] - 2025年6月当月全国商品房销售面积1.1亿㎡，单月同比 - 5.5%，销售额1.0万亿元，同比 - 10.8%，降幅较5月走宽 [2] 供应端 - 2025年1 - 6月房地产开发投资额4.7万亿元，同比下降11.2%，住宅开发投资额同比下降10.4%，降幅均较1 - 5月走宽 [3] - 房屋新开工面积3.0亿㎡，同比下降20.0%，竣工面积2.3亿㎡，同比下降14.8%，降幅较1 - 5月收窄 [3] 资金端 - 2025年1 - 6月房企到位资金5.0万亿元，同比下降6.2%，降幅较1 - 5月走宽 [3] - 国内贷款8245亿元，同比上升0.6%，累计同比回正；自筹资金1.8万亿元，累计同比上期持平 [3] - 定金及预收款1.5万亿元，同比下降7.5%，个人按揭贷款6847亿元，同比下降11.4%，累计降幅走宽 [3] 房价端 - 2025年6月70城中，14个城市新房价格环比上涨，较5月增加1个；1个城市二手住宅价格环比上涨，较5月减少2个 [4] - 6月70城新房价格指环比下跌0.3%，同比下跌3.7%；二手住宅价格环比下跌0.6%，同比下跌6.1% [4] 政策端 - 统计局表示要以更大力度推进楼市止跌回稳，新一轮政策窗口期或将启动 [4][5] - 需求侧或将继续调减限购等限制性措施；供给侧或将加快回收闲置用地与收储现房进度；促转型或将建设“好房子”标准体系 [4] 投资建议 - 6月楼市表现平淡，止跌回稳需政策巩固，楼市或将迎新一轮政策窗口期 [5] 行业数据 - 成分股数量102只，总市值11473.13亿，流通市值5300.15亿 [8] - 市盈率（TTM倍）42.17，市净率（LF倍）0.77 [8] - 成分股总营收（25Q1亿）3164.87，总净利润（25Q1亿） - 92.87，资产负债率（25Q1%）75.05 [8] 涨跌幅情况 - 绝对收益1M为5%、3M为4%、12M为18%；相对收益1M为1%、3M为 - 3%、12M为2% [8]

湖北房地产市场政策调整 - 孝感、荆门等地出台楼市新政 武汉延长房地产相关政策期限 为市场注入新活力 [1] 孝感市楼市新政 - 7月1日起推行12项措施 涵盖购房补贴、金融支持、住房"以旧换新"、高品质住宅建设等多维度支持 [2] - 延续多孩家庭、人才、劳模等群体购房补贴政策 并对部分补贴进行调整 [2] - 商业性个人贷款首付比例统一降至15% 公积金贷款利率下调0.25个百分点 [2] - 取消随迁子女房屋租赁时长限制 保障同等教育机会 [2] 荆门市稳定市场措施 - 7月1日出台六大方面19条举措 [5] - 地下停车位建设用地使用权出让价款按工业用地基准地价1.2%核收 购买后给予100%契税补助 [5] - 购买新建商业办公用房用于非经营用途给予50%契税补助 [5] - 优化公租房与征迁安置政策 鼓励房票安置和"以购代建"方式 [5] 武汉市政策延期 - 将阶段性购房优惠支持政策延长至2025年12月31日 [6] - 首套住房给予全额契税补助 第二套住房给予50%补助 [6] - "汉九条"政策精准匹配市场需求 带动武汉楼市回暖 [6] - 中心城区高品质住宅项目上市热销 新房销量增幅明显 [6] 市场反应 - 联投望度山月·仰望项目示范区开放 接待客户500余组 [4] - 招商·武汉城建未来中心销售中心看房客户爆满 样板间需排队等候 [8] - 多孩家庭购房补贴放宽至全市范围 叠加低利率环境使购房门槛降至历史低位 [8] - 行业专家认为新政组合拳精准匹配刚需和改善型需求 将促进需求释放 [8]

广州楼市政策调整 - 广州于6月13日发布提振消费专项行动方案意见稿 明确提到优化房地产政策 包括全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策调整后 广州房屋买卖完全自由化 只要有钱可以随便购买 [1] - 取消限售和限价意味着存量房不再受限制 业主可以自由定价出售 [3] 市场观点分歧 - 政策出台后 楼市博主和从业者分为唱涨和唱衰两派 [3] - 唱涨派认为这是最后上车机会 尤其是一线城市 [3] - 唱衰派则认为将迎来抛售潮 房价将开始真正下跌 [3] 政策背景分析 - 限购政策最初出台是为了抑制炒房客和投资客过度进场 [4] - 一线城市限购后 资金流向周边城市 导致二线城市也相继出台限购政策 [4] - 政策放开是楼市瓶颈期的必然选择 本质上是利好而非利空 [4][6] 短期市场影响 - 放开限购大概率会导致短期成交量上涨 [7] - 但短期房价走势难以预判 需由市场决定 [7] - 买卖双方占比将直接影响短期楼市走向 [8] 长期市场展望 - 理想状态是楼市回归理性 淡化涨跌讨论 购房以自住为主要目的 [8] - 当市场不再关注涨跌两极分化时 才真正实现稳定 [8] - 一线城市周边购房需谨慎 不应仅以投资为目的 [5]

政策调整 - 广州全面取消楼市限购、限售、限价政策，同时降低首付比例和利率 [1][3] - 公积金政策允许提取支付首付并继续贷款，100万房产首付可从30万降至15万左右 [3] - 去年试点放宽120平以上大户型限购后，二手房成交量翻倍 [3] 市场反应 - 政策出台后市场预期积极，三元里村改造带动周边二手房挂牌价上涨 [3] - 核心区如天河新房均价达7.8万/平，越秀地产等国企仍在核心区拿地 [3] - 郊区如黄埔、南沙房价波动较大，远离地铁和配套不足的楼盘难有起色 [3] 投资建议 - 核心区次新房如珠江新城、琶洲因产业密集和人口流入稳定具有长期保值潜力 [4] - 旧改重点区域如柯木塱村改造后环境和配套升级，房价潜力大 [4] - 需避开规划模糊、供应过剩板块如新塘，竞争激烈难有超额收益 [4] 市场趋势 - 政策效果需时间发酵，去年全面取消限购后广州楼市四季度才企稳 [4] - 刚需购房者当前首付和利率较低是上车好时机 [4] - 投资需精挑细选，避免被短期情绪影响 [4]

政策执行速度 - 央行5月7日宣布下调公积金贷款利率后 郑州 西安 长沙 东莞等十多个城市在24小时内跟进 北京 上海 深圳等一线城市也迅速响应 [1] - 此次政策落地速度远超去年"517新政" 重点城市当时耗时七天 本次不到24小时完成 [3] 地方政府政策动态 - 2024年前四个月全国200多个城市发布300多次楼市松绑政策 但多为购房补贴 提高公积金贷款额度等边际措施 [3] - 限购 限售 限价等核心调控手段已基本取消 地方政府仅剩降低房贷利率等需中央授权的政策工具 [3] - 漳州通过绿色建材项目提供公积金贷款额度上浮20%的刺激措施 [3] - 雅安将首付比例降至15% 80万房产首付从16万降至12万 [5] - 绍兴采取激进措施直接收购商品房作为保障房 推行"以旧换新"模式 [6] 市场表现数据 - 深圳某楼盘五一期间首日去化率达92% 但全国市场仍未企稳 [3] - 一季度一二手房成交面积同比增长17% 但3月二手房成交增幅明显放缓 [3] - 北京西城学区房因"多校划片"政策部分房源价格暴跌18% [6] - 洛阳宜阳县二手房价格同比下跌3.73% 老破小房源仍有10%下跌空间 [7] 政策效果分析 - 公积金利率下调后 100万贷款30年月供减少132元 总利息节省4.76万元 但不足以扭转市场预期 [6] - 行业进入分化阶段 一线城市核心区房价或温和上涨 三四线城市持续"以价换量" [8] 行业策略建议 - 购房者应优先选择现房 特别是央企国企开发项目 规避远郊期房和高杠杆购房 [8] - 核心城市需警惕"伪地段"陷阱 三四线城市需谨慎评估下跌风险 [6][7] - 市场观望情绪浓厚 建议等待明确上涨信号再出手 [8][9]