上海5月二手房市场表现 - 5月上海二手房成交量达21400套 同比增长14.5% 连续8个月突破荣枯线 [1] - 受五一和端午假期影响 总成交量较4月回调约2000套 [1] - 对比近5年同期水平 今年5月成交量仅次于2021年 显示市场韧性 [4] 政策与市场反应 - 央行降准降息、公积金利率下调等政策影响下 市场刺激效果趋于平稳 [2] - 5月成交均价环比下降0.09% 部分房东采取"以价换量"策略 [7] - 挂牌量连续两月环比下降 客源量和带看量降幅扩大 市场观望情绪浓厚 [5] 成交结构变化 - "70~90㎡"和"90~120㎡"刚需/刚改房源占比环比增长5.79%和3.96% [8] - "230万以下"及"450万-800万"价格段占比明显增长 [10] - 800万-1500万房源占比下降 改善群体可能被新房市场分流 [10] 新房市场对比 - 5月上海新房成交面积环比上涨8.28% 成交均价环比上涨14.6% [10] - 新房价格上涨对二手房市场形成分流效应 尤其影响品质改善需求 [10] 市场整体趋势 - 1-5月上海楼市呈现量价齐稳状态 [12] - 5月二手房虽受多重因素影响回调 但仍维持在2万套"阳春线"以上 [12]

重点城市房地产市场表现 - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，但同比仍有约两成增幅 [2] - 广州一手住宅网签6573套，环比增长41%，同比增长29.34%，二手住宅网签9228套，同比增长17.73% [2] - 北京二手房网签14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新房网签3917套，环比同比均上涨 [2] - 上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17%，其中一手住房成交62万平方米，同比增加24%，二手住房成交161万平方米，同比增加14% [2][5] 上海楼市独立行情 - 上海5月共有9个楼盘实现"日光"，润云金茂府开盘36分钟销售额达14.5亿 [5] - 上海二手房成交量连续8个月超过1.5万套荣枯线，单月成交同比连续8个月正增长 [5] - 5月上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位，二手房价格环比下跌0.30% [5] 二线城市分化明显 - 无锡新房成交2021套，二手房成交3775套，青岛新房成交6083套，二手房成交超5600套，均高于近12个月均值 [6] - 苏州、杭州、武汉、郑州等地交易量降温，郑州新房成交3042套，环比下降45.7%，同比下降73.8%，二手房成交6501套，环比下降29.9%，同比下降28.2% [6] 价格走势差异 - 5月百城新建住宅均价16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56%，二手住宅均价13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24% [7] 政策支持力度加大 - 5年期以上LPR下调10个基点至3.50%，首套房房贷利率有望降至3%以下 [9] - 北京二手房日交易量在5月下旬明显回升，日均交易量比之前20天增长50%以上 [9] - 湖南推出"湘十条"，重庆推出六项措施，包括支持换购住房、加大贷款支持等 [9][10] 房企营销动态 - 北京通州区房展会三天吸引近3000组客户，完成61套认购、34套网签，总成交金额约3.9亿 [10] - 房企在6月推出优质项目及优惠措施，以冲刺年中业绩 [10] 市场展望 - 核心城市新房销售或得到支撑，但分化行情延续，二手房"以价换量"仍是主流 [11]

百强房企销售业绩 - 2025年1～5月TOP100房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，降幅较1～4月微降0.6个百分点 [1] - TOP10房企销售额均值707.5亿元，同比下降9.5%；TOP11～30房企均值175.0亿元，同比降13.5%；TOP31～50房企均值86.8亿元，同比降3.6%；TOP51～100房企均值42.5亿元，同比降15.6% [1] - 销售超百亿房企共33家，与去年同期持平，其中500亿以上阵营8家（同比增1家）；超五十亿房企64家（同比减6家） [1] 头部房企排名及表现 - 保利发展以1161亿元销售额稳居榜首，绿城中国（964.4亿元）和中海地产（904亿元）分列第二、第三，华润置地（868.5亿元）降至第四 [1] - 万科（570.4亿元）、建发房产（561亿元）、越秀地产（508亿元）位次不变；滨江集团（433.6亿元）超越华发股份（432.6亿元）升至第九 [2] - 5月单月保利发展、绿城中国、中海地产销售额均超200亿元；华润置地等5家企业超100亿元；越秀地产等6家超50亿元 [2] 政策与市场动态 - 5月央行降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、公积金贷款利率降0.25个百分点，金融监管总局推动房地产融资制度完善 [2] - 百强房企5月单月销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%，超半数房企业绩环比提升，22家环比增幅超30%（如绿城中国、中海地产等） [2] - 上海部分核心地段项目（如绿城·潮鸣、保利·海玥外滩序）出现"日光"盘，但偏远或产品力不足项目（如阳明花园）遭遇"0认购" [3] 行业趋势展望 - 6月政策环境预计保持宽松，房企或加大推盘及促销力度，核心城市市场有望修复，但城市间及项目分化将持续 [3][4] - 长期楼市或"止跌回稳"，短期需供需两端协同：政策需精细化调控，房企需聚焦高质量"好房子"以破局冷热不均 [4]

房价数据 - 4月一线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中上海涨0.5%，北京涨0.1%，广州降0.2%，深圳降0.1% [2] - 二线城市新房价格环比持平，三线城市新房价格环比下降0.2% [2] - 一线城市二手房价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%，其中上海涨0.1%，北京降0.6%，广州持平，深圳降0.3% [4] - 二三线城市二手房价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点 [4] 人口因素 - 中国人口已连续三年下降，12个已公布数据的省市自治区中有7个出现人口负增长 [6] - 江苏2024年常住人口零增长，浙江仅增加1万人，山东减少2.8万人 [7] - 人口形势变化对房地产构成长期利空 [7] 市场预期 - 收入预期不乐观导致购房者不愿加杠杆，房贷偿还能力成为关键风险 [8] - 房租持续下降，租售比偏低影响房产估值 [8][9] - 年轻人购房观念转变，不愿为高房价压上余生 [11] 资产配置建议 - 建议优化资产结构，减持三四线城市房产和超高层老破小，置换一线核心区房产 [16][17] - 保持家庭负债率在30%以内，保留充足现金应对风险 [19][20] - 可考虑配置黄金ETF和超长国债等稳健资产 [21] 政策展望 - 楼市需要更多松绑措施支持，全面政策利好可能需等待7月高层会议 [4][23] - 建议关注LPR降至3%以下时的置换低息贷款机会 [12][14]

楼市现状 - 5月19日统计显示住房价格基本持平或下降，新房售价进一步降低，行业持续低迷[1] - 大批城市房价停止上涨并开始下跌，仅少数城市维持涨势，当前变动呈现分水岭特征而非周期性波动[7] - 郊区普通小区房价曾轻松突破百万的现象消失，闭眼买房躺赢时代终结[5] 历史对比与潜在路径 - 市场担忧中国楼市可能重蹈日本覆辙：90年代日本房价连续下跌十余年，高债务比例、人口结构恶化等相似风险显现[13][15] - 美国模式提供另一种参照：金融危机后调整周期较短，中国凭借更大体量和集中调控能力或可避免最剧烈下跌[16] - 中国缺乏完整历史周期样本，需借鉴国际经验但无法直接套用[10] 结构性变化与核心问题 - 当前调整源于内生机制问题：居民购买力下降、生育率走低、高负债隐患等内部因素削弱市场，外部刺激难以扭转[11] - 土地财政体系赋予政府强控能力，部分城市已通过暂停宅地交易调节库存[23] - 保障房"双轨制"推进（如深圳保障房低价策略）分流商品房需求，避免硬着陆[20] 区域分化与未来展望 - 一线及强二线城市因资源集聚和人口流入具备更强抗跌性，可能率先复苏[29] - 产业结构单一、人口流出的非核心城市面临长期下行压力，或出现鹤岗式超低价现象[30] - 调整时长存在两极可能：美国模式需2-3年触底，日本模式或持续15年以上[30] 政策工具与差异化调控 - 房产税采取渐进式改革，差异化税率设计避免日本式市场速冻风险[22] - 土地供给国有化抑制投机，区别于日本土地私有导致的失控局面[18] - 全国统一调控失效，地域差异将加剧，需针对性施策[25][27]

一、资讯见闻： 近日，楼市的几则消息： 1、成本大转移： 全国最有钱的城市深圳，最近打算让自来水涨价13.05%。 这一趋势发生，其实在去年早有端倪，去年4月份开始，多个城市的天然气也有了不小的调整。 甚至，公开表态："推动价格温和回升"作为重要考量。 2、楼市近期动态： 厦门楼市是否能够再次突破重围，市场的成交量何时回暖？ 而刚需最佳置业时机何时来临？同预算价位内，最合适的地段又该如何选择？ 经过近年的沉淀，大家也都明白了，如今的股市、楼市，很少人再谈自己投资的眼光了。 其实，多数人成了恢宏时代下的一叶扁舟，顺势而为。在楼市房价之中，要让自己放下"偏执之心"，不 过分奢望"暴涨、暴跌"，遵从刚性需求。 ①、存款准备金：下调存款准备金率0.5个百分点，此次降准将向市场提供长期流动性约1万亿。 这是近年的第N次降准，力度和去年初的规模相当。 ②、LPR：存量房贷利率已经可以自主设置为每季度、每半年、每年的周期调整，意味着，本月下调的 0.1个百分点，部分业主最快20号便可以执行，下个月便可以享受到优惠。 此外，预计LPR今年还仍将会有下调空间。 ③、随着公积金5年期的利率定格为2.6%，意味着今年的LPR最低不 ...

绿城潮鸣东方项目销售情况 - 绿城潮鸣东方项目120套房源一日售罄 单日销售金额达69 88亿元 均价约19 5万元/平方米 [1] - 项目认购率近160% 191组有效意向认购 最便宜房源超4000万元 最贵房源接近1 54亿元 6套顶层复式价格超一亿元 [1] - 绿城以48 05亿元竞得徐汇区斜土街道地块 成交楼面价13 1万元/平方米 溢价率30% 刷新全国住宅地块单价纪录 [1] - 地块原为小米总部用地 后调整为住宅用地 无联动价限制 周边楼盘招商汇元玺和香港置地启元均价分别为13 1万/平方米和17 8万/平方米 均已售罄 [1] 上海豪宅市场格局 - 徐汇区豪宅新盘价格分三档 绿城·潮鸣东方和香港置地启元以19 5万/平方米和17 8万/平方米居第一档 其他改善型楼盘多在15万/平方米以下 [1] - 2023年上海60个"日光盘"中 均价超10万元/平方米的豪宅占32个 2000万以上高端新房成交集中在黄浦 浦东 徐汇 静安等区域 [2] - 2024年前三月上海产生10个"日光盘" 4月至少有5个 4月全市成交商品住宅4309套 总价1000万元以上中高端住宅占25 7% [2] 政策环境 - 2023年上海取消非沪籍单身购房限制 松绑限购限贷 出台929新政等调控政策 [2]

政策调整 - 税务部门明确符合条件的"二套转首套"住房贷款可享受房贷利息个税专项附加扣除 [1] - 政策调整后重新认定为首套房的家庭每年可在个税申报时增加减税额度 [1] - 新规要求住房在贷款发放时按首套房贷款利率执行即可享受扣除 [4] 楼市政策变化 - 此前全国70个大中城市中有62个执行"认房又认贷"政策 [3] - 2023年起"认房不认贷"新政在全国铺开 超过30个重点城市已实施 [3] - 政策实施首月置换型购房需求环比增长28% 首付比例从50%降至30% [3] 减税效果 - 每年最多可抵扣1.2万元应纳税所得额 相当于连续20年每年减少1200-5400元个税 [5] - 月收入1.5万元的购房者每年可少交3600元个税 [5] - 2023年存量房贷利率调整后 2800万笔二套房贷款被认定为首套 平均利率从5.8%降至4.2% [5] 市场影响 - 全国70个大中城市中52个城市新房价格环比下跌 38个城市二手房挂牌量同比增长超20% [6] - 1-5月全国商品房销售额同比仅增长3.2% 实际销售面积仍在下降 [6] - 预计全年为购房者减负超300亿元 [6] 政策导向 - 楼市调控从"一刀切"转向"精准滴灌" 通过降低购房成本激活合理住房需求 [6] - 政策主要鼓励和支持自住需求 投资性购房已过黄金时代 [7]

核心观点 - "二套转首套"满足相关条件可享受住房贷款利息个税专项附加扣除 每年可享受1.2万元税前扣除额 [2][3] - 政策在房地产市场和购房者中引发强烈关注 是"认房不认贷"政策背景下的进一步深化 [2][4] - 政策有助于降低居民生活成本 鼓励持有房屋和贷款 避免无序挂牌售房和提前还贷 [7] 政策实施细则 - 纳税人可通过个人所得税APP填报住房贷款信息 推送单位或次年汇算清缴时享受 [4] - 贷款置换后仍为同一套住房的 可继续享受住房贷款利息专项附加扣除 [4] - 商业贷款转公积金贷款后符合首套利率条件的 也可继续享受扣除 [4] - 婚前各自购房的 婚后可选择各自50%扣除或一方100%扣除 [5] 受益人群 - 贷款利率符合首套房标准且未享受过房贷利息抵个税的纳税人 最多可节省24万元税款 [4] - 商业贷款或组合贷中商业贷款部分调整为"首套房贷利率"的购房者 [5] - 一线城市贷款500万案例 每年可少交2400元税 [5] 政策影响 - 持续降低房屋持有成本 对二季度及后续购房需求有提振作用 [7] - 楼市调控精细化的体现 在调控与减税降费间找到平衡 [7] - 形成"需求端降成本+供给端稳预期"双轨框架 [7] - 下一步可能围绕财政货币协同 存量资产盘活 区域精准施策深化 [7]

2025下半年楼市迎来4个利好，没买房的有福了，已有房的要出手吗 2025下半年楼市迎来4个利好，没买房的有福了，已有房的要出手吗！ 这次咱们要聊的，是2025年的楼市风云，房价跌得让人心惊胆战，政策却又好得让人心动不已。买还是不买？这可是个让人头疼的问题。 先说说房价吧，哎呀，这房价跌得，简直就像断了线的风筝，一路往下飘。从2023年下半年开始，一二线城市的房价就开始溜滑梯，到了2025年，这趋势 还愈演愈烈。北京、上海这些地方的房价跌幅，都已经在15%-20%之间了，这可不是闹着玩的。三四线城市就更别提了，房价直接"腰斩"的都有。 房价跌了，开发商们可就惨了。像恒大、碧桂园这些曾经的地产巨头，现在日子过得那叫一个艰难。裁员、项目停滞、债务压顶，新房市场也是一片狼 藉。买房的人们呢，更是观望情绪浓厚，谁都不想当那个"接盘侠"。 再看看二手房市场，也是一片混乱。挂牌数量大增，卖家们急得像热锅上的蚂蚁。北上广深这些地方的房东们，为了卖房，不得不大幅降价。以前砍价空 间可能就5%，现在直接扩大到10%-12%了。这简直就是"末日大甩卖"的节奏啊！ 不过，别急，小编要告诉大家，房价跌了，买房的门槛可也降了！先说利率 ...