政策调整 - 苏州市住建局取消市区新建商品住房"满2年方可转让"的限制政策 [1] - 新建商品住房取得不动产权登记证书后即可上市交易 [1] - 政策调整旨在进一步满足居民改善性住房需求 [1] 政策背景 - 苏州此前执行的限售政策主要用于抑制炒房行为 [1] - 此次政策取消标志着楼市调控进入新阶段 [1]

韩国楼市政策调整 - 韩国国土交通部8月26日起实施新规 限制外国人在首尔全域 京畿道23个市郡 仁川7个自治区购买6平方米以上住宅 需事先获得政府批准 获批后4个月内入住且实际居住至少两年 违者面临最高房价10%罚款 交易许可或被取消 新规涵盖公寓 独栋 多户和联排住宅 但不包括办公楼 继承 赠与和拍卖等无偿或非交易类取得方式 [1] - 此前李在明政府对韩国本国民众购房实施限制 在首尔及其他调控区域内申请住房贷款金额不得超过6亿韩元 约合人民币318万元 同时要求借贷购房者6个月内必须搬入所购房产 以遏制套利式购房行为 [2] 外籍投资者购房趋势 - 韩国首都圈外国人住房交易量从2022年4568套增至2023年6363套 2024年进一步升至7296套 [1] - 2024年1至4月期间外籍投资者申请不动产产权交易登记共计4169件 2023年购买房地产并申请房屋所有权转移登记的外国人总计约1.75万人 较2022年1.51万人增长11.9% [1] - 外籍投资者热衷区域包括京畿道地区 江南三区 江南 瑞草 松坡 仁川市 忠清南道和忠清北道等 [2] 政策背景与监管措施 - 新规针对外国人通过海外贷款或现金全额支付高价住宅的行为 将强化对海外资金来源的申报审查责任 对于疑似通过购房洗钱的交易将通报相关国家税务机关 [2] - 韩国国会提出多项限制外籍投资者购房提案 包括要求外籍投资者在韩购房须事先获得政府许可 并规定购置后必须住满三年以上 以及在投机过热地区购置房地产时必须取得地方政府事前许可 [2] 韩国楼市价格波动 - 2020年至2021年韩国房价最大涨幅超过40% 首尔部分地区房价暴涨50% [3] - 2023年韩国公寓 多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63% 降幅创历史新高 首尔部分区域房价跌幅达40% 同期成交量暴跌70% [3] - 2024年7月韩国房屋交易价格指数环比上涨0.15% 首尔房价环比上涨0.76% 创近4年来最大涨幅 2024年上半年首都圈住宅月平均销售价格比2023年底上涨0.1% 其中首尔房价上涨0.39% [4] 区域市场分化 - 2025年上半年除首尔及其周边大都市区外 韩国所有地区房价都出现下跌 非首都地区因未售出住宅持续堆积导致市场长期低迷 [4]

一线城市楼市政策优化 - 上海于8月25日出台楼市新政 涉及限购 公积金 信贷 税收等多方面 整体导向为"核心区严控 郊区松绑" 旨在挖掘住房购买力并降低置业门槛 [3] - 北京于8月初率先放宽调控 以五环为分界线 取消京籍及符合条件非京籍居民在五环外购房套数限制 成年单身人士与家庭执行相同政策 [5] - 京沪政策调整基于库存逻辑 北京五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 上海外环外新房库存占全市70% 二手房挂牌量占比近40% [6][7] 政策效果与市场反应 - 北京新政后市场活跃度提升 8月9日至22日新建商品住宅成交1504套 环比增长41% 二手住宅成交6439套 环比增长11% [13] - 部分楼盘访客量显著增加 如龙湖观萃项目日均看房量超110组 环比提升35% 周末成交环比提升100% [14] - 2024年北京"930新政"后四季度二手房成交量同比增长约60% 显示政策对交易量有显著推动作用 [12] 行业整体表现与挑战 - 2025年1-7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12% 房屋新开工面积 施工面积等指标同比均下降 [9] - 同期新建商品房销售额4.96万亿元 同比下降6.5% 较2021年18万亿峰值明显下滑 [9] - 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 外环外占比76.6% 去化周期达17.6个月 [10] 政策目标与行业展望 - 政策旨在激活多套房购置需求 消化郊区库存 支持新市民购置二套或养老房产 [7] - 公积金政策加大支持力度 上海多子女家庭首套房贷款额度提高至216万元 可覆盖全部贷款 [7] - 业内认为政策在"金九银十"节点有利于楼市止跌回稳 但全面达成目标仍需宏观基本面支撑 [15]

政策核心变化 - 上海放宽外环外限购政策 这是最直接且最大的变化 [7] - 外环外购房几乎无门槛 外地户籍一年社保即可购买 [10][11] - 外环内政策虽有放松 但社保年限未调整且套数仍有限制 [12] 区域调控差异 - 外环外与外环内调控态度完全不同 外环外等同于无门槛购买 [8][9] - 外环外购买套数不记入外环内限购范围 可叠加购买 [13] - 政策可能导致环沪楼市需求基本消失 [14] 政策背景与动因 - 过去20年上海城市快速扩张 新房集中在郊区 二手房在市中心 [17][18] - 外环外二手房挂牌量占比持续增加 但成交占比逐年下滑 存在系统性风险隐患 [22][23][24] - 城市发展重心回归市中心更新 郊区去化失去先发优势 [25] 目标激活人群 - 外地刚需购房者 通过购房实现人才吸引 [30][31] - 市中心养老需求群体 具备强劲购买力且不占房票 [32][33][34] - 郊区本地土著 家族情节重且购房需求旺盛 [36][37] - 全国中产家庭资产配置 将上海房产作为投资备选项 [39][40][41] 市场影响与机会 - 上海大部分区域（外环外）已基本不限购 [45] - 外环内限购政策体现对城市核心区发展的信心 [46][47] - 政策力度明显大于以往微调 四类目标人群转化潜力较大 [42][49] - 9月和10月市场表现可能超预期 [50] 政策局限性 - 政策不能解决所有问题 [51] - 上海楼市相比其他城市仍拥有时间优势 [53] - 当前时间点对真实购房需求者而言是不错的时机 [54]

政策调整背景 - 2025年北京房价连续数月下跌 二手房市场呈现价格下行趋势[3] - 市场信心明显流失 政府亟需实现楼市止跌回稳目标[3] - 政策调整基于稳经济、稳预期的首要目标[1] 五环外限购松绑政策内容 - 2025年8月8日北京市政府官宣房地产调控新政[1] - 五环外购房门槛略微宽松 但核心条件未改变[1] - 政策并非全面取消限购 官方文件表述与市场宣传存在差异[1] 市场反应与短期影响 - 新政后五环外部分新盘销售热度回升 出现深夜看房团现象[5] - 首周五环外二手房交易量略有提升 但未出现抢房潮[6] - 外地购房者咨询量激增 市场情绪被推高[1] 区域分化与结构性矛盾 - 五环内核心区域仍是市场风向标 价格与交易量占主导地位[3][6] - 五环外房屋空置率高 通州、房山等地存在大量空置房屋[5][7] - 人口导入未跟上建设速度 供需错配问题突出[5][7] 政策效果局限性 - 类似历史尝试显示市场活跃度仅维持半个月至一个月[5] - 与上海、广州、深圳等一线城市相比 市场反应普遍平淡[6] - 政策仅能短期带动五环外库存去化 对整体房价支撑有限[6] 长期基本面制约因素 - 人口流动、产业布局及配套设施未同步改善[7][9] - 五环外购房者以刚需和改善型需求为主 投资客兴趣匮乏[6] - 核心区域学区、交通、配套资源具备天然护城河优势[6] 未来政策预期 - 需要协调人口流入与产业布局优化[11] - 需同步提升教育、医疗等实质性配套资源[11] - 核心区域政策动向将成为市场真正转折点[6][11] 市场心理与舆论特征 - 媒体与中介渲染气氛 买卖双方处于心理博弈状态[7] - 购房者持币观望情绪浓厚 担心抄底在半山腰[6] - 舆论存在夸张表述 与实际政策效果存在落差[1][7]

需求端政策调整 - 取消普通住宅和非普通住宅标准 以简化市场分类 [1][2] - 支持多孩家庭购房 商业贷款套数认定核减一套 降低购房门槛 [2] - 居民换购改善住房可享个人所得税退税优惠 促进存量房流转 [2] - 引进人才可同时申领专项购房补贴和人才购房补贴 强化人才住房保障 [2][5] - 租赁保障性租赁住房人才可获住房租赁补贴 减轻租房压力 [2][5] 供给端政策优化 - 支持盘活存量房地产用地和用房 通过专项债和公积金增值收益等工具收购存量商品房用作保障性住房 [2] - 放宽收购存量商品房用作保障性租赁住房的面积标准 加速去化 [2] - 允许商服用地转型发展鼓励类产业或调整为安居房、租赁住房用地 提高资源利用效率 [3] - 鼓励商品住房去化期高的市县优先采用房票安置或"以购代建"方式 改善市场供需关系 [3][6] - 优化现房销售节点 由海口市先行探索试点 稳步推进销售模式调整 [3] 政策背景与影响 - 2024年上半年海南省商品房销售面积和销售金额实现正增长 主要运行指标优于全国平均水平 [5] - 政策旨在满足本地居民和引进人才住房需求 发挥房地产业稳经济、促投资、保消费作用 [5] - 取消普宅标准主要影响房企土地增值税计算 对二手房交易无直接影响 [5] - 多维度政策调整预计加速市场去化 释放购房需求 对房地产市场回稳产生积极效果 [1][6]

北京楼市新政核心内容 - 北京推出六项重磅楼市新政 核心目标是激活市场需求并促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 新政中最受关注的是五环外全面取消限购 符合条件家庭在五环外购房不再受套数限制 [1] - 新政调整成年单身人士购房政策 使其与家庭购房标准一致 不再额外限制 [1] 五环外限购取消背景 - 北京五环外新房库存占比高达78.7% 是刚需和改善型购房者的主要选择区域 [1] - 取消限购将有效促进五环外库存去化 特别是东部、西部和南部片区的优质新房项目 [1] - 政策调整有助于引导人口和产业外迁 缓解中心城区压力 [1] 公积金贷款政策优化 - 首套房认定标准放宽 外地已使用过公积金但还清的在北京购房按首套计算 [2] - 二套房贷款额度从60万元提升至100万元 符合特定条件最高可贷140万元 [2] - 二套房公积金贷款最低首付比例统一降至30% [2] - 缴存年限要求降低 贷满120万元的缴存年限从11年降至7年 [2] - 支持"首付+贷款"同步操作 简化购房流程 [2] 新政影响预期 - 新政力度超出预期 五环外新房和二手房将直接受益 [3] - 开发商可能加快五环外推盘节奏 市场交易活跃度有望提升 [3] - 北京保持"分步走"策略 五环内政策未松动 [3]

北京楼市新政核心内容 - 北京推出六项楼市新政 核心目标是激活市场需求并促进房地产市场平稳健康发展 [2] - 新政力度超出市场预期 五环外新房和二手房将直接受益 [4] - 政策保持"分步走"策略 五环内限购政策未松动 [5] 五环外限购政策调整 - 五环外全面取消限购 符合条件家庭购房不再受套数限制 [2] - 京籍家庭及连续缴纳社保/个税满2年非京籍家庭可在五环外自由购房 [2] - 成年单身人士购房标准与家庭一致 不再额外限制 [2] - 五环外新房库存占比达78.7% 政策将有效促进库存去化 [2] - 东部/西部/南部片区优质新房项目或迎来成交反弹 [2] 公积金贷款政策优化 - 首套房认定标准放宽 外地已还清公积金贷款在北京按首套计算 [3] - 二套房公积金贷款额度从60万元提升至100万元 [3] - 绿色建筑或多子女家庭最高可贷140万元 [3] - 二套房公积金贷款最低首付比例统一降至30% [3] - 缴存年限要求降低 贷满120万元的年限从11年降至7年 [3] - 支持公积金同步提取支付首付并申请贷款 [3] 政策影响预期 - 新政通过限购松绑和公积金优化双管齐下降低购房成本 [3][6] - 政策有助于引导人口和产业向五环外区域迁移 [2] - 预计将提升市场交易活跃度并推动成交回暖 [3][4]

政策核心内容 - 北京楼市新政于8月9日实施，涵盖限购优化与公积金支持两大领域 [1] - 五环外商品住房取消套数限制，符合条件的京籍和非京籍家庭均可购买 [3] - 统一单身人士与家庭的购房标准，不再区分婚姻状况 [3] - 五环内限购政策保持稳定，体现"核心区严控、郊区松绑"的差异化调控思路 [3] - 二套住房公积金贷款额度从60万元提升至100万元，首付比例统一降至30% [3] - 首套房认定实行"认房不认贷"，在北京无住房且全国范围内无公积金贷款或仅使用过1次并已结清的按首套房政策执行 [3] - 每缴存一年公积金的可贷款额度从10万元提高至15万元 [3] 市场影响 - 五环外是北京新房市场主力，1-7月新建商品住宅销售套数中五环外占比超过80%，二手住宅成交套数五环外占比超过50% [3] - 新政实施后首个周末，五环外项目看房量环比增长20%至40%，部分项目成交认购翻倍 [4] - 顺义区星悦时光项目周末到访量超过230组，成交认购18套 [4] - 朝阳区中建璞园项目约350组客户到访，成交认购20套 [4] - 海淀区华润臻澐项目到访量环比提升约40% [4] - 新房点击量日均水平较本月前10天提高14.1%，二手房提高14.5% [4] - 新房咨询量日均水平提高24.4%，二手房提高8.6% [4] - 部分区域出现新房成交量超越二手房的情况，为近两年首次 [4] 购房成本变化 - 以公积金贷款100万元、30年等额本息计算，购房者利息将减少13.38万元 [4] - 每月还款减少约594元 [4] - 多家国有大行从8月9日开始执行新的住房公积金贷款政策 [4]

北京楼市新政核心内容 - 北京五环外商品住房限购全面放开 符合购房条件的京籍和非京籍家庭购买五环外住房不限套数 同时成年单身人士限购政策与家庭一致 [1][2] - 五环内限购政策维持不变 京籍家庭限购2套 非京籍家庭限购1套 [2] - 新政旨在提升平原新城职住平衡 满足改善性需求 政策调整具有精准性和示范效应 [2][7] 五环外市场数据表现 - 2024年前7月北京新建商品住宅成交中五环外占比超80% 二手房占比超50% 为绝对成交主力区域 [3] - 新政预计将激活五环外新房市场 同时促进五环外二手房置换需求释放 [3][7] 公积金政策重大调整 - 首套房认定标准放宽 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录者可按首套房执行 以400万房产为例首付最多减少60万元 月供减少253元 [5][6] - 二套房公积金贷款额度从60万元提至100万元 叠加绿色建筑或多子女家庭优惠最高可上浮40万元 [6] - 缴存年限贷款系数从10万/年提升至15万/年 申请120万元贷款所需缴存年限从11年缩短至7年 [6] - 支持公积金提取支付首付款并同步申请贷款 购房人可通过网签合同编号办理 [6] 政策横向对比与影响 - 北京2024年9月已下调商业贷款首付比例 首套15% 二套20% 非京籍社保要求五环内外分别缩短3年/2年 [7] - 一线城市中广州已全面取消限购 深圳上海采取分区域调整模式 北京此次为渐进式优化 [7] - 此次调整后北京仅保留五环内限购 购房门槛显著降低 普通住房认定标准调整已覆盖多数房源 [7] - 新政预计将带动市场活跃度提升 上海深圳后续可能跟进调整限购政策 [7]