限购政策优化 - 本市户籍或缴纳个税社保1年证明的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道 [1] - 非本市户籍或无个税社保证明可在非限购区购买两套住房 [1] - 盐田区和大鹏新区完全放开限购不再审核购房资格 [1] - 单身人士购房名额等同家庭可多购一套 [2] - 深圳限购松绑力度超过北京和上海 [2] - 深圳二手房价自2021年5月起持续下跌4年多 7月单月跌幅0.9%位列全国前十 [2] - 上半年全国土地出让金前20城市中深圳未上榜而北京上海杭州成都位居前列 [2] 企业购房政策放松 - 企业设立满1年、累计纳税100万元人民币、员工10人以上可在限购区购房且不受套数限制 [3] - 非限购区域对企业购房没有任何限制 [3] - 政策目的为鼓励企业在深圳投资并释放住房市场增量动力 [3] - 龙华龙岗光明等企业集中区域将激活更多购房需求 [3] 信贷政策优化 - 取消首套房与二套房利率区分 统一由银行自主定价 [5] - 二套房贷利率从LPR+5BP降至LPR-45BP 下调40个基点 [6] - 现行首套和二套利率均为3.05% 此前二套利率为3.45% [6] - 购买总价800万二套房贷款30年等额本息可节省利息51万元 [6] - 800万房产贷款640万 利率3.45%时月供28560.53元 利率3.05%时月供降至27155.55元 [7] 市场影响预期 - 新政标志一线城市全面调整购房政策 预计非核心区域交易量环比增幅超40% [8] - 30%需求来自新增购房套数客户 金九银十期间将提振市场信心 [8] - 外围区域限购放开可能吸引珠三角及内地购房人群 形成虹吸效应 [9] - 新房库存集中在外围区域 去化周期连续5个月攀升 新政将加速去化 [9]

分区优化居民购房政策 - 符合购房条件的居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [1] - 无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的非户籍家庭在上述区域限购2套商品住房 [1] - 在盐田区、大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格 [1] 分区优化企事业单位购房政策 - 企事业单位可在全市范围内购买商品住房用于解决员工住房需求 [2] - 在福田区、南山区和宝安区新安街道购房需满足设立年限满1年、累计缴税达100万元人民币、员工人数10名及以上条件 [2] - 在本市其他区域企事业单位购买商品住房不再审核购房资格 [2] 优化个人住房信贷政策 - 银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [3] - 金融机构将根据自律机制要求及自身经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平 [3]

王石对房地产市场的历史判断 - 2007年王石提出楼市临近拐点 随后2008年金融海啸导致房价下跌 万科因提前收缩而受损较轻 [2] - 2018年王石提出"活下去"的内部口号 随后行业调控与疫情导致部分高负债房企陷入困境 万科凭借谨慎策略得以喘息 [4][5] 房地产市场根本逻辑的转变 - 过去二三十年推动楼市增长的基本逻辑已彻底改变 包括快速城镇化、人口红利、经济高速增长、宽松货币政策及地方财政依赖土地出让 [7] - 当前"房住不炒"被反复强调 调控政策持续打击投机行为 旨在使住房回归居住属性 [8] - 城镇化速度放缓、人口红利见顶、老龄化加剧及年轻人生育率下降导致购房刚需减弱 经济进入转型期 [10] - 房地产市场的黄金时代已经结束 [9] 王石对市场未来的展望 - 市场仍处于深度调整期 预计在2025年前将持续盘整 不会重现过往的剧烈波动行情 [15] - 未来政策如降息、降准、限购放松及保交楼旨在托底市场、防止崩盘并促进行业复苏 而非刺激房价上涨 [16][17] - 市场分化将加剧 一线及强二线城市核心区域因人口和资源流入而具有支撑 三四线城市及郊区因库存压力大面临降价促销 [19] - 行业将进入注重产品品质的时代 开发商需提供安全、舒适、绿色及智能的优质住宅 [19] 对行业及购房者的启示 - 房地产投机暴富时代结束 房产升值将放缓甚至可能出现贬值 购房应优先考虑自住需求而非投资回报 [21] - 购房者应避免使用过高杠杆 需谨慎评估月供承受能力并为潜在收入变动预留缓冲空间 [21] - 住房选择应聚焦地段、质量、配套设施及物业服务 偏远、质量差及配套缺失的房产将加速贬值 [23] - 三四线城市房产因人口外流、产业不足及供应过剩 投资价值低且流动性差 自住需求也需谨慎 [23]

苏州楼市政策调整 - 苏州市取消新建商品住房限售政策 取消取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施[4][6] - 叠加去年已取消限购政策 苏州楼市调控措施已全部解除[6] - 政策调整目的包括满足居民改善型住房需求 并试图刺激成交量[11][14] 金融支持政策细节 - 苏州推出"三低一宽"特色化金融产品 包括低首付15% 低利息最低商业贷款利率3% 低月供前五年每月最低归还100元本金 宽期限延长还款期限[15][16][17][18] - 以总价200万元新房为例 人才房票可抵用8万元 购房者自筹22万元 贷款170万元按利率3%计算 首月还款从8972元降至4350元 月供减少51%[19][26][27] - 低月供政策减轻前期还款压力 但未降低总体购房成本[29][31] 市场成交表现 - 2024年4月苏州市区新房网签量2745套 环比腰斩 6月升至5341套 7月又降至2487套创年内第二低[32] - 7月苏州市区二手房网签量降至5641套[34] - 2023年商品房成交面积1704.1万平方米 较2020年2192.2万平方米下降22.3%[37] - 2023年商品房均价1.67万元/平方米 较2021年1.85万元/平方米下降9.9%[37] 2024年市场数据 - 2024年苏州市区新房成交量约429万㎡ 同比减少26% 成交均价约26637元/㎡ 同比下跌5%[40] - 2024年二手住宅成交量约657.4万㎡ 同比减少4%[42] - 新房二手房成交总量首次跌破10万套[42] - 7月二手房成交均价1.51万元/平方米 较年初1.84万元/平方米下跌17.9%[43] 城市经济基本面 - 苏州GDP达2.67万亿元 位居全国第六[49] - 常住人口1298.7万人 为超千万人口城市之一[50] - 2024年规模以上工业总产值47017.41亿元 超过上海[54] - 拥有11个工业行业总产值超1000亿元 数量全国第二[57] - 计算机通信和其他电子设备制造业总产值超1.4万亿元 实力全国第二[59] 市场调整分析 - 房价调整是2021年以来全国性现象 非个别城市问题[60][61] - 调整本质是市场对房价德不配位的反馈[62] - 高房价严重透支城市支撑力 回调是必然选项[63] - 从4月开始全国房价进入调整深水区 短期内未见停止迹象[65]

政策调控趋势 - 政策转向精细化区域调控 北京五环外允许京籍家庭和缴纳满两年社保的非京籍人士多套置业 五环内限购政策维持严格 [2] - 政策聚焦止跌回稳而非刺激上涨 国务院会议强调巩固房地产市场止跌回稳态势 不再以房价暴涨为目标 [5] - 各地政策分化明显 苏州取消新房限售 海南选择性收购滞销商品房改造为保障性住房 [2] 市场供需变化 - 北京五环外新房库存占全市81.4% 二手房挂牌量超50% 政策针对性缓解高库存区域压力 [2] - 全国70个大中城市中多数房价仍下跌 7月跌幅有所收窄 市场触底可能延迟至2027年 [5] - 城镇人均住房面积突破40平方米 住房总量饱和 需求从"有无"转向"好坏" [7] 产品结构转型 - 住宅建设标准转向安全舒适绿色智慧 四川推出全国首个好房子地方标准 遂宁要求新建住宅层高不低于3米 [8] - 三类高风险房产加速贬值：高层老洋房因房龄过长难获贷款 远郊期房库存高压（如上海外环外库存12.1万套 消化周期20个月） 商办类房产空置率超20%（二线核心商圈达35%） [10] 行业本质重构 - 房产从投资品回归消费品 购房核心目的转为居住舒适度而非升值预期 [11] - 刚需购房需满足余款充足且月供压力可控条件 炒房致富机会显著减少 [11]

政策调整 - 苏州市住建局取消市区新建商品住房"满2年方可转让"的限制政策 [1] - 新建商品住房取得不动产权登记证书后即可上市交易 [1] - 政策调整旨在进一步满足居民改善性住房需求 [1] 政策背景 - 苏州此前执行的限售政策主要用于抑制炒房行为 [1] - 此次政策取消标志着楼市调控进入新阶段 [1]

韩国楼市政策调整 - 韩国国土交通部8月26日起实施新规 限制外国人在首尔全域 京畿道23个市郡 仁川7个自治区购买6平方米以上住宅 需事先获得政府批准 获批后4个月内入住且实际居住至少两年 违者面临最高房价10%罚款 交易许可或被取消 新规涵盖公寓 独栋 多户和联排住宅 但不包括办公楼 继承 赠与和拍卖等无偿或非交易类取得方式 [1] - 此前李在明政府对韩国本国民众购房实施限制 在首尔及其他调控区域内申请住房贷款金额不得超过6亿韩元 约合人民币318万元 同时要求借贷购房者6个月内必须搬入所购房产 以遏制套利式购房行为 [2] 外籍投资者购房趋势 - 韩国首都圈外国人住房交易量从2022年4568套增至2023年6363套 2024年进一步升至7296套 [1] - 2024年1至4月期间外籍投资者申请不动产产权交易登记共计4169件 2023年购买房地产并申请房屋所有权转移登记的外国人总计约1.75万人 较2022年1.51万人增长11.9% [1] - 外籍投资者热衷区域包括京畿道地区 江南三区 江南 瑞草 松坡 仁川市 忠清南道和忠清北道等 [2] 政策背景与监管措施 - 新规针对外国人通过海外贷款或现金全额支付高价住宅的行为 将强化对海外资金来源的申报审查责任 对于疑似通过购房洗钱的交易将通报相关国家税务机关 [2] - 韩国国会提出多项限制外籍投资者购房提案 包括要求外籍投资者在韩购房须事先获得政府许可 并规定购置后必须住满三年以上 以及在投机过热地区购置房地产时必须取得地方政府事前许可 [2] 韩国楼市价格波动 - 2020年至2021年韩国房价最大涨幅超过40% 首尔部分地区房价暴涨50% [3] - 2023年韩国公寓 多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63% 降幅创历史新高 首尔部分区域房价跌幅达40% 同期成交量暴跌70% [3] - 2024年7月韩国房屋交易价格指数环比上涨0.15% 首尔房价环比上涨0.76% 创近4年来最大涨幅 2024年上半年首都圈住宅月平均销售价格比2023年底上涨0.1% 其中首尔房价上涨0.39% [4] 区域市场分化 - 2025年上半年除首尔及其周边大都市区外 韩国所有地区房价都出现下跌 非首都地区因未售出住宅持续堆积导致市场长期低迷 [4]

一线城市楼市政策优化 - 上海于8月25日出台楼市新政 涉及限购 公积金 信贷 税收等多方面 整体导向为"核心区严控 郊区松绑" 旨在挖掘住房购买力并降低置业门槛 [3] - 北京于8月初率先放宽调控 以五环为分界线 取消京籍及符合条件非京籍居民在五环外购房套数限制 成年单身人士与家庭执行相同政策 [5] - 京沪政策调整基于库存逻辑 北京五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 上海外环外新房库存占全市70% 二手房挂牌量占比近40% [6][7] 政策效果与市场反应 - 北京新政后市场活跃度提升 8月9日至22日新建商品住宅成交1504套 环比增长41% 二手住宅成交6439套 环比增长11% [13] - 部分楼盘访客量显著增加 如龙湖观萃项目日均看房量超110组 环比提升35% 周末成交环比提升100% [14] - 2024年北京"930新政"后四季度二手房成交量同比增长约60% 显示政策对交易量有显著推动作用 [12] 行业整体表现与挑战 - 2025年1-7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12% 房屋新开工面积 施工面积等指标同比均下降 [9] - 同期新建商品房销售额4.96万亿元 同比下降6.5% 较2021年18万亿峰值明显下滑 [9] - 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 外环外占比76.6% 去化周期达17.6个月 [10] 政策目标与行业展望 - 政策旨在激活多套房购置需求 消化郊区库存 支持新市民购置二套或养老房产 [7] - 公积金政策加大支持力度 上海多子女家庭首套房贷款额度提高至216万元 可覆盖全部贷款 [7] - 业内认为政策在"金九银十"节点有利于楼市止跌回稳 但全面达成目标仍需宏观基本面支撑 [15]

政策核心变化 - 上海放宽外环外限购政策 这是最直接且最大的变化 [7] - 外环外购房几乎无门槛 外地户籍一年社保即可购买 [10][11] - 外环内政策虽有放松 但社保年限未调整且套数仍有限制 [12] 区域调控差异 - 外环外与外环内调控态度完全不同 外环外等同于无门槛购买 [8][9] - 外环外购买套数不记入外环内限购范围 可叠加购买 [13] - 政策可能导致环沪楼市需求基本消失 [14] 政策背景与动因 - 过去20年上海城市快速扩张 新房集中在郊区 二手房在市中心 [17][18] - 外环外二手房挂牌量占比持续增加 但成交占比逐年下滑 存在系统性风险隐患 [22][23][24] - 城市发展重心回归市中心更新 郊区去化失去先发优势 [25] 目标激活人群 - 外地刚需购房者 通过购房实现人才吸引 [30][31] - 市中心养老需求群体 具备强劲购买力且不占房票 [32][33][34] - 郊区本地土著 家族情节重且购房需求旺盛 [36][37] - 全国中产家庭资产配置 将上海房产作为投资备选项 [39][40][41] 市场影响与机会 - 上海大部分区域（外环外）已基本不限购 [45] - 外环内限购政策体现对城市核心区发展的信心 [46][47] - 政策力度明显大于以往微调 四类目标人群转化潜力较大 [42][49] - 9月和10月市场表现可能超预期 [50] 政策局限性 - 政策不能解决所有问题 [51] - 上海楼市相比其他城市仍拥有时间优势 [53] - 当前时间点对真实购房需求者而言是不错的时机 [54]

政策调整背景 - 2025年北京房价连续数月下跌 二手房市场呈现价格下行趋势[3] - 市场信心明显流失 政府亟需实现楼市止跌回稳目标[3] - 政策调整基于稳经济、稳预期的首要目标[1] 五环外限购松绑政策内容 - 2025年8月8日北京市政府官宣房地产调控新政[1] - 五环外购房门槛略微宽松 但核心条件未改变[1] - 政策并非全面取消限购 官方文件表述与市场宣传存在差异[1] 市场反应与短期影响 - 新政后五环外部分新盘销售热度回升 出现深夜看房团现象[5] - 首周五环外二手房交易量略有提升 但未出现抢房潮[6] - 外地购房者咨询量激增 市场情绪被推高[1] 区域分化与结构性矛盾 - 五环内核心区域仍是市场风向标 价格与交易量占主导地位[3][6] - 五环外房屋空置率高 通州、房山等地存在大量空置房屋[5][7] - 人口导入未跟上建设速度 供需错配问题突出[5][7] 政策效果局限性 - 类似历史尝试显示市场活跃度仅维持半个月至一个月[5] - 与上海、广州、深圳等一线城市相比 市场反应普遍平淡[6] - 政策仅能短期带动五环外库存去化 对整体房价支撑有限[6] 长期基本面制约因素 - 人口流动、产业布局及配套设施未同步改善[7][9] - 五环外购房者以刚需和改善型需求为主 投资客兴趣匮乏[6] - 核心区域学区、交通、配套资源具备天然护城河优势[6] 未来政策预期 - 需要协调人口流入与产业布局优化[11] - 需同步提升教育、医疗等实质性配套资源[11] - 核心区域政策动向将成为市场真正转折点[6][11] 市场心理与舆论特征 - 媒体与中介渲染气氛 买卖双方处于心理博弈状态[7] - 购房者持币观望情绪浓厚 担心抄底在半山腰[6] - 舆论存在夸张表述 与实际政策效果存在落差[1][7]