行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [1] 核心观点 - 70城新房价格环比下降0.1%，二手房价格环比下降0.3%，跌幅与1月持平 [1][3] - 一线城市新房房价环比增长0.1%，二手房房价环比下降0.1%，为4个月来首次转跌 [3] - 二线城市新房房价环比增速由1月的0.1%转为持平，二手房房价环比下降0.4%，跌幅扩大0.1个百分点 [3] - 三线城市新房房价环比下降0.3%，跌幅扩大0.1个百分点，二手房房价环比下降0.4%，跌幅与1月持平 [3] 城市分类表现 一线城市 - 上海新房房价环比上涨0.2%，深圳上涨0.4%，北京上涨0.1%，广州下降0.2% [3] - 上海二手房房价环比下降0.4%，深圳上涨0.3%，北京持平，广州下降0.3% [3] 二线城市 - 南京新房房价环比上涨0.5%，成都、宁波等6城上涨0.3%，厦门等3城上涨0.2% [3] - 仅成都、海口二手房房价环比上涨0.2%，其余城市均下跌 [3] 三线城市 - 泉州新房房价环比上涨0.2%，宜昌、常德上涨0.1%，温州等4城持平 [3] - 除丹东持平外，其余三线城市二手房房价均下跌，扬州跌幅最大（-0.9%） [3] 产品类型表现 - 90平以下新房房价环比下降0.2%，跌幅扩大0.1个百分点 [3] - 90-144平新房房价环比下降0.1%，144平以上新房房价环比下降0.2% [3] - 各面积段二手房房价环比跌幅均与1月持平 [3] 投资建议 - 建议关注四条主线：核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [3] - 具体标的包括绿城中国、滨江集团、华润置地、贝壳等 [3] 数据统计方法 - 一线城市为北京、上海、广州、深圳，二线城市31个，三线城市35个 [4] - 新房数据采用网签数据，二手房数据来源于经纪机构上报和实地采价 [5]

深圳楼市新政要点 - 住房公积金贷款最高额度提高至231万元：个人申请最高额度从50万元提高至60万元，家庭申请最高额度从90万元提高至110万元 [3] - 购买首套住房上浮比例从20%提高至40%，多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%，保障性住房上浮比例为20% [3] - 符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元 [3] 首付款比例调整 - 购买首套或第二套住房最低首付款比例均为20%，购买保障性住房最低首付款比例为15% [4] - 组合贷款最低首付款比例执行公积金和商贷中较高者 [5] 可贷额度调整 - 住房公积金贷款可贷额度提高至账户余额16倍，此前为14倍 [6] 多子女家庭政策 - 多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策，可享受首套房利率优惠和贷款最高额度上浮90% [7][8] 异地贷款限制取消 - 取消异地住房公积金贷款的户籍和首套房限制 [9] 冲还贷政策 - 职工可申请将本人和配偶的住房公积金账户余额直接冲抵贷款本息，组合贷款仅支持公积金部分 [10] 变更登记放宽 - 未还清贷款情况下，因离婚、继承等事由可申请变更借款人、抵押人 [11] 利息补贴力度加大 - 累计缴存1-5年补贴比例从5%提高至10%，5-10年从8%提高至15%，10年以上从12%提高至20% [12] 楼市政策加码 - 2025年政府工作报告提出推动房地产市场止跌回稳，优化城市空间结构，盘活存量用地和商办用房 [14] - 住建部将重点实施城中村改造、收购存量商品房、改革商品房基础制度 [14] - 地方政府专项债4.4万亿元支持土地收储和收购存量商品房，优先用于保障性住房等 [15] 地方政策动态 - 北京发行101亿元一般债券和462.9亿元专项债券用于棚改、城中村改造等 [17] - 广东省公告307亿元专项债券用于土地储备和回收闲置土地 [18] - 哈尔滨出台新规规范公摊面积和套内建筑面积 [19] - 山东、大连、成都等地优化公积金政策 [20] 行业分析 - 中信建投预计全国老旧小区改造拆除规模达8.8亿平，一线城市约1亿平 [22] - 华泰证券认为土地收储政策将改善房地产库存问题，看好重点城市量价回升 [22] - 中银国际证券指出货币化旧改和收储进度是2025年重要主线，推荐流动性安全且产品力突出的房企 [23] - 国金证券持续推荐布局一线及核心二线城市、主打改善型产品的房企 [23]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] - 建材行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 房地产政策持续加码优化 2025年政府工作报告强调"推动房地产市场止跌回稳" 新增"因城施策调减限制性措施"和"充分释放刚性和改善性住房需求潜力"等表述[5] - 房地产市场呈现回暖态势 2025年首月70城新房售价上涨城市增至24个 为2023年7月以来最高 百城新建住宅价格环比微涨 二手房市场跌幅收窄[5] - 一线城市市场活跃度显著提升 深圳 北京 上海春节后交易快速复苏[5] - 2025年1-2月TOP100房企销售总额4479.9亿元 同比下降5.9% 但降幅较1月收窄10.6个百分点 2月单月同比增长17.3%[22] - 土地市场热度回升 1-2月TOP100企业拿地总额同比增长26.7% 其中华润置地以232亿元位居第一[22] - 建材行业受益于积极财政政策 2025年赤字率拟按4%安排 比上年提高1个百分点 赤字规模5.66万亿元 增加1.6万亿元[6] - 地方政府专项债券安排4.4万亿元 比上年增加5000亿元 重点用于投资建设 土地收储和收购存量商品房[6] - 水泥需求持续修复 全国水泥市场均价364元/吨 较上周上涨4元/吨 涨幅1.11%[30] - 消费建材企业2024年业绩承压 但2025年有望改善 受益于二手房成交回暖和老旧小区改造[8] 房地产板块行情回顾及估值 - 申万房地产板块近两周下跌2.39% 跑输沪深300指数2.94个百分点 在申万31个行业中排名倒数第一[12] - 近一月下跌1.29% 年初至今累计下跌3.44%[12] - 二级板块方面 房地产开发下跌2.38% 房地产服务下跌2.65%[12] - 个股表现分化 *ST和展近两周上涨17.50% 光大嘉宝下跌18.73%[17][20] 房地产行业及公司新闻 - 北京2月二手房网签量11876套 环比下降4.8% 同比增长87.6%[22] - 广州2月二手住宅网签6278套 同比增长29.04%[22] - 杭州2月二手房网签5977套 同比上涨135%[22] - 成都土拍市场热度回升 高新区地块楼面价达31700元/㎡ 溢价率70.43%[25] 房地产周观点 - 政策环境持续优化 预计后续房企融资放宽 企业资金面改善[24] - 楼市将从止跌回稳向回暖回升过渡 房企业绩逐步走出低谷[24] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业[24] 建材板块行情回顾及估值 - 申万建筑材料板块近两周上涨2.9% 跑赢沪深300指数2.35个百分点 在申万31个行业中排名第12位[25] - 近一月上涨2.96% 年初至今累计上涨2.17%[25] - 二级板块方面 玻璃玻纤上涨1.12% 水泥上涨3.47% 装修建材上涨3.45%[25] - 个股表现 法狮龙近两周上涨24.22% *ST嘉寓下跌12.00%[28][29] 建材行业重要数据 - 水泥市场延续涨势 北方地区价格上行 安徽 浙江 河南等地涨价情绪强烈[30] - 平板玻璃市场弱势运行 厂家降价出货[34] - 光伏玻璃价格持稳运行 2.0mm厚度均价14元/平方米[36] 建材行业及公司新闻 - 住建部要求提升城市无障碍设施建设水平 支持老旧小区加装电梯[40] - 央行等五部门要求增加对民营和小微企业信贷投放[40] - "十四五"规划102项重大工程已开工建设或建成达98%[40] - 亚洲水泥2024年收益58.85亿元 同比下降21%[40] 建材周观点 - 专项债发行落地将改善工地资金状况 基建项目投资提速[42] - 水泥企业错峰生产力度不减 行业竞争格局优化[42] - 消费建材需求有保障 行业销售及利润率情况将改善[43] - 建议关注海螺水泥 塔牌集团等水泥龙头企业[42] - 建议关注北新建材 兔宝宝等消费建材企业[45] 建议关注标的 - 保利发展（600048）：房地产行业央企龙头 销售优于行业整体水平[46] - 华发股份（600325）：聚焦粤港澳大湾区 长三角等核心城市群[46] - 招商蛇口（001979）：中国领先的城市和园区综合开发运营服务商[46] - 滨江集团（002244）：杭州房地产龙头企业 土地储备区位良好[46] - 海螺水泥（600585）：水泥龙头企业 区域布局具备竞争优势[46] - 塔牌集团（002233）：粤东市场占有率提升 现金流良好[46] - 北新建材（000786）：石膏板国内市场占有率超过60%[46] - 兔宝宝（002043）：国内板材龙头 品牌度和渠道优势明显[46]