货币政策调整 - 央行宣布降准0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿元，同时降低政策利率0.1个百分点，预计带动LPR同步下行0.1个百分点 [3] - 本次降准降息体现央行在稳增长方面的前瞻部署，一季度GDP同比增速达5.4%，但外部关税博弈影响尚未完全显现 [3] - 政策利率降息幅度10bp相对有限，但同步调降结构型货币工具利率及公积金贷款利率，为未来政策预留空间 [4] 股市支持政策 - 央行支持中央汇金公司增持股票市场指数基金，提供充足再贷款支持，合并证券基金保险公司互换便利和股票回购增持再贷款额度至8000亿元 [5] - 保险资金长期投资试点范围拟扩大600亿元，股票投资风险因子调降10%以鼓励险资入市 [6] - 公募基金强化与投资者利益绑定，明确长期考核权重，证监会印发《推动公募基金高质量发展行动方案》 [6] 楼市刺激措施 - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [8] - 一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，预计后续可低至3.01%，30年期100万贷款总还款额减少2万元 [8] - 加快完善与房地产发展新模式相匹配的融资制度，包括开发贷款、个人住房贷款、城市更新贷款管理办法 [9] 消费提振举措 - 创设5000亿元服务消费与养老再贷款，阶段性降低汽车金融、融资租赁公司存准率5个百分点至0% [11] - 政策旨在刺激后地产周期的大宗耐用品消费和服务消费内需，构成与美方经贸会谈的底气 [11] 科技创新支持 - 增加3000亿元科技创新和技术改造再贷款额度，总额度达8000亿元 [13] - 支持商业银行、证券公司等金融机构发行科创债，募集资金通过多种途径支持科创领域 [13] - 多家证券公司筹备约160亿元科创债发行，广东南海控股启动12亿元科技创新债，科学城广州数字科技5亿元科创债项目已通过 [14]

中美经贸会谈 - 中美经贸高层会谈应美方请求举行 中方坚决反对美国滥施关税的立场不变 [1] 金融政策动态 - 中国人民银行行长潘功胜宣布将降低存款准备金率0.5个百分点等十项措施 [1] - 国家金融监管总局局长李云泽提出扩大保险资金长期投资试点范围等八项增量政策 [1] - 中国证监会主席吴清表示将全力支持中央汇金公司发挥类"平准基金"作用 [1] 公募基金改革 - 中国证监会印发《推动公募基金高质量发展行动方案》 提出25条具体举措 [2] - 方案强化基金公司与投资者利益绑定 建立以投资收益为核心的考核评价体系 [2] - 降低产品管理规模排名和基金公司收入利润等指标的考核权重 [2] 利率调整 - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房5年以下和以上利率分别调整为2.1%和2.6% [2] - 再贷款利率下调0.25个百分点 支农支小3个月/6个月/1年期利率分别降至1.2%/1.4%/1.5% [2] - 公开市场7天期逆回购操作利率由1.50%下调至1.40% [3] 科技创新债券 - 中国人民银行与中国证监会联合支持发行科技创新债券 涵盖公司债、企业债等品种 [3] 外汇与黄金储备 - 中国4月末黄金储备增加7万盎司至7377万盎司 连续第六个月增持 [4] - 4月末外汇储备规模环比上升410亿美元至32817亿美元 升幅1.27% [4] 企业并购 - 吉利汽车计划收购极氪已发行全部股份 实现完全合并 目前持股65.7% [4] 国际市场预期 - 高盛预测美联储未来几个月可能降息三次 分别在7月/9月/10月共降75个基点 [5] - 韩国央行会议纪要显示多数委员认为经济放缓将增加降息必要性 [5] 市场表现 - 上证指数上涨0.8%至3342.67点 深证成指涨0.22%至10104.13点 [5] - WTI原油上涨0.47%至59.37美元 布伦特原油涨0.29%至62.33美元 [5] - COMEX黄金下跌1.23%至3380.7美元 COMEX白银跌1.13%至33.005美元 [5]

货币政策措施 - 央行宣布一揽子货币政策措施，分为数量型、价格型和结构型三大类共十项措施，包括降准0.5个百分点，存款准备金率从6.6%降至6.2%，释放长期流动性约1万亿元 [3] - 下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，预计每年节约银行资金成本150-200亿元，推动银行支持经济结构转型 [3] - 央行创设新的结构性货币政策工具，支持科技创新、扩大消费、普惠金融等领域，体现政策精准性 [4][5] - 预计全年政策性降息幅度达0.6个百分点，降准幅度达1个百分点，货币政策在"适度宽松"方向仍有充足空间 [5] - 汇丰银行预计今年人民银行可能再下调政策性利率20个基点，并可能重启二级市场买入国债 [5] 资本市场稳定措施 - 证监会强化中央汇金公司类"平准基金"作用，央行作为后盾提供资金支持，形成全球最有力有效的稳定市场模式 [7] - 证监会将出台深化科创板、创业板改革政策措施，增强制度包容性和适应性，推动典型案例落地 [8] - 发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，强化基金公司与投资者利益绑定，三年以上考核权重不低于80%，减少基金经理"追涨杀跌" [9] - 金融监管总局拟再批复600亿元保险资金长期投资试点，调降股票投资风险因子10%，预计释放最低资本364亿元，对应股市资金达1349亿元 [10] - 央行优化互换便利和股票回购增持再贷款工具，总额度8000亿元，延长贷款期限至3年，降低自有资金比例要求至10%，支持国有资本运营平台增持股票 [11] 房地产支持政策 - 金融监管总局加快完善与房地产发展新模式相适配的融资制度，包括开发贷、个人住房贷、城市更新贷等，支持刚性和改善性住房需求 [12][13] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6.7万亿，支持1600多万套住宅建设和交付，未来政策将继续完善以促进资金落位 [13] - 央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率降至2.6%，预计每年节省居民利息支出超200亿元 [14] - 以100万公积金贷款为例，30年期总还款额减少5万元，月供减少133元 [14] - LPR有望同步下行，若下调0.1个百分点，商业银行贷款总还款额可减少2万元，月供减少55元 [14][15] - 核心城市土地市场保持热度，优质项目入市带动销售，5月房地产市场有望继续修复 [15]

央行降低住房公积金贷款利率 - 央行宣布降低个人住房公积金贷款利率25个基点，5年期以上首套房利率从2 85%降至2 6%，同时降低政策利率0 1个百分点，两项利率合计调降35个基点 [1] - 此次调整范围包括新发放和存量住房公积金贷款，存量贷款利率将于2026年1月1日起下调 [1] - 以100万元30年期等额本息贷款为例，月供减少133元至4003元，总利息减少4 76万元 [1][4] - 组合贷款（商业+公积金各100万元）30年累计月供减少6 76万元 [1] 政策影响与市场反应 - 预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元，支持刚性住房需求并助力房地产市场企稳 [3] - 5年以上公积金贷款利率调整后首套2 6%、二套3 075%，与商业贷款利率差距扩大至40个基点，提升公积金贷款吸引力 [3][4] - 中指研究院指出政策为部分城市下调商业贷款利率释放空间，广东省住房政策研究中心认为调整将提升公积金贷款利用效率 [4] 稳楼市组合政策 - 金融监管总局推出八项增量政策，包括完善房地产融资制度，保持融资稳定并支持刚性及改善性需求 [6] - 商业银行"白名单"贷款增至6 7万亿元，支持1600多万套住宅建设交付 [6] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [7] 市场数据与展望 - 4月全国30个大中城市商品房销售面积同比跌幅收窄至1 7%，核心城市土地市场热度延续 [6][7] - 中指研究院预计5月市场继续修复，广开研究院认为政策推动库存高位回落，市场向供需平衡方向发展 [7][8]

公积金贷款利率下调 - 央行宣布降低个人住房公积金贷款利率25个基点，5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，同时降低政策利率0.1个百分点，两项利率合计调降35个基点[1] - 此次调整范围包括新发放和存量住房公积金贷款，存量贷款将在2026年1月1日起下调[1] - 以100万元30年等额本息贷款为例，月供从4136元降至4003元，减少133元，总利息减少4.76万元[1][2] - 组合贷款（商业+公积金各100万元）30年总利息减少6.76万元[1] - 调整后5年以上公积金贷款利率为首套2.6%、二套3.075%，与商业贷款利率差距扩大至40个基点[2][3] 政策影响分析 - 预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元，支持刚性住房需求[2][3] - 有助于提升公积金贷款利用效率，发挥降成本效应，支持刚需和改善性住房需求[3] - 为部分城市下调商业贷款利率释放空间[3] - 金融监管总局将推出八项增量政策，包括完善房地产开发、个人住房等贷款管理办法[4] - 商业银行"白名单"贷款已增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付[4] 市场表现与展望 - 4月核心城市土地市场热度不减，重点城市新房销售同比基本持平，二手房成交量延续增长[5] - 截至2025年4月末，全国30个大中城市商品房销售面积同比下降1.7%，跌幅较2024年底收窄[5] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅[5] - 预计5月房地产市场继续修复，商业银行将快速跟进下调个人住房贷款利率[5] - 央行将继续延长房地产"金融16条"支持政策，扩大保障性住房建设金融支持力度[5]

文章核心观点 - 各地楼市争着过“劳动节”，“五一”后还会继续因城施策激活市场活力 [1] 各地楼市“五一”举措 - 广州、长沙数十个楼盘项目节前扎堆上市 [1] - 深圳启动“五一新房节” [1] - 南昌楼市假期不打烊 [1] - 重庆节前推出2万套优惠房源 [1] 各地楼市争过“劳动节”原因 - 市场向好信号越来越明显 [1] - 各方对“稳楼市”有新判断 [1] - 行业用行动巩固向好态势 [1]

经济形势前瞻 - 一季度经济起步平稳、开局良好，GDP增速高达5.4%，但需求偏弱特征未见实质改观，CPI、PPI等指标显示内需增长动力不足 [3][5] - 外部环境更趋严峻复杂，关税冲击将对二季度经济造成压力，4.9总理座谈会指出"外部冲击对我国经济平稳运行造成一定压力" [3][5] - 高层肯定经济运行中积极因素持续增多，延续4.16国新办发布会"国民经济延续回升向好态势"的基调 [3] 政策基调与节奏 - 政策总基调将更加积极扩张，立足当下着眼长远，全力"六稳"（预期、增长、外贸、就业、股市、楼市） [1][5] - 4.18国常会强调"加大逆周期调节力度"，4.9总理座谈会提出"及时推出新的增量政策"对冲外部不确定性 [5][8] - 政策实施采取"存量+增量"双轨制：加力落实既定政策（如《政府工作报告》措施），同时推出一批增量政策 [7][8] 财政与货币政策 - 财政刺激大概率加码，采取"两步走"策略：近期可能增发国债或专项债（预计至少1万亿），未来1-2个月加快专项债发行并拓宽使用范围 [9] - 货币政策可能很快降准降息，央行或直接向中央汇金提供资金以发挥类平准基金作用稳股市 [9][15] 重点行业举措 - **房地产**：核心城市或进一步松绑限购限售，加大收储规模，4.15总理调研提及"及时研究推出新的支持措施" [11][16] - **消费**：扩大以旧换新补贴规模，重点补贴服务消费，提高最低工资标准，实施生育补贴 [9] - **外贸**：支持出口转内销，京东/百度/美团等平台通过AI技术、流量扶持建立外贸专区 [15] - **科技产业**：推动人工智能、机器人、低空经济、商业航天等重点领域创新 [10] 区域合作与开放 - 近期高层对外合作签署108份文本，人工智能成为共同点，中马/中越/中柬合作涵盖农产品贸易、检验检疫等领域 [13] - 服务业扩大开放试点新增9城，聚焦电信、数字产业、医疗康养等，试点节奏加快 [15] 资本市场动态 - 中央汇金、中国诚通增持A股，中央汇金明确发挥"类平准基金"作用，反映对A股配置价值的认可 [15]

记者 辛圆 稳楼市接连发布重磅消息。 据央视新闻消息，3月31日，南京市举行进一步促进南京房地产市场平稳健康发展有关政策新闻发布 会。自2025年3月31日起，南京全市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交 易，有效满足居民各类住房置换需求。 此前，南京住宅的限售期为3年。2022年5月，南京市将限售政策由"取得不动产权证书满3年方可上市交 易"调整为了"自合同备案之日起满三年后方可上市交易"。 2024年11月26日，南京二手房曾放松过限售，限售期3年的限制在满足如下任一条件下即可解绑：买房 人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下 处于限售期的二手房也可上市交易。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受智通财经采访时表示，南京之前未能全面取消限售可能 是担心二手房海量挂牌，导致房价难以稳定，经过这几年房价的调整，价格快速下降的阶段趋于尾声。 除了受到外界关注的放开限售和补贴"以旧换新"，南京还提到，推动既有库存商品房全部纳入房票超 市，加大房票兑付金融支持，推行"全城通兑"和"电子房票"，有效满足被征收群众多样化住房需求。进 一步加 ...

政策与行业趋势 - 两会政策定调稳楼市和好房子 供需协同促进行业转型 [5] - 行业市场呈现企稳蓄能态势 新模式发展稳中向好 [5] - 广东率先落地专项债收储机制 房企债务重组取得进展 [5] 土地市场动态 - 一二线优质宅地土拍热度高涨 溢价率连续5周超过10% [10] - 第12周土地成交量缩价涨 成交建筑面积236万平方米环比下降5% 同比增长92% [11] - 核心城市高溢价领跑土地市场 供给侧缩量提质稳定预期 [5] 企业销售与财务表现 - 保利置业2024年全口径合约销售金额542亿元 销售面积212.1万平方米 持续销售项目数量增加 [7] - 华润置地销售规模升至行业第三位 经常性核心净利润超百亿 TOP10城市销售贡献63% [8] - 过半百强房企业绩实现增长 [5] 产品与交付力 - 政府工作报告首次提出好房子概念 品质提升迎来新机遇 [5] - 克而瑞发布2024中国房地产企业交付力TOP30等榜单 启动2025年交付力测评 [13] - 越秀地产以好产品标准驱动高质量发展 优化投资-产品-销售价值闭环 [14] 城市市场表现 - 新房市场止跌 二手房市场稳增 城市K型裂变加速 [5] - 代建领域活跃 润地管理中标广州7个保障房项目 金地管理获沈阳东莞呼和浩特3个项目 [11] - 旭辉建管签署水口湾人文经济活力区战略合作协议 远洋代建京山轻机产业基地项目开工 [11]

行业整体表现 - 2月整体楼市延续止跌企稳态势 [2] - 1-2月TOP100房企销售总额4479.9亿元 同比下降5.9% 但降幅较1月收窄10.6个百分点 [3] - 2月单月TOP100房企销售额同比增长17.3% [3][4] 头部企业格局 - 销售总额超百亿房企12家 较去年同期减少2家 [3] - 五十亿房企20家 较去年同期减少2家 [3] - 保利发展以340亿元销售额位列第一 中海地产252亿元 华润置地251亿元分列二三位 [3] 政策支持措施 - 中央政治局会议强调今年要稳住楼市 [5][6] - 央行要求完善房地产金融管理 助力市场止跌回稳 [6] - 国务院常务会议明确更好满足住房消费需求 [6] 市场驱动因素 - 多地通过房交会、购房节等活动促进需求释放 [4] - 深圳等城市推出高质量精品楼盘引导健康发展 [4] - 核心城市调控政策尚有放松空间 将助力市场维稳 [6] 区域分化特征 - 一线城市因新政利好效应增幅居前 [4] - 核心城市北上深杭3月将迎供应放量 改善和高端盘占比上升 [6] - 多数三四线城市预计延续筑底行情 改善需求去化优于刚需 [6] 未来趋势展望 - 3月部分城市或出现局部"小阳春" [6] - 核心城市限制性政策有望逐步优化 加速购房需求释放 [7] - 货币化安置城中村改造、专项债收购存量土地等措施将修复市场预期 [7]