高层政策导向：城市更新与“稳楼市”结合 - 国务院专题学习强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] - 对比去年中央经济工作会议，“消除安全隐患”是新的提法，预计2026年危旧房安全隐患消除工作将提速，房屋体检重要性提高，危旧房改造力度加大 [2] - 近期高层建筑火灾事故后，国务院安委会已部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，聚焦有人员居住和活动的高层民用建筑 [3] 高层建筑安全隐患与城市更新挑战 - 2005年后，国内二、三线城市建设了大量高层及超高层建筑，早期建筑可能未充分考量消防风险，特别是长三角和珠三角的高层住宅密度高、楼间距近，带来灭火难题 [4] - 在既有超高层建筑存在安全隐患的前提下进行城市更新存在难点，但也存在机遇，核心是针对主城区老旧房屋，拆除陈旧低密度建筑后建设舒适型、高端改善类产品，可提升城市、土地及居住价值 [5] - 7月中央城市工作会议及8月底《关于推动城市高质量发展的意见》均提到严格限制超高层建筑，并增强高空消防能力 [5] 房地产市场现状与压力 - 今年以来房价仍在深度调整，“稳楼市”需进一步加力 [6] - 1—10月份新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%，降幅比1—9月份扩大1.7个百分点 [6] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95%，二手房价格下行压力加大 [6] 新型城镇化作为发展引擎 - 会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，需因地制宜实施新型城镇化规划，优化“人、产、城”布局 [7] - 2024年全国农民工总量接近3亿人，解决好这部分人群的安居问题是未来五年住房发展重点，探索通过盘活存量房屋等方式提升住房保障，有望推动房地产高质量发展 [7] - 新型城镇化逻辑重在“人、产、城”布局，先满足人口公共服务需求和发展诉求，再通过产业带动就业，最后才是住房和房地产发展，这对比过去的旧式城镇化逻辑 [8]

一线城市二手房市场整体表现 - 11月份一线城市二手房市场整体出现环比回升的积极信号，呈现"止跌回稳"趋势 [1] - 成交量回升背景包括年底需求集中释放以及价格逐步回归理性 [1] 北京市场情况 - 11月北京二手住房网签量为14446套，环比增长19.5% [1] - 链家外网挂牌量下降至13.7万套，内网为15.66万套，比11月1日减少约4000套 [1] - 刚需群体入市意愿增强，看房量更活跃，原因包括价格回调至合理区间及担心政策优化后价格反弹 [1] - 成交量环比上涨原因包括10月份因长假基数较低，以及部分区域性价比较高推动市场企稳，对比9月成交量基本平稳 [1] 上海市场情况 - 11月上海二手房网签成交22943套，环比增长约24%，创下今年5月以来新高 [2] - 尽管相比去年新政后同期成交减少，但仍明显超出业内预期 [2] 广州市场情况 - 11月广州市二手住宅网签套数和面积分别为9191套、91.47万平方米，环比分别大幅增长22.89%和23.07% [2] 深圳市场情况 - 11月深圳二手房共计成交5762套，环比增长3.9% [2] - 自2025年2月出现低点后，市场成交量已连续9个月维持在5000套以上，并于11月进一步回升 [2] - 市场已逐步走出最低谷，交易量进入企稳阶段，成交量持续稳定有助于缓和市场情绪并为房价预期稳定提供支撑 [2] 市场趋势与展望 - 市场回稳迹象是市场自身调整到位与政策持续托底共同作用的结果 [3] - 随着"稳楼市"举措推进，买卖双方不确定性收窄，市场显露出逐步企稳信号 [3] - 预计一线二手房市场将继续维持总体稳定运行格局，在市场自我调整中孕育结构性修复机会 [3]

行业政策环境 - 政策方向明确且稳定，主旋律为稳楼市、活交易、降负担，告别过去松紧无常的状态[1] - 各地政策呈现工具箱式组合拳，覆盖从买到卖全部环节，例如贵阳采取降首付、降利率、减税费、换房补贴、现房支持等措施[1] - 政策明确支持改善型需求，鼓励低密社区、大平层、第四代住宅等高品质产品[3][6] 具体支持政策 - 首付比例大幅下调，首套及二套最低至15%，相比几年前二套普遍40%以上大幅降低[3] - 公积金政策加码，贵阳普通家庭公积金贷款额度提至100万元，多子女家庭可达120万元，利率持续走低[4] - 契税优惠执行，贵阳首套140平方米以内契税按1%执行[5] - 卖旧买新有补贴，按契税50%返消费券[5] 市场结构性分化 - 城市分化显著，一线及强二线城市因人口和产业支撑价格坚挺，部分三四线城市因人口外流及产业单一而承压[3][8] - 板块分化持续，同一城市内核心区与远郊区价差拉大，例如杭州未来科技城价格稳健甚至小幅上涨[3][8] - 产品分化加剧，好房子越卖越贵而差房子去化困难，北京上海等城市大户型成交占比已接近40%[3][8] 行业未来趋势 - 行业从有房住转向住好房，品质取代规模成为竞争关键，贵阳提出的好房子、好小区、好社区成为改善风向标[3][6][10] - 租购并举成为趋势，长租房及租赁金融服务逐渐成熟[10] - 存量时代来临，城市更新、旧改、商办改造成为新增长点[10] - 房企拿地策略聚焦一线及强二线城市，押注确定性高的区域[8] 对购房者及投资者的建议 - 选择人口持续流入的城市和板块，优先考虑现房及准现房以降低交付风险[10] - 善用公积金及低首付等政策工具，关注户型设计、小区环境及周边配套[10] - 聚焦核心地段及稀缺产品，可关注租赁需求旺盛且受政策扶持的区域，谨慎选择非核心区及无产业支撑的标的[10] - 放弃普涨幻想，投资需专注价值而非暴利，买房回归居住本质[10]

行业销售表现 - 2025年前10个月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 10月单月百强房企销售额环比增长3.7%，市场整体延续筑底态势 [1] - 10月份销售额同比降幅扩大，但核心城市市场成交逐步回升，企业推盘节奏加快 [1] - 截至10月底有7家房企全口径销售额超过千亿元 [1] 领先房企销售排名 - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首 [1] - 绿城中国以2011亿元销售额排名第二 [1] - 中海地产以1891亿元销售额位列第三 [1] - 华润置地、招商蛇口、万科企业、建发房产分列第四至第七位 [1] 行业政策与市场动态 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [2] - 核心城市优质项目入市及房企促销力度加大，推动重点城市新房成交量环比小幅回升 [2] - 四季度"好房子"建设政策持续落地、优质项目集中入市及房企业绩冲刺加快，市场活跃度有望提升 [3] 企业土地储备与投资 - 前10个月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较前9个月收窄 [2] - 10月份多宗土地拿地方为联合体，主要集中于上海、北京、杭州、成都等一二线核心城市 [2] - 拿地企业仍以央国企为主，浙江、四川等地多家民营房企亦积极拿地 [2] - 房企倾向于联合拿地以应对市场不确定性和分担风险 [2] 重点企业投资布局 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [2] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [2] - 绿城中国和保利发展均在3个城市的拿地金额位列前十 [2] - 头部企业聚焦核心城市加大力度补仓 [2] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [3] - 招商蛇口新增货值规模为1807亿元，位列第二 [3] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三 [3] - TOP10企业10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1% [3] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [3]

行业周期性分析 - 高端白酒行业尤其是酱香白酒与宏观经济周期存在高度相关性 [1] 宏观经济环境 - 人口老龄化加速可能使房地产行业面临较长的调整阶段 [1] - 中央经济工作会议明确提出要稳定楼市和股市的政策方向 [1] 行业间关联影响 - 房地产市场的稳定将对酒业发展产生相当大的促进作用 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 9月股指走势较7、8月更波折，进入持续上涨后的高位整固阶段，行情长时间上涨后部分资金在高位对冲需求增加，使多空力量出现分歧，带来股指较大波动，但中长期看中国资本市场战略配置期才刚开始 [2] - 中证500和中证1000指数科技成长成分居多，更偏进攻，波动大但可能带来更高回报；上证50和沪深300红利蓝筹成分居多，更偏防御，波动小但价格弹性可能较弱 [2] 各部分总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4543.20、4532.40、4525.00、4500.20，涨跌分别为 -53.40、 -49.20、 -47.40、 -39.40，涨跌幅分别为 -1.16%、 -1.07%、 -1.04%、 -0.87%，成交量分别为35095.00、3254.00、71448.00、11288.00，持仓量分别为56282.00、4375.00、150988.00、48279.00，持仓量增减分别为 -2835.00、367.00、 -3631.00、 -350.00 [1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为2945.20、2943.20、2944.40、2941.60，涨跌分别为 -12.80、 -13.20、 -14.00、 -14.20，涨跌幅分别为 -0.43%、 -0.45%、 -0.47%、 -0.48%，成交量分别为15109.00、966.00、29241.00、2910.00，持仓量分别为20891.00、1395.00、61526.00、12176.00，持仓量增减分别为819.00、301.00、341.00、 -420.00 [1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为7202.60、7135.80、7080.00、6906.00，涨跌分别为 -108.40、 -104.40、 -105.40、 -101.00，涨跌幅分别为 -1.48%、 -1.44%、 -1.47%、 -1.44%，成交量分别为35918.00、3743.00、82089.00、14285.00，持仓量分别为61909.00、6981.00、135754.00、47580.00，持仓量增减分别为 -1087.00、841.00、3028.00、583.00 [1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为7357.00、7271.20、7189.20、6972.20，涨跌分别为 -99.40、 -98.00、 -101.60、 -104.20，涨跌幅分别为 -1.33%、 -1.33%、 -1.39%、 -1.47%，成交量分别为56703.00、5684.00、155277.00、25326.00，持仓量分别为83509.00、8850.00、192544.00、79961.00，持仓量增减分别为623.00、1021.00、8777.00、1116.00 [1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为 -10.80、 -2.00、 -66.80、 -85.80，前值分别为 -13.80、 -2.20、 -74.80、 -84.60 [1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值4550.05，前两日值4593.49，涨跌幅 -0.95%，前值成交量208.48亿手，总成交金额5987.24亿元，前两日值成交量229.82亿手，总成交金额6698.67亿元 [1] - 上证50指数前值2941.02，前两日值2952.74，涨跌幅 -0.40%，前值成交量48.14亿手，总成交金额1501.88亿元，前两日值成交量54.32亿手，总成交金额1586.67亿元 [1] - 中证500指数前值7240.91，前两日值7341.32，涨跌幅 -1.37%，前值成交量211.44亿手，总成交金额4301.98亿元，前两日值成交量236.18亿手，总成交金额4930.47亿元 [1] - 中证1000指数前值7397.59，前两日值7506.51，涨跌幅 -1.45%，前值成交量258.75亿手，总成交金额4368.63亿元，前两日值成交量264.40亿手，总成交金额4647.45亿元 [1] - 行业方面，能源、原材料、工业、可选消费前值分别为2146.75、3343.74、2502.90、6690.35，前2日值分别为2153.68、3331.81、2529.41、6652.77，涨跌幅分别为 -0.32%、0.36%、 -1.05%、0.56% [1] - 主要消费、医药卫生、地产金融、信息技术前值分别为21962.18、9411.97、6383.43、3480.80，前2日值分别为22010.24、9609.47、6380.12、3591.22，涨跌幅分别为 -0.22%、 -2.06%、0.05%、 -3.07% [1] - 电信业务、公用事业前值分别为5161.89、2474.81，前2日值分别为5297.98、2457.42，涨跌幅分别为 -2.57%、0.71% [1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前值分别为 -6.85、 -17.65、 -25.05、 -49.85，前2日值分别为 -8.49、 -22.29、 -31.29、 -61.49 [1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前值分别为4.18、2.18、3.38、0.58，前2日值分别为1.06、 -1.14、0.86、 -2.54 [1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前值分别为 -38.31、 -105.11、 -160.91、 -334.91，前2日值分别为 -48.12、 -122.92、 -174.72、 -350.72 [1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前值分别为 -40.59、 -126.39、 -208.39、 -425.39，前2日值分别为 -61.91、 -146.51、 -224.71、 -440.31 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 上证指数、深证成指、中小板指、创业板指前值分别为3828.11、13209.00、8177.93、3151.53，前2日值分别为3853.30、13445.90、8332.39、3235.76，涨跌幅分别为 -0.65%、 -1.76%、 -1.85%、 -2.60% [1] - 恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为26128.20、45754.93、6643.70、23739.47，前2日值分别为26484.68、45630.31、6604.72、23534.83，涨跌幅分别为 -1.35%、0.27%、0.59%、0.87% [1] 宏观信息 - 国家发改委主任郑栅洁就“十五五”扩大有效投资听取民营企业意见，将实施务实举措激发民间投资活力 [2] - 2024年末全国人口总量140828万人，16 - 59岁劳动年龄人口85798万人，占比60.9%，规模优势和人口红利仍在 [2] - 国庆中秋假期小客车免费通行全国收费公路，10月1日0时至10月8日24时，预计8天假期全社会跨区域人员流动量23.6亿人次，比去年同期增长3.2% [2] - 2025年加快建设交通强国大会强调加快国家综合立体交通网建设等多项交通举措 [2] - 9月29日至明年6月30日，韩国对中国团体游客试行入境免签，预计今年访韩中国游客突破500万人次 [2] 行业信息 - 八部门印发《有色金属行业稳增长工作方案（2025 - 2026年）》，目标2025 - 2026年行业增加值年均增长5%左右，十种有色金属产量年均增长1.5%左右，再生金属产量突破2000万吨 [2] - 1 - 8月全国交通运输固定资产投资完成2.26万亿元，铁路、公路、水路、民航分别完成投资5041亿元、15412亿元、1433亿元、707亿元 [2] - 市场监管总局出台规定明确餐饮连锁企业总部对全链条食品安全负管理责任 [2] - 截至9月27日，2025年约200省市（县）出台稳楼市政策超470条，预计四季度继续围绕城市更新等方向落实政策 [2]

政策出台规模与方向 - 2025年前三季度全国约200个省市（县）累计出台房地产相关政策超470条，其中第三季度出台超120条 [1] - 政策工具箱不断丰富，涵盖消费端举措如公积金提取范围拓宽、购房补贴定向加码，以及金融端创新探索 [1] - 第三季度政策方向更加聚焦，通过精细化刺激需求和创新手段加速存量出清，以巩固房地产市场止跌回稳态势 [5] 需求端支持政策：公积金优化 - 2025年前三季度全国各地调整公积金政策约220条，其中第三季度超60条，政策包括提高贷款额度、延长还款期限、扩大可提取范围等 [1] - 广州首次将公积金支持范围全面拓展至二手房市场，允许提取公积金用于支付购买新房和二手房的首付款，以及支付老旧电梯更新改造的家庭分摊费用 [1] - 深圳、苏州等多地允许提取公积金支付购房税费、物业费及住房装修支出，更好满足多样化需求 [2] - 公积金优化政策有效降低购房资金压力，有利于带动市场活跃，并在传统销售旺季增强市场信心 [2] 需求端支持政策：购房补贴 - 第三季度购房补贴力度进一步加大，特别是针对多孩家庭的定向补贴成为释放改善性需求的关键变量 [2] - 不少地区针对多孩家庭的购房补贴可高达数十万元 [2] 金融端支持政策 - 不少地区相继鼓励商业银行提供“低月供”金融产品，直接降低购房门槛 [2] 供给端改善措施：土地与商品房收储 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中已有近2000亿元专项债落地发行，占比31% [3] - 第三季度专项债发行节奏提速，7月份至今发行额超990亿元，已超过上半年发行总量 [3] - 广西已累计收购存量住房2.9万套，随着地方资金渠道打通，收购存量商品房预计将加速落地，对库存去化形成直接支撑 [3] 供给端改善措施：土地供应调节与存量房转换 - 不少地区持续细化房地联动土地供应调节机制，对去化周期较高的地区提出供地限制，例如去化周期超过特定阈值将暂停新增商品住宅用地供应 [3] - 多地支持商办等存量业态转换，例如东莞允许在符合安全要求的前提下，将存量商业办公用房改造用于保障性租赁住房、公共服务或经营性用途，并简化相关审批流程 [4][5] - 商办改造政策一方面可增加新业态供给满足社会新增需求，另一方面可缓解开发企业资金和运营压力，盘活沉淀资产转化为有效供给 [5]

政策动态 - 上海市规划和自然资源局发布新规以促进住宅品质提升 使"好房子"建设更有规范可依 [1] - 多个新一线城市如合肥 重庆 成都 南京 珠海 佛山等正研究房地产市场最新政策举措 旨在激发改善性住房需求并加大购房支持 相关举措将陆续出台 [1] 行业观点与评级 - 中央层面自2024年9月以来明确要求"稳楼市 稳股市" 2024年4月以来外部环境波动加大 稳住楼市股市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义 [1] - 2024年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房 在政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 维持房地产行业"看好"评级 [3]

核心交易概述 - 青岛海发集团与海信集团签署存量商品房收购协议 收购总面积约2.2万平方米的"海信辽阳路7号"和"海信正阳中心"项目 全部用于保障房用途 [3] - 交易采用"专项债+央行再贷款"创新融资模式 青岛市财政安排1.6亿元专项债作为资本金 中国人民银行青岛分行组织银行提供低息再贷款支持 [5][7] - 此为山东省首批通过该模式完成保障房收购的项目 具有政策示范意义 [5] 收购方背景分析 - 海发集团为大型国有资本运营平台 注册资本100亿元 2023年营收超1138亿元 业务涵盖城市开发、产业园区及股权投资等领域 [8] - 本次收购属于政府主导的指令性投资行为 非企业主营业务范畴 主要目的为稳定楼市和加大保障房供给 [8] 标的资产详情 - 海信辽阳路7号项目位于市北浮山后商圈 临近地铁4号线 2024年6月交付 包含1912户 其中3号楼为40-60平方米小户型公寓 层高4.7米 均价16500元/平方米 [10][17] - 海信正阳中心项目位于城阳正阳路商圈 占地面积约4.7万平方米 主打60-70平方米LOFT公寓产品 起步单价约6666元/平方米 [13] - 项目选择基于现房交付、产权清晰、区位优越及配套成熟等特征 符合政府收储标准 [15] 行业政策信号 - 收购行动体现地方政府落实"去库存、保交楼"政策导向 通过国企收储模式稳定房地产市场 [18] - "专项债+再贷款"模式属于国家新部署组成部分 未来可能在更多城市推广实施 青岛项目具有先行试点意义 [18] - 国企入场传递市场信心信号 缓解购房者观望情绪 强化楼市稳定预期 [20] 后续发展展望 - 预计将出现更大规模国企收储操作 具体实施细则包括租金定价、申请条件及配套设施等仍需明确 [20] - 项目效果有待观察 重点关注保障房配置合理性及收益匹配度等运营细节 [15][20]

房地产市场现状 - 房地产市场处于止跌回稳关键阶段 国家已表态采取有力措施巩固回稳态势 当前市场仍在调整中 [1] - 房地产开发投资下滑超过30% 房价普遍下跌30%以上 一线城市房价大部分跌至2016年水平 [3] - 有机构预测中国房价还有25%-30%下调空间 若实现则全国房价累计跌幅将超60% 国民财富损失可能超过200万亿元 [3] 房地产政策建议 - 必须确保项目不烂尾 对开发商资金使用进行严格监管 避免资金挪用 为有开发能力的开发商提供资金支持 [6] - 建议对购房者提供价格保障机制 一年内出现房价下跌给予足额补偿 消除市场顾虑 [6] - 彻底取消所有限制性政策 下调首付比例和房贷利率 释放真实住房需求 [8] - 推进城市旧改工作 全国2000年以前的房子纳入旧改范围 设计激励性制度框架 鼓励以旧换新 [8][10] - 解决农民工城市住房问题 设计专门政策支持新市民群体购房 推动多主体供给、多渠道保障的住房制度 [10] 房地产财富结构 - 中国老百姓60%-70%财富集中在房产上 而非金融资产 房地产稳定直接影响居民财富安全 [3] 住房需求潜力 - 人均住房面积存在被平均现象 实际居住水平不高 距离高水平居住还有较大差距 [8] - 60%以上住房为1998年前建造的老旧房屋 旧改市场空间巨大 [8]