（ 转 载请注明出处：微信公众号 lixunlei0722 ） 留言 2 ：黄金只有消费属性，与货币没有关系了，只是不明白各国央行买那么多黄金干什么？ 留言 3 ：为何巴菲特不买黄金？因为黄金不能下崽，没有利息，持有它只有成本，其盈利全靠高价卖给别 人。美国经济已经复苏，再来一个科技革命，黄金会休息十年。 留言 4 ：美联储加息不是加一次，明年还会加息，美元还会走强。黄金还会疲软——某某教授说的。 2016 年 4 月初，我刚开设微信公众号不久，便很积极地写作。当时股市的机会不多，人民币则 经历了从2005-14年的九年升值之后开始贬值，故大家换美元的热情比较高。但美元真的很值得 长期持有吗？我对于一致预期通常都持怀疑态度。于是我就写了一篇《换美元不如买黄金》。逻 辑很简单：各国为了应对经济不振的难题，基本采取了超发货币的对策，美国也不例外，即货币 的增速远超黄金产量的增速。 原本以为这一观点无可争辩，谁知留言中以批评居多。暗想这么简单的道理大家居然都没有想明 白，又奋笔疾书，写了《 再论换美元不如买黄金 》，以为可以平息争论，谁知却引发更大的争 议。 留言 1 ：李总，历史上黄金两大周期都是短牛长熊，如何确 ...

文章核心观点 普洛斯集团旗下基金管理平台国际业务与Ares的52亿美元交易不到五个月完成，体现其业务实力和价值创造能力，公司持续看好新经济基础设施，且凸显价值提升核心能力 [2][4][7] 52亿美元交易落定 - 3月3日普洛斯集团宣布旗下基金管理平台普洛斯资本GCP国际业务与Ares合并完成，交易总对价52亿美元，涉及日本、欧洲、美国、巴西和越南的基金管理业务 [2] - 交易总对价包括37亿美元初始对价和15亿美元延期对价，涉及业务在集团核心经营性EBITDA中占比不到10%，目前资产管理规模420亿美元 [4] - 据2024财年上半年数据，交易涉及业务以不到2亿美元的EBITDA获52亿美元对价，交易PE近30倍，体现公司货币化创造价值策略 [5] - 交易不涉及已投资资产和中国资产业务，公司仍保持全球布局，持有约50亿美元国际资产 [6] 持续看好新经济基础设施 - 2024年全球基础设施另类资产交易频发，Ares与普洛斯对物流及工业基础设施、数据中心需求和全球能源转型需求形成共识 [8] - 国内物流仓储产业需求旺盛，2024年四十多个大中型节点全年净增吸纳超1200万平方米，营业性通用仓库面积约12.4亿平方米，物流仓储资产管理提质增效需求大 [8][9] - 2024年普洛斯中国物流及产业基础设施新交付面积超260万平方米，新增和续租租约面积超2900万平方米，同比增长约12%，稳定出租率维持在87% [9] - 因AI应用和能源转型，数据中心和新能源资产投资开发前景好，2024年底普洛斯数据中心运营14个，收入同比增长54%，新能源业务新增开发规模近1GW [10] 价值提升核心能力凸显 - 此次交易为普洛斯带来52亿美元收入，优化资本结构，集团净杠杆率预计从27%降至24%，2024年超额实现100亿美元货币化目标 [11] - 2014年普洛斯80亿美元收购IndCor，2019年187亿美元出售，实现超百亿美元增值 [11][12] - 普洛斯物流基础设施业务跑通“投管退”模式，数据中心和新能源业务有望复制该模式 [13]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 1月楼市成交环比季节性回落，但较去年春节月有大幅增长；土拍溢价率创近三年新高 [1] - 1月地产板块继续回调，主要因前期政策效果边际减弱，市场对后续基本面走向存在分歧，市场修复力度减弱；不过围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在发力，2025年整体地产行业仍有较大参与机遇，弹性向上明确，仍看好地产板块机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 1月新房、二手房成交环比季节性回落，较去年春节月均大幅增长 - 新房：1月40城新房成交面积898.8万平，环比降52.5%，同比降11.9%，但成交绝对量较去年2月春节月增53.3%；各能级城市中，高能级城市新房成交量较去年春节月显著增长 [10][11] - 二手房：1月18城二手房成交面积723.6万平，环比降39.5%，同比增1.3%，同比增速连续8个月正增长，绝对量较去年2月春节月大幅增106.9%；一、二线城市二手房成交同比保持正增长，三四线城市同比由正转负，但较去年春节月各能级城市均大幅增长 [16][17] - 库存：1月末12城新房库存面积环比降1.7%，同比降12.1%；整体去化周期为14.2个月，环比降0.1个月，同比降2.6个月；重点城市1月（前22日）平均开盘去化率为44%，环比增6pct，同比增17pct [24][38] 土地市场 - 1月土地市场成交规模季节性回落，同环比均大幅下滑；全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.56亿平，环比降74.3%，同比降18.4%；住宅类成交土地建面0.33亿平，环比降84.5%，同比降20.8% [43] - 1月溢价率创近三年新高；全国（300城）成交土地平均楼面价1119元/平，环比降27.8%，同比升13.8%；平均土地溢价率为8.1%，较上月升4.3pct，较2024年同期升4.8pct [59] 房企 - 销售：百强房企1月全口径销售额2420亿元，同比降5.3%；权益口径1799亿元，同比降1.2%；各梯队单月全口径销售同比均由正转负；TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的房企超半数 [78][79] - 拿地：百强房企1月全口径拿地金额1148亿元，同比增43.4%；拿地强度提升至47%，环比升8pct，连续三个月提升，同比升16pct；拿地建面1988万平，同比降8.0%；拿地楼面均价达5778元/平，同比升56.0%；头部房企拿地强度相对较大 [85] - 融资与债券到期：1月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计510亿元，同比降17%，环比降24%，平均发行利率2.93%，同比降0.36pct，环比升0.13pct；2025年国内外债券到期规模为7734亿元，3、6、7月是到期小高峰 [91][96] 政策 - 中央层面：1月多次强调推进城市更新工作，修订《土地储备管理办法》；财政部表示推动已出台政策落实，研究扩大专项债使用范围；“白名单”机制预计2025年持续发挥作用 [98][99] - 地方层面：钦州、岳阳调整住房套数认定；厦门、济南等地优化公积金政策；昆明推行套内面积计价；广州南沙区、北京优化土地供应结构；杭州多区、武汉东湖高新区等地发放购房补贴；收购存量商品房用作保障性住房工作持续推进 [100][104][105] 投资建议 - 1 - 2月受春节假期和传统淡季影响，楼市成交数据走弱，两会是重要观察时点；市场修复行情能否巩固，依赖于因城施策的房地产宽松政策和货币化旧改推进进度 [112] - 建议关注三条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；经营或策略有增量或变化、受益于地方政府化债逻辑的公司 [112]

书籍背景与作者 - 《债务周期与交易策略》由中信证券首席经济学家明明博士撰写，作者兼具央行监管视角和债券市场实战经验[1] - 书籍入选长安街读书会20240108期干部学习新书书单，读者群体主要为中央和国家机关中青年干部及高端智库专家[3][4] - 书籍内容全面覆盖国际国内宏观经济焦点问题，包括财政货币化、地方政府债务等中国特色议题[5] 内容框架与特点 - 学术性：完整阐述基础概念，提供中美经济结构的定量分析，系统梳理宏观政策理论各方观点[6] - 实战性：创新提出货币+信用二维分析框架替代美林时钟，精确复盘中国5年利率市场月度波动[7] - 国际视野：建立美国经济研究框架，分析中美周期错位现象[8] - 中国特色：深度解析城投债、土地财政等本土化议题，提出政策性银行是财政货币结合典型案例[9] 核心理论创新 - 财政货币政策协调三层次理论：1.0版绝对独立→2.0版相互配合→3.0版MMT直接融资[9] - 量化定位各国实践：日本美国QE属2.5版，中国2015-2019年操作属1.5版，当前正向2.0版演进[9] - 债务通缩理论应用：指出过度负债通过金融加速器机制引发通缩螺旋，抵押物贬值→银行惜贷→资产价格下跌的恶性循环[9] 地方政府债务解决方案 - 城投平台债务总量：通过商业银行展期降息置换，测算2022年地方政府平均融资成本5%可降至3%，实现利息负担降低40%[11] - 特殊再融资债规模：1.5万亿约占地方政府总负债2%，其余主要依靠商业机构债务重组[11] - 实施路径：在基准利率稳定前提下，通过银行体系息差压缩和存款利率下调实现债务重组[11] - 后续策略：中央财政加杠杆配合PSL工具，通过三大工程和房票安置带动信贷需求，目标使名义GDP增速超过债务增速[11]