投资合作模式升级 - 阿布扎比投资局全资子公司向普洛斯集团直接投资15亿美元（约108亿元人民币）首期部署5亿美元 标志着双方从基金投资升级为集团层面战略合作 [3][4] - 此次合作基于双方既往成功合作基础 包括ADIA参与普洛斯巴西开发基金II（规模5.3亿美元）及多支中国物流旗舰基金 [3] - 新合作模式体现ADIA对普洛斯在新经济领域持续创造价值能力的高度认可 现有股东表态支持公司开启新征程 [4] 阿布扎比投资局(ADIA)战略定位 - ADIA是全球第五大主权财富基金 截至2025年7月资产管理规模达1.11万亿美元（近8万亿元人民币） [6] - 基金三分之一资本配置于另类资产（房地产/基础设施/私募股权/对冲基金） 比例显著高于同业 是全球最大房地产、基础设施和私募股权投资者之一 [8] - 采用双线投资逻辑：通过成熟资产获取稳定现金流 通过头部运营商切入高增长赛道 本次投资符合其"布局高增长市场核心资产"策略 [9] - 以逆向投资和长期持有著称 2008年抄底欧美商业地产 2016年加大亚洲物流配置 近十年年化回报率约5.6% [9][10] 普洛斯核心竞争优势 - 业务聚焦物流供应链、大数据及新能源三大新经济领域 形成"资产运营+产业服务"一体化模式 [3][10] - 在中国数据中心市场跻身第一梯队 IT负载超1,400兆瓦 覆盖京津冀/长三角/大湾区及中西部核心节点 [15] - 绿色运营能力突出：北京亦庄数据中心可再生能源使用比例达70% 年减碳超4万吨 清远园区实现"仓储+绿电"一体化 [10] - 资本运作能力卓越：通过旗下基金管理平台普洛斯资本GCP管理约800亿美元资产 2021年发行中国首单仓储物流公募REITs累计分红超12亿元 [15][16] 合作战略意义 - ADIA投资将优化普洛斯资本结构并提升征信 主权资本背书有助于吸引更多战略投资者 [19] - 强化普洛斯在中国新经济基础设施领域的身位优势 加速三大业务平台规模化发展 [18][19] - 国际资本对中国新经济基础设施增长潜力的深度认可 尤其看好AI/电商/第三方物流催生的现代化设施刚性需求 [20] 潜在资本运作预期 - 2018年私有化交易规模达116亿美元（当时亚洲最大） 2024年底传闻赴港IPO ADIA投资可能加速再次上市进程 [20] - 分拆国际基金管理业务与Ares合并后 更聚焦中国新经济特质 发展迅猛获得国际顶级资本信任 [9][20]

投资交易 - 阿布扎比投资局向普洛斯集团提供15亿美元战略投资 其中首轮部署资金为5亿美元 [1][3] - 该交易使阿布扎比投资局从有限合伙人升级为集团战略投资者 [1][3] 公司业务规模 - 普洛斯全球资产管理规模达800亿美元 其中中国地区资产管理规模为790亿美元 [2][5] - 公司在中国运营管理超过400处园区 覆盖70个区域市场 物流及产业基础设施网络总规模达5000万平方米 [6] 核心业务领域 - 专注于供应链 大数据及新能源三大新型基础设施领域 [2][5] - 算力基础设施已在全国布局20处设施 IT负载能力达1400MW 并成功发起规模26亿元人民币的首支算力中心收益基金 [7] - 新能源领域累计开发规模突破2GW 并网容量超过1GW [9] - 通过隐山资本在物流服务 数智供应链 新能源及物流科技领域投资约165亿元人民币 覆盖企业超过110家 [9] 运营模式特点 - 采用"投资与运营并重"的双轮驱动模式 结合资产投资开发与运营管理 [3][9] - 2019年以187亿美元向黑石出售美国工业仓库资产 该资产在五年内从80亿美元购入实现超百亿美元增值 [4][5] 市场地位与发展 - 普冷公司在中国23个城市运营33座冷库 总容量530万立方米 服务超1000家企业客户 [6] - 公司获得浙江衢州市国资25亿元人民币战略投资 用于算力中心业务发展 [9] - 2024年公司及其管理基金对中国市场新增资本金达22.4亿美元 [12] 行业背景 - 新型基础设施产业存在万亿美元投资机遇 成为全球资本重点关注领域 [3][13] - 中国在物流仓储 算力基础设施和新能源基础设施领域具有全球竞争优势 [13]

核心交易 - 阿布扎比投资局向普洛斯集团战略投资15亿美元（约100亿元人民币） 首轮部署资金5亿美元 [3][6] - 阿布扎比投资局资产规模超1万亿美元 此前已投资普洛斯多支中国物流基金及巴西开发基金 [5] - 此次投资标志着双方从基金LP关系升级为集团战略投资者 合作进入新阶段 [3][6] 公司业务与规模 - 普洛斯全球资产管理规模约800亿美元 在华资产管理规模达790亿美元 [3][9] - 业务覆盖供应链 大数据及新能源三大核心领域 形成物流仓储 智慧冷链 算力基础设施 新能源等多元化生态 [3][9] - 在中国运营管理超过400处园区 覆盖70个区域市场 物流及产业基础设施网络总规模近5000万平方米 [9] 运营案例与业绩 - 2019年黑石以187亿美元收购普洛斯美国工业仓库资产 普洛斯在5年内实现超100亿美元资产增值 [7] - 旗下智慧冷链企业"普冷"在23个城市运营33座冷库 总容量超530万立方米 服务超1000家企业客户 [10] - 算力基础设施已在全国落地20处设施 IT负载能力达1400MW 发起首支算力收益基金规模约26亿元人民币 [10] - 新能源领域累计开发规模突破2GW 并网容量超过1GW [13] 资本运作与战略 - 采用"投资与运营并重"模式 兼具另类资产投资管理及产业服务运营双重功能 [7][13] - 通过隐山资本投资110余家企业 总投资额约165亿元人民币 捕获极兔速递 G7物联等明星项目 [13] - 2024年普洛斯及其管理基金对中国市场新增资本金22.4亿美元 合作投资机构达140多家 [17] - 正考虑赴香港进行IPO 并获浙江衢州市国资25亿元人民币战略投资算力业务 [10][13] 行业趋势与定位 - 新型基础设施产业蕴含万亿美元投资机遇 成为全球资本重点布局领域 [6][18] - 中国在物流仓储 算力基础设施 新能源基础设施领域形成全球领先的供应链优势 [18] - 普洛斯被视为连接海外资本与中国新经济机遇的关键桥梁 其模式开创基础设施投资新范式 [16][17]

文章核心观点 普洛斯集团旗下基金管理平台国际业务与Ares的52亿美元交易不到五个月完成，体现其业务实力和价值创造能力，公司持续看好新经济基础设施，且凸显价值提升核心能力 [2][4][7] 52亿美元交易落定 - 3月3日普洛斯集团宣布旗下基金管理平台普洛斯资本GCP国际业务与Ares合并完成，交易总对价52亿美元，涉及日本、欧洲、美国、巴西和越南的基金管理业务 [2] - 交易总对价包括37亿美元初始对价和15亿美元延期对价，涉及业务在集团核心经营性EBITDA中占比不到10%，目前资产管理规模420亿美元 [4] - 据2024财年上半年数据，交易涉及业务以不到2亿美元的EBITDA获52亿美元对价，交易PE近30倍，体现公司货币化创造价值策略 [5] - 交易不涉及已投资资产和中国资产业务，公司仍保持全球布局，持有约50亿美元国际资产 [6] 持续看好新经济基础设施 - 2024年全球基础设施另类资产交易频发，Ares与普洛斯对物流及工业基础设施、数据中心需求和全球能源转型需求形成共识 [8] - 国内物流仓储产业需求旺盛，2024年四十多个大中型节点全年净增吸纳超1200万平方米，营业性通用仓库面积约12.4亿平方米，物流仓储资产管理提质增效需求大 [8][9] - 2024年普洛斯中国物流及产业基础设施新交付面积超260万平方米，新增和续租租约面积超2900万平方米，同比增长约12%，稳定出租率维持在87% [9] - 因AI应用和能源转型，数据中心和新能源资产投资开发前景好，2024年底普洛斯数据中心运营14个，收入同比增长54%，新能源业务新增开发规模近1GW [10] 价值提升核心能力凸显 - 此次交易为普洛斯带来52亿美元收入，优化资本结构，集团净杠杆率预计从27%降至24%，2024年超额实现100亿美元货币化目标 [11] - 2014年普洛斯80亿美元收购IndCor，2019年187亿美元出售，实现超百亿美元增值 [11][12] - 普洛斯物流基础设施业务跑通“投管退”模式，数据中心和新能源业务有望复制该模式 [13]

交易概览 - 普洛斯旗下GCP国际业务与Ares Management Corporation完成合并交易，总金额52亿美元（约合人民币370亿元）[1] - 交易从宣布到完成仅用不到五个月时间，体现普洛斯资本运作效率[1] - 交易涉及业务EBITDA不到2亿美元，交易PE近30倍，为股东创造优异回报[2] 普洛斯资本运作模式 - 过去12个月集团核心经营性EBITDA保持在20亿美元[2] - 历史案例：2014年80亿美元收购IndCor，2019年187亿美元出售，五年增值超百亿美元[2] - 形成"孵化-运营-货币化"的资本循环模式，此次交易是该策略的延续[2] 交易后财务影响 - 普洛斯净杠杆率从27%降至24%，流动性增强[3] - 交易业务在集团核心EBITDA占比不到10%，不影响其他国际资产[3] - 交易后仍持有约50亿美元国际资产，覆盖物流、数字基础设施、新能源等领域[3] 行业趋势 - 新经济基础设施投资热度持续：黑石235亿澳元收购AirTrunk（21倍EBITDA），贝莱德125亿美元收购GIP[4] - 物流地产、数据中心及新能源资产因抗周期属性、稳定现金流成为长期资本重要配置方向[4] - 摩根大通报告显示基础设施回报在通胀周期中展现韧性[4] Ares战略布局 - 交易扩张Ares全球不动产资管平台，预计2025年募资环境改善[5] - 将启动日本、欧洲和美国私募不动产股权基金募资，包括数据中心开发基金[5] 中国业务发展 - 普洛斯中国覆盖70个地区市场，管理450多处物流仓储及产业基础设施[6] - 数据中心IT负载超1,400MW，新能源开发规模超2GW[6] - 2024年物流仓储新增和续租面积2,900万㎡（同比+12%），出租率87%[9] - 数据中心服务客户数量新增47%，收入增长54%[9] - 新能源新增1GW开发规模，并网容量1GW，年发电10亿kWh[9] 行业前景 - 物流仓储领域2024年全国净增吸纳超1,200万㎡，营业性通用仓库面积达12.4亿㎡[7] - AI技术推动数据中心需求攀升，新能源政策创造有利发展环境[7] - 普洛斯在新能源与数据中心协同发展方面具有独特业务模式优势[7]