监管与政策支持 - 甘肃证监局持续优化融资服务，支持企业利用多层次债券市场有效拓宽融资渠道 [1] - 成功推动中电建电力投资集团有限公司发行全国首单支持西部大开发的乡村振兴机构间REITs，实现甘肃省机构间REITs零的突破 [1] 产品与交易详情 - 该REITs产品总规模达30.12亿元人民币 [1] - 产品创新性地将平凉市崇信发电厂及配套设施转化为可流转的金融资产 [1] 影响与意义 - 为甘肃省乡村振兴项目开辟了市场化、可持续的融资新渠道 [1] - 为甘肃省盘活各类存量资产提供了可复制、可推广的先行经验 [1]

中金厦门火炬产业园REIT申报与市场概况 - 中金厦门火炬产业园REIT于近日在深交所正式申报，成为全国首单以“国家火炬计划软件产业基地”为底层资产的公募REITs [1] - 该REIT专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司，基金管理人为中金基金管理有限公司，托管人为中国农业银行股份有限公司，原始权益人为厦门火炬集团的两家子公司 [1] - 该REIT处于一级市场首发阶段，与同期更新的博时山东铁投REIT、华泰三峡清洁能源REIT共同推进 [2] 中国REITs市场扩容潜力 - 截至2025年12月26日，国内REITs市场共上市78只，总市值2199亿元 [2] - 根据国信证券测算，中国REITs市场规模潜在空间为2.1万-4.5万亿元，当前规模仅为其总规模的0.04%-0.2% [2] - 大公国际引用国际经验，预计国内REITs市值可达到GDP的4.9%（美国水平）或2.6%（日本水平），对应当前GDP（约126万亿元）测算，目标规模约6.2万-12.6万亿元，存在10-35倍扩容空间 [2] 市场动态与扩募进展 - 当前REITs市场扩募加速，中金厦门安居REIT（扩募）、中航京能光伏REIT（扩募）等项目已进入不同阶段 [2] - 中金厦门火炬产业园REIT的获批将为园区类REITs提供新样本 [2] - 该REIT申报响应国家发改委与能源局关于支持清洁能源项目发行REITs的号召，旨在通过盘活存量资产促进投融资循环 [2] 不同资产类型REITs表现分化 - 资产类型覆盖园区、交通、保障房、消费、仓储物流、能源、市政环保等10大领域，仅缺少养老设施 [3] - 2025年上半年板块表现分化显著：消费类（如华润商业REIT）、环保类（如银华绍兴原水）单位可供分配金额同比上行；而产业园（-9.5%）、仓储物流（-4.3%）、能源（-11%）等板块承压 [3] - 政策性保租房（如深圳安居、苏州恒泰）租金稳定，市场化项目探索服务收入对冲（如华润有巢REIT服务收入占比12.55%） [3] - 水电、海风项目表现稳健（如嘉实中国电建发电量+8%），光伏项目受光照不足拖累（如中航京能光伏电量-28%） [3] - 产业园类短期仍处经营底部，需关注张江、金隅等区域竞争可控、租户产业景气度高的项目 [3] - 仓储物流类在核心区域（如京东、顺丰REIT）以价换量策略有效，成渝地区出租率回升，头部运营商资源整合能力突出 [3] 投资者结构与市场偏好 - 截至2025年上半年，机构投资者占比均值达97.21%，其中保租房、能源板块机构投资者占比超98%，反映其对稳定现金流资产的认可 [4] - 战略配售投资者多为原始权益人关联方或专业机构 [4] - 2025年新上市项目中，公众投资者认购倍数为网下投资者的3.8倍，但一级市场热度有所降温 [4] - 保险资金、养老金等长期机构偏好高分红（净现金流分派率≥3.8%）、低风险资产，保障房、市政环保等防御性板块配置价值凸显 [4] - 二级市场换手率中位数为1.12%，显著低于沪深300（日均换手率约1.5%），显示机构持仓趋稳 [4] REITs市场长期表现与趋势 - 2025年中证REITs全收益指数呈现“企稳回升”趋势，但9月后受股市回暖影响，沪深300指数反超REITs [5] - 长期来看，美国REITs长期年化收益达9.2%（2009-2023年），中国REITs上市4年平均涨幅17.91% [5] - 中国REITs存在短期经济周期敏感性，被视为成长过程中经历的磨合 [5]

项目概况 - 山东省首单机构间REITs项目“青岛水务集团有限公司持有型不动产ABS项目”于12月29日在上海证券交易所成功挂牌[1] - 项目由青岛水务集团发起，中信证券担任计划管理人，发行规模达到4.77亿元[3] - 底层资产为青岛水务集团所属的青岛市李村河污水处理厂提标改造及四期扩建项目和总氮提标改造项目[3] 项目意义与运作模式 - 项目通过标准化、证券化方式，将具有持续稳定收益的污水处理基础设施转化为可公开交易、流动性强的金融产品[3] - 此举有助于公司实现从“重持有”向“重运营”转型[3] - 募集资金将投入新的基建项目，旨在改善资产周转效率与净资产收益率，增强资金运作能力和市场竞争力[3] 战略影响与示范效应 - 该项目是提升金融服务实体经济质效的典型实践案例，开辟了国有企业市场化盘活存量资产的新路径[3] - 项目打造了企业拓展权益融资、降低资产负债率的新模式，形成了资本市场服务青岛民生事业的新通道[3] - 项目提供了可复制、可推广的样本示范[3] 未来规划 - 青岛水务集团下一步将高效运营管理底层资产，确保项目持续稳健运营，以良好业绩回报投资者[4] - 公司计划系统谋划污水处理基础设施优质资产扩募工作，培育打造REITs项目集群[4] - 目标是全力构建水务基础设施存量资产盘活的长效机制，为建设绿色低碳的美丽城市提供坚实的资金保障[4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 华夏中核清洁能源 REIT 具备运营成熟、短期收益较确定、主体实力强、估值分派具备竞争力等特点，在当前 REITs 市场经历调整、配置价值逐步凸显的背景下，项目打新有望吸引关注稳健收益及能源基础设施板块的投资者，上市表现或受益于资产基本面支撑与市场情绪边际改善的双重推动 [5] 根据相关目录分别进行总结 项目基本情况 - 华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金于 2025 年 12 月 9 日首发计划获中国证监会注册，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站项目，现金流主要来源于售电收入 [8] - 电站总装机容量 15 万千瓦，项目决算总投资 113,444.18 万元，设计常年发电量 6.66 亿 kWh，对应发电小时数 4,400h，运营起始时间为 2011 年 4 月，权属剩余年限 35.78 年（2025 年 7 月 1 日 - 2061 年 4 月 10 日） [9] - 2024 年发电业务收入同比增长 21.10%（增加 2,345.95 万元），2022 - 2025 年 1 - 6 月毛利率分别为 60.47%、50.81%、57.30%及 39.56%，2025 年上半年营收和利润下降受发电量下降和电价结构单一化影响 [9] - 除 2024 年外，项目弃水率维持在相对低位，2011 - 2013 年未产生弃水，2022 - 2024 年来水可发电量及发电量呈现波动，2024 年分别达 7.85 亿 kWh、6.79 亿 kWh [12] 水电行业格局分析 - 水电是清洁能源体系重要组成部分，承担全国约 15%的电力供应，我国水电经济可开发装机容量约 4.03 亿千瓦，截至 2024 年常规水电装机容量已达 4.36 亿千瓦，资源稀缺性逐步显现 [15] - 2024 年全国统调最高用电负荷达 14.5 亿千瓦，同比提高 1.1 亿千瓦，全社会用电量为 9.85 万亿 kWh，同比增长 6.8%，预计 2025 年达 10.4 万亿 kWh 左右，同比增长约 6.0%；截至 2024 年底，全国全口径发电装机容量为 33.5 亿千瓦，同比增长 14.6%，新能源发电装机规模达 14.5 亿千瓦，首次超过火电装机规模，但新能源出力存在波动性 [16] - 新疆电力市场化改革推进，为区域内水电参与消纳及交易提供制度基础，波波娜水电站来水量中长期围绕 60 年周期平均水平波动，2019 - 2023 年新疆弃水情况改善并维持在相对低位 [17] - 喀拉喀什河流域水电开发有明确规划，波波娜水电站属“3 库 16 级”方案一部分，目前流域内已建成乌鲁瓦提水利枢纽、波波娜水电站及下游排孜瓦提等 [18] - 规划内新增水电项目推进节奏慢，短期内竞争影响有限，中长期若“2 库 8 级”项目建成投运，可能与存量水电站形成竞争，但梯级开发存在协同补偿效应，长期影响程度取决于波波娜水电站市场化交易营销能力 [19] - 中长期水电行业发展潜力稳固，抽水蓄能有望成为主要调节电源，到 2025 年投产规模达 6200 万千瓦以上，至 2030 年提升至约 1.2 亿千瓦，未来可通过机组技改等提升运行效率，发挥水力发电在“风光水一体化”中的作用 [20] 项目稳定性 水文条件与运行基础 - 喀拉喀什河入库年径流量在 1957 - 2023 年呈波动特征，处于相对稳定区间，历史最小入库径流量为 14.05 亿立方米（1965 年），最大为 32.05 亿立方米（2022 年），流域来水未出现持续性单边下行，水源供给有稳定性基础 [22] - 项目可依托上游乌鲁瓦提水利枢纽及自身拦河坝等设施调节运行，平抑中短期来水波动对发电量的影响，为项目长期稳定运行提供支撑 [22] 电力消纳与调度环境 - 和田地区经济增长，连续性用电负荷占比较高的产业发展，为本地电力消纳提供持续需求，新疆推进“疆电外送”工程及南疆环网建设，提升清洁能源汇集和外送能力 [23] - 水电属鼓励类产业，项目响应速度快、出力稳定，位于和田电网优先调度序列，受当地光伏装机增长影响相对有限，调度部门倾向于限制光伏发电，对水电项目调度安排相对宽松 [23] 上游水库及电网调度协同关系 - 项目面临竞争压力，但上游龙头水库建成后可使波波娜水电站多年平均年发电量增加 5%，电网调度形成“水光互补”格局，缓解水电弃水风险 [24] 电价机制与弃水情况 - 2025 年波波娜水电站所发电量均纳入优先发电计划，按 0.198 元/kWh 保障收购，2026 年起逐步参与市场化交易，预测未来市场化交易电价（含税）可维持在 0.250 元/kWh [25][26] - 2021 - 2024 年市场化交易电量占总售电量比例分别为 31.37%、40.22%、29.19%和 48.87%，2024 年弃水电量占比达 13.52%，主要因自然条件好、电网消纳能力不足 [27] - 中长期随着和田地区用电需求上升、“疆电外送”及南疆环网建设推进，弃水压力有望缓解，水电调峰优势及区域政策也有助于减少弃水 [30] 原始权益人 - 原始权益人为新疆新华水电投资股份有限公司，由国务院国资委实际控制，是中核集团旗下水电板块专业化平台，截至 2025 年 6 月末为新疆最大水电运营商，拥有在运水电站 18 座，总装机容量 243.79 万千瓦，在建抽水蓄能项目 5 座，总装机容量 870 万千瓦 [31][40] - 2022 - 2024 年度及 2025 年上半年分别实现营业收入 19.68 亿元、20.90 亿元、21.23 亿元和 10.31 亿元，水电业务收入占比高，2025 年 1 - 6 月新增光伏发电、风电及储能业务 [33] - 2022 - 2024 年度及 2025 年上半年毛利润分别为 11.58 亿元、11.54 亿元、11.90 亿元及 4.72 亿元，营业毛利率分别为 58.84%、55.22%、56.07%及 45.78%，利润总额分别为 5.09 亿元、5.50 亿元、5.66 亿元及 2.21 亿元，净利率分别为 23.67%、23.22%、22.80%及 18.22%，盈利能力稳定 [34] - 基金发行后，新疆新华全资子公司玉龙公司将作为运营管理实施机构，该团队有 10 余年运维经验，保障项目稳定运营 [40] 估值与分派率 能源基础设施类 REITs 历史复盘 - REITs 具有“类转债”属性，与利率和权益市场走势相关，表现特征与可转债相似，下行阶段抗跌性强，权益市场走强时跟涨能力弱 [41] - 能源基础设施类 REITs 自 2025 年 7 月以来收益表现走弱，目前接近 2025 年 3 月区间水平，新发 REITs 上市打新收益预计可维持在相对理想水平，但发行人可能推迟发行以寻求有利定价时点 [41] 估值分析 - 本基金对波波娜水电站估值基准日为 2025 年 6 月 30 日，项目资产组价值为 12.53 亿元，预计 2025 年 7 - 12 月和 2026 年度可供分配金额分别为 3,791.86 万元和 7,091.34 万元，净现金流分派率分别为 6.03%（年化）和 5.64%，基金存续期内基金投资人 IRR 为 6.10% [44] - 预测未来年均发电量 6.58 亿 kWh，假设偏审慎，已考虑历史来水波动及项目调节运行能力 [45] - 与嘉实中国电建清洁能源 REIT 对比，华夏中核清洁能源 REIT 在资产价值和现金流分派能力上更优，在现金流回报和分派稳定性方面更具优势 [46][49]

市场环境与投资策略 - 当前市场指数持续徘徊在历史高点附近 令投资者对此时增持股票感到担忧[1] - 然而 市场上存在大量估值合理且能提供持续股息收益的收益型基金[1] 分析师背景与投资理念 - 分析师拥有超过15年的投资经验 擅长分析市场中的盈利机会[1] - 其专长在于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 这些资产具备强大的支付潜力[1] 构建投资组合的具体方法 - 以自身为例 构建一个坚实的传统股息增长股基础[1] - 在此基础上 加入部分商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 能有效提升投资收入[1] - 这种混合策略能在获取与传统指数基金相当的总回报的同时 提高投资收益[1] - 该策略在增长与收益之间建立了混合系统 其总回报与标普500指数表现相当[1]

项目概况 - 山东省首单机构间REITs项目“青岛水务集团有限公司持有型不动产ABS项目”于12月29日在上海证券交易所成功挂牌 [1] - 项目由青岛水务集团发起，中信证券担任计划管理人 [3] - 底层资产为青岛水务集团所属的青岛市李村河污水处理厂提标改造及四期扩建项目和总氮提标改造项目 [3] - 项目发行规模达到4.77亿元 [3] 市场反应与发行表现 - 项目在机构间市场广泛吸引社会资本参与，全场认购倍数达到26倍 [3] - 26倍的认购倍数在已发行机构间REITs项目中创造新高，体现了资本市场对青岛优质国有资产的高度认可 [3] 项目意义与转型 - 项目通过标准化、证券化方式，将具有持续稳定收益的污水处理基础设施转化为可公开交易、流动性强的金融产品 [3] - 此举有助于公司实现从“重持有”向“重运营”转型 [3] - 募集资金将投入新的基建项目，有助于改善资产周转效率与净资产收益率，增强资金运作能力和市场竞争力 [3] - 项目是做好“金融五篇大文章”、提升金融服务实体经济质效的典型实践案例 [3] - 项目开辟了国有企业市场化盘活存量资产新路径，打造了企业拓展权益融资、降低资产负债率新模式 [3] - 项目形成了资本市场服务青岛民生事业的新通道，提供了可复制、可推广的样本示范 [3] 未来计划 - 青岛水务集团将高效运营管理底层资产，确保项目持续稳健运营，以良好业绩回报投资者 [4] - 公司将系统谋划污水处理基础设施优质资产扩募工作，培育打造REITs项目集群 [4] - 公司计划全力构建水务基础设施存量资产盘活的长效机制，为建设绿色低碳的美丽城市提供坚实的资金保障 [4]

文章核心观点 - 分析师认为在构建长期投资组合时，可将备兑看涨期权ETF作为核心持仓，并以ProShares Russell 2000 High Income ETF为例，指出其具备高收益、低波动和下行保护等特质 [1] - 分析师提出一种混合投资系统，在经典股息增长股的基础上，加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，能有效提升投资收入，同时获得与标普500指数相当的总回报 [1] 分析师背景与投资方法 - 分析师拥有超过15年的投资经验，擅长分析市场中的盈利机会，专注于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 分析师的投资方法是通过构建一个包含股息增长股、商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金的组合，在提升投资收入的同时，追求与市场一致的总回报 [1]

投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验，专注于分析市场中的高收益机会 [1] - 投资策略核心是构建一个混合系统，平衡增长与收入，旨在实现与标普500指数相当的总回报 [1] - 核心投资组合基础是高质量股息增长型股票，旨在提供长期增长潜力和支付账单的现金流 [1] - 在核心组合之外，策略性地加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以有效提升投资收入 [1] - 该混合方法在追求与指数基金相当的总回报的同时，重点提升投资组合产生的收入 [1]

公司投资策略 - Pacifica Yield 致力于通过关注被低估的高增长公司、高股息股票、房地产投资信托基金以及绿色能源公司来实现长期财富创造 [1]

文章核心观点 - 2025多层次REITs投资人大会在北京举办，汇集近300位机构代表与行业专家，深入探讨REITs市场发展现状与未来趋势，旨在共建与升级多层次市场生态 [1] 会议概况与参与方 - 大会由瑞思不动产金融研究院主办，汇集了来自保险、券商、基金、国资平台及产业资本等领域的近300位机构代表与行业专家 [1] - 会议通过闭门研讨、案例发布、圆桌对话等形式进行 [1] 行业发展阶段与投资重点 - REITs投资已逐步脱离概念阶段，进入以资产质量和现金流为核心的“精耕时代” [2] - 细分领域的专业研判成为投资决策的关键 [2] - 行业正向更加规范、透明、可持续的方向发展 [2] 市场实践与优秀案例 - 大会荣誉发布环节展示了REITs各层次市场的优秀实践 [2] - 获奖案例涵盖物流园区、保障性租赁住房、新能源基础设施等多类资产 [2] - 案例评选不仅关注财务表现，更重视项目的合规性、创新性与运营提升 [2] - 体现了REITs在盘活存量资产、支持实体经济方面的积极功能 [2] 会议研讨的核心议题 - 闭门会议围绕重点产业赛道展开，剖析政策环境与市场机遇，并聚焦资产运营、风险管控与收益实现等实操层面 [2] - 圆桌讨论聚焦“市值管理”、“资产运营”与“创新盘活”三大议题 [2] - 学界、产业方与机构代表就流动性建设、ESG整合、数字化管理等前沿话题展开对话 [2] 行业基础设施与生态建设 - 瑞思不动产金融研究院宣布启动“投研共享平台”及“年度优秀案例汇编”项目 [3] - 旨在通过系统化的知识沉淀与资源共享，为市场参与方提供持续智力支持 [3] - 助力行业形成健康、理性、长期的发展生态，该举措得到与会者积极响应 [3] - 在市场规模持续扩大、资产类型日益丰富的背景下，行业基础设施的完善尤为关键 [3] 市场意义与未来发展方向 - 大会是REITs市场迈向高质量发展阶段的一次重要集结 [3] - 多层次REITs市场的协同发展，为各类资产提供了差异化的资本路径，也为投资者构建了更为丰富的配置工具 [3] - 未来行业须在强化资产运营能力、完善信息披露、培育长期投资者等方面持续努力 [3] - 推动REITs市场更好地服务于国家战略与实体经济需要 [3]