优化限购政策 - 北京市住建委和北京住房公积金管理中心联合发布《通知》，自2025年8月9日起施行，旨在促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求 [1] - 符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套数 [1] - 京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房将不限套数 [1] - 成年单身人士购买商品住房按照居民家庭执行限购政策 [2] 住房公积金支持政策 - 对借款申请人(含共同申请人)在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房调整成认定为首套房 [2] - 以房屋总价400万元、公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元 [2] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 [3] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外 [3] - 每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元，借款人申请120万元贷款所需缴存时间从11年零1个月降低为7年零1个月 [4] - 支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款 [5] 政策叠加优惠 - 公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等贷款额度上浮的政策优惠可叠加，最多上浮40万元，最高可贷款140万元 [3] - 满足公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，首套住房最高可贷款160万元 [4] 市场影响与专家观点 - 专家认为北京在一线城市中率先调整房地产相关政策，预计未来一线城市将持续发力，推动房地产市场止跌回稳 [1] - 放开五环外商品房套数限制有助于巩固房地产市场止跌回稳态势，体现职住平衡的政策导向 [2] - 二套房公积金贷款最高额度提升幅度大，将有效降低购房门槛，释放改善性住房需求 [4] - 提高每缴存公积金一年可贷额度进一步加大了对新市民群体的购房支持力度 [4] - 政策通过对需求端的纾困进一步释放购房需求，将有效提振市场信心，促进新房与二手房交易循环 [5]

北京楼市新政核心内容 - 北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布五环外不再限制购房套数，自2025年8月9日起施行 [3][4] - 京籍家庭和非京籍家庭（连续缴纳社保或个税满2年及以上）购买五环外商品住房不限套数，但非京籍家庭的社保/纳税年限要求未变 [4][6] - 五环内购房政策保持不变：京籍家庭限购2套，非京籍家庭（连续缴纳社保或个税满3年及以上）限购1套 [5] 政策调整背景与目的 - 五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力提升，新政旨在满足改善性住房需求并促进职住平衡 [6] - 北京近年已多次微调楼市政策，包括"认房不认贷"、降低首付比例至20%、首套房利率3.5%等，本次进一步放开五环外购房套数限制，延续"稳步走"策略 [7] 公积金政策优化 - 首套房认定范围扩大：全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且北京无房的家庭，由二套房调整为首套房 [9] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提至100万元，符合绿色建筑或多子女家庭条件的可额外上浮40万元至140万元 [11] - 二套房公积金贷款最低首付比例统一调整为30%（原五环内35%、五环外30%） [11] - 公积金贷款额度计算标准从"每缴存一年可贷10万元"调整为15万元，并支持提取公积金支付新房首付款同时申请贷款 [11] 北京楼市现状 - 2025年上半年新建商品住宅成交267万平米同比增3%，二手房成交8.86万套同比增18% [12] - 7月二手房网签量12784套，环比降15.56%同比降17.92%，市场活跃度不足 [12]

房地产政策优化 - 北京市优化房地产政策 五环外商品住房不限购套数 符合购买条件的居民家庭可无限购买五环外新建及二手住房 但五环内限购政策不变 京籍家庭限购2套 非京籍连续缴税3年及以上限购1套 [1] - 成年单身人士购房限购标准调整 统一按家庭户执行限购政策 五环内限购2套 五环外套数不限 [1] - 政策明确区分五环内外限购差异 五环外解除套数限制但不等于全面解除限购 购买条件仍严格执行 [1] 公积金贷款政策调整 - 首套房认定标准放宽 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录者 由二套房认定调整为首套房 以400万房屋为例 首付最高减少60万元 月供最高减少253元 [2] - 二套房公积金贷款额度提升 最高额度从60万元提高至100万元 符合绿色建筑或多子女家庭政策可额外上浮40万元 首套房最高可贷160万元 二套房最高140万元 [2] - 二套房首付比例统一降至30% 取消五环内外差异 缴存年限贷款系数提高 每缴存1年可贷额度从10万元增至15万元 申请120万贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [2][3] 公积金使用便利化 - 支持公积金提取支付首付款同时申请贷款 购买新建住房且签订合同的缴存职工 可通过网签合同编号同步办理首付提取与贷款申请 [3] 城市发展规划联动 - 政策调整契合北京城市总体规划 重点提升顺义、大兴等平原新城综合承载力 通过优化住房政策促进产城融合与职住平衡 满足青年人才及特殊群体住房需求 [4] - 业内分析指出 五环外不限购政策既适应城市发展新格局 又助力改善性需求释放 推动公共服务配套升级 [4]

北京房地产政策调整 核心政策调整 - 符合条件家庭在五环外购买商品住房（含新建和二手）不再限制套数 京籍家庭或连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍家庭可享受此政策 [2][4] - 成年单身人士购房限购政策与居民家庭一致 [4] - 五环内限购政策维持不变：京籍家庭限购2套 连续缴纳社保/个税满3年及以上非京籍家庭限购1套 [4] 住房公积金支持力度升级 首套房认定范围扩大 - 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且本市无住房的借款人 认定标准由二套房调整为首套房 以400万元房屋总价为例 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元 [5] 二套房贷款条件优化 - 公积金贷款最高额度从60万元提升至100万元 叠加建筑绿色/多子女家庭等优惠政策后 最高可贷140万元（上浮40万元） [5] - 最低首付比例统一调整为30% 取消五环内外差异（原五环内35%/五环外30%） [5] 缴存年限与贷款额度挂钩 - 每缴存1年公积金可贷额度从10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [6] - 叠加优惠政策后 首套房最高可贷160万元（基础120万元+上浮40万元） [6] 提取支付与贷款并行 - 允许缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款 新建住房购房者可通过网签合同编号实现同步操作 [6]

北京市房地产政策优化调整 核心观点 - 北京市出台新政策优化房地产限购及公积金贷款规则 重点支持五环外改善性住房需求和公积金贷款便利化 [1] 政策具体内容 五环外限购政策调整 - 符合条件家庭在五环外购买商品住房不限套数 包括京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年非京籍家庭 [2] - 五环内限购政策维持不变 京籍家庭限购2套 非京籍家庭需连续缴纳社保或个税满3年限购1套 [2] 公积金贷款支持力度加大 **首套房认定标准放宽** - 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且本市无住房的申请人 由二套房认定调整为首套房 以400万元房屋为例 首付最高减少60万元 月供最高减少253元 [3][4] **二套房贷款额度提升** - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提高至100万元 符合绿色建筑或多子女家庭政策的可上浮40万元至140万元 [4] - 最低首付比例统一调整为30% 取消五环内外差异 [4][5] **缴存年限与贷款额度挂钩** - 每缴存一年公积金可贷额度从10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [5] - 符合特定政策的借款人首套最高可贷160万元 [5] **提取与贷款并行** - 允许提取公积金支付新建住房首付款的同时申请公积金贷款 需提供网签合同编号 [5]

政策核心与实施时间 - 北京市住建委和公积金中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》[1] - 新政旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求[1] - 政策自2025年8月9日起施行[1] 五环外限购政策调整 - 符合条件家庭在北京市五环外购买商品住房不再限制套数[2] - 适用对象为京籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍居民家庭[2] - 居民家庭购买五环内商品住房政策保持不变 京籍限购2套 符合条件的非京籍限购1套[2] 住房公积金支持力度加大 - 首套房认定标准放宽 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且本市无住房的 调整认定为首套房[3] - 以总价400万元 贷款100万元30年为例 首付款最高减少60万元 月供最高减少253元[3] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 满足特定条件最高可贷140万元[3] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% 不再区分五环内外[3] - 每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元[4] - 申请120万元贷款所需缴存年限由11年零1个月降低为7年零1个月[4] - 支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款[5]

政策核心内容 - 北京市优化调整房地产政策，旨在更好满足居民改善性住房需求并促进职住平衡 [1] - 政策调整包括取消五环外住房限购套数以及优化公积金贷款规定 [1] 五环外购房限制调整 - 符合商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房（含新建和二手住房）不限套数 [2] - 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭适用五环外不限套数政策 [2] - 成年单身人士购房按居民家庭执行限购政策，五环内限购2套，五环外套数不限 [2] - 五环内购房政策保持不变，京籍家庭限购2套，符合条件的非京籍家庭限购1套 [2] 公积金贷款政策优化 - 首套房认定标准放宽，在本市无住房但全国有1笔已结清公积金贷款记录的，由二套调整为首套 [3] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 [3] - 符合特定条件（如支持建筑绿色发展、多子女家庭）可享受贷款额度上浮，最多上浮40万元，首套房最高可贷160万元，二套房最高可贷140万元 [3] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外 [3] - 每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元 [3] - 支持缴存人提取公积金支付新建住房首付款的同时申请公积金贷款 [4] 政策目标与背景 - 政策调整旨在适应北京新的城市发展格局，满足居民家庭多样化改善性住房需求 [6] - 重点推动平原新城地区发展，提升宜居宜业水平和综合承载力，促进产城融合与职住平衡 [5][6]

北京市房地产政策优化调整 - 北京市住建委和公积金管理中心联合发布《通知》，自2025年8月9日起施行 [1] 五环外购房政策放宽 - 符合条件家庭在北京市五环外购买商品住房不限套数，包括京籍居民家庭和连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍居民家庭 [2] - 成年单身人士购买商品住房按照居民家庭执行限购政策 [2] - 五环内购房政策保持不变，京籍家庭限购2套，非京籍家庭连续缴纳社保或个税满3年及以上限购1套 [2] 住房公积金支持力度加大 - 扩大首套房公积金贷款支持范围：无房但有1笔已结清公积金贷款记录的家庭认定为首套房，以400万元房屋为例，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元 [3] - 提高二套房公积金贷款最高额度：由60万元提高至100万元，符合条件可上浮至140万元 [3] - 降低二套房公积金贷款最低首付款比例：五环内外统一调整为不低于30% [3] - 提高缴存公积金可贷额度：每缴存一年可贷额度由10万元提高至15万元，申请120万元贷款所需缴存年限由11年零1个月降至7年零1个月，符合条件首套最高可贷160万元 [4] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款：购买新建住房且已签订购房合同的职工可提取公积金支付首付款并申请贷款 [4]

公司概况 - 渝开发是重庆第一家房地产开发企业，也是重庆第一批上市三家企业之一 [2] - 公司成立于1978年12月2日，1993年7月12日在深交所挂牌上市 [2] - 目前是重庆唯一市属国有上市房地产开发企业 [2] 募投项目情况 - 拟募投项目总额不超过6.4亿元，包括格莱美城、贯金和府一期、南樾天宸一、二期高层及补充流动资金 [2][3] - 2024年8月深交所受理7亿元股票发行申请，12月调整募资额至6.4亿元 [3] - 2025年7月延长股票发行决议有效期至2026年7月19日 [3] 房地产市场情况 - 所有开发项目均位于重庆市主城区 [4] - 2025年重庆优化房地产政策，包括调整住房交易管理、信贷政策、支持"以旧换新"等 [4] 业绩表现 - 2024年营收净利双降 [5] - 2025年上半年通过转让朗福置业1%股权确认2.4亿元投资收益 [5] - 2025年半年度预计归母净利润1.75亿-2.25亿元 [5] 转型方向 - 定位为新时代城市开发经营服务商，主业为城市开发，"住宅+商业"为主业态 [6][7] - 积极发展会展、资产经营、物业管理、代建、片区开发等多元化业务 [7] - 未来经营模式拟定为"开发+运营" [7]

固定收益研究：信用债周报 - 本期信用债发行指导利率多数下行，整体变化幅度为-5 BP至2 BP，信用债发行规模环比增长，各品种发行金额均增加 [2] - 信用债净融资额环比增加，中期票据、短期融资券净融资额增加，企业债、公司债、定向工具净融资额减少，企业债、短期融资、定向工具券净融资额为负，公司债、中期票据净融资额为正 [2] - 二级市场方面，本期信用债成交金额环比增长，各品种成交金额均增加，收益率全部上行，上行幅度在4-14BP [2] - 信用利差方面，中短期票据、企业债、城投债信用利差多数走阔，但7年期品种仍以收窄为主，调整后各等级基本仍处于历史低位，部分AAA级5年期品种信用利差处于10%左右分位 [2] - 绝对收益角度来看，调整后多数品种收益率已回撤至2个月前水平，但信用债趋势反转条件依旧不充分，供给不足和相对旺盛的配置需求仍将对信用债形成支撑 [2] - 地产债方面，销售复苏进程将对债券估值产生较大影响，随着市场逐步企稳的信号出现，风险偏好较高的资金可考虑提前布局，配置重点仍是历史估值稳定的业绩优异的央企、国企，以及含有强力担保的优质民企债券 [3] - 城投债方面，稳增长和防系统性风险的背景下，城投违约的可能性很低，城投债仍可作为信用债重点配置品种，城投债大势将由化债与发展的合力决定，短期信用风险无虞 [3] 行业研究：金属行业周报 - 钢铁：钢价反弹后下游有一定补库意愿，近期宏观"反内卷"消息对钢价有带动，需警惕投机需求带来的价格波动，雅鲁藏布江下游水电工程将面临高海拔腐蚀环境，对特种钢（如高强度不锈钢、水电钢、耐候钢）领域需求带动或较大 [5] - 铝：宏观情绪偏暖，基本面支撑不足，预计短期铝价震荡运行，可关注我国7月政治局会议消息和中美贸易谈判进展 [5] - 锂："反内卷"消息对价格有提振，短期需关注部分矿山项目采矿权的续期和政府对当地项目监管力度的变化，短期供给过剩压力仍大，需警惕投机需求带来的价格波动 [5] - 稀土：中国6月稀土出口量为7742.2吨，环比大幅增长32.02%，其中对美稀土永磁体出口量为352.8吨，环比上月增长幅度较大，预计随着6月国内出口商获得更多出口许可，7月出口量有望进一步提升，稀土价格有望在出口需求改善下偏强运行 [5] - 铜/铝：目前国内进入消费淡季，短期国内部分传统需求领域或难有明显增量，但国内经济刺激政策效果正逐步显现，国内"反内卷"预期下铜和铝行业的供给格局有望逐步改善，铜、铝库存偏低，铜矿供应偏紧，铝企持稳生产且利润尚可 [5] - 黄金：长期看，美国居高不下的债务和赤字率、美国潜在的再通胀风险、全球复杂的地缘局势、多国央行购金等因素均利好金价 [6] - 稀土：稀土价格目前仍处于周期底部，国内政策推动供给格局优化，人形机器人和新能源等领域为需求提供新动能，行业长期发展前景广阔 [6] - 报告给予钢铁行业"看好"评级，维持有色金属行业的"看好"评级，维持对洛阳钼业（603993）、中金黄金（600489）、山东黄金（600547）、紫金矿业（601899）、中国铝业（601600）的"增持"评级 [6]