上海楼市趋势分析 市场整体趋势 - 上海楼市存在上涨可能性但2022年前翻倍大涨与普涨概率很小[1] - 市中心高价房供应增加而郊区刚需以去库存为主[1] - 豪宅市场认购火爆但可持续性存疑需依赖限购政策支撑[3] - 郊区供大于求且人口基数减少导致长期需求承压[3] 区域分化特征 - 市中心豪宅项目认购率普遍超150%如静安康定壹拾玖(256%)、浦东翡雲悦府(286%)[4] - 郊区项目认购率显著分化松江保利西郊和煦领墅(102%)与崇明东滩海上明月(不摇号)形成对比[4] - 远郊区域如临港上实听海、奉贤中国铁建熙语等出现0%网签率[5] 产品价格表现 - 核心区域备案均价突破17万元/㎡(静安康定壹拾玖)与18.9万元/㎡(黄浦上海壹号院)[4] - 近郊项目价格区间4-8万元/㎡如闵行保利海上印(79905元/㎡)[4] - 远郊项目价格普遍低于4万元/㎡如临港上实听海(30511元/㎡)[5] 市场机制影响 - 新房价格受人为调控而二手房市场更反映真实供需[5] - 新旧住房产品价值迭代将导致市场价格脱钩旧房需低价竞争[5] - 二手房天量库存可能拖累整体房价上涨动能[5] 购房行为变化 - 购买力输送不足时市场可能从逼空转为诱多[7] - 自住需求成为主要购房动机人口因素影响放大[7]

上海第四批次土拍概况 - 上海第四批次土拍推出4幅地块，起始总价约84.07亿元，最终全部成功出让，共收金97.09亿元 [1][2] - 4幅地块分别位于虹口区、杨浦区、松江区以及青浦区 [1] - 相比前几次土拍，本次土拍略有降温，房企明显谨慎，地块溢价率均未超30% [2] 地块成交详情 杨浦区地块 - 杨浦区N090602单元L4-02地块被保利置业以42.41亿元总价竞得，溢价率26.3% [5][8] - 成交楼面价80199元/㎡，成为杨浦定海社区新的单价"地王" [5][9] - 地块位于杨浦滨江南段，直线距离黄浦江约500米，未来高层住宅或能一览江景 [9] - 吸引了5家开发商报名参与，最终由保利置业和中海地产激烈竞争，经过72轮报价 [8] 松江区地块 - 松江区SJC10006单元C03A-04号地块被中国铁建以24.71亿元总价竞得，溢价率20.42% [7][9] - 成交楼面价25288元/㎡ [7] - 周边3公里范围内近1年未有宅地成交，1公里范围内无新房在售 [9] - 中国铁建此前已在松江打造星樾云涧项目，该项目已全部售罄 [9] 青浦区地块 - 青浦区QPS5-0001单元36b-01地块被保利发展以8.41亿元底价获得 [10] - 成交楼面价15500元/㎡ [10] - 位于远郊，周边新房去化状况不理想 [9] 虹口区地块 - 虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块被北外滩集团以21.57亿元底价获得 [12][13] - 成交楼面价67130元/㎡ [13] - 为商业、文化用地，住宅面积较小，涉及历史建筑保护性开发 [9] 土拍市场分析 - 本次土拍共吸引9家房企参拍，包括6家央企、2家国企和1家港资企业 [17] - 中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍热度 [17] - 随着土地市场热度传递至楼市，叠加优质项目入市及政策优化，上海楼市稳定态势将得到持续巩固 [17]