报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中美贸易摩擦反复，SCFI 继续上行，短期内中美关系或缓和为高层会面创造机会 [2] - 地产销售偏弱，“银十”成色不足，受去年“924 新政”高基数影响 [2] - 螺纹钢、水泥价格持续下行，需求疲软制约现货价格修复，周五夜盘双焦领涨国内商品期货，安全监管扰动供给侧 [2] 根据相关目录分别进行总结 地产销售 - 本周（10 月 10 日至 10 月 16 日）新房成交环比大幅上升、同比降幅收窄，Wind20 城新房成交面积环比 269.58%、同比 -21.66%，各线城市新房成交均强于上期但同比仍偏弱，一线和三四线城市新房成交面积大幅低于去年同期 [3][8] - 重点城市新房成交环比大幅上升，深圳（567.67%）、苏州（419.10%）增幅显著，同比各城市新房成交面积均大幅低于去年同期 [14] - 本周二手房成交环比大幅上升、同比降幅收窄，重点城市二手房成交面积环比强于上期，北京（582.88%）、深圳（573.7%）增幅显著，同比各重点城市二手房成交面积较去年同期下降 [25] 投资 - 本周商品价格大多下行，螺纹钢价格、玻璃期货价格、沥青价格、水泥价格均下降 [3][34] 生产 - 本周开工率大多上行，PTA 开工率下降，汽车轮胎开工率大幅上升，石油沥青开工率上升，涤纶长丝开工率、焦化企业开工率、钢厂高炉开工率基本持平 [3][44] 消费 - 消费方面出行动能偏强，地铁出行、国内执行航班、汽车消费高于季节性，电影票房低于季节性 [3][52] 出口 - 本周 SCFI 指数大幅上行，BDI 指数上行，CRB 现货指数小幅下行 [3][59] 物价 - 物价方面猪肉价格下行、蔬菜价格上行，油价下行，螺纹钢价格下降 [3][63]

新房市场表现 - 国庆长假期间上海新建商品住宅成交面积为1.73万平方米 [1] - 新房市场日均成交面积较去年国庆假期小幅增长3% [1] - 外环外区域成为成交主力 杨浦区成交近4000平方米 大浦东成交近3000平方米 宝山、青浦、松江等郊区网签量均超过1000平方米 [1] - 高端豪宅项目表现突出 如陆家嘴太古源源邸成交均价达192409元/平方米 [2] 开发商营销策略 - 开发商推出促销活动抢收市场 保利发展上海公司推出11盘联动活动 假期8天吸引4000多组客户到访 实现销售金额12.8亿元 [2] - 部分项目推出直接价格优惠 如青浦区同悦湾璟庭项目推出95折购房优惠 招商时代潮派项目赠送2万元家电大礼包 [3] 二手房市场表现 - 国庆假期前7天上海二手房累计成交仅780套 日均成交111套 [4] - 二手房日均网签成交套数较去年假期下滑超五成 较2024年同期的2133套下跌超过63% [1][4] 市场分化特征 - 市场分化加剧体现在新房与二手房之间 以及不同区域和不同档次产品上 [4] - 外环外区域成为市场热点 高端豪宅和性价比高的首次改善产品都有不错表现 [4] 行业前景展望 - 基于8月底的政策 9月以来外环周边项目人气明显好转 一些项目签约有不错的延续性 [4] - 在利好政策惯性 季节性销售旺季以及市场结构性矛盾叠加影响下 10月上海新房市场成交量有望优于去年同期 [4] - 随着部分急售房源的降价 二手房成交量或有结构性边际改善 但在新房虹吸效应下恐难大幅提升 [4] - 上海楼市全面实现止跌回稳大概率出现在明年上半年 [5]

政策动向 - 国庆假期前多地密集出台楼市新政，包括广东东莞和广州、湖南邵阳、吉林长春、湖南长沙宁乡市、安徽合肥、湖北武汉、重庆等地 [2][3] - 政策内容以优化住房公积金支持为主，例如广州、东莞、武汉均将公积金最高贷款额度提高至150万元，并支持提取公积金支付首付款 [3][4] - 多地同时提供购房补贴，如东莞按购房合同总价2%给予最高3万元补贴，武汉对首套房按初始贷款金额1%提供最高2万元利息补贴 [4] 市场表现 - 国庆中秋假期期间楼市整体表现平淡，但核心城市新房成交出现同比增长，北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，同比增长52% [2][6] - 上海新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年假期小幅增长3%，深圳日均成交0.23万平米，同比增长22% [6] - 部分城市成交同比下降，广州新建商品住宅日均成交0.81万平米，下降4%，杭州日均成交0.18万平米，降幅明显，成都日均成交0.29万平米，下降5% [6] 行业展望 - 业内人士指出，上半年头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度入市，新增供应增加将对核心城市新房销售形成支撑 [2][7] - 预计“银十”市场将延续分化态势，核心城市优质项目保持较高热度，二手房市场交易活跃度预计温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [5][7]

政策环境与市场信号 - 8月国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，释放积极信号 [1] - 北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复 [1] - 武汉市于9月30日出台新一轮房地产支持政策“汉八条”，并启动金秋购房节以促进需求释放 [2] 国庆假期楼市表现 - 国庆假期期间北京新建商品住宅日均成交0.61万平米，较去年假期增长52%；二手房日均成交19套，增长73% [3] - 上海国庆假期新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年假期小幅增长3% [4] - 深圳国庆假期新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年假期增长22% [4] - 广州国庆假期新建商品住宅日均成交0.81万平米，较去年假期小幅下降4% [4] - 杭州国庆假期新建商品住宅日均成交0.18万平米，同比降幅较明显 [5] - 成都国庆假期新建商品房日均成交0.29万平米，较去年假期小幅下降5% [5] - 假期市场整体表现平淡，但核心城市优质项目保持较高热度，市场分化加剧 [2][11] 9月房地产市场数据 - 9月北京新建商品住宅成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [3] - 9月上海新建商品住宅成交97万平米，环比增长23%，同比增长16%；二手商品房成交2.0万套，环比增长5%，同比增长29% [4] - 9月深圳新政后新建商品住宅日均成交0.60万平米，较8月日均增长44%；二手房成交4546套，环比增长9%，同比增长43% [4] - 9月广州新房网签面积58万㎡，环比增长18%，同比增长10% [4] - 9月杭州房企推盘积极性增加，带动成交环比上涨40% [5] - 9月重点城市二手房成交量出现显著回升 [11] 房企营销策略与市场分化 - 国庆期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动 [1] - 市场呈现显著分化特征，核心区域或优质项目热度回升，而非核心区或缺乏竞争力的项目去化仍承压 [2][3][4] - 购房者行为更趋理性，对地段、产品品质及配套的关注度显著提升 [2] - 杭州市场处于“核心恒热、外围承压”的结构性阶段，购房逻辑转向关注地段稀缺性及产品力 [5] 土地市场情况 - 9月300城住宅用地成交规划建面5499万平方米，同比下降3.3%；土地出让金2037亿元，同比下降8.8% [8] - 2025年1-9月，300城住宅用地成交规划建面2.96亿平方米，同比下降8.2%；土地出让金13259亿元，同比增长11.6% [8] - 9月300城土地平均溢价率降至3.8%，仅北京、上海、杭州、成都部分优质地块拍出高溢价 [8] - 重点城市10月待拍宅地中，上海起始价达179亿元，广州、北京超50亿元，成都、杭州、苏州在30亿元以上 [8][9] 市场展望 - 结合头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [11] - 预计“银十”市场将延续分化态势，10月二手房交易活跃度将继续温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [11]

深圳国庆假期楼市成交表现 - 国庆假期（10月1日-10月7日）深圳二手房签约量较节前一周上涨15% [1] - 同期新房签约量环比大幅上涨120% [1] - 合作门店二手房成交量相比2023年增长49%，较2022年增长68% [10] “9·5楼市新政”市场效应 - 新政满月期间（9月6日-10月6日）门店新房看房量环比上涨49%，新房签约量环比上涨46% [3] - 官方数据显示同期全市新建商品住宅网签2824套，同比增长23.48% [3] - 二手住宅网签3699套，同比增长32.63% [3] 新房供应与开发商策略 - 新政后开发商推盘信心提升，9月5日-9月30日有16个新盘取得预售证，而8月仅有6个 [3] - 开发商推盘策略转为分栋推售以营造热销氛围，多数新盘仍提供折扣以加速去化 [6] - 具体项目如光明区观玥名邸第三批188套住宅开盘当日去化率近九成，福田区新世界香蜜四季家园首推152套房源当日去化率达83% [6] 市场价格与促销活动 - 开发商积极加推并提供较大价格让利，多个项目在国庆期间推出“一口价”特价房活动 [6] - 例如中建观玥项目整体均价4.34万元/平方米，但特惠房源单价降至约3.75万元/平方米 [7] - 同一区域新盘竞争激烈，产品、地段、价格出圈的项目对周边楼盘形成去化压力 [6] 市场推广与长期趋势 - 创新推出“休闲+看房”模式，在热门景点与购物中心集中推介近百个优质在售楼盘 [9] - 今年1-9月深圳一手住宅网签29770套，同比上涨22%；二手住宅网签38508套，同比上涨17% [10] - 二手房录得量已连续7个月稳定在5000套荣枯线以上（9月录得量5808套） [10]