全国百城二手房市场现状 - 6月百城二手房均价为13,691元/㎡，环比下降0.75%，同比下降7.26% [1] - 一线城市跌幅从5月的0.36%扩大至0.56%，呈现加速下行趋势 [1] - 挂牌量持续走高，买卖博弈转向买方主导，业主主动降价成为常态 [3] 政策影响与市场反应 - 去年"924新政"带来的价格反弹快速消退，购房需求趋于枯竭 [3] - 限购、限售、限价等政策在大多数城市已基本退出，地方政府刺激工具仅剩购房补贴与公积金贷款政策 [3] - 公积金新政密集出台，包括青岛贷款上限提至170万元、沈阳优质新房增40%贷款空间、长沙取消两次贷款限制等 [4] 西安房地产市场分析 - 西安二手房均价约为12,258.67元/㎡，低于全国百城平均水平，核心区如曲江、高新达20,312.5元/㎡ [6] - 西安公积金缴存人数约185万人，占常住人口比例不到20%，覆盖率低于全国平均水平 [7] - 公积金新政中"支取作为房贷首付款"政策力度有限，因缴存额度普遍较低 [7] 公积金政策局限性 - 全国仅1.7亿人缴纳公积金，占城镇就业人口不足四成，西安比例更低 [8] - 放宽贷款上限仍难以满足核心区高总价房源购买需求 [8] - 购房者更关注工作与收入稳定，而非利率细节，信心不足是关键制约因素 [8] 市场参与者应对策略 - 房东若房源非主城核心或品质一般，建议在政策窗口期择机出手 [10] - 自住需求强烈且房价回落至合理水平的购房者，可结合公积金新政择机入市 [10] - 短中期"回本"或"投资溢价"预期不现实 [10] 市场前景判断 - 政府采取"用时间换空间"策略，避免市场非理性断崖式下滑 [11] - 刺激政策仅能作为房价回撤的"限速器"，无法根本扭转趋势 [11] - 西安等二线城市房地产市场已开始与经济现状正面对撞 [11]

住房公积金政策优化 - 广州拟推出"商转公"政策 当公积金贷款率低于75%时可启动 已有约20个城市支持并优化该政策 [1] - 以100万元10年期贷款为例 利率从3 2%降至2 6%后 月供减少276 14元至9472 53元 利息总额减少3 31万元至13 67万元 [1] - 除"商转公"外 各地还从提高贷款额度 支持提取公积金支付首付款 延长还款期限等方面优化政策 深圳苏州提升多孩家庭贷款额度 [2] 房地产市场政策与表现 - 上半年各地出台至少150余条公积金优化措施 包括支持异地互认等 [2] - 政策组合拳包括优化限购 收购存量房 加大购房补贴 降低利率等 推动市场止跌回稳 [2] - 截至2025年5月末 百城新建商品住宅库存4 63亿平方米 同比环比均下降 [2] - 预计2025年新建商品房销售面积约9亿平方米 二手房"以价换量"对新房分流效应明显 [2] 下半年市场展望 - 市场将在分化中延续修复态势 部分城市或进一步放宽限购限贷 加大对多孩家庭和新市民支持 [3] - 供给端将加快保障房建设 推动旧改和城市更新 优化土地供应结构 [3]

又一地发布楼市新政。 其中，湖北荆门发布19条稳楼市新政，包括购买地下停车位、商业办公用房按契税实缴额度给予补助，鼓励优 先采用房票安置或"以购代建"方式安置，2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售等。 根据中指研究院监测，上半年（截至6月25日）全国超160省市（县）出台优化政策超340条。其中，各地调整 公积金政策超150条。 业内人士认为，6月13日国常会为市场释放了政策进一步加力的积极信号，下半年预计将全力落实已出台政 策，推动市场止跌回稳。 荆门发布19条稳楼市新政 日前，荆门市印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，推出6方面19条针对性举措， 多维度促进房地产市场平稳健康发展。 其中提出，加快地下停车位销售，居民购买地下停车位，网签商品房买卖合同、取得契税完税凭证的，由所购 地下停车位所在区按契税实缴额度给予100%补助。鼓励购买商业办公用房，在中心城区购买新建商业办公用 房用于非经营用途，网签商品房买卖合同、取得契税完税凭证的个人，由所购商业办公用房所在区按契税实缴 额度给予50%补助。 同时，推行房票安置，城市基础设施建设和城市更新过程中涉及到对被征迁 ...

全国"商转公"政策概况 - 全国已有30多座城市启动"商转公"政策，包括成都、重庆、太原、郑州等，但北京、上海、杭州等热点城市暂未支持 [1][2] - 广州成为继深圳后第二座官宣"商转公"的一线城市，政策面向唯一住房且商业贷款已放款5年以上人群 [1][3] - 广州公积金年度结息达44.72亿元（2025年），同比增加3.1亿元，公积金"蓄水池"水位较高 [1] 广州"商转公"政策细节 - 申请条件包括：原商业贷款放款5年以上、广州唯一住房、24个月内无逾期记录、累计缴存公积金满60个月 [3] - 政策启动与公积金个贷率挂钩：低于75%时启动，85%及以上采取额度管控，90%及以上暂停 [3] - 2024年广州发放个人住房贷款306.89亿元（同比下降12.14%），公积金缴存余额3058.97亿元（同比增长6.25%） [4] 政策动因与市场影响 - 广州政策旨在降低购房成本、促进消费，目标人群为刚需及改善型购房者 [2][3] - 广东省住房政策研究中心指出，政策反映住房回归商品属性后对价格敏感的需求导向 [2] - 克而瑞分析显示，广州公积金贷款额度盈余（个贷率低于75%）是政策实施前提 [4] 其他热点城市现状 - 北京2024年公积金缴存余额8222.10亿元（同比增长8.3%），但个贷率高位运行，明确表示暂不符合"商转公"条件 [5] - 上海易居研究院认为，北京、上海等城市公积金使用率充分，市场交易规模高，跟进可能性低 [6] - 深圳已落地"商转公"，广州、深圳政策共性为公积金资金池充裕且购房者利率敏感 [1][4]

荆门楼市新政 - 湖北荆门发布19条稳楼市新政 包括购买地下停车位按契税实缴额度给予100%补助 购买商业办公用房给予50%补助 [1][2] - 推行房票安置 鼓励优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 放宽房票使用范围至近亲属 支持购置非住宅类商品房 [2] - 优化公租房政策 调整申请条件 收购存量商品住房作为公租房 [3] - 推进现房销售 2026年1月1日起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 2025年8月1日后项目需达到主体结构封顶方可预售 [1][3] 全国楼市政策动态 - 上半年全国超160省市(县)出台优化政策超340条 其中调整公积金政策超150条 [1][4] - 公积金政策优化方向包括提高贷款额度 优化套数认定标准 延长还款期限 支持提取用于首付 支持异地互认互贷 [4] - 国务院常务会议释放政策加力信号 明确"稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险"的发力方向 [4][5] 下半年政策预期 - 预计将加大城中村改造房票安置力度 促进新增住房需求释放 [4] - 一线城市限购限售限价政策有优化空间 广州已全面取消 北京上海深圳或跟进 [4][5] - 完善专项债券收购闲置土地和存量商品房配套政策 加快收储节奏 [5] - 城市更新相关政策有望加快落实 包括项目贷款管理办法和财政资金保障 [5]

同时，延长了部分公积金政策执行期限，将2024年11月实施的住房公积金贷款最低首付款比例为 15%的政策适用期限延长至今年12月31日。职工提取住房公积金支付购房首付款的购房时限由今年6月 30日延长至2026年12月31日。 此外，沈阳扩大"商转公"贷款政策支持范围，灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人，可将已 偿还5年（含）以上的个人住房商业贷款，转为住房公积金贷款。使用公积金贷款购买经认定新建高品 质住宅的，贷款上限可放宽到当期最高贷款额度的1.4倍。 符合申请条件的毕业生持身份证、毕业证或教育部学历证书电子注册备案表、养老保险缴费证明， 向沈阳住房公积金管理中心申请领取开户补贴。经审核后开户补贴资金将直接发放至毕业生本人的住房 公积金账户，与毕业生自主缴存的住房公积金余额合并存储。毕业生开户补贴每人只能申领一次。 沈阳还上调了贷款额度计算中账户余额倍数，单位缴存职工住房公积金贷款额度计算中的账户余额 倍数由22倍调整为25倍。灵活就业人员账户余额倍数按照有关规定同步上调。这就意味着如果一名职工 公积金账户余额为3万元，按原倍数计算，最高贷款限额为66万元，如按新倍数计算，最高贷款限额将 达到75万元 ...

广州商转公贷款政策 - 广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》征求意见稿，允许商业贷款转公积金贷款[1] - 商转公贷款启动条件为住房公积金个贷率低于75%，个贷率达85%时采取额度管控等措施，90%时暂停[1] 申请条件 - 原商业贷款住房需为广州行政区域内自住住房，且贷款银行为广州公积金贷款承办银行[1] - 原商业贷款需已放款5年以上且获得银行同意转为纯公积金贷款[2] - 申请人需为原商业贷款借款人及产权人，房屋产权人仅限配偶和未成年子女[2] - 贷款房屋需取得产权证书，未设立除原商业贷款外的抵押登记或权利限制[3] - 贷款房屋需为申请家庭在广州的唯一住房[3] - 原商业贷款在申请前24个月内无逾期记录[4] - 申请人需在广州开户并累计缴存公积金满60个月及以上[5] 贷款额度与期限 - 商转公贷款额度按广州公积金贷款政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且不超购房总价款60%[5] - 贷款期限按广州公积金政策核定，不高于原商业贷款剩余期限，且与已还年限合计不超过30年[6] 利率与调整 - 商转公贷款利率按中国人民银行公布的公积金利率执行，遇调整时次年1月1日更新[6] 行业背景 - 多地近期调整公积金政策，使用场景拓宽，公积金低利率特点满足本地刚需改善需求[6]

广州商转公贷款政策调整 政策核心内容 - 广州拟推出商业性个人住房贷款转公积金贷款（商转公贷款）政策，允许符合条件的商业贷款转为纯公积金贷款 [2] - 政策实施条件：当公积金个贷率低于75%时启动，85%及以上时采取额度管控等防控措施，90%及以上时暂停 [2] 申请条件 - 原商业贷款需为广州行政区域内自住住房贷款（不含组合贷/贴息贷/非购房抵押贷），且由广州公积金承办银行发放 [2] - 原商业贷款需已放款5年以上并获得银行同意转贷 [3] - 申请人需为原贷款借款人及产权人，房屋产权仅限配偶及未成年子女共有 [4] - 贷款房屋需已取得产权证且无其他抵押/查封/居住权限制 [5][6] - 房屋需为广州唯一住房，原商业贷款近24个月无逾期记录 [7][8] - 申请人需在广州累计缴存公积金满60个月及以上 [9] 贷款细则 - 贷款额度按广州公积金政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且≤购房总价60%（以原购价或重估价低者为准） [10] - 贷款期限按公积金政策核定，≤原商业贷款剩余期限且与原商业贷款已还年限合计≤30年 [11] - 利率执行央行公积金贷款利率，次年1月1日随政策调整 [11] 行业影响 - 公积金属地属性强，低利率特点有利于满足本地刚需改善需求 [11] - 多地近期调整公积金政策，使用场景持续拓宽 [11]

公积金政策 - 北京住房公积金结息利率显著高于当前银行存款利率水平 [1] - 合肥调整住房公积金缴存基数和比例 [4] 房地产市场成交 - 上海楼市上半年一二手房成交1311万平方米，为2022年以来同期最高 [2] - 香港6月现楼按揭登记创22个月新高，楼花按揭环比增长46.9% [10] 土地供应与融资 - 南京推出5幅住宅用地，起拍总价23.81亿元 [6] - 保利发展拟发行15亿元公司债 [8] 房企动态 - 碧桂园地产被执行8.3亿元 [3] - 中梁地产1-6月交付新房15026套 [5] - 旭辉集团1-6月全国交付1.5万套新房 [7] 高端租赁市场 - 香港首季豪宅租赁市场租金同比上涨6.5% [9]

公积金政策调整 - 江苏多地自7月1日起施行住房公积金新政，包括降低首付比例、调高贷款额度、优化贷款次数认定等[1] - 盐城允许还清公积金贷款后再次申请贷款用于改善性住房，提取范围扩大至购房人本人及配偶、父母、子女[1] - 扬州将购买第二套自住住房的最低首付比例放宽至20%，淮安将单方、双方缴存的贷款最高额度分别提高至84万元、120万元[1] 贷款额度上调 - 扬州将单缴存人、双缴存人的公积金贷款最高额度阶段性上调至90万元、150万元，生育二孩、三孩家庭可额外上浮30万元、50万元[2] - 盐城统一全市公积金贷款最高限额，家庭最高120万元，个人最高80万元[1] - 连云港取消公积金贷款还清后再次申请的次数限制[2] 首付比例下调 - 常州将享有购房资助的家庭公积金贷款首付比例从20%下调至15%[2] - 扬州将第二套自住住房的最低首付比例放宽至20%[1] 覆盖范围扩大 - 南京将公积金异地贷款范围由南京都市圈扩展至全江苏省，放宽异地购房提取条件[2] - 南京将存量房公积金贷款最长期限由20年延长至30年[2] - 政策支持范围扩大至本人及配偶双方父母，可用于支付首付款和住房电梯改造[5] 贷款年龄限制放宽 - 盐城将借款申请人年龄上限调整至男性63周岁、女性58周岁，借款期限放宽至不超过法定退休年龄后5年[3] - 扬州将公积金贷款偿还最高年龄由65周岁延长至70周岁[3] 政策效果分析 - 新政分为四类：提高贷款额度、降低二套房首付比例、放松婚后首次购房认定、突破贷款年龄上限[3] - 政策有利于降低购房成本，支持自住需求，提高购房者信心[3] - 专家建议未来加大对改善性住宅和绿色低碳住宅的支持力度[3] 公积金资金池问题 - 不同城市公积金资金池存在"旱涝不均"现象，部分城市入不敷出，部分城市资金闲置[4] - 专家建议打通城市间公积金账户，激活沉淀资金[4] 未来政策方向 - 江苏将进一步优化公积金提取、贷款、使用政策，重点支持新市民、青年人等灵活就业人员住房问题[5] - 推动异地业务互认和办理一体化，提升公积金惠民质效[5]