杭州土地市场成交情况 - 杭州7月29日有3宗涉宅用地出让 最终2宗溢价成交 1宗底价成交 总成交额50 346亿元 [1] - 拱墅区石桥单元宅地经过43轮竞价由杭州伟星星辰置业有限公司以总价19 13亿元竞得 成交楼面价19627元 平方米 溢价率28 13% [1]

土地市场概况 - 2025年第28周土地供求规模迎来下半年周期性回落 成交建筑面积225万平方米环比下降59% 供应建筑面积319万平方米环比下降48% [1] - 周度平均溢价率回升至9.2% 主要受深圳高溢价宅地及二线城市溢价率上涨带动 重回年内均线水平 [1][2] 重点城市土地供应 - 重点城市供应含宅用地32幅 平均容积率2.04 无锡/南通/张家港/南京宅地容积率均≤1.5 [2] - 深圳龙华区挂牌宅地起拍价15.54亿元 容积率3.1 规划建面5.1万平方米 起拍楼板价3.04万元/平方米 毗邻项目2025年成交价达7万元/平方米 [2] 高溢价成交地块分析 - 深圳龙华A802-0309地块由中海地产以23.7亿元竞得 溢价率40.74% 楼板价3.9万元/平方米 周边新房均价7.2万元/平方米 [3] - 青岛崂山宅地经197轮竞价由君一控股9.89亿元竞得 溢价率17.78% 楼板价2.65万元/平方米 周边豪宅项目售价超6万元/平方米 [3] - 东莞常平镇地块溢价率22.1% 总价6亿元 楼板价7542元/平方米 采用政府回购模式 住宅商业回购价13650元/平方米 [4] 房企竞拍数据 - 总价TOP5地块中深圳/青岛/南京地块溢价率分别达41%/18%/10% 泉州/绍兴地块零溢价成交 [7][8] - 单价TOP5地块楼板价区间1.36-3.88万元/平方米 厦门建发/昆山国创投资等企业以底价获取部分地块 [9] 历史数据对比 - 土地市场6月下旬至7月初呈现"量跌价升"特征 7月首周武汉曾创下楼板价前二纪录 与当前深圳高溢价成交形成呼应 [10]

深圳土地市场升温 - 深圳土地市场逐渐升温，宅地供应速度加快 [1] - 下半年深圳新房市场仍面临较大下行压力，楼市政策力度有望进一步加大 [1] 低容积率地块受青睐 - 7月7日龙华梅林关片区A802-0309宗宅地经过108轮报价，由中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元竞得，溢价率40.7%，初始楼面价27565.89元/㎡，最终楼面价38795.22元/㎡ [2] - 同日龙华区A815-0037宗地挂牌起始价15.54亿元，土地面积16475.54㎡，拟于2025年8月8日出让 [2] - 6月30日深圳新挂牌两宗宅地总出让面积41167.78㎡，总起拍价29.96亿元，容积率均为3.1 [2] - 6月19日龙华民治A817-0619宗地由深圳联粤房地产开发有限公司以12.12亿元竞得，溢价率46.55%，容积率2.5 [3] - 6月27日光明中心区A509-0074宅地由三家房企联合体以底价19.94亿元竞得，容积率3.1 [3] 市场分化与政策预期 - 中指研究院认为高溢价成交是"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素影响的结果，未来土拍市场将进一步分化 [4] - 上半年深圳土地成交面积同比减少40.9%，但成交金额逆势增加11.8%，主要因宅地成交量增加 [4] - 上半年成交土地15宗，同比减少8宗，其中工业用地8宗，居住和商业用地各3宗 [4] - 宅地市场取消15%限价后溢价率上升，龙岗区G01045-0200地块溢价率达70.4%，为近三年最高 [4] - 上半年房地产政策力度较往年显著下降，下半年政策力度有望进一步加大 [4]

土地拍卖情况 - 成都市金牛区出让1宗宅地，吸引8家房企参与竞拍 [1] - 中能建以楼面价20200元/㎡竞得该地块，折合总价17.48亿元 [1] - 该地块溢价率达23.93% [1]

核心观点 - 二季度土地市场溢价率回落但优质宅地热度不减，下半年供地将持续优化并改善预期 [2][4][8][9] - 土地市场呈现缩量提质特征，成交建面同比下降4%但金额同比增长22% [4][5][16] - 一二线城市量价齐升，三四线城市持续收缩，市场分化明显 [7][16][19] - 优质宅地仍受追捧，部分核心城市地块溢价率高达76% [19][24][26] - 下半年土地市场将迎来更多高质量供应，城市更新和专项债收储将改善库存指标 [9][20][25] 供求 - 6月土地供应建面5253万平方米，环比增9%，同比降12.2%，延续缩量趋势 [4][5][11] - 成交建面4570万平方米，同比降4%，成交金额1573亿元，同比增22%，呈现缩量提质 [5][16] - 一线城市优质地块供应稀缺，上海徐汇地块起拍楼板价高达16万元/平方米 [12] - 二线城市中苏州园区地块起拍楼板价6万元/平方米，刷新当地纪录 [13] - 地方政府持续优化供地，如株洲计划减少新增商品住房供应21.12万平方米 [14] 热度 - 6月平均溢价率4.2%，连续3个月回落，一二线降至5%左右，三四线降至2.7% [4][6][19] - 北京、杭州土拍溢价率不足1%，但上海、成都仍达10%和15% [19] - 成都锦江区地块溢价率高达76%，楼板价3.55万元/平方米 [26] - 土地流拍率6%，回落至近年低位，部分城市因销售前景不确定导致流标 [22] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，溢价率仅1.2%，开发难度高 [24][26] - 北京多宗棚改地块底价或低溢价成交，反映重点项目顺利推进 [24][25] - 上海杨浦、闵行地块分别拍出31%和13%溢价率，由保利发展竞得 [24] - 单价榜中上海杨浦东外滩地块楼板价9.5万元/平方米，周边新房售价20万元/平方米 [26] 后市展望 - 下半年将落实"控量提质"，城市更新和土地收储将促库存下降 [9][20] - 专项债收储和闲置土地回收将改善库存指标，带来更多高质量供应 [20][25] - 优质地块热度将持续，核心城市优质板块仍将受追捧 [8][9][19]

杭州土拍市场热度 - 杭州6月27日出让6宗宅地 总建筑面积38 8万方 总起价115 8529亿元 最终揽金151亿元 平均溢价率30 5% 最高溢价率67 6% [1] - 钱江世纪城核心单元地块经过98轮竞价 被金帝集团以55 78亿元斩获 成交楼面价54472元/平方米 溢价率21 05% 创萧山区地价新高 [1] - 钱江新城二期和湘湖新城2宗宅地被滨江竞得 总价分别为32 6亿元和11亿元 运河新城低密宅地被金茂以11 57亿元竞得 溢价率55 91% 楼面价41240元/平方米刷新板块纪录 [3] - 未来科技城核心地块被建发以33 3亿元拿下 溢价率32% 楼面价30129元/平方米 丁桥单元地块被天阳以6 8亿元竞得 溢价率接近51% [3] 核心地块价值分析 - 钱江世纪城地块位于钱塘湾未来总部基地核心区 定位"超级总部封面" 拥有一线江景资源+三地铁交汇+高端配套环伺等区位价值 西侧直面钱塘江 直线距离仅约400米 [2] - 地块周边聚集杭州SKP 奥体印象城 钱江世纪公园 "莲花碗"等高端商业和文体配套 隔江对望杭州IFC 东北面毗邻杭州亚运村 [2] - 地块容积率2 8 建筑面积约10万平方米 起拍楼面价达4 5万元/平方米 是继朗云之后板块再次推出的稀缺宅地 [2] 房企战略布局 - 本土品牌房企和全国性国央企积极补仓前期拿地板块 夯实局部市场话语权 提升未来开发整体效能 [1][3] - 核心板块宅地起拍价较高 房企加价整体谨慎 钱江世纪城地块加价至98轮 产品力 服务力及运营能力成为未来杭州房企竞争核心筹码 [3] - 上半年杭州宅地土拍共揽金1160亿元 接近去年全年宅地出让金水平 [4]

土地市场升温 - 北京建发+金茂联合体以20.8亿元底价摘得丰台区地块，楼面价40170元/平方米 [1] - 杭州3宗住宅用地均以底价成交，成交金额共计11.67亿元 [1] - 杭州上半年已成交60宗宅地，成交金额997.97亿元 [1] - 广州6月计划出让10宗宅地，挂牌总价超115亿元 [1] - 深圳龙华区A817-0619宗地以12.12亿元成交，溢价率46.6% [2] 土地市场特点 - 热点城市土地出让呈现小型化、位置在中心区域的特点 [2] - 深圳新增涉宅用地大多位于核心板块，地块规模较小，容积率较低 [2] - 5月全国土地成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12% [2] - 5月全国土地平均溢价率7.2%，一线城市平均溢价率13.7% [2] - 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [3] 市场趋势 - 商品房市场修复带动土地市场升温，核心市场高热态势延续 [2] - 土地市场呈现分化趋势，核心城市成交多宗高溢价地块 [2] - 土地市场将延续控量去库存趋势，优质宅地供应占比有望提升 [2]

土地市场概况 - 第22周土地供求规模环比上升 重点城市供应建筑面积726万平方米 环比增长25% 成交436万平方米 环比增加64% [1] - 一二线城市高品质宅地入市频次下降 周度平均溢价率回落至4.7% 三四线城市平均溢价率达8.35% 创近5周新高 [1] 土地供应分析 - 重点城市供应含宅用地92幅 平均容积率1.7 天津、广州、南京、长春、济南宅地平均容积率均不高于1.5 [2] - 杭州萧山区供应宅地出让底价46亿元 容积率2.8 起拍楼板价4.5万元/平方米 位于钱江世纪城核心单元 周边新房限价5万元/平方米 二手房挂牌价超7万元/平方米 [2] - 广州海珠区挂牌高密度宅地 容积率7.0 出让底价28.7亿元 起拍楼板价3.4万元/平方米 邻近熙悦江湾项目在售价格5.5万元/平方米 [2] 土地成交分析 - 周度成交金额284亿元 环比增长38% 一二线城市溢价率回落至零点附近 三四线城市高溢价地块拉动整体溢价率维持在5% [3] - 广州天河区东圃板块纯宅地由保利发展以底价22.5亿元竞得 楼板价3万元/平方米 周边保利天汇售价超5万元/平方米 [3] - 佛山禅城区地块溢价率27.4% 由绿城和贝壳联合体以7.81亿元竞得 楼板价1.2万元/平方米 需配建1800平方米运动场 周边龙湖御湖成交均价超2.3万元/平方米 [4] 重点地块排名 - 成交总价TOP5地块中 深圳商办地块由大疆科技以23亿元竞得 杭州康桥单元地块由绿城中国以14亿元竞得 溢价率40% [7] - 楼板价TOP5地块中 广州天河智谷片区地块楼板价30519元/平方米 杭州康桥单元地块楼板价23707元/平方米 温州洪殿单元地块楼板价16688元/平方米 [8] 市场动态追踪 - 克而瑞周报显示 5月土地市场呈现供应翻番、成交金额环比倍增特征 一二线优质宅地频现高溢价 [9] - 代建领域近期动态包括中原建业集团签约9个项目 金科金建管提出规模前五目标 远洋建管代建项目首开热销 [9]

土地出让情况 - 南京4月30日共出让19宗宅地，其中2宗溢价成交，17宗底价成交 [1] - 总成交金额达106.34亿元 [1] 重点地块成交 - 建邺区宅地经过226轮竞价，由招商局地产(南京)有限公司以32.04亿元竞得 [1] - 该地块成交楼面价45053元/平方米，溢价率25.65% [1] 市场表现 - 溢价成交地块占比10.5%（2/19） [1] - 招商局地产竞得的地块溢价表现突出，溢价率超过25% [1]