全球高端房地产市场与人口趋势的背离 - 莱坊报告显示，过去五年至2025年第二季度，全球多个城市高端住宅市场涨幅创下历史新高，与人口负增长国家的整体趋势相悖 [2] - 日本和韩国作为人口持续减少的国家，其核心城市高端住宅价格大幅上涨，例如东京豪宅价格过去五年涨幅达120%，首尔涨幅达80.9% [5] 日本与韩国人口数据详析 - 日本总人口从2021年至2025年8月减少约223.43万人，其中2024年人口减少550,127人，自然减少（死亡减出生）达889,970人，但社会增加（净迁入）为339,843人，部分抵消了自然减少 [5][7] - 韩国户籍登记人口从2021年初约5170万人降至2025年底约5112万人，减少约58万人 [7] 核心驱动因素一：城市分化与资源集中 - 普涨时代结束，资金和人口向头部城市集中，导致城市间分化加剧 [9] - 日本东京23区核心地段房价在过去20年不仅修复跌幅并创新高，2025年上半年新房均价达1.3亿日元，同比上涨20.4%，较三年前累计上涨47% [9] - 中国深圳是城市分化的典型，2025年1-10月城市客运量达39.36亿人次，较2019年同期增长19.9%，是八大主要城市中唯一大幅增长的城市，其轨道交通客运量达29.82亿人次，同比增长5.89%，在一线城市中增幅居首 [10][12] - 深圳因科技创新能力强、经济活跃、就业机会多，持续吸引年轻人流入 [13] 核心驱动因素二：资产的周期性 - 资产价格具有周期性，没有永远上涨或下跌的资产，美国（2008年）和中国香港（1998年）房地产市场在经历危机暴跌60-70%后，经过十几二十年时间又上涨了5~8倍 [14] - 香港楼市近期明显回暖，私人住宅售价指数连涨6个月，2025年新房成交量同比升两成达近6年最高，二手房量价齐升为近4年最强，租金连涨12月破历史纪录 [14] - 香港超豪宅上季度成交量达81宗，成交额15.7亿美元，为2021年底以来最高，跃居全球第二，有预测称香港楼市可能进入长达6年、涨幅达85%的上涨周期 [14] 核心驱动因素三：房价的货币属性与高端市场韧性 - 房价是货币现象，长期来看其价值常锚定于硬资产如黄金，例如上海一处房产90年间以黄金计价的单位价值保持稳定 [15] - 2025年，重点25城新建住宅总成交套数同比下降22%，但总价1000万以上产品成交量仅微降2%，显示高端市场韧性 [15] - 上海在高端市场占据主导地位，其1000万以上新房成交套数占25城总体的33%，5000万以上占比高达70% [16] - 2025年末，深圳三个豪宅项目（云玺、联泰、中信）销售额近300亿，广州保利面粉厂项目销售额106亿，显示高端市场购买力强劲 [17] 结论与投资启示 - 人口减少对房地产的影响是结构性的，主要利空中小城市和农村，但人口和资源会进一步向中心城市和都市圈集中 [18] - 北京、上海等大城市具备通过放松落户限制吸引高质量增量人口的能力 [18] - 对于个人而言，顺应趋势向核心城市和核心资产靠拢是穿越周期、守护财富的关键 [18]

行业核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻的结构性转变，今明两年将呈现三大明确趋势：从增量开发转向存量交易、租购并举政策深化落地、以及城市与板块间的价值分化加剧 [3] 市场供需与结构变化 - 全国房屋建筑总量已接近6亿栋，叠加约7.5亿平方米待售新房和超过750万套挂牌二手房，表明住房总量已不再稀缺 [5][7] - 2025年1-11月，全国二手房网签面积占房屋交易总量比重升至约45%，一线城市二手房成交占比普遍超六成，北京甚至超过八成，重点二线城市二手房成交比例也已超过新房 [9] - 新房与二手房市场正从“双轨运行”向“二手房主导”的新常态转变 [11] - 现房销售面积占总销售面积比重已超过三分之一，且持续提升，期房销售模式在下降 [13] 租赁市场发展与政策导向 - 政策核心转向“租购并举”，旨在让购房者买得起，租房者租得好 [17][19] - “十四五”期间重点发展保障性租赁住房，例如重庆计划新增30万套，武汉累计筹建25.2万套（间），多地以十万套为单位推进 [20][22] - 2025年9月《住房租赁条例》正式施行，租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [24] - 部分城市在子女入学等公共服务领域推进“租购同权”，弱化“必须有房”的限制 [26][27] 市场分化趋势 - 市场呈现显著分化，“大中小城市房价普涨”时代已难再现 [31][33] - 2025年前11个月，一线城市二手住宅成交量达近九年来第三高水平，核心地段优质房产价格相对抗跌甚至微涨 [33] - 部分三四线城市及远郊新区新房去库存周期超过40个月，人口净流出、产业支撑弱的地区面临房价与流动性压力 [35] - 同一城市内部分化加剧，核心区优质改善型项目成交占比提升，而位置偏、配套差的产品则“有价无市” [37] 对市场参与者的策略启示 - 对购房者：投资逻辑应从短期套利转向长期自住，优先选择人口净流入、产业有支撑的城市核心地段成熟配套房产，避免高杠杆投资远郊及高库存三四线城市项目 [39] - 对租房者：可将租房视为理性长期选择，关注租金低于市场价的保障性租赁住房等政策性房源，将资源更多投入个人技能与职业发展 [41] - 对多套房持有者：需优化资产配置，减持弱城市、弱地段的房产，置换为更具竞争力的城市和产品 [43]

文章核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻转变，未来五年购房者与业主将面临房产变现困难、房贷负担相对加重及城市分化加剧三大现实挑战，这将迫使人们重新审视房产的投资属性与人生财务规划 [1][3][4][7][10] 房产市场交易与流动性 - 房产中介反映市场看房人数与成交量显著下降，但许多业主仍不愿降价，导致交易僵持 [1] - 房价下跌或平稳时，房产变现变得困难，出现供过于求的局面，有案例显示预期一个月售出的第二套房挂牌数月无人问津甚至降价后仍难以卖出 [3] - 刚需购房者数量因人口老龄化及年轻人口减少而下降，同时已有房产者对于购买第二套房更加谨慎，形成买方市场 [3] - 在某些小区，房价下跌引发等待进一步降价的观望情绪，形成“谁先卖谁亏”的恶性循环，进一步阻碍交易 [3] - 计划通过卖房获取现金流或进行再投资的财务规划可能因房产无法变现而落空 [3] 房贷负担与资产状况 - 房价下跌可能导致部分业主陷入“负资产”状态，即未偿还贷款金额超过当前房产市值 [4] - 举例说明：五年前以200万元购入、贷款150万元的房产，若当前市值跌至150万元，则贷款额与资产价值持平 [4] - 资产缩水不仅影响家庭财务状况，也带来心理压力 [4] - 在负资产状态下置换房产变得困难，因为旧房产难以出售以筹集新房产首付 [4] - 即使房贷利率有所下调，其降幅可能远低于房价跌幅，例如房价下跌20%而利率仅下降5%，导致房贷相对成本上升 [4] - 在高位购房的业主心理压力更大，感觉被套牢，案例显示一位公务员在房产价值从150万元跌至100多万元后，感到贷款成为限制其职业选择的沉重负担 [6][7] 城市分化与区域市场趋势 - 不同城市房价表现将加剧分化，强二线或周边城市房价可能平稳或小幅上升，而三四线城市可能出现明显下跌 [7] - 分化的核心驱动力是人口流动，年轻人向有更多工作机会、更高收入及更便利生活的大城市及周边集中 [7] - 人口流出的小城市面临住房供应过剩和房价下跌的压力 [7] - 在小城市投资房产可能面临资产贬值风险，房产变成租金低、售价不理想的“鸡肋”资产 [8] - 教育、医疗等优质资源向大城市集中，进一步强化大城市吸引力并削弱小城市吸引力 [8] - 城市分化使得购房决策更复杂，需谨慎权衡自住与投资目的及城市选择 [8] 个人策略与行业长期影响 - 市场变化迫使个人重新思考人生与财务规划，可能转向专注于事业投资以提升收入、长期持有房产忽略短期波动或出售投资性房产聚焦于自住房等不同策略 [10][11] - 建议保持理性，将房产首先视为生活必需品而非纯粹投资品，并据此制定策略 [11] - 需重新评估将房产作为主要投资手段的可行性，因其稳定性已发生变化 [11] - 从社会层面看，房价合理回调可能减轻购房者负担，使其有更多资金用于消费、教育及健康，从而有益于整体经济循环 [12]

市场现状与价格分化 - 市场呈现严重分化格局，核心地段房价稳中有升而偏远区域陷入降价也难卖的困境 [1][3] - 价格对比极端，如鹤岗出现10万元一套的房子与上海内环16万元/平方米的楼面价并存 [1] - 政策调整如取消“普通住宅”与“非普通住宅”区分使购房成本直降20%以上 [1] 人口结构变化 - 25-44岁购房主力群体占比从2010年的40.2%降至31.8%，且未来十年将持续下滑 [4] - 90后与00后总人口比80后少1.2亿人，同时面临收入增速放缓和结婚率创新低的现实 [4] - 全国60岁以上人口超过3.1亿，占比达22%，老龄化加速住房需求萎缩并导致供给被动增加 [4] - 人口外流导致部分地区房价下跌，例如达川区房价从2019年峰值6939元/平方米跌至2021年的6421元/平方米 [4] 供需关系失衡 - 全国房屋存量已达6亿套，足够30亿人居住，但中国仅14亿人口，住房总量过剩一倍以上 [6] - 2025年计划新建保障房600万套，年均投放120万套，进一步挤压商品房市场 [6] - 三四线城市商品房待售面积高达7.6亿平方米，大户型库存周期长达23.7个月而刚需小户型仅9.3个月 [6] - 二手房挂牌量全国突破753万套，降价房源议价空间达10%至15%，买方市场彻底到来 [6] 政策环境转向 - 保障房大规模入市直接分流刚需，国家计划5年内新建600万套保障房 [8] - 上海外环外取消限购后，保障房与商品房价差达30%以上，迫使开发商降价 [9] - 首套房利率降至3.05%的历史低点，但银行放贷标准愈发严格 [9] - 房地产税试点方案在酝酿，税率范围为0.3%至0.2%，持有成本上升挤压投资属性 [9] 城市层级分化 - 一线城市核心地段房价依然坚挺，上海内环房价微涨2%，深圳前海因产业集聚维持5%的涨幅 [11] - 非核心城市经历失血式下跌，鹤岗、铁岭等城市房价较峰值腰斩，部分区域回归2015年水平 [11] - 人口外流是主因，如周口、信阳净流出超200万人，当地房价失去支撑 [11]

房地产市场总体形势 - 2024年全国商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.7%，销售金额9.5万亿元，同比下降12.3% [3] - 2025年第一季度70个大中城市中有42个城市新房价格出现下跌，平均跌幅约为3.2% [3] - 中国房地产协会预测2025年全国房价平均跌幅将控制在5%以内，部分城市可能出现企稳迹象 [6] 市场分化趋势 - 一线城市和强二线城市房价总体保持稳定，部分热点区域出现小幅上涨，而三四线城市和部分人口流出严重的二线城市房价跌幅较大，部分城市累计跌幅已超过15% [3] - 城市分化与人口流动密切相关，2024年全国超过2500万人口在城市间流动，其中约65%流向一线和强二线城市 [3] - 一线城市和核心二线城市由于产业集聚和人口吸引力强，房价有望保持相对稳定，三四线城市房价下行压力较大 [6] 政策环境 - 2025年初多个城市出台降低首付比例、放宽购房限制等措施，但这些政策主要是为了稳定市场，而非刺激投资性需求 [6] - 约70%的购房者认为当前政策环境对刚需购房相对友好 [6] 购房者决策建议 - 对于有刚需的购房者，若家庭财务状况允许（首付不超过家庭总资产的50%，月供不超过家庭月收入的40%），且目标是一线或强二线城市自住房，2025年可能是一个相对不错的入场时机 [6] - 以贷款100万、期限30年计算，当前最新LPR下的月供约为5000元，意味着家庭月收入需达到12500元以上较为合适 [7] - 对于投资者或拥有多套房产者，若房产位于三四线城市或发展前景不佳区域，可考虑在市场相对稳定时适当减持，转向其他投资渠道或优质城市房产，但不建议恐慌式抛售 [8] 投资回报与资产配置 - 2024年全国房产投资收益率平均为2.1%，低于同期银行理财产品约3.5%的平均收益率 [8] - 中国家庭资产中房产占比平均为68%，远高于发达国家的40-50%，过度集中增加了家庭财务脆弱性 [12] 改善型需求机会 - 2025年第一季度全国100平米以上住宅平均跌幅为4.6%，而60平米以下小户型平均跌幅仅为2.1%，这种价格剪刀差为改善型购房创造了机会 [10] - 在市场调整阶段，大户型和高端住宅的价格弹性通常大于小户型，可能用相对较小差价实现住房改善 [8] 城市发展前景评估 - 购房决策应关注城市发展规划和产业布局，例如2024年下半年以来多个城市重点发展人工智能、新能源、生物医药等新兴产业，这些产业集聚区域房地产市场通常表现更稳健 [11] - 一个城市的长期发展前景直接影响其房地产市场的稳定性，需评估其产业结构、人才政策、基础设施建设等规划 [11]

市场整体态势 - 2025年三季度中国房地产市场在核心城市政策优化下出现局部修复，但整体仍处于“止跌回稳”的关键阶段 [1] - 市场呈现“分化修复”特征，核心城市修复显效，但分化格局仍将延续 [1][2] - 市场的核心矛盾在于预期改善，稳房价是稳预期的关键，后续政策持续协同发力是市场企稳的重要支撑 [1] 新房市场 - 1-8月全国商品房销售面积达5.7亿平方米，销售额5.5万亿元，同比降幅虽较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大 [2] - 现房销售持续优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] - 核心城市新房市场“改善化”趋势显著，120-144平方米户型占比已超30%，21个重点城市该面积段产品成交占比较去年同期提升 [2] - 1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20% [4] - 分城市看，一线、二线城市新房价格累计分别上涨3.99%、0.96%，而三四线代表城市累计下跌0.88% [4] 二手房市场 - 前三季度重点30城二手房成交套数同比增长约9%，9月重点城市成交量同比增长超10% [3] - 核心城市表现突出，截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海增长近20%，北京、杭州、成都、厦门等城市增幅均超10% [3] - 1-8月30城二手房成交占比达65%，较2024年全年提高4个百分点，存量房市场权重进一步上升 [3] - 二手房价格持续调整，1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，已连续40个月环比下跌，同比跌幅达7.34% [4] - 一线、二线、三四线城市二手房价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32% [4] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，呈现“量减价增” [5] - 房企拿地持续向核心城市聚焦，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达61%，较2024年提升10个百分点 [5] - 三季度土地市场出现降温迹象，300城宅地出让金、成交面积同比分别下降9%、14%，9月300城宅地平均溢价率降至3.2% [5] - 央国企仍是拿地主力，前三季度22个重点城市央国企拿地金额占比52%，民企占比提升至21% [5] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新地价纪录 [5] 开发投资与资金 - 1-8月全国房地产开发投资额6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资4.6万亿元，同比下降11.9% [6] - 房企到位资金6.4万亿元，同比下降8.0%，其中国内贷款同比微增0.2%，但自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降8.9%、10.5%、10.5% [6] 政策与展望 - 8月国务院会议释放巩固市场稳定的积极信号后，北京、上海、深圳等核心城市相继优化楼市政策 [1] - 四季度宏观政策加力必要性提升，美联储降息为国内货币政策释放空间，房地产政策将继续聚焦“止跌回稳” [7] - 地方层面，公积金优化、购房补贴、限购放松等政策或持续推进，例如北京、上海、深圳已优化外围区域限购 [7] - 四季度市场分化格局有望延续，“好城市+好房子”仍具备市场机会，而近两年新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主 [7] - 重点城市二手房挂牌量高位运行，交易活跃度或温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [7]

行业整体投资态势 - 今年前三季度全国百强房企拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [1][5] - 行业投资态度整体仍趋谨慎，市场呈现点状热度，难以带动整体投资积极性回升 [1][10] - 1-9月百强房企拿地销售比为0.31，较8月末升高0.04，但仍有近五成销售百强房企尚未拿地 [10] 市场集中度与马太效应 - 行业集中度显著提升，1-9月拿地金额TOP100企业中，TOP10和TOP20企业占比分别高达56.2%和68.6%，相比去年底分别提高14.8和13.7个百分点 [5] - 头部房企拿地力度持续加强，新增货值前三名为绿城中国1175亿元、保利发展1010亿元和中海地产952亿元 [5] - 拿地金额前十的企业中，8家为央国企，央国企在土地市场上占据主导地位 [5] 企业拿地表现 - 央国企为拿地主力，民企中滨江集团表现突出，拿地金额进入前十，邦泰集团跻身前二十 [5] - 从权益拿地金额看，中海地产、绿城、华润置地位列前三 [5] - 部分企业拿地金额具体为：建发房产689亿元、滨江集团580亿元、越秀地产521亿元 [3] 投资策略与土地获取方式 - 通过收并购获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，第三季度以来多家房企通过联合体形式进行大规模收购 [1][8] - 出现刷新纪录的天价交易，例如中海地产、招商蛇口等联合体以154.78亿元获得上海徐汇地块开发权，采用"承债收购"模式，实际成交总金额达439.5亿元 [8] - 华润置地子公司与上海南房组成的联合体以244.7亿元收购上海耀华路和余庆里项目 [8] 城市分化与区域热点 - 房企投资高度聚焦于北京、上海、杭州、成都等热点城市，这些城市出现高溢价地块，如北京太阳宫地块溢价率39.18%，杭州拱墅区地块溢价率超20% [9][10] - 北京、上海、厦门成为高总价地块集中地，9月份全国住宅用地成交总价TOP10地块中，北京2宗地总成交额72亿元，上海3宗地总成交额79亿元 [10] - 相比之下，青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行 [9]

行业整体投资态势 - 今年1-9月全国百强房企拿地总额达7278亿元，同比实现36.7%的显著增长，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [5] - 行业投资态度整体仍趋谨慎，当前百强房企拿地销售比为0.31，近五成销售百强房企尚未拿地，仅十几家房企拿地金额超百亿 [11] - 销售回暖仅限个别城市，对整体投资回升带动有限，且当前拿地已错过年内可开售时机，企业投资必要性下降 [11] 市场集中度与“马太效应” - 行业集中度显著提升，1-9月拿地金额TOP100企业中，TOP10和TOP20企业的占比分别高达56.2%和68.6%，相比去年底分别提高14.8和13.7个百分点 [5] - 头部房企拿地力度持续加强，从新增货值看，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三，分别为1175亿元、1010亿元和952亿元 [5] - 拿地金额前十的企业中，八家为央国企，市场主导地位稳固 [5] 企业投资策略与表现 - 央国企占据绝对主导，民企中滨江集团表现突出，拿地金额进入前十，邦泰集团也跻身前二十 [5] - 销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，远超行业平均的0.31 [11] - 民企主要聚焦重点深耕区域补充土储，例如滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额榜首 [10] 土地收并购趋势 - 通过收并购获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，第三季度以来多家房企通过联合体形式进行大规模收购 [9] - 出现刷新纪录的“天价”交易，例如中海地产、招商蛇口等联合体以154.78亿元获得上海徐汇地块开发权，采用“承债收购”模式，实际成交总金额达439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录 [9] - 收购标的通常位于核心城市核心区位，土地价格较高，如华润置地联合体以244.7亿元收购上海耀华路和余庆里项目 [9] 城市市场分化 - 房企投资高度集中于北京、上海、杭州、成都等热点城市，这些城市土地市场热度较高，多宗地块溢价率超10% [10] - 热点城市出现高溢价地块，如北京太阳宫地块经过超300轮竞拍，由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率39.18%，创今年北京新高 [10] - 相比之下，青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行，城市分化加剧 [10] - 高总价地块集中于一線城市，9月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，北京2宗地总成交额72亿元，上海3宗地总成交额79亿元 [10]

市场现状与价格动态 - 新房打折促销并赠送停车位及装修 二手房价格出现单日波动 部分降幅达20%甚至腰斩[2] - 购房者呈现观望情绪 看房量增加但实际交易决策更趋谨慎[2] 机构预测与市场分化 - 主要投资机构包括中信 中信建投和高盛罕见达成共识 预测市场将止跌回稳但城市分化持续[4] - 中信预测一线城市2025年底企稳 强二线城市2026-2027年复苏 三四线城市未见拐点[6] - 高盛预测2025年底前价格下行20%-25% 二手房市场2027年逐步复苏[7] - 北京五环外限购放开一周后 部分项目看房量增长35% 成交量实现翻倍[7] - 全国商品房库存达7.5亿平方米 其中70%集中在三四线城市 去化周期超过18个月[7] - 一线城市核心区域去化周期缩短至6-9个月 三四线库存压力显著[7] 政策分化与区域差异 - 北京五环外新房库存占比达81.4% 限购放开主要针对高库存区域[8] - 北上广深政策调整差异明显：北京仅放开五环外限购 上海放宽非户籍门槛 杭州成都全面放开限购[7] - 市场表现两极分化：北京五环外改善盘热销 惠州海景房降至十几万仍无人问津[7] 资产属性与购房策略 - 房产属性从投资资产向居住属性转变 核心区域资产仍具金融属性[10] - 建议购房者将月供控制在收入30%以内 优先选择核心区域地铁沿线现房[12] - 三四线多套房产持有者应优化资产结构 非核心区及房龄超十年房产建议处置[12] - 具有通勤优势 学区资源及健康属性的房产将保持价值韧性[14]