今天分享的是：2025年三季度中国房地产市场总结与趋势展望报告 报告共计：21页 2025年三季度中国房地产市场：核心城市修复显效，分化格局仍将延续 自去年相关会议提出"促进房地产市场止跌回稳"以来，国内房地产市场在政策支持下逐步恢复，核心城市优质楼盘去化良好， 二手房成交量保持增长。不过进入2025年二季度，市场复苏动能边际转弱，整体仍处于"止跌回稳"的关键阶段。8月国务院会议 释放巩固市场稳定的积极信号后，北京、上海、深圳等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场出现修复迹象。当前市场的核 心矛盾仍在于预期改善，而稳房价则是稳预期的关键，后续政策持续协同发力仍是市场企稳的重要支撑。 从市场供求来看，新房与二手房市场呈现"分化修复"特征。1-8月全国商品房销售面积达5.7亿平方米，销售额5.5万亿元，同比降 幅虽较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。值得注意的是，现房销售持续优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米， 同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点，反映出购房者对房屋交付确定性的偏好增强。 重点城市方面，前三季度100城新建商品住宅成交面积同比小 ...

| 7 | 建发房产 | 689亿元 | | --- | --- | --- | | 8 | 滨江集团 | 580亿元 | | 9 | 越秀地产 | 521亿元 | | 10 | 方大地产集团 | 308亿元 | | 11 | 联发集团 | 269亿元 | | 12 | 中建智地 | 252亿元 | | 13 | 保利置业 | 251亿元 | | 14 | 邦泰集团 | 231亿元 | | 15 | 杭铁集团 | 230亿元 | | 16 | 中国中铁 | 228亿元 | | 17 | 象屿地产 | 227亿元 | | 18 | 中能建城市投资 | 213亿元 | 据中指研究院数据，1-9月，百强房企拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点。尤其 是9月份，部分房企通过收购方式大规模获取土地，进一步推高了同比增幅。 今年前三季度，中国房地产投资呈现新特征。1-9月，全国百强房企拿地总额实现同比36.7%的显著增长。但是， 这场"拿地盛宴"的主角高度集中于头部央国企，行业集中度提升，"马太效应"日益加剧。与此同时，通过收并购 获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，市场整 ...

行业整体投资态势 - 今年1-9月全国百强房企拿地总额达7278亿元，同比实现36.7%的显著增长，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [5] - 行业投资态度整体仍趋谨慎，当前百强房企拿地销售比为0.31，近五成销售百强房企尚未拿地，仅十几家房企拿地金额超百亿 [11] - 销售回暖仅限个别城市，对整体投资回升带动有限，且当前拿地已错过年内可开售时机，企业投资必要性下降 [11] 市场集中度与“马太效应” - 行业集中度显著提升，1-9月拿地金额TOP100企业中，TOP10和TOP20企业的占比分别高达56.2%和68.6%，相比去年底分别提高14.8和13.7个百分点 [5] - 头部房企拿地力度持续加强，从新增货值看，绿城中国、保利发展和中海地产位列前三，分别为1175亿元、1010亿元和952亿元 [5] - 拿地金额前十的企业中，八家为央国企，市场主导地位稳固 [5] 企业投资策略与表现 - 央国企占据绝对主导，民企中滨江集团表现突出，拿地金额进入前十，邦泰集团也跻身前二十 [5] - 销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，远超行业平均的0.31 [11] - 民企主要聚焦重点深耕区域补充土储，例如滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额榜首 [10] 土地收并购趋势 - 通过收并购获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，第三季度以来多家房企通过联合体形式进行大规模收购 [9] - 出现刷新纪录的“天价”交易，例如中海地产、招商蛇口等联合体以154.78亿元获得上海徐汇地块开发权，采用“承债收购”模式，实际成交总金额达439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录 [9] - 收购标的通常位于核心城市核心区位，土地价格较高，如华润置地联合体以244.7亿元收购上海耀华路和余庆里项目 [9] 城市市场分化 - 房企投资高度集中于北京、上海、杭州、成都等热点城市，这些城市土地市场热度较高，多宗地块溢价率超10% [10] - 热点城市出现高溢价地块，如北京太阳宫地块经过超300轮竞拍，由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率39.18%，创今年北京新高 [10] - 相比之下，青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行，城市分化加剧 [10] - 高总价地块集中于一線城市，9月全国住宅用地成交总价TOP10地块中，北京2宗地总成交额72亿元，上海3宗地总成交额79亿元 [10]

市场现状与价格动态 - 新房打折促销并赠送停车位及装修 二手房价格出现单日波动 部分降幅达20%甚至腰斩[2] - 购房者呈现观望情绪 看房量增加但实际交易决策更趋谨慎[2] 机构预测与市场分化 - 主要投资机构包括中信 中信建投和高盛罕见达成共识 预测市场将止跌回稳但城市分化持续[4] - 中信预测一线城市2025年底企稳 强二线城市2026-2027年复苏 三四线城市未见拐点[6] - 高盛预测2025年底前价格下行20%-25% 二手房市场2027年逐步复苏[7] - 北京五环外限购放开一周后 部分项目看房量增长35% 成交量实现翻倍[7] - 全国商品房库存达7.5亿平方米 其中70%集中在三四线城市 去化周期超过18个月[7] - 一线城市核心区域去化周期缩短至6-9个月 三四线库存压力显著[7] 政策分化与区域差异 - 北京五环外新房库存占比达81.4% 限购放开主要针对高库存区域[8] - 北上广深政策调整差异明显：北京仅放开五环外限购 上海放宽非户籍门槛 杭州成都全面放开限购[7] - 市场表现两极分化：北京五环外改善盘热销 惠州海景房降至十几万仍无人问津[7] 资产属性与购房策略 - 房产属性从投资资产向居住属性转变 核心区域资产仍具金融属性[10] - 建议购房者将月供控制在收入30%以内 优先选择核心区域地铁沿线现房[12] - 三四线多套房产持有者应优化资产结构 非核心区及房龄超十年房产建议处置[12] - 具有通勤优势 学区资源及健康属性的房产将保持价值韧性[14]