房地产行业定位转型 - 房地产行业定位发生历史性转型，从“城镇化引擎”转变为“民生基石”，居住属性和民生重要性进一步凸显[2][4] - 行业核心任务转变为“推动房地产高质量发展”，并被明确纳入“加大保障和改善民生力度”部分[1][4] - 房地产市场已进入存量主导阶段，多个城市二手房交易量已超过新房[2][15] “十五五”期间工作重点变化 - 供给逻辑从“十四五”时期侧重扩大保障房规模，转向“十五五”时期更注重结构优化和质量提升[6][9] - 产品标准升级，新增建设安全舒适绿色智慧的“好房子”任务，并配套实施房屋品质提升工程[6][12] - 服务链条延伸，提出建立覆盖从开发建设到维护使用全过程的房屋全生命周期安全管理制度[6][13] - 政策工具创新，“因城施策增加改善性住房供给”成为新方向，通过差异化政策满足需求[6][11] - 机制建设深化，强调加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[6][7] 住房消费限制性政策调整 - 将清理住房等消费不合理限制性措施，但各种限制性政策不会“一刀切”全面退出[6][7] - 政策调整将根据城市能级和市场情况逐步优化，核心城市可能先放宽郊区限购（如北京五环外不限购），再逐步调整中心城区政策[2][7] - 重点在于不同能级城市探索差异化政策，如优化商业贷款转公积金贷款流程、建立跨区公租房轮换机制等[7][11] 商品房基础制度改革方向 - 在开发环节，需改革预售制度，逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，并建立全流程品质管控标准[7][13] - 在融资环节，需优化融资结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立房企债务风险动态监测和分级预警体系[8] - 在销售环节，需加强销售行为规范，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策[7][8] 保障性住房供给优化 - 保障性住房政策重心从“十四五”的“有效增加供给”转向“十五五”的“优化供给”，从追求数量转向质量与结构并重[9][10] - 未来将更注重新市民、青年人等特定群体需求，增加小户型、低租金的租赁住房供给，解决供需错配问题[10][11] - 将建立“人-房-地-钱”联动机制，实现精准保障，并推动保障性住房建设标准提升，建成“好房子”[10][11] 改善性住房供给策略 - “因城施策”将更强调从规模导向到品质优先，允许各地根据人口结构、产业特点制定差异化政策[11] - 一线城市重在政策创新与存量激活，通过放宽限购、公积金改革等释放需求[11] - 二线城市重在品质提升与产城融合，通过土地供应优化吸引改善需求[11] - 三线城市重在存量盘活与保障托底[11] - 改善性购房需求不断扩大，120平方米以上的改善性商品房将成为新房市场主流[15] 房屋品质与物业服务提升 - 实施房屋品质提升工程，需建立从项目策划到交付使用的全过程质量控制体系，解决设计、施工、监管环节脱节问题[12][13] - 实施物业服务质量提升行动，需建立履约评估体系，规范公共收益管理，探索“低收费、可持续”模式[12][13] - 行业将从“规模红利”驱动转向“质量红利”竞争，构建“好房子+好服务”的高质量发展新格局[12] 房屋全生命周期安全管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，标志着房屋管理从“分段式”向“一体化”转变，覆盖设计、施工、运维全流程[13][14] - 制度包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等，将房屋安全评估纳入二手房交易必备条件[6][14] - 要建立制度需重构责任体系，明确房屋所有权人是使用安全首要责任人，并统一标准规范，建立长效机制[14] “十五五”房地产市场展望 - 市场将呈现总量收缩与结构分化，全国住房总需求和总供给可能进一步收缩，但高能级城市市场份额有望提升[15] - 改善性住房需求增长，将成为市场主流，行业正式进入存量主导阶段，城市更新和存量盘活成为重要方向[15]

全国市场整体趋势 - 2025年1-9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5%，商品房销售额同比下降7.9% [1] - 2025年9月单月新建商品房销售面积8531万平方米，环比增长48.5%，销售额8025亿元，环比增长47.3% [5] - 2025年9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线和三线城市均环比下降0.4% [3] - 2025年9月房价同比降幅呈收窄态势，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，二线和三线城市同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [3] 市场分化格局 - 房地产市场呈现分化加剧局面，没有统一“楼市”，一线城市展现较强韧性，三四线城市面临较大压力 [3][5] - 武汉市前三季度新建住房网签套数同比增长29.2%，网签销售面积749.25万平方米，同比增长26.53% [1][7] - 市场分化存在于不同能级城市之间及同一城市不同区域，武汉市场呈现“品质分层”现象 [8][9] - 高端和改善类住宅更具韧性，部分高品质项目如江南岸首次开盘2小时销售5亿元，去化率90%，保利琅誉首次开盘售罄 [9][11] 政策环境转变 - 政策框架转向“保障托底”和“市场升级”的双轨制设计，强调推动房地产高质量发展 [12][13] - 新政策优化保障性住房供给以满足基本需求，并因城施策增加改善性住房供给 [12][14] - 央行提出要维护金融市场稳定，做好房地产市场风险化解工作 [15][17] - 政策与过去以限制或刺激需求为核心的短期调控有本质区别，系统性地融入“保障和改善民生”框架 [12][29] 行业结构性变化 - 改善性住房成为结构性增量需求重点，2025年前三季度重点30城120至144平方米住房成交量占比提升至30% [19] - 房企竞争从单一“得房率”转向“地段+配套+服务”的综合比拼，推动“以供给激活需求”的良性循环 [19][21] - 头部房企将销售回款的40%-45%用于拿地，市场份额持续向头部企业集中，实力偏弱的开发商面临更显著销售降幅 [27] - 行业未来回归住宅品质竞争，市场从“有没有”向“好不好”转变 [29] 长期需求与挑战 - 惠誉评级预计中长期中国年均新增住房需求约为8亿平方米，新建商品住宅可满足6亿平方米需求，相对于2025年预期销售面积还有15%-20%的下降空间 [23] - 由于人口结构变化、未售库存高企等结构性挑战，2026年行业销售额可能继续下滑 [23] - 行业稳定需要一揽子政策解决经济提振、就业改善和有效去库存等痛点，预计行业将平稳地以每年单位数下行 [24][25]

市场整体态势 - 2025年三季度中国房地产市场在核心城市政策优化下出现局部修复，但整体仍处于“止跌回稳”的关键阶段 [1] - 市场呈现“分化修复”特征，核心城市修复显效，但分化格局仍将延续 [1][2] - 市场的核心矛盾在于预期改善，稳房价是稳预期的关键，后续政策持续协同发力是市场企稳的重要支撑 [1] 新房市场 - 1-8月全国商品房销售面积达5.7亿平方米，销售额5.5万亿元，同比降幅虽较去年明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大 [2] - 现房销售持续优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] - 核心城市新房市场“改善化”趋势显著，120-144平方米户型占比已超30%，21个重点城市该面积段产品成交占比较去年同期提升 [2] - 1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20% [4] - 分城市看，一线、二线城市新房价格累计分别上涨3.99%、0.96%，而三四线代表城市累计下跌0.88% [4] 二手房市场 - 前三季度重点30城二手房成交套数同比增长约9%，9月重点城市成交量同比增长超10% [3] - 核心城市表现突出，截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海增长近20%，北京、杭州、成都、厦门等城市增幅均超10% [3] - 1-8月30城二手房成交占比达65%，较2024年全年提高4个百分点，存量房市场权重进一步上升 [3] - 二手房价格持续调整，1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，已连续40个月环比下跌，同比跌幅达7.34% [4] - 一线、二线、三四线城市二手房价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32% [4] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，呈现“量减价增” [5] - 房企拿地持续向核心城市聚焦，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达61%，较2024年提升10个百分点 [5] - 三季度土地市场出现降温迹象，300城宅地出让金、成交面积同比分别下降9%、14%，9月300城宅地平均溢价率降至3.2% [5] - 央国企仍是拿地主力，前三季度22个重点城市央国企拿地金额占比52%，民企占比提升至21% [5] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新地价纪录 [5] 开发投资与资金 - 1-8月全国房地产开发投资额6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资4.6万亿元，同比下降11.9% [6] - 房企到位资金6.4万亿元，同比下降8.0%，其中国内贷款同比微增0.2%，但自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降8.9%、10.5%、10.5% [6] 政策与展望 - 8月国务院会议释放巩固市场稳定的积极信号后，北京、上海、深圳等核心城市相继优化楼市政策 [1] - 四季度宏观政策加力必要性提升，美联储降息为国内货币政策释放空间，房地产政策将继续聚焦“止跌回稳” [7] - 地方层面，公积金优化、购房补贴、限购放松等政策或持续推进，例如北京、上海、深圳已优化外围区域限购 [7] - 四季度市场分化格局有望延续，“好城市+好房子”仍具备市场机会，而近两年新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主 [7] - 重点城市二手房挂牌量高位运行，交易活跃度或温和回升，但“以价换量”态势短期难改 [7]

北京办公楼市场 - 三季度北京办公楼市场增量需求持续疲软，整体市场维持对租户方有利的环境 [1] - 区域间租金壁垒的打破增强了跨区域流动性，市场发展进入新常态 [1] - 各方业主正回归理性，积极构建多元化运营策略以提升核心竞争力 [1] 北京投资市场 - 投资市场仍由内资买家主导 [1] - 投资侧重延续于零售物业、长租公寓与产业园区 [1] 北京高端住宅市场 - 利好政策提振整体市场情绪，改善性需求成为市场主力 [1] - 经历二季度供应高峰后，三季度豪华公寓市场进入平稳期 [1] - 高品质住房购买门槛持续降低，开发商同步推出折扣促销 [2] 北京新房与二手房市场 - 政策利好支持新房市场活跃度保持平稳，上半年新盘保持较好去化节奏 [1] - 上半年入市新盘贡献三季度超六成成交量 [1] - 为把握政策窗口期加速去化，二手高端住宅市场多板块挂牌量攀升，价格普遍回调 [2] 市场展望 - 金融条件改善将推动潜在购房者加快决策 [2] - 大量优质供应提供充足选择，市场中的改善性住房需求有望进一步释放 [2]

政策动态 - 上海市规划和自然资源局发布新规以促进住宅品质提升 使"好房子"建设更有规范可依 [1] - 多个新一线城市如合肥 重庆 成都 南京 珠海 佛山等正研究房地产市场最新政策举措 旨在激发改善性住房需求并加大购房支持 相关举措将陆续出台 [1] 行业观点与评级 - 中央层面自2024年9月以来明确要求"稳楼市 稳股市" 2024年4月以来外部环境波动加大 稳住楼市股市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义 [1] - 2024年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房 在政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 维持房地产行业"看好"评级 [3]

行业投资评级 - 报告对地产板块给予"逢低配置"建议，推荐重点布局核心一二线城市、主打改善产品且具备持续拿地能力的房企 [5] 核心观点 - 地产基本面有望逐步修复，但需更多政策支持以实现止跌回稳 [5] - 政策方向聚焦刺激改善型住房需求、推进"好房子建设"及优化公积金政策 [4][12] - 土地市场溢价率处于低位（2%），宅地成交同比下滑7.6% [2][27] - 新房及二手房成交量价呈现分化：新房环比改善（+25%），但同比仍弱（-4%）；二手房同比正增长（+12%） [3][40] 行情回顾 - A股地产板块周涨跌幅-0.2%，排名第11；港股地产板块周涨跌幅-3.3%，排名第11 [2][16] - 物业板块表现疲弱：恒生物业指数周跌3.5%，相对恒生中国企业指数和沪深300收益分别为-1.7%和-4.5% [2][22] - 个股表现分化显著：A股地产涨幅前五包括张江高科（+34.7%）、*ST亚太（+27.7%）；跌幅前五包括香江控股（-30.8%） [16][24] 土地市场数据 - 全国300城宅地周成交建面1285万㎡，环比-12%，同比-33% [2][27] - 年初至今累计宅地成交建面29346万㎡，同比-7.6% [2][27] - 权益拿地金额前五房企：中海地产（551亿元）、绿城中国（541亿元）、保利发展（440亿元） [27][28] 新房市场数据 - 47城周成交面积380万㎡，环比+25%，同比-4% [3][32] - 分能级表现：一线城市同比+15%，二线城市同比+11%，三四线城市同比-20% [3][32] - 重点城市库存1.04亿㎡，同比-7%；去化周期28.4个月，同比延长1个月 [47][51] 二手房市场数据 - 22城周成交面积243万㎡，环比+2%，同比+12% [3][40] - 分能级表现：一线城市同比+24%，二线城市同比+3%，三四线城市同比+12% [3][40] 政策动态 - 新一线城市（如合肥、重庆、成都）谋划刺激改善性需求政策，方向包括优化土地供应、提升住房品质 [4][12][13] - 上海"好房子"新规落地，通过调整容积率规则（如外立面饰面层不计容）提升得房率和品质 [5][14][15] - 央行提及加大存量商品房和土地盘活力度 [4][12] 公司动态 - 房企债务重组进展：佳兆业撤销清盘呈请，花样年、龙光集团重组协议获超80%债权人支持 [54] - 物业公司回购活跃：贝壳本周累计回购超300万股，绿城管理连续多日回购 [55][56] - 旭辉控股拟2.76亿港元出售永升服务股份 [54] 估值水平 - A股地产PE-TTM处于历史低位，港股地产及物业PE同样低于长期均值 [58][59][61] - 覆盖房企估值分化：保利发展（2025E PE 24.7x）、绿城中国（2025E PE 28.8x） [62]

人民币汇率走势 - 人民币对美元中间价保持渐进升值 短期有加快迹象 即期汇率市场吸收强势引导信号 [1] - 8月28日晚间在岸与离岸人民币对美元即期汇价快速升值并突破多个整数关口 向中间价快速收敛 后续或实现"三价并轨" [1] - 人民币短期大概率加快升向7.1 能否升破7.0关口主要看中间价进一步指引 [1] 改善性住房需求带动效应 - 改善性住房需求是较大群体 可更大力度带动住房相关消费 [2] - 改善性住房需求带动十几个直接和间接行业 包括家电 家具 纺织 电子产品等 [2] - 住房建造过程产生数字化 电子化 信息化需求 使用过程带来家庭相关需求 产生连锁反应 [2] 文化IP与城市发展 - 文化是城市最昂贵的无形资产 [3] - 反对旅游景点变成"打卡地" 应使文化消费成为经常性行为而非游完即走 [3] - 城市竞争终局是文化IP争取全球话语权 掌握文化叙事就拥有城市发展未来门票 [3] 美股与资产配置 - 美股呈震荡上行态势 科技龙头引领市场 AI领域突破性发展是重要驱动因素 [4] - 未来12个月美股有望持续获支撑 基于美国经济软着陆预期 企业盈利增长和降息周期开启 [4] - 优质固定收益资产投资价值值得关注 黄金作为投资组合多元化及对冲地缘政治风险工具作用重要 [4]

政策调整核心方向 - 调减限制性措施成为各地楼市政策的重点发力方向 以巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策目标为促进住房等大宗商品消费 激活内需和消费市场 [1] - 各地正梳理本地政策措施 解除对住房消费的政策限制 [1] 主要城市政策优化措施 - 北京市于8月8日发布通知 提出符合商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 [1] - 上海市于8月25日发布通知 明确符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数 [1] - 苏州市于8月26日取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [3] 政策调整特点与影响 - 近期政策特点为"因区施策"力度加大 聚焦价格下调快、二手房挂牌量大、新房销售慢的区域进行针对性引导 [1] - 取消住房限售条件有助于提升房地产市场流动性 支持居民实现"以小换大""以旧换新"等改善性住房需求 [3] - 政策关注买卖循环 通过"先卖后买"满足改善性需求并促进市场循环 从而实现止跌回稳 [4] 行业趋势与政策目标 - 当前居民住房需求从"有没有"转向"好不好" 改善性住房需求开始增加 [4] - 国务院全体会议要求"多管齐下释放改善性需求" 各地调减限制性措施为此带来助力 [3] - 政策旨在促进供需两端合理匹配 增强市场活力 推动房地产行业良性循环和健康发展 [3]

政策调整内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 特殊限制转让要求的住房除外 [1] - 政策自8月26日起实施 旨在满足居民改善性住房需求 [1] 市场背景与数据 - 2025年1月至7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% [1] - 同期成交均价26060元/平方米 同比持平 [1] - 二手房挂牌量突破20万套 呈现高挂牌低交易态势 [1] 历史政策延续 - 2024年1月30日苏州已全面取消新房及二手房限购 不再设置户籍 社保缴纳年限和购房套数限制 [1] - 此次取消限售是前期宽松政策的深化 旨在打破住房流通壁垒并释放置换需求 [1] 行业影响分析 - 取消限售可加快住房流通 理顺二手房出售至新房购买链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给增加将加剧新房市场竞争 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销吸引购房者 [2] - 改善型中高端产品去化速度有望加快 缓解房企库存压力 [2] 市场主体反应 - 部分资金紧张或看空市场的投资者可能降价抛售二手房 加剧价格下行压力并以价换量 [2] - 房企需警惕短期回暖引发的盲目扩张 应聚焦现金流管理和稳健策略 [2] - 购房者议价能力提升但决策更理性 综合考量价格 税费 区位配套和自身需求 [3] 金融层面影响 - 置换需求释放可能带动贷款需求上升 为金融机构带来新增业务 [3] - 金融机构需警惕市场过热或过度举债引发的不良贷款风险 采取审慎授信和差异化金融产品 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市 政策调整具有强示范效应 [3] - 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 以稳定市场预期并推动良性循环 [3]

政策调整核心内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 旨在满足居民改善性住房需求并激活市场流动性 [1] - 此次政策是2024年1月30日全面取消新房二手房限购政策后的进一步深化 重点在于打破住房流通壁垒和释放置换需求 [1] 房地产市场现状 - 2025年1-7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% 成交均价26060元/平方米同比持平 [1] - 二手房市场呈现高挂牌低交易态势 当前挂牌量突破20万套 市场竞争激烈 [1] 行业影响分析 - 取消限售政策将加快住房流通速度 理顺二手房出售至新房购买的链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给量将集中入市 可能加剧价格下行压力 形成以价换量的市场特征 [2] - 新房市场竞争将加剧 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销方式吸引购房者 [2] 企业策略应对 - 房企有望通过改善型中高端产品加快去化速度 缓解库存压力 [2] - 需警惕短期市场回暖引发的盲目扩张风险 应聚焦现金流管理和稳健经营策略 [2] 金融机构业务变化 - 置换需求释放可能带动住房贷款需求上升 为金融机构带来新增业务机会 [3] - 需审慎授信并开发差异化金融产品 防范市场过热或过度举债带来的不良贷款风险 [3] 购房者行为特征 - 二手房源选择增多使议价能力提升 但购房决策仍趋于理性 [3] - 购房者重点关注房屋价格 交易税费 区位配套和自身居住需求等综合因素 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市具有强示范效应 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 [3]