CRXC 克而瑞·研究中心 中国房地产 专题 上半年千万豪宅热销动因解 析及趋势预判 2025 年 克而瑞专题 2025年上半年重点城市总价千万以上新房豪宅成交规模稳中有增,究竟当前各地豪宅市场有怎 样的分化特征,背后驱动原因几何,未来豪宅市场热度能否延续,我们将通过下文 -- 解析。 一、引子:2025年仍是千万豪宅"成交大年",同比增幅显著好于新房平均（本节有 删减) (一) 20 城 2025 年上半年千万豪宅成交同比增 21%, 二三线增幅超一线 2025年依旧是豪宅成交大年,重点城市总价千万以上新房豪宅成交规模稳中有增。20个核心城 市（北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、南京、青岛、苏州、厦门、佛山、珠海、无锡、天津、福州、 西安、武汉、合肥、郑州) 2025年上半年总价 1000万元以上商品住宅合计成交 2.1万套,环比微降 7%, 同比增长 21%，而百城新房成交上半年同比仅微增 5%，可见豪宅领涨全国,成交韧性较强。 二三线城市千万豪宅成交增长相对明显。具体来说,核心城市中,4个一线城市千万豪宅成交 达 1.6 万套,同比增长 15%,16 个二三线城市成交 5871 套，同比增长 3 ...

豪宅市场成交概况 - 2025年上半年20个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交2.14万套 同比增长21% 显著高于百城新房成交5%的微增 体现豪宅市场领涨全国且韧性较强 [4] - 头部城市集中度提升 上海、北京、深圳、杭州、广州五大城市千万豪宅成交占比达80% 其中上海在1000万-3000万元段成交6182套（占比30%） 3000万元以上成交1096套（占比60%） 5000万元以上顶豪成交482套（占比78%） [4] 豪宅产品结构特征 - 大面积段（180平以上）产品成交占比46.14% 为各面积段最高 中等面积段（100-140平）增长显著 其中100-120平段占比12.09%（同比+3.68%） 120-140平段占比17.40%（同比+6.28%） [5] - 政策驱动产品升级 2025年重点城市通过放宽阳台/飘窗面积、鼓励复式挑空等新规提升住宅实得率和舒适度 推动豪宅产品全方位迭代 [5]

豪宅市场整体表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万以上新房豪宅成交2.1万套，同比增长21%，远超百城新房5%的同比增幅 [4] - 二三线城市千万豪宅成交增长显著，16个二三线城市成交5871套同比增长37%，一线城市成交1.6万套同比增长15% [4] - 总价5000万以上顶豪成交621套同比大增51%，其中上海占比78%成交482套 [16][18] 城市分化特征 - 上海在豪宅市场占据绝对优势，各总价段成交量和占比均居首位，15万+/平顶豪项目去化率普遍超80% [10][12][18] - 宁波千万豪宅成交占比从2024年1.89%跳增至2025年上半年6.16%，3000万以上豪宅占比提升显著 [8][9] - 成都高端住宅集中入市，二季度8个单价超3万/平项目中7个为新规住宅，去化率均超80% [13] 产品结构变化 - 180平以上大面积豪宅成交占比46.14%仍为主力，但集中度同比下降5.26个百分点 [19] - 100-140平中等面积段成交占比显著提升，其中120-140平段占比增至17.4%同比增6.28个百分点 [19] - 一线城市主力面积段下移至120-140平，而苏州、杭州等城市仍以200-250平为主但占比回落 [24][28] 市场驱动因素 - 2025年上半年20城高溢价地块占比达20.86%，较2024年上升13.08个百分点，推动豪宅供应放量 [29][31] - 住宅新规提升产品力，如成都华发锦宸院320平户型实现平层墅院化，南京金陵序225平户型打造空中庭院 [37][38] - 核心区二手豪宅保值性突出，上海浦东、静安区等顶豪项目呈现"越涨越买"特征 [42] 未来供应展望 - 2025年下半年20城预计新增775万平豪宅供应，三季度486万平为入市高峰 [48][49] - 上海、深圳等城市供求比小于1供给紧张，杭州、成都等供应超100万平面临去化压力 [53][54]

行业趋势 - 2025年上半年房地产市场整体平稳，行业聚焦"好房子"建设，《住宅项目规范》国家标准实施标志着住宅产品进入高质量发展新阶段[1] - 新规产品大量入市引发新旧产品矛盾及潜在安全问题，广州、成都等城市已率先加强监管，更多城市可能跟进[1] - 住宅产品发展形成清晰低碳化路径，绿色低碳将成为全方位发展方向[1] 产品成交结构 房型 - 多居室需求持续扩大，四房成交占比达31.6%（+2.2pct），五房占比小幅上升0.4pct，二房、三房占比分别下降1.4pct和1.1pct[2] - 一线城市四房占比31.9%（+3.5pct），二线城市四房占比31.1%（+2.6pct），三四线城市三房仍占主导但四房占比升至32.1%（+1.6pct）[3] - 改善型需求主导市场，购房者对居住品质和功能要求提升[3] 面积段 - 大面积产品偏好增强：110-140㎡占比+0.7pct，140-180㎡占比+0.8pct，180㎡以上+0.1pct[7] - 一线城市90-110㎡和110-140㎡占比分别+0.2pct和+3pct，二线城市110-140㎡/140-180㎡/180㎡以上分别+0.9pct/+1.5pct/+0.4pct[11] - 三四线城市110-140㎡占比43.5%，140-180㎡和180㎡以上分别+0.6pct和+0.3pct[11] 产品特征 政策驱动升级 - 新规政策（如放宽阳台/飘窗面积计算）推动产品力向"空间功能精细化、场景体验品质化、社区运营生态化"进化[12] - 广州地铁珑曜上城73㎡三房两卫实用率达130%，通过赠送面积优化使使用面积达90㎡[13] - 成都澳南锦江序140㎡户型采用双全景舱设计，南京中北金基山和月顶跃产品6.6米挑空墅厅结合环幕落地窗[20][22] 高端产品创新 - 重庆金茂璞印金开207-240㎡大平层采用三重垂直庭院系统，实现"平层别墅化"[24] - 南京绿城华发金陵月华400㎡户型采用奇偶层垂直咬合结构，形成复式空间[26] 监管趋势 - 新规产品高赠送率引发旧产品贬值投诉及安全隐患（如超高层花池设计、飘窗拆改影响结构）[32] - 广州要求飘窗必须外凸，40米以上建筑花池计入一半容积率；成都限制赠送率不超过20%并加强验收核查[33] - 未来产品竞争将从单纯追求赠送面积转向生活场景优化、科技赋能等多维度综合价值[34]

市场趋势 - 2025上半年房地产市场延续止跌企稳弱复苏走势，重点30城新房成交累计同比增长6%，项目平均开盘去化率为39%，与2023年高峰期持平[3] - 产品力较强的四代宅和新规项目集中入市并展现出明显销售优势，政策端加码推动"好房子"建设，居民对居住品质要求持续提升[3] 产品测评机制 - 测评分为两阶段：4月启动初评（六大维度筛选60个项目），6月中旬通过专家评审（线下路演+六维度打分）和网络票选（微信平台公开投票）综合评定[5][6] - 评审维度包括主力客户定位、项目整体规划及设计、单元户型产品规划、景观空间设计、归家路径及节点、户内精装设计[5] 高端作品特征 - 以"科技赋能+文化定制"双轮驱动，植入全周期管家服务体系、低碳技术集成应用、人文精神空间转译，代表项目如广州保利天奕（现代东方名园）、武汉长江天际（户户瞰江板式大平层）[4][8][17] - 上榜项目包括保利发展、绿城中国、招商蛇口等企业作品，覆盖广州、上海、武汉等核心城市[8] 轻奢作品特征 - 以设计美学与场景体验为核心，融合在地文化元素和轻量化智能系统，代表项目如北京招商序（新改善生活）、苏州蠡棠森屿（垂直森林人居）[4][9][43] - 华润置地、越秀地产等企业项目入围，产品类型涵盖高层住宅、洋房，建筑风格以现代为主[9] 品质作品特征 - 以功能主义为基底，强调空间高效利用、基础科技配置和社区全龄配套，代表项目如广州招商林屿境（城市立体森系四代居）、长沙能建天誉府（新奢风格）[4][10][55][64] - 招商蛇口、华润置地等企业主导，覆盖北京、杭州、成都等城市，产品类型以高层住宅为主[10] 标杆项目展示 - 高端TOP10：上海潮鸣东方（绿城中国西岸生息社区）、成都华发统建·锦宸院（自然与建筑共生）[15][24] - 轻奢TOP10：珠海华发·珠海湾（科技+好房子）、杭州沄璟文华轩（东方雅奢艺术）[41][51] - 品质TOP10：北京越秀·未来科学城（高知青年洋房）、西安招商·梧桐书院（林荫下学习馆）[67][73]

项目定位与战略价值 - 项目位于北京主城四环黄金发展轴，占据大兴西红门板块战略位置，定位为"品质定义价值"时代的人居标杆 [1] - 由中建壹品与兴创投资联合开发，响应国家"好房子"战略，融合建筑美学、生活哲学与区域发展 [1] - 项目通过重新激活土地价值，精准回应当代城市菁英生活理想 [1] 区位优势与配套资源 - 交通网络发达：地铁4号线贯通南北，规划中的19号线加速互联，京开高速与四环构成"三横四纵"路网，30分钟直达金融街、丽泽商务区 [3] - 配套全维醇熟：荟聚、宜家、山姆会员店形成消费矩阵，黄城根小学（已开学）、北京四中（签约）提供优质教育，医疗与生态公园同步完善 [3] - 相比新兴板块的"待建"状态，西红门凭借多年积淀实现"即买即享"的成熟度优势 [3] 产品设计与场景创新 - 归家仪式升级：37米宽现代东方风格主入口，下沉式庭院"临瀑观山"以11米飞泉叠瀑为核心，融合吴冠中《瀑布》艺术元素 [5] - 社交场景扩容：地上四点半学堂与精品超市，地下恒温泳池、健身房、棋牌室构成全龄生活场，会所大堂与下沉庭院强化邻里互动 [5] - 功能空间进化：景泰蓝奢石装饰社区大堂，环廊设置户外挑台，采用"去地产化"设计强化生活感 [5] 园林设计与生态技术 - 景观脉络以吴冠中画作为灵感，南北中轴串联"临瀑观山—叠影听枫—敛心水院"，东西横轴连接"溪上春樱—叶落金秋—谷林逐梦"，600米环形慢跑道贯穿 [6] - 艺术化场景设计：樱花阵列搭配砾石水景，儿童区以抽象山林地形融入攀爬网，核心节点植入水墨元素 [6] - 生态技术应用：立体种植本土树种，引入雨水花园、透水铺装等海绵城市技术 [6] 户型优化与精装标准 - 空间革新：LDK一体化布局形成家庭活力中心，厨房"双接触面"设计实现烹饪、用餐、亲子多场景互动 [8] - 收纳系统升级：玄关柜内置旋转穿衣镜，主卧收纳容量提升120%，镜面反射与无主灯设计扩大视觉空间感25% [8] - 精装交付涵盖中央空调、全屋定制柜体、电动窗帘、智能门锁，厨房配置可升降插座与隐形拉手燃气透气孔 [8] 政策红利与价值兑现 - 响应大兴区"好房子"政策，奇偶层全赠送南向阳台使主力户型实际空间增加约8㎡，得房率显著提升 [9] - 阳台错落式布局避免上下层遮挡，通透玻璃栏板保障隐私与引景入室，减少邻里视线干扰 [9]