2026年第10周（3.9-3.15），中央层面，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，其中第十条"统筹存 量和增量建设用地促进内涵式发展"提出的 严控增量要求，迅速成为行业关注焦点 ，为住宅用地供给格局划定了全新规则，也 为解读全国存量住宅用地的整体动向与分化路径提供了核心政策指引。 01 新房成交走势：第10周成交环比增30%，相较年内周均增长36% 2026年第10周（3.9-3.15，下同）全国重点30城市新建商品住宅成交面积环比增长30%，同比去年第10周降幅显著收窄34pcts至24%，与年 内周均相比同样增长36%。消除春节假期扰动因素之后，市场逐渐回归去年四季度常态化供求水平，无疑对3月小阳春成色将增色不少。 02 城市成交表现：第10周上海强劲复苏而深圳依旧领跌，杭州宁波等东部二三线率先回暖 文件明确：年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。对市 场主体而言，房企参与保障性住房等民生项目将成为主流方向之一，经营性开发则全面转向存量挖潜；对地方供地而言， 存量 建设用地盘活成效直接绑定新增用地额度，盘活速度成为制约城镇建 ...

核心观点 - 预计二级市场需求改善将优于一级市场，新房市场年内保持基本稳定，买家偏好国企项目，资本市场情绪好转可能助力部分领先民企加速债务重组 [1] - 中长期看好华润置地与越秀地产，因其过往销售表现优异且执行能力强 [1] 市场销售数据 - 2月前百开发商全口径销售总额为1,252亿元，较1月的1,822亿元环比下降31.3% [1] - 跟踪的20家主要上市开发商2月销售额环比下跌27.4%，主要因销售面积环比下跌11.1%及销售均价环比下跌26.5% [1] - 2月销售额排名前十开发商中，九家为国企，保利发展排名第一 [1] - 前50房企中，国企合同销售额市占率微降至78.6%（1月为79.0%） [1] 市场价格走势 - 国家统计局1月70大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.3%，环比下降0.4% [1] - 1月二手商品住宅价格指数同比下降6.2%，环比下降0.5% [1] 政策环境 - 2月房地产政策基调全面宽松，中央聚焦金融政策，包括保障性住房再贷款及支持易地搬迁区金融政策 [2] - 中央财办强调供需两端发力，为实体经济复苏及房地产市场平稳健康发展营造适宜流动性环境 [2] - 3月5日发布的《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场” [2] - 春节后务工人员返城及网签恢复常态，市场对3月有所期待 [2]

2024年政府工作报告房地产政策核心要点 - 政府工作报告将房地产工作置于“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”框架下，强调今年房地产领域风险防范仍是工作重点，并明确“统筹防风险和促发展” [3] - 报告首次部署加强初婚初育家庭住房保障，并支持多子女家庭改善性住房需求，旨在积极应对人口发展新形势，构建生育友好型社会，并促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 报告提出深化住房公积金制度改革，业界认为其已提升为构建长效住房金融保障制度的重要任务 [6] 针对婚育家庭的住房支持政策 - 政策聚焦初婚初育家庭的刚性需求保障和多子女家庭的改善性住房需求，以缓解其婚育成本高、生活压力大的问题 [3] - 具体措施可包括：通过保障性租赁住房和配售型保障性住房解决初婚家庭住房问题；开发建设户型更优、功能更全的“好房子”满足多子女家庭需求；因城施策给予购房补贴、贷款贴息、提高公积金贷款额度等支持 [4] - 近半年以来，以一线城市为代表的购房政策优化已与多孩家庭改善需求深度结合，例如2023年12月北京明确多子女家庭可在五环内多买一套商品住房 [4] - 专家建议探索“先租后买”衔接模式，将保障性租赁住房租住年限与未来购房资格挂钩，并持续落实落户等一条龙便捷操作模式 [5] 房地产领域“促发展”与转型举措 - 为稳定市场和推动转型，需提振住房消费，并下大气力“去库存”，与“好房子”建设和城市更新相结合 [6] - 具体工作包括：“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房”，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [6] - 推动“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设” [6] - 提出“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造”，并“盘活利用存量土地和闲置房屋设施” [6] 住房公积金制度改革方向 - 改革方向包括因地制宜提高公积金贷款额度、放宽贷款次数限制，以更好发挥其在提振住房消费中的作用 [6] - 建议将更多灵活就业人群纳入住房公积金保障范畴 [6] - 推动公积金提取用于租赁住房、城市更新领域的消费 [6]

房地产行业与宏观经济稳定性的关系 - 房地产行业被描述为国家经济的“压舱石”，其稳定对整体经济至关重要 [19] - 房地产市场崩盘将引发金融危机、就业危机和民生危机，对全国发展造成重创 [22] - 房地产市场的平稳健康发展被视为对所有人最有利的局面，能带来稳定的就业和收入 [24][30] 房价大幅下跌的假设性影响与障碍 - 假设房价下跌50%至66%（除以二或除以三），将直接导致地方政府卖地收入归零 [3][5] - 土地财政贡献了地方财政约一半的收入，是地方基建、教育、医疗支出的重要支撑 [3][5] - 房价腰斩将导致有房家庭财富严重缩水，相当于资产被腰斩或削减至三分之一，可能引发社会问题 [7][9] - 实现房价大幅下跌需要完成两次“抢夺”：抢夺国家国库（土地财政）和抢夺有房者财富，这两者都被认为几乎不可能实现 [1][11] 房价下跌后的潜在连锁反应 - 若北京房价腰斩至每平方米25,000元，将低于越南胡志明市普通公寓的平均房价，可能吸引外国资本（如越南人）涌入抢购房产 [13][15] - 房价暴跌将导致经济崩溃，个人可能失业并失去支付手机话费、电费等基本生活开支的能力，连在社交媒体分享的渠道都会丧失 [17][26] - 企业倒闭和就业困难将随之而来，使期待房价下跌后购房的人连基本生活都成问题，更无法实现购房梦想 [24][26] 对“房价暴跌”期望的批判 - 期望房价暴跌被描述为一种幻想“不劳而获”和通过破坏社会稳定实现私利的行为 [28] - 文章指出没有任何收获不需要付出代价，也没有不切实际就能实现的美梦 [28] - 持续唱衰房价的人，在房地产市场低迷时可能最先受到冲击，面临失业和生活困境 [24][26]

政府政策导向 - 省政府召开座谈会 旨在研究稳定和提振房地产市场的政策举措[1] - 政策核心目标是稳定房地产市场 加快构建房地产发展新模式[1] - 将动态完善支持政策 优化服务保障 以稳定市场信心和预期[1] 供给侧管理策略 - 政策方向为因城施策 控制增量、消化库存、优化供给[2] - 结合城市更新与城中村改造来盘活利用存量土地[2] - 实施“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”的精细化策略[2] - 推进“人才房票”和住房“以旧换新”等举措 并提升其质效[2] - 稳妥推进收购存量商品房 重点用于保障性住房供给[2] - 实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动[2] - 有序推动“好房子”建设和“好物业”培育[2] 需求侧与市场激活措施 - 多措并举激发住房消费[2] - 常态化开展房地产展会等促销活动 以促进供需精准对接[2] 行业金融支持 - 发挥房地产项目“白名单”制度作用[2] - 支持房地产企业的合理融资需求[2] - 最终目标是推动房地产市场平稳健康发展[2]

文章核心观点 - 2025年，行业主管部门推动房地产市场平稳健康发展，核心举措包括保交房、促消费、提品质、强保障 [1] 保交房措施 - 行业主管部门成立工作专班，建立“双督办”机制，压实属地与企业责任，以解决项目推进中的难点堵点 [1] 促消费政策 - 行业主管部门全年开展商品住房消费补贴活动，发放补贴资金3.3亿元 [1] - 行业主管部门将个人住房公积金贷款额度从80万元上调至120万元，此举助力6400余户职工群众购房 [1] 提升住房品质 - 行业主管部门印发《关于进一步提升住房品质的实施意见》，明确住宅用地供给优化、小区规划引导等8项重点任务，以推动“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质住房建设 [1] - 行业主管部门优选6个示范项目提炼可复制经验，并扩大房地产项目“白名单”覆盖面 [1] - 行业主管部门健全项目全生命周期监管机制，同步提升公积金服务效能与物业服务质量 [1] 保障性住房建设 - 2025年，行业主管部门纳入规划的3300余套保障性住房已全部开工建设 [2] - 行业主管部门建立轮候库制度，以优先保障中低收入家庭的住房需求 [2]

核心观点 - 2026年开年重庆房地产市场在政策与需求双重驱动下呈现“核心坚挺、全域活跃”的良好态势 市场韧性持续凸显[1] - 政策托底与市场需求双向赋能 推动全城购房热潮 高品质、配套完善的项目持续领跑[4][5] 市场整体表现 - 2026年1月重庆中心城区住房成交面积同比增长4% 价格同比增长0.2%[1] - 重庆启动“福年置业・马上安居”春季房地产促销活动 以“1个核心+3大支撑+N点联动”架构推动市场[4] 中心城区市场动态 - 中心城区作为楼市“压舱石” 春节促销火力全开 以重磅优惠和一站式服务精准击中需求[1] - 两江新区举办返乡置业惠民活动 龙湖、万科等17家头部房企携40个品质楼盘集中亮相 涵盖高层、洋房、大平层、四代住宅等多元业态[1] - 42家企业的69个项目推出限时97折、特价房源、一口价秒杀等重磅福利 让利力度空前[1] - 本周末中心城区多个区域房交会结合区域产业优势与居住特点在各商圈同轴联袂举行 打造差异化促销矩阵[2] 远郊区县市场动态 - 春节临近 远郊区县返乡置业需求集中爆发 秀山、巫山、潼南、武隆等区县轮番上演购房热潮[3] - 秀山2026春节房交会自1月22日启幕 将持续至2月24日 12家房企推出16个精品项目、2400余套优质房源 并提供人才购房补贴、入学配套支持与企业送车位、家电、软装等叠加优惠[3] - 巫山春季网络房交会截至1月23日已成交住宅63套、车位203个 年末再加推配套完善的优质楼盘[3] - 潼南区举办43天超长房交会（1月20日至3月3日） 购买参展住宅最高可获1万元财政补贴 地下车位最高补贴2000元 电子消费券有效期延长至7月31日[3] - 武隆区组织开发企业在四方街开展集中宣传推介 吸引大批市民咨询[3] 政策支持 - 重庆持续落实促进房地产市场平稳健康发展的决策部署 延续实施支持居民换购住房个人所得税政策[4] - 为推动商办房地产去库存 商业用房购房贷款最低首付比例从50%降至30%[4] 市场需求特征 - 购房者选择更趋理性 “品质优先”成为主流趋势[4] - 无论是中心城区还是远郊区县 凭借优质社区环境、物业服务、周边资源的项目均获得青睐[4] 市场展望 - 随着春节临近 重庆多区年末促销活动将迎来新一轮高潮[5] - 在政策与市场双重作用下 具备优质产品力、完善配套与良好服务的项目将持续领跑 推动市场向更高质量、更可持续方向发展 为全市经济一季度“开门红”奠定基础[5]

项目概况与启动 - 宁波市商品住宅“以旧换新”项目于2025年9月初启动，由宁波市住建局等部门牵头指导，相关地方国企负责实施 [1] - 项目计划在市六区32个街道（乡镇）收购500套建成于2005年1月1日前的旧房 [1] - 符合条件的居民可用旧房置换全市范围内的新房，收购后的旧房将改造为租赁住房，定向供应给新市民、青年及刚需无房户群体 [1] 银行参与与金融方案 - 工商银行宁波市分行向该项目投放了首笔贷款，金额为1630万元，为该政策落地提供了重要的资金保障 [1] - 该分行从11家参与竞标的银行中脱颖而出，中标成为该项目的合作银行 [1] - 银行根据项目特点设计了金融方案，重点解决了“以旧房价值抵扣新房款”的资金衔接难题 [1] 项目影响与意义 - 此笔贷款的投放有助于推动首批旧房收购工作的顺利实施 [1] - 该项目有助于释放新房市场的改善性需求 [1] - 这是宁波市探索优化住房资源配置、促进房地产市场平稳健康发展的重要实践之一 [1] - 工商银行宁波市分行表示将持续关注项目运行情况，积极做好配套金融服务 [1]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）下跌3.3%，在29个行业中排名第26位，跑输沪深300指数2.7个百分点[3] - 上周新房销售面积环比微增0.6%，但同比大幅下降36.8%[3] - 上周15城二手房成交面积162.3万平方米，环比下降1.8%，同比下降8.4%[3] 库存与土地市场 - 13城新房库存7790.1万平方米，去化周期为23.0个月，同比延长6.6个月[3] - 三四线城市去化周期高达91.1个月，环比延长6.6个月[3] - 上周百城土地成交建筑面积1174.6万平方米，环比下降21.9%，同比下降49.7%[3] - 上周百城土地成交楼面价700元/平方米，环比下降44.4%，同比下降51.1%[3] 政策与投资建议 - 央行与金融监管总局联合通知，将商业用房贷款最低首付比例统一调整为不低于30%[3] - 投资建议关注三类公司：布局高价值城市的内地开发商、轻资产运营公司及港资开发商[3][7] 风险提示 - 主要风险包括政策放宽不及预期、行业销售持续下行以及信用风险蔓延导致流动性恶化[3]

2025年中国房地产市场整体表现 - 2025年全国房地产市场呈现筑底调整态势 [1] - 全国房地产开发投资比上年下降17.2% [1] - 新建商品房销售面积比上年下降8.7% [1] - 房地产开发企业到位资金比上年下降13.4% [1] - 房地产市场供求关系发生重大变化，由需求旺盛转变为结构性供大于求 [1] 市场分化与结构性亮点 - 一线城市好地段的“好房子”仍开盘即一抢而空，成为“日光盘” [1] - 2025年12月，70个大中城市中，长春、上海、吉林、韶关、三亚等城市新建商品住宅销售价格环比上涨 [1] - 未来房地产市场分化将愈加明显 [1] 二手房市场重要性提升 - 需将一手房和二手房放在一起看房地产市场全貌 [2] - 2025年二手房交易面积占比接近45%，较2021年提升了17个百分点 [2] - 2025年上海、深圳、重庆、厦门、沈阳、太原、南昌等城市二手房交易面积明显增长 [2] 政策导向与未来调控方向 - 各地将根据城市发展规划和住房需求，因城施策，综合研判房地产未来发展 [2] - 调控依据包括城市人口情况、已供给土地、在建项目和可售房屋情况 [2] - 坚持“以人定房、以房定地、以房定钱”，实现住房供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定 [2] - 预计各地将继续坚持精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给 [2] - 发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求 [2] 行业转型与发展潜力 - 我国房地产高质量发展仍有较大潜力 [2] - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间 [2] - 居民需求从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更强烈 [2] - 存量房屋更新改造每年会创造可观的新增需求 [2] - 住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模保持较快增长 [2] - 有序推动“好房子”建设，当前已经起步成势 [3] - “好房子”建设围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维展开 [3] - “好房子”建设是科技、设备、材料集成应用的重要场景，企业能在其中找到新发展机遇 [3] 市场趋势与展望 - 2025年以来，新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅收窄 [3] - 消化库存、市场出清需要时间 [3] - 房地产发展潜力和空间转化为当前发展动力和信心需要一个过程 [3]