行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 核心观点 - 受低基数以及一线城市新政影响，2025年9月单月商品房销售面积同比降幅收窄至-10.5%，但整体成交仍低迷，累计销售同比降幅进一步扩大 [1][2] - 房地产投资单月同比降幅持续扩大，9月开发投资金额同比下降21.3%，主要因施工建安投资持续承压 [1][5] - 市场信心不足，叠加去年四季度销售基数较高，预计2025年全年商品房销售面积同比增速为-9%，销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3% [2] - 房企到位资金降幅在9月有所收窄，主要得益于销售回款改善，但非房款来源的资金降幅扩大 [5] 商品房销售 - **单月销售降幅微幅收窄**：9月销售面积8531万平，同比下降10.5%，降幅较8月收窄0.1个百分点；销售金额8025亿元，同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点 [1][2] - **销售均价环比转跌**：9月商品房销售均价9407元/平，环比下降0.8%，同比下降1.4%；住宅销售均价9864元/平，环比下降1.1%，同比下降0.3% [2] - **区域表现分化**：受益于一线城市新政，9月东部地区销售面积同比降幅收窄1.5个百分点至-13.4%；而中、西部地区降幅分别扩大至-9.6%和-9.4% [2] - **三季度销售压力加大**：2025年第三季度商品房销售面积2.0亿平，同比下降9.8%，降幅较第二季度扩大5.8个百分点；销售金额1.9万亿元，同比下降13.1% [2] - **累计降幅扩大**：1-9月全国商品房销售面积6.58亿平，同比下降5.5%；销售金额6.30万亿元，同比下降7.9% [2] 商品住宅库存 - **广义库存面积下降但去化周期延长**：截至9月末，商品住宅广义库存面积15.8亿平，同比下降16.7%；去化周期为25.8个月，环比提升1.1个月 [5] - **现房库存压力显著**：住宅现房库存面积约3.99亿平，同比增长5.8%；现房去化周期19.2个月；现房库存占广义库存比重达25.3%，同比提升5.4个百分点 [5] 开发投资与新开工 - **单月投资降幅扩大**：9月开发投资金额7397亿元，同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点；住宅开发投资额5664亿元，同比下降20.3% [1][5] - **土地投资有所修复**：2025年第一、二季度全国土地成交总价同比增速转正，分别为3.3%和12.6% [5] - **新开工面积处于历史低位**：9月新开工面积5598万平，同比下降14.4%，虽降幅收窄5.9个百分点，但绝对值处于2006年以来同期最低 [1][5] - **区域投资分化**：9月东部地区投资额同比下降23.8%，降幅收窄0.2个百分点；中、西部地区投资额同比分别下降21.0%和12.7%，降幅均扩大 [5] - **累计投资与新开工下滑**：1-9月开发投资金额6.77万亿元，同比下降13.9%；新开工面积4.54亿平，同比下降18.9% [5] - **竣工面积周期性回落**：9月竣工面积3435万平，同比增长1.5%；1-9月竣工面积3.11亿平，同比下降15.3% [5] 开发商资金状况 - **到位资金降幅收窄**：9月房企到位资金7981亿元，同比下降11.5% [5] - **销售回款改善**：9月房款3321亿元，同比下降9.5%，其中定金及预收款同比下降8.6%，降幅收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅收窄8.0个百分点 [5] - **非房款降幅扩大**：9月非房款4660亿元，同比下降12.9%；其中国内贷款同比下降14.5%，自筹资金同比下降12.1% [5] - **累计资金面仍承压**：1-9月房企到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [5] 投资建议 - 建议关注政策博弈行情机会，重点关注四条主线 [5] - **主线一：基本面稳定的高能级城市房企**，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二：销售拿地有突破的“小而美”房企**，如保利置业集团、城投控股 [5] - **主线三：经营策略有变化的房企**，如新城控股、金地集团、龙湖集团 [5] - **主线四：受益于二手房市场修复的经纪公司**，如贝壳-W、我爱我家 [5]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 十一假期新房及二手房成交量同比均出现下滑 但9月百强房企权益销售额同比增速在低基数影响下转正 [1] - 在传统旺季、政策效果显现及低基数三重影响下 9月楼市成交同环比均有所改善 但十一假期成交走弱 市场持续性有待观察 [5] - 当前房价走低、库存上升、居民信心较弱 难以支撑后续楼市量价 市场对政策出台预期增强 建议关注政策博弈行情机会 [5] - 投资标的关注两条主线：一是流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 二是得益于化债、政策纾困、销售改善逻辑的困境反转标的 [5] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 第40-41周40城新房成交面积为311.4万平方米 环比下降25.3% 同比下降17.1% [5] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-28.9%、-27.9%、-14.6% 同比增速分别为-19.0%、-11.0%、-27.0% [5] - 第40-41周18城二手房成交面积为154.6万平方米 环比下降52.5% 同比下降24.0% [5] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-48.4%、-57.5%、-43.0% 同比增速分别为-19.9%、-25.2%、-32.6% [5] - 截至第41周末 12城新房库存面积为11422万平方米 环比下降0.1% 同比下降12.7% [5] - 12城新房去化周期为21.7个月 环比上升0.6个月 同比上升0.5个月 [5] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.6、18.6、93.9个月 [5] 百城土地市场跟踪 - 第39-40周百城全类型成交土地规划建筑面积为3413.0万平方米 环比上升18.4% 同比下降8.2% [5] - 成交土地总价为882.8亿元 环比上升49.4% 同比下降8.6% [5] - 成交土地楼面均价为2587元/平 环比上升26.1% 同比下降0.4% [5] - 土地溢价率为2.4% 环比上升1.1个百分点 同比下降0.3个百分点 [5] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为1083.8万平方米 环比上升7.0% 同比上升5.1% [5] - 成交住宅土地总价为694.8亿元 环比上升54.0% 同比上升25.0% [5] - 成交住宅土地楼面均价为6411.2元/平方米 环比上升44.0% 同比上升18.8% [5] - 住宅类用地溢价率为7.9% 环比上升3.4个百分点 同比上升4.8个百分点 [5] 行业政策梳理 - 重庆市住建委于10月9日推出支持改善性住房消费系列创新举措 涵盖房票安置、购房支持、住房供应、促销活动及存量用房盘活等多个方面 [1] - 政策重点包括加大房票安置比例 鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度 积极探索房票有限转让、差异化奖励等 [1] - 多地出台政策促进市场平稳健康发展 如长春下调公积金贷款首付比例 武汉、绍兴上调公积金贷款最高额度 合肥建立动态房地产市场热力图机制等 [95][96][97][98][99] 板块表现与融资情况 - 第41周房地产行业绝对收益为-0.8% 较第40周下降3.8个百分点 相对收益为-0.3% 较第40周下降1.3个百分点 [5] - 房地产板块PE为33.26X 较第40周下降0.33X [5] - 第41周房地产行业国内债券总发行量为9.4亿元 环比下降87.2% 同比下降89.0% 净融资额为-57.5亿元 [5] 房企销售表现 - 百强房企9月权益销售额同比增长0.3% 增速转正 1-9月权益销售额为1.82万亿元 同比下降12.8% [5] - TOP20房企中 9月单月销售额同比增速为正的包括中建东孚(+49%)、国贸(+42%)、金茂(+40%)、建发(+39%)等 [5] - 1-9月累计销售额同比增速为正的包括中建东孚(+56%)、国贸(+27%)、金茂(+27%)、建发(+12%)、越秀(+2%) [5] 投资建议 - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企 如滨江集团、华润置地等 [5] - 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的"小而美"房企 如保利置业集团、城投控股 [5] - 经营或策略上有增量或变化的房企 如新城控股、金地集团、龙湖集团 [5] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 如贝壳-W、我爱我家 [5]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [8] 报告的核心观点 - 2025年以来新房市场部分楼盘热销但旧库存去化不理想，二手房以价换量取得“小阳春”交易量但房价自去年Q4持续回落，5月以来二手房价环比下行加快、交易量4月起明显回落，5月70城新建商品住宅价格环比降0.22%、同比降4.08%，房地产刺激政策必要性提高，此刻房地产政策博弈窗口已开启 [2] - 住房公积金政策有望优化，对房地产市场交易及信心提振可能超预期，当前公积金贷款存在额度限制多、流程复杂、使用范围小等问题致贷款余额占缴存余额比例不高，2025年多地密集调整优化公积金政策但属常规手段，若公积金超预期松绑，剩余资金或撬动房地产市场加速企稳回升 [3] 相关目录总结 本周行情回顾 - 第25周房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指，房地产板块较沪深300指数相对收益为 -1.4%，沪深300指数报收3846.6，周度涨幅 -0.5%，创业板指数报收2009.9，周度涨幅 -1.7%，房地产指数(申万)报收2110.8，周度涨幅 -1.9% [4][11] 本周要闻回顾 - 湖南怀化发布2025年住房计划，房票安置与现房销售试点并行；山东淄博发布优化部分住房公积金贷款政策，夫妻最高可贷100万元；西安出台楼市新政，降首付利率并允许公积金支付首付款；长沙调整住房公积金业务政策，放宽贷款条件、提高贷款额度；江苏出台住宅品质提升行动方案，2027年前质量投诉目标降30%；武汉调整优化落户政策公开征集意见，放宽买房落户条件；深圳发布城市更新新规，明确配建的出售型保障房可按比例调整为商品房 [5][15] 市场销售情况 - 第25周44大城市新房销售1.8万套，较第24周增加8.2%；21大城市二手房销售2.0万套，较第24周增加1.8%；18大城市库存为85.7万套，较第24周减少0.2万套；库销比为22.0个月，较第24周增加0.5个月；一线城市新房、二手房交易较第24周分别减少8.0%、减少1.2%；二线城市新房、二手房交易较第24周分别增加16.6%、增加2.6%；一线城市库存量25.4万套，较第24周减少0.2万套，库销比为12.0个月，较第24周增加0.1个月；二线城市库存量19.3万套，较第24周增加0.2万套，库销比为17.7个月，较第24周增加0.7个月 [6][13][22] 投资建议与投资标的 - 兼顾政策博弈的股价弹性和公司的财务安全性，推荐金地集团(600383，增持)、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、贝壳 - W(02423，买入)、华润万象生活(01209，买入)；建议关注新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)、华润置地(01109，未评级) [10]

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **市场数据走弱**：5月以来房地产市场数据持续走弱，新开工、投资、竣工面积同比降幅扩大，销售面积和金额同比下降，70大中城市房价指数同比环比均下降；6月高频数据显示市场仍疲软，重点城市新房、二手房成交面积同比下降，前瞻指标如门店成交套数和带看人数环比减少 [1][3][4][5] - **政策或有增量变化**：国常会加大力度推进房地产商直接回款，预示后续政策可能发生增量变化，稳定市场基本面与向新模式转型并举，需关注政策稳固和模式转型 [1] - **基础性制度建设**：房地产行业基础性制度建设将涉及拿地、销售和房屋养老金制度，现房销售制度受关注，优质住宅建设纳入城市更新机制，通过城市更新和城中村改造优化供给 [1][9] - **应对库存问题**：全国性房地产库存问题需摸底调查，为收储土地和房屋提供数据支持，提升政策系统性和有效性，放松重点城市限购限贷等行政性限制，稳定市场预期 [1][10][11] - **稳定预期很重要**：稳定预期对于楼市和股市至关重要，政府会通过各种形式稳定预期，以激活需求、优化供应并化解风险 [12] - **关注优质公司和港股**：优质城市地产股、具备良好信用和优秀产品的公司值得关注，尤其是上海本地公司；港股具有投资机会，高股息物业公司如华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业等具备配置价值 [3][14][15] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **关注度提升原因**：上周五国常会专门提到了地产问题，这是过去两年中较为少见的情况，每次国常会单独提及地产后，通常都会迎来一波政策上的宽松 [2] - **今年政策空窗期**：今年以来整体上出现了接近半年的空档期，没有频繁出台新政，在6月份这个时间点，有足够理由期待七八月份会有新的相关政策出台 [13] - **港股投资机会原因**：人民币潜在升值及香港按揭贷款利率下降，吸引资金流入香港市场，利好香港本地股和内房股，人口回流也推动住房需求回升 [3][15] - **香港市场走势影响因素**：香港房地产市场未来走势受按揭贷款利率下降、人口回流、过去两年出台多项楼市重磅政策等因素影响 [16] - **开发公司及物业公司投资建议**：开发公司和物业公司在当前时间点都具有配置价值，可关注相关政策落实力度及其影响 [17]

核心观点 - 政策表态促进房地产行业止跌企稳 基本面拐点或将近 增量政策预期持续 [1][6] - 市场底部共识增强 短线政策博弈加中长期估值修复逻辑更加顺畅 [1][6] - 配置方向优先考虑非国央企困境反转 龙头房企周期韧性 区域型企业市占率提升 二手中介存量交易景气度受益 [1][6][7] 政策动向 - 央行下调政策利率0.1个百分点 7天逆回购利率从1.5%降至1.4% 公积金贷款利率降0.25个百分点 五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6% [2] - 金融监管总局将加快出台房地产发展新模式适配融资制度 包括开发贷款 个人住房贷款 城市更新贷款管理办法 [3] - 保障房再贷款使用范围扩大 提升地方政府和银行申请积极性 加速去库存 [3] - 收储成为止跌企稳重要抓手 短期仍是政策聚焦点 [3] 市场数据 - 一线城市租售回报率约1.65% 10年期国债收益率均值1.81% 较5年期LPR差值195bp 较公积金贷款利率差值120bp [2] - 新房本周成交189万平 月度同比-19.84% 累计库存10527万平 [5] - 二手房本周成交142万平 月度同比-12.90% [5] - 土地市场成交建面1140万平 滚动12周同比-10.71% 成交总额324亿元 同比+4.83% 溢价率12.37% 同比+5.80pct [5] - 现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 占比达30.84% [4] 行业趋势 - 现房销售试点超30个省市 长期利于行业高质量发展但短期影响企业IRR和净利率 [4] - 房价相关可比收益率差值持续收窄 增强购房者信心 利好需求侧量价企稳 [2] - 企业融资支持力度可能优化 特别对现房销售和好房子等政策支持型项目倾斜 [3] 投资配置 - 低估值优质非国企及地方型企业受益于融资 收储等政策弹性空间更大 [1][7] - 关注未出险优质非国央企：龙湖集团 金地集团 新城控股 绿城中国 滨江集团 [7] - 关注地方国企：越秀地产 城建发展 建发国际集团 [7] - 关注龙头央企：中国海外发展 招商蛇口 保利发展 华润置地 [7] - 关注优质物管：招商积余 保利物业 中海物业 华润万象生活 万物云 [7] - 关注中介企业：贝壳 我爱我家 [7]