文章核心观点 - 上海正在积极探索“物业+养老”服务模式，该模式基于物业与居民间的信任关系，通过即时响应和资源整合，作为长护险和家庭养老照护床位的补充，旨在提升社区养老体验并优化资源配置 [4][8] - 当前模式面临专业化程度不足、服务边界模糊、企业积极性待调动等挑战，解决方案包括与专业机构合作培训、制定标准流程、建立评估闭环以及探索市场化与托底结合的模式 [5][6][8][12] - 该模式的成功关键在于物业公司的口碑与信任关系、观念与机制向“银发经济”入口的转变，以及政府在培训、标准、监管和激励方面的配套支持，潜力巨大，有望形成可推广的“上海经验” [16][17] “物业+养老”服务的现状与模式 - 服务模式为“托底+市场”结合，以政府搭建平台为主，作为长护险和家庭养老照护床位的补充，让未能通过严格评定的老人可通过市场化购买获得服务 [8] - 服务内容广泛，涵盖维修、保洁、家政、护理、陪同就医、智能设备咨询等，例如南溪公寓的试点服务包括水电维修、日常清洁、康复护理、理发扦脚等 [5] - 服务形式多样，包括免费体验（如汇京物业对接的“颐养到家”提供1小时内免费专业服务）、公益结对（如中山物业为5户居民免费清洗空调）以及市场化付费项目 [5][14] 专业化提升的路径与挑战 - 当前老人认为的专业服务仍集中在维修、保洁等物业传统强项，在药物提醒、健康护理等定制化养老服务方面存在能力缺口 [5] - 提升专业化主要通过两种路径：一是与第三方专业养老机构合作，由机构提供专业服务或对物业人员进行培训，如虹口区多数物业与夕悦颐养合作并形成打卡、评价、反馈的闭环 [6][7]；二是物业公司自主开展专业岗位培训，如永升物业培训改造工程师、居家照护师等，将员工转化为复合型人才 [6] - 专业化设施正在建设，如古北物业在古北国际广场小区建设配备骨密度测试等专业设备的示范性养老空间，并培训安保人员使用AED等急救设备 [6] - 部分专业服务存在人员资质风险，例如陪诊服务，有些社区陪诊人员无专业资质，业内人士建议对护理、陪诊等服务要求配备持证人员 [10] 服务边界的界定与风险防范 - 服务边界需进一步厘清，需明确物业责任与老人子女责任的划分，避免子女将自身责任推脱给物业 [11] - 专业性较强的服务（如陪诊）需明确标准与资质，徐汇区正在建立分层分类的价格体系和服务内容，实现诊前、诊中、诊后的标准化与定制化 [10][11] - 风险防范措施正在探索中，包括制定服务指引（如虹口区出台工作指引，包含风险告知书等）、建立动态评估机制，以及物业公司与保险公司沟通探索专项险种以保障各方权益 [7][11] 企业参与的动力与商业模式 - 国企物业承担了更多托底服务的社会责任，如徐汇区重点选择徐房集团、城投集团等国企下属物业开展服务 [12][14] - 市场化民企物业面临更大压力，因增加养老服务意味着员工需承担更高责任与压力，是全新挑战 [12] - 商业模式上，该模式被视为物业实现“质价双提升”的手段，例如枫林街道宛南六村物业费从每平方米0.8元成功上调至1.4元，同时配套提供陪诊等服务以提升品质 [12] - 对物业公司而言，该模式能增加收入（如物业人员在空闲时间获得额外收入），并与专业机构合作解决资源难题 [7][14] - 对合作养老机构而言，该模式是重要的获客渠道，有助于培育市场并引导老人入住相应养老机构，形成服务闭环 [16] 政府支持与未来展望 - 政府发挥搭建平台、制定标准、提供培训支持等关键作用，例如宜川路街道推出“10+X”养老服务套餐，整合医疗机构、家政公司等资源 [14] - 物业公司希望政府考核能加入“物业+养老”服务权重，并对基础服务落实财政补贴和税收优惠，对增值服务允许市场化定价 [17] - 该模式能形成社区养老安全网络，为居委会干部减负，物业人员在提供服务时可顺便了解老人情况，避免不必要的打扰 [17] - 该模式将物业管理与养老服务融合，形成“人—物共管”的新型社区服务体系，潜力巨大，需在专业培训、标准制定、监管机制、风险防范等方面做好配套 [17]

核心观点 - 政策面友好，顶层设计明确支持行业发展，"十五五"规划建议提出建设"好房子"、实施物业服务质量提升行动，国务院鼓励社区生活服务消费，推行"社区+物业+养老服务"[3] - 行业迈入新发展阶段，呈现五大趋势：地产销售分化加剧导致物管项目"量缩价升"、独立发展能力提升、"物业+养老"迎黄金期、"物管进村"迎机遇、"优质优价"时代将至[3] - 海外对标显示国际物业服务巨头（如爱玛客、索迪斯、FirstService）获资本市场高度认可，2025年初至11月24日爱玛客、索迪斯PE-TTM平均值分别为30倍、43倍，FirstService近三年平均PE-TTM达63倍[4] - 物业公司收入增速在2025年上半年迎来拐点，12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，地产关联业务收入占比已降至较低水平[5] - 投资建议关注两条主线：服务品质优秀、分红慷慨的龙头（如绿城服务、华润万象生活、万物云）和业绩稳健、安全边际高的国企（如招商积余、保利物业、中海物业）[6] 政策指引 - 2025年中央政策持续支持，国务院1月发布深化养老服务改革意见，推行"社区+物业+养老服务"；3月出台提振消费专项行动方案，加快配齐社区服务网点；5月推进城市更新，支持老旧小区改造；10月"十五五"规划明确推动房地产高质量发展，建设"好房子"[12] - 地方政府配套政策落地，如镇江市规定空置住宅物业费按70%交纳，长沙市对空置超24个月物业费按90%收取，上海市实施物业服务质量提升行动推动"两升一降"[14] - "十五五"政策方向带来行业机遇：物业服务质量提升行动推进服务价格市场化，房屋全生命周期管理拓宽增值服务边界，"好房子"建设催化优质物业需求，城市更新扩大物管市场空间[37] 行业趋势 - 地产销售分化加剧，2025年1-10月全国商品房住宅销售面积6.0亿平，同比-7.8%，较2021年同期-52.3%，但核心城市土地成交占比提升，物管项目组合持续优化，呈现"量缩价升"特征[16] - 独立发展能力提升，2025年上半年12家重点公司基础物管收入占比70%，社区增值收入占比9%，开发商增值收入占比7%，直接来自地产开发商的关联业务收入占比较低[21] - 老龄化进程加快，"物业+养老"迎来发展黄金期，我国"9073"养老格局下物业聚焦90%居家养老和7%社区养老，具有基层贴近客户、政策支持、人力充足等先天优势[28] - 城中村改造提供重要机遇，"十四五"期末需完成2000年前建成的近17万个老旧小区改造，涉及建面约40亿平，物业企业在改造规划、协调运营中扮演关键角色[32] - "十五五"好物业需求增加，"优质优价"时代将至，政策将物业服务纳入房地产高质量发展重要一环，优质物业有望提升市场占有率并获得品牌溢价[36] 经营策略 - 头部物企主动撤场低盈利项目保障利润率与现金流，如绿城服务2025年上半年退盘1730万平，万物云2024年退出53个住宅项目涉及饱和收入2.9亿元[40] - 降低地产关联敞口，非业主增值业务收入占比从2021年下半年的18.7%降至2025年上半年的8.4%，多数民企该业务占比低于2%，抗周期波动能力提升[41] - 社区增值业务更为聚焦，家居装修等地产后周期业务收缩，但社区零售、公共空间管理业务随在管面积增加实现稳步增长[45] - 积极拥抱新技术推动AI应用落地，如万物云AI财务助手、融创服务设备自动化监测报警、智能客服提升管理效率[51] - 机器人替代人工降本增效，应用场景涵盖保洁消杀、安防巡检、物资配送、设施维护等，以机器成本替代上涨的人工成本[55] 海外对标 - 爱玛客（Aramark）2025财年收入185亿美元，同比+6.4%，营业利润7.9亿美元，同比+12.1%，多元业态布局（教育、医疗、体育等）助力穿越经济周期[60] - 索迪斯（Sodexo）始于1966年，从团餐服务横向切入多业态，发展成为综合设施管理服务提供商，资本市场给予较高估值认可[67] - FirstService通过"物业管理+增值服务"双轮驱动，2024财年住宅物业服务收入21.3亿美元（同比+6.9%），增值服务收入30.8亿美元（同比+31.9%），近三年PE-TTM平均值达63倍[74][82] 板块表现与基本面 - 2025年初至11月24日，样本股平均涨幅+19.4%，物业管理指数涨跌幅与恒生地产建筑业接近，在年报披露期（3-5月）相对地产建筑业有超额收益[4][89] - 2025年上半年12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，毛利增速回升至+3.0%，毛利率平均值20.1%，同比下滑0.8个百分点[98][103][106] - 基础物管收入保持稳健增长，2025年上半年同比+8.8%，11家公司实现正增长；社区增值业务毛利率33.0%，同比+0.4个百分点；非业主增值业务影响基本出清[110][116][121][124] - 重点公司盈利预测显示估值具吸引力，截至2025年11月26日，2025年一致预期PE均值为13倍，2026年为12倍，港股通增持比例靠前的公司包括融创服务、中海物业、华润万象生活[94][133]

文章核心观点 - 养老行业正从政策驱动转向市场化运营，服务向多元化、多层次需求倾斜 [1] - 中建方程作为中建集团旗下平台，积极探索银发经济，发挥央企优势，探索可持续发展路径和商业模式 [1] - 公司通过多样化、可复制的养老模式探索，使其成为战略转型的“价值支点”和业绩增长“新引擎” [3][5][7] 公司养老业务模式 - 采用“租赁+运营”的中资产模式，有效盘活政府闲置物业，降低初始投入和财务风险，提升净利润率水平 [2][4][5] - 探索机构养老、居家社区机构融合、“物业+养老”、城市更新等多种形态 [1][2][5] - 在南京项目采用“养老院+护理院”深度融合的医养结合模式，提供从基础照料到慢病管理、康复理疗的全周期服务 [2] - 在北京项目探索“智慧居家养老”，将门卫房升级为社区智能屋，嵌入数字化养老平台，集成视频医生问诊、家政服务等功能 [2][3] 智能化与特色服务 - 智能化是实现规模化发展和标准化管理的重要手段，为项目最大亮点 [3] - 计划利用小区低效空间打造“智能厨房”，引入AI智能烹饪设备，全程可视化监督制餐，从源头杜绝预制菜 [3] - 菜品价格远低于外卖，兼顾营养与口味，解决老年居民“做饭难”问题 [3] - 未来将大范围布局以社区智能屋+智能厨房联动为特色的居家养老业务 [3] 战略布局与市场定位 - 提出“点线面”发展思路，以点状标杆项目为突破口，串联区域资源，扩展为全国战略网络 [6] - 核心区域包括京津冀、长三角（上海、南京）、粤港澳大湾区，并计划布局青岛、西安、成都等核心城市 [6] - 市场定位为“中高端市场型”，以普惠价格提供高品质服务，通过规模化运营和精细化管理平衡服务品质与成本 [7] 竞争优势与资本视角 - 养老业务与中建集团主业高度协同，工程设计建设经验保证空间改造专业性，存量物业盘活提升资产效率 [5] - 央企在融资、资源整合和品牌公信力方面具有优势，能够增强客户和资本市场信任度 [5] - 养老产业为公司提供成长性价值（市场规模快速扩张）与确定性价值（政策支持、商业模式保障长期现金流）的双重支撑 [4][5]