文章核心观点 - 景瑞控股因无力偿还对光大金瓯约7.2亿元的债务 其抵押资产北京三全公寓120套住宅及200多个车位在阿里资产平台流拍 这是公司执行“瘦身”计划以化解债务的重要举措 [2][6][11] - 在房地产行业回稳背景下 出售一线城市成熟存量资产已成为部分房企化解债务的重要方式 金融机构借此降低风险敞口 房企则避免进入更被动的司法程序 [3] 资产处置详情 - **处置资产包构成**：本次处置资产包括三全公寓120套住宅（建筑面积合计13824.7平方米）、4126平方米底商及200多个地下车位 其中底商已于2025年12月19日以6150万元成交 折合单价约1.5万元/平方米 [4][6] - **住宅资产状况**：120套住宅中93套有租约 27套无租约或为日租 户型以110—130平方米的两居室为主 对外出租起价约2万元/月 [4] - **车位资产状况**：200个车位起拍价4800万元 建筑面积13297.8平方米 已承包给停车管理公司经营至2031年10月31日 [5] - **处置过程与目标**：资产分项挂牌出售 若全部售出预计可获得超过9亿元现金 足以覆盖7.2亿元债务 但住宅与车位于1月16日因无人出价流拍 将择期继续出售 [5][6] 资产历史与债务背景 - **资产收购历史**：景瑞控股于2017年以总对价12.7亿元收购三全公寓相关资产 折合成本单价约5.3万元/平方米 本次拟处置部分最初收购成本为6.3亿元 按当前起拍价（整体折合单价约5.8万元/平方米）计算已实现增值 [7] - **债务形成与重组**：2018年景瑞控股以相关资产为抵押发行7.2亿元商业抵押担保债券 2023年8月华夏基金将债券转让给光大金瓯并约定提前至2025年1月到期 年利率6%—8% [8] - **债务违约与处置**：2025年1月双方签订展期协议 将年利率调整至6%—12%并约定2025年12月偿还 到期后景瑞控股仍无力偿债 因此启动抵押物拍卖程序 [8] 公司战略与业务背景 - **战略转型**：景瑞控股自2017年起从传统开发商向资产管理服务商转型 构建了包括景瑞不动产在内的五大业务平台 [10] - **业务扩张**：2017年至2019年 公司通过收购北京、上海、青岛等地多个公寓、酒店及办公楼项目快速扩张租赁业务 截至2021年景瑞不动产资产管理规模接近90亿元 [10][11] - **业务表现与挑战**：2022年与2023年租赁业务收入分别同比增长113%和10.3% 但受2022年债务违约影响 融资及偿债压力增大 2024年收入同比下降3.1% 2025年上半年同比下滑19.5% [11] - **自救计划**：2025年公司提出“保内、暖外、瘦身”三年计划 出售三全公寓资产是“瘦身”计划的重要组成部分 旨在通过处置资产降低杠杆和负债 [11] 市场与资产参考信息 - **资产市场表现**：三全公寓二手房挂牌单价为6.2万元—7.8万元/平方米 2025年共成交3套 一居室租金8000元—9500元/月 两居室租金1.7万元—2万元/月左右 [9] - **行业资产处置环境**：部分一线城市核心区资产因性价比较高 找到买家并不困难 例如有办公物业成交单价超过15万元/平方米 [11]

公司上市与分拆背景 - 梦龙冰淇淋公司于2025年12月8日在阿姆斯特丹、伦敦和纽约三地同步上市，首日市值突破640亿元人民币 [1][13] - 该公司是从消费品巨头联合利华分拆出的独立业务，分拆计划酝酿近两年，是联合利华近年最重要的战略调整之一 [1][13] - 分拆前，冰淇淋业务贡献了联合利华13%的营收，但其利润率较集团整体水平低400至500个基点，且2024年该板块资本支出占集团总开支的22%，远超其营收占比，重资产属性成为拖累 [1][13] - 分拆完成后，联合利华将保留梦龙公司约19.9%的股份，期限最长为5年，为双方在供应链、研发等领域的持续合作预留空间 [2][14] 公司市场地位与财务表现 - 梦龙是全球最大的冰淇淋公司，2024年全球市场份额高达21%，拥有梦龙、和路雪、可爱多等五大全球畅销品牌 [1][13] - 公司2024年实现营收79亿欧元（约合人民币666亿元），调整后EBITDA为13亿欧元 [3][16] - 2025年上半年，公司营收从43.94亿欧元增长至45.03亿欧元 [3][16] - 公司在全球拥有近300万台冰柜网络，并计划每年以约2%的速度扩张 [3][11][16][23] 行业趋势与挑战 - 健康消费趋势推动低糖、无添加产品需求增速达8%，而传统高糖高脂品类增长明显放缓 [3][15] - 行业成本结构恶化，PET包装材料价格上涨8%，冷链物流成本增加5%，压缩行业整体利润率 [3][16] - 中国冰淇淋市场消费分层明显，一二线城市低糖低脂产品年增长率超12%，而下沉市场消费者对性价比敏感，本土品牌在3.5元至4.5元价格带建立市场壁垒 [6][18] 公司战略与成本节约计划 - 公司独立后全面推进转型，旨在实现中期节省5亿欧元成本的目标 [4][17] - 供应链转型是降本核心，预计可节省3.5亿至3.8亿欧元，措施包括升级老化资产、降低管理费用及调整分销网络 [4][17] - 组织架构方面，已在23个市场推行一线员工优先、各市场自负盈亏的模式，通过精简管理层级提高效率，同时计划扩充一线销售团队以推动增长 [4][17] - 技术赋能方面，通过整合多个传统ERP系统至统一平台，并在墨西哥和波兰设立技术中心，预计中期可节省3000万至5000万欧元 [5][17] 中国市场表现与竞争格局 - 按零售额计算，梦龙公司在华整体市占率位列第二，核心品牌可爱多与梦龙分别位列中国市场第四、第五 [6][18] - 2025年上半年，梦龙公司在华收入2.7亿欧元，整体市场份额维持在11%左右 [6][18] - 面临本土品牌强劲竞争，同期伊利冷饮业务营收82.29亿元同比增长12.39%，蒙牛冰淇淋业务营收38.8亿元增幅达15% [6][18] - 为应对挑战，公司正积极拓展B端餐饮新渠道，已上市“和路雪商用大桶冰淇淋”等产品，并可能成立独立团队进行管理 [7][19] 产品创新与价格策略 - 2025年是公司在中国推出新品最多的一年，包括“布朗尼蛋糕冰淇淋”等创新产品 [8][21] - 中国消费者对口味创新和组合多元有更高诉求，新品上市时间呈现“前置化”趋势，不少品牌选择在一季度甚至年初提前推出 [8][21] - 市场新品结构正逐步“挤压”中端，向“低价普惠”与“高端溢价”两端分化，高端产品通过差异化口味、联名款、健康化等概念维持溢价 [8][9][21][22] 未来增长目标与路径 - 公司为独立后发展设定明确目标：年营收增速提升1至2个百分点，盈利能力改善400至500个基点 [10][23] - 从2026年起，中期目标包括年均有机销售增长率达到3%-5%，调整后EBITDA利润率年均提高40-60个基点，2028年和2029年自有现金流目标为8亿至10亿欧元 [11][23] - 在中国市场，公司将坚持高端化路线，并通过创新本土化产品组合、优化分销商利润结构、加大电商投入来提升竞争力 [11][23] - 未来考虑通过收购欧美或中国市场的特色品牌进行扩张 [11][23]

管理层变动 - 首席执行官詹慕仁将于2026年1月1日卸任 由首席运营官谢莱什·杰朱里卡接任 [1][3] - 詹慕仁任期不足四年 任内公司股价上涨约13% 与标普500指数持平 [1] - 新CEO为内部晋升 杰朱里卡在宝洁工作36年 曾领导织物护理和家居护理业务 [1] 财务表现与指引 - 公司4月下调2025财年销售和利润指引 预计有机销售额增长2% 低于此前3%-5%的预测范围 [4] - 今年以来股价下跌约6% 7月28日收盘价为157美元 [4] - 摩根大通将评级从增持下调至中性 设2026年12月目标价170美元 因品类增长放缓和有机增长疲软 [3] 业务重组计划 - 公司启动"非核心业务重组计划" 削减产品组合 退出某些类别并剥离小品牌 [5][16] - 未来两年削减7000个非制造岗位（裁员15%） 截至2024年6月全球员工约10.8万人 [6] - 重组包含三项要素：产品组合选择、供应链重组和组织架构调整 [16] - 预计品牌停产将在未来两个财年对有机销售额增长造成30-50个基点的负面影响 [16] 业务表现与挑战 - 美容和医疗保健业务增长被婴儿和女性护理部门下滑所抵消 织物和家庭护理销售持平 [7] - 过去7年有机增长率从7%下滑至4%、2% [7] - 毛利率下降 因产品组合不利、商品成本上升抵消了生产力节省和涨价收益 [11] - 消费者对价格越来越敏感 涨价战略不再奏效 [11] 战略调整与并购 - 重组计划税前成本预计10-16亿美元 涉及削减管理团队、使用自动化数字化和调整供应链 [11][16] - 公司强调不需要转型性并购 增长战略以补强型收购为主（如Native品牌从5000万美元增至7.5亿美元） [16][14] - 近期出售中国沙宣品牌（年销售额超2亿欧元）及拉美、欧洲部分小品牌 [8][14]

宝洁重组计划 - 公司宣布从2025年7月1日起实施为期两年的重组计划，包括裁员7000人（占非制造业职位15%），聚焦核心品牌并剥离非核心业务[2] - 重组涉及投资组合调整（退出特定市场品类/品牌）、供应链优化（调整生产布局）和组织架构变革（数字化提效）[6] - 这是公司近十年来最大规模调整，目标为应对消费不确定性/竞争加剧/地缘政治风险等挑战[2][6] 品牌精简历程 - 2014年启动品牌精简战略，累计出售卡玫尔/伊卡璐/蜜丝佛陀/沙宣中国等超100个品牌，当前保留79个核心品牌[1][3][10] - 保留的70-80个核心品牌贡献公司95%以上利润，织物与家居护理（36%）和母婴及家庭护理（24%）为最大收入来源[3][8][16] 业务表现分析 - 2025财年Q3销售额197.76亿美元（同比-2%），美容部门个位数增长被母婴护理下滑抵消[8] - SK-Ⅱ经历连续两年下滑后，2025财年Q2-Q3恢复增长，天猫618排名从第10升至第7[9][16] - 2024财年净销售额840亿美元（+2%），提价策略使美容部门增长1%至152亿美元，但个人护理业务因SK-Ⅱ高价承压[16][17] 中国市场战略 - 大中华区占全球销售额7%，电商渠道增长9%但占比18%低于欧莱雅（28.2%）[21][25] - 本土化措施包括：中国籍CEO上任、供应链中心迁至广东、北京研发中心实现95%产品本地化[26] - 加码抖音电商渠道，推动线上线下融合，但被指错失早期电商机遇[21][27][28] 组织架构调整 - 专业美容部门CEO将于8月卸任，2025年来已两次更换美容业务高管[13] - 五大事业群（SBU）管理架构调整，不再提"10个事业部"具体数字[14][15] - 2019年起划分重点市场（占80%销售额）与次重点市场，赋予中美市场更大自主权[23][24][26]