核心观点 - 核心城市核心地段的步梯房（俗称“老破小”）正成为高净值投资者青睐的资产类别 其吸引力在于更高的资金效率、更低的持有成本、不可复制的地段价值、更优的租金回报率以及老旧小区改造带来的价值提升预期 [3][12][46] 市场现象与投资者行为 - 一线城市核心地段步梯房市场交易活跃 北京西城区一套1998年步梯房挂牌8小时成交 买家加价15万 [3] - 上海静安区步梯房议价空间已缩窄至4%以内 [3] - 深圳出现投资者整栋、批量收购低层老步梯房的现象 [3] - 投资者以资产配置视角购房 注重地段和现金流 例如用500万收购5套上海静安区步梯房 年租金收入超30万 [10][12] 价格与资金效率优势 - 同一地段 步梯房单价普遍比电梯房便宜15%–30% [7] - 例如广州天河区 电梯房均价6万/平方米 步梯房均价4.2万/平方米 购买100平方米可节省总价180万 [7] - 高净值投资者利用价差提升资金效率 用购买一套大电梯房的资金可购买两套核心区步梯房 实现租金回报与抗风险能力翻倍 [9][10] 公摊面积差异 - 步梯房公摊面积一般为10%–15% 电梯房公摊面积常达25%–30% [14] - 同样标注100平方米的房子 步梯房实际可得85–90平方米 电梯房实际仅得70–75平方米 [16] - 北京朝阳区有业主收房时发现套内面积缩水20平方米 相当于每平方米多花费2万元为公共设施买单 [16] - 对投资者而言 减少的公摊意味着更多实用面积 可用于增加功能房间或产生额外租金 [18] 持有成本分析 - 物业费方面 步梯房通常为0.5–1.8元/平方米·月 电梯房通常为2.5–4元/平方米·月 [20] - 按100平方米计算 两者年物业费差距可达3000多元 十年累计差距超3万元 [20] - 电梯存在大修和更换成本 设计寿命一般为15–20年 更换一次动辄数十万需业主分摊 [22] - 全国有80万台电梯使用超15年 其中17万台已使用超20年 单台年维保费从几千元涨至1.5–2万元 [22] - 步梯房无电梯相关维护、更换及安全风险 持有成本更低 [24] 地段价值与配套设施 - 许多步梯房建于城市扩张黄金期 占据现核心地段 [26] - 上海内环内90%的步梯房小区位于地铁500米范围内 而郊区新盘平均通勤时间达45分钟 [28] - 北京中关村房龄超30年的步梯房因对口顶级学区 单价稳居12万/平方米以上 [28] - 核心区步梯房周边配套成熟密集 生活便利性高 如成都青羊区居民所述 下楼五分钟可完成买菜、看病、遛娃 [28] - 外卖平台数据显示 核心区步梯房夜间配送时间比郊区缩短一半 24小时便利店覆盖率达100% [30] 租金回报率比较 - 步梯房租金回报率明显高于同地段电梯房 [32] - 以上海静安区为例 一套60平方米步梯房总价300万 月租6000元 回报率约2.4% 同地段80平方米电梯房总价600万 月租7000元 回报率仅约1.4% [32] - 租赁市场主力（如刚毕业年轻人）对租金价格敏感度高于对电梯的依赖 [35] - 月租3000元、生活便利的步梯房两居室 比月租4500元、通勤遥远的电梯公寓更具吸引力 [37] - 投资者看重步梯房带来的稳定现金流 [37] 政策红利与价值提升预期 - 老旧小区改造及加装电梯为步梯房注入新价值 [39] - 2026年 住建部将投入万亿级资金用于老旧小区改造 涵盖外立面翻新、管线更换、停车位增设、加装电梯等项目并提供补贴 [40] - 加装电梯补贴力度可观 中央与地方联合补贴 部分城市补贴比例可达40% 单台最高补贴28万 [42] - 一部60万的电梯 两级财政补贴可覆盖25万以上 占成本超40% [42] - 加装电梯后房价上涨明显 北京朝阳区某小区同户型单价从2.8万/平方米涨至3.2万/平方米 涨幅约14% 广州荔湾区一套步梯房加装电梯后 半年内单价从3.8万/平方米跳涨至4.6万/平方米 [44] - 许多城市加装电梯申请已排至2027年底 提前布局可能加装电梯的步梯房可享受政策红利 [44]

公司创始人动态 - 币安创始人赵长鹏目前将主要时间分配在四件事上：Giggle Academy、YZi Labs、BNB Chain生态发展以及为各国政府提供建议 [1] 行业与产品发展观点 - 对于预测市场，判断标准包括：易用性、资金效率、手续费、安全性以及一定程度的收益表现 [1] - 决定项目成败的关键在于长期的执行力以及团队是否愿意持续投入 [1]

公司财务策略 - 公司资金安排需兼顾业务发展、股东回报与资金效率 [1] - 分红政策综合考虑股东利益与公司可持续发展 [1] - 公司将持续优化资本结构并提升资金使用效率 [1]

政府投资基金困局现状 - 审计揭示北方某省7支基金方向不明，5000万元科技成果转化资金滞留账户五年未动[3] - 审计揭示南方某省14支基金长期闲置，28.85亿元资金在账上纹丝不动，另有12支基金投资方向与省级产业部署背道而驰[3] - 福建、江西等地审计报告同样指向政府投资基金存在定位不清与资金闲置问题，显示此为全国性困局[3] 政府投资基金市场地位 - 截至2024年末，全国累计设立政府引导基金2178只，认缴规模达7.7万亿元[5] - 2025年上半年，34.5%的国资背景管理人掌控着全市场七成的资金规模[5] - 政府投资基金支撑起中国创投半壁江山，是一支既强大又充满矛盾的超级力量[5] 一级市场运营压力 - 创投机构合伙人反映好项目稀缺，尤其带着返投指标如同戴着脚镣跳舞，其基金去年仅投出计划的30%[5] - 专注硬科技的GP团队因担忧劣质项目毁掉LP信任而连续三个月未开立项会，显示投资谨慎情绪高涨[5] - 90%的政府LP正在追问投资进度，甚至直接下达“今年必须投出去X个亿”的命令，资金效率压力巨大[5] 政策改革方向 - 2024年1月国务院“国办1号文”首次明确分类管理政府投资基金，要求防止资金闲置，并鼓励取消注册地限制、降低或取消返投比例[6] - 2025年7月国家发改委新政进一步提出“不以招商引资为目的”，要求防止同质化竞争，并对存量基金进行整改，不符合投向的需退出或整合重组[6] - 政策松绑旨在为饱受诟病的返投机制解困，直指基金重复建设痼疾，推动基金布局回归市场化与效率导向[6] 政策实施初步效果 - 江苏某新能源基金在取消返投比例要求后，团队得以将精力从80%应付指标转向专心扫描全国优质项目[7] - 深圳一家智能制造基金通过整合砍掉5个同质化子基金，管理费直接降低40%，资金效率立竿见影[7] - 湖北曾闲置三年的半导体基金近期以领投身份押注省委重点布局的光子芯片团队，显示资金激活迹象[7] 改革面临的挑战 - 浙江某创投基金在尝试退出偏离定位项目时仍遭遇地方保护主义隐形阻力，显示容错机制落地需要配套细则[7] - 北方某省审计整改小组设计资金激活路线图，包括将闲置资金转投天使母基金、启动明股实债项目债转股置换，牵动28亿资金命运[7] - 尽管政策暖流涌动，但“敢投早投”的口号要转化为现实，仍需克服体制机制深层障碍[7]

募集资金基本情况 - 公司非公开发行A股82,987,551股，每股面值1元，发行价格26.51元/股，募集资金总额21.9999997701亿元，扣除发行费用2446.885618万元后，募集资金净额为21.7553111183亿元 [1] - 募集资金已全部存放于专户，并与保荐机构、银行签署监管协议 [1] 资金支付操作流程 - 公司通过开设募集资金保证金账户开具银行承兑汇票及信用证支付款项，以提高资金使用效率并降低资金成本 [2] - 操作流程包括：建立专项台账统计支付款项、将募集资金转入保证金账户用于开具票据、根据供应商合同条款支付票据、到期兑付后利息转回专户 [2] - 保荐机构有权通过现场检查或书面问询监督该流程执行情况 [2] 公司决策程序 - 2025年6月27日董事会及监事会审议通过相关议案，授权管理层办理保证金账户开户等事项 [3] - 监事会认为该操作符合日常经营需求，不影响募投项目计划且未改变资金投向 [3] 保荐机构核查结论 - 保荐机构确认公司已履行必要审批程序，该操作有利于提升资金效率且未损害股东利益 [4] - 保荐机构对龙蟠科技的资金支付安排无异议 [4]