交易概述 - 英格卡集团计划出售中国内地十座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京和武汉三座项目 交易总估值达160亿元人民币[1] - 泰康人寿领投的险资财团通过Pre-REITs并购基金接盘 基金总规模80亿元 其中泰康认购30亿元 多家险资联合认购30亿元 英格卡自身认购20亿元劣后级份额[1][3] - 交易完成后英格卡保留项目运营权 形成资产所有权与运营权分离模式[3] 标的资产质量 - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一 年客流量超3000万人次 2025年春节单日客流突破15万人次 年租金超6亿元[1][4] - 无锡荟聚2023年销售额达33.7亿元 长期稳居区域榜首[4] - 武汉荟聚日均客流8万-10万人次 出租率连续三年超95%[4] - 三项目总建筑面积超115万平方米 每平方米估值约1.39万元[5] 交易动因 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元 净利润降幅达46.5% 面临业绩压力[4] - 承诺保险机构投资回报率接近7% 高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率水平[5] - 项目运营均超十年 能为低利率环境下的险资提供稳定现金流[3] 险资投资趋势 - 2025年上半年险企披露10余笔大额不动产投资 合计新增投资超40亿元 较去年同期激增近600%[6] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[6] - 投资标的集中在商业办公 物流地产等收租型物业[6] 政策环境 - 国家金融监督管理总局发布新规规范险资不动产投资风控 要求构建全流程风控体系[7][8] - REITs投资风险因子从0.6调降至0.5 降低资本占用[8] - 证监会等部门推进公募REITs扩募 简化审核流程 推动消费物业REITs市场发展[8] 市场表现 - 嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%[8] - 以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今涨幅超50%[8] - Pre-REITs模式为险资提供稳定租金收益和二级市场溢价退出双重收益[8] 参与者情况 - 泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元 同比增长164.56% 在非上市险企中排名第一[10] - 泰康投资性房地产金额从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅近一倍[10] - 除泰康外 中银三星 中宏保险 友邦保险 大都会人寿等多家险企共同参与投资[3]

英格卡出售荟聚购物中心交易分析 - 英格卡集团计划出售位于北京、无锡、武汉的三座荟聚购物中心，总估值160亿元人民币，交易由泰康人寿领投的基金接手，基金总规模80亿元，其中泰康人寿认购30亿元，其他险资参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等共计认购30亿元，英格卡自身认购劣后级出资约20亿元，剩余80亿元拟通过银行融资获取，交易后英格卡保留项目运营权 [6] - 此次出售可能为后续清仓剩余7座荟聚购物中心铺路 [6] 英格卡购物中心业务概况 - 英格卡集团自1973年在瑞典开设首家购物中心，全球13个市场拥有34家购物中心（较2023年44家减少），年总客流量达3.52亿人次，平均每秒11.8人次到访 [8] - 在中国市场累计投资302亿元人民币，建成10家荟聚商场，总建筑面积超266万平米，商业可租赁面积96.7万平米，其中北京、无锡、武汉为首批项目，投资100亿元，商业面积均超15万平米 [9][11] - 近期新开业项目投资额显著提升：西安荟聚投资43亿元，上海荟聚投资80亿元，可租面积均超12万平米 [10] 财务表现与出售动机 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元，净利润大跌46.5%至8.06亿欧元，经营活动现金流同比下降17%至29亿欧元（2023财年为35亿欧元） [16] - 业绩下滑主因集团战略性投入逾21亿欧元降低产品售价，平均降幅达9%，同时运营费用占收入比重从29%升至31% [16][17] - 出售优质资产可能为集团回笼现金缓解现金流压力 [17] 交易估值与市场对比 - 三座荟聚初始投资100亿元，当前估值160亿元，增值约60% [18] - 按建筑面积超115万平米测算，每平米估值约1.39万元，低于成都大悦城REIT的1.88万元/平米估值，但高于济南领秀城贵和REIT的7650元/平米估值 [18][20] - 对比同类REITs项目，北京荟聚年客流量约3000万人次（预计销售额百亿元级），无锡荟聚2024年销售额43亿元，武汉荟聚周末日均客流超10万人次，均优于成都大悦城（2023年销售额25.4亿元，客流量2120.78万人次） [12][18] 投资回报与退出机制 - 英格卡承诺投资期间回报率接近7%，显著高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率及REITs市场3.9%的加权平均资本化率 [21][22] - 险资基金此次并购为Pre-REITs操作，后续可能通过公募REITs退出实现增值，参考已上市消费REITs表现：嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%，华夏华润商业REIT等涨幅超50% [22][23][24]

公募REITs生态发展 - 公募REITs生态健康发展需要发行人、监管方、中介机构、投资者等多方协同发力 [1] - 多层次REITs生态体系存在资产供给不足、估值分歧、流动性待提升等瓶颈问题 [2] 流动性提升建议 - 保险资金作为长期资金可发挥稳定器作用，在市场大幅调整时介入，并培养专业二级市场投研团队 [2] - 优化做市商制度，推动REITs纳入融资融券标的，增强市场流动性 [3] - 险资对REITs底层资产风险收益特性认可，但市场供给不足迫使机构向上游延伸至Pre-REITs甚至一级市场 [2] 资产供给与估值优化 - 优先选择市场化属性强的资产（如商业、物流）推动扩募，形成规模化精品REITs [3] - 在培育期前置合作（如保险机构在Pre阶段介入），减少后期定价差异 [3] - 增加资产供给是首要任务，应聚焦成熟赛道做深做宽，避免"第一单效应"后缺乏持续项目 [3] 制度完善与市场层级 - Pre-REITs/私募REITs到公募REITs的退出路径尚不清晰，需优化原始权益人认定等细节 [4] - 参考股票市场层级体系，构建不同标准化程度、风险等级的REITs市场 [4] - 解决管理人多为原始权益人关联方带来的信息不对称及道德风险问题 [4] 供需协同与治理机制 - 供给端期待文旅、养老等新业态项目发行上市，原始权益人应将扩募作为核心发展战略 [5] - 需求端尽早引入社保、年金等长线资金，加强公众投资者教育 [5] - 完善REITs治理机制，借鉴上市公司经验推动运营、管理、信披一体化协同 [5] 运营与产业协作 - 基金管理人需与运营管理机构建立良性协作机制，利益一致化并设立有效奖惩机制 [6] - 产业方在资产运营方面经验丰富，能为REITs提供微观专业支撑 [6] - 强化产业方专业力量参与基金治理，未来跨地域扩募需更深层次发展 [6] 生态转型与扩募优化 - 推动短期博弈转向长期价值共生，"重发行"转向"全周期运营" [7] - 优化扩募机制（分类审核、压缩优质资产扩募周期） [7] - 打通Pre-REITs衔接通道，完善私募到公募合规转化路径 [7]

万科创始人王石动态 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立畅通联系，以保障公司平稳过渡及保护投资者、合作伙伴和13万员工利益 [1][3] - 王石强调万科是其创建、制度建立、团队培养和接班人选择，认为自己有责任维护公司 [1][3] - 1988-2020年期间，王石未从企业股分红中获取一分钱，资金用于补偿1988年股改时在册员工 [1][3] - 王石2017年退休，现任万科董事会名誉主席，2023年主动放弃超过1000万元退休金 [4] 万科财务状况与债务处理 - 公司已偿还2024年所有公开债，一季度完成5笔境内债偿还总额98.9亿元 [6][7] - 5月完成4.23亿美元利率3.15%美元债兑付及"20万科04"债券3.45%利息支付 [7] - 一季度实现大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [6] - 与深铁集团签署42亿元借款补充协议，拟以不超过60亿元万物云股票作为质押物 [6] 万科经营业绩 - 一季度营收近380亿元，销售近350亿元，回款率超100% [8][9] - 完成超1万套房屋高质量交付 [9] - 广州理想花地、上海四季隐秀、杭州云耀之城等新盘销售表现良好 [10] 股东支持与发展前景 - 深铁集团持续提供资金支持，今年以来累计提供70亿元借款（28亿+42亿） [6] - 与大股东深铁在轨道物流、TOD综合开发等领域合作有望创造新业务空间 [10] - REITs/Pre-REITs突破将帮助盘活存量资产，科技积累有助于行业变革中抢占先机 [10]