市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

市场整体表现 - 中证REITs全收益指数在连跌三周后本周上涨1.49% 呈现企稳迹象 [1] - 8月前三周中证REITs全收益指数累计下跌3.53% 市场经历明显调整 [1] - 市场回调主要驱动因素为估值高位下长端利率波动引发的止盈交易 与中债国债财富指数收益率相关系数达0.64 [1][3] 板块分化特征 - 债性较强的保障性租赁住房板块8月领跌市场 中金厦门安居REIT最大跌幅超10% [1] - 股性较强的消费基础设施板块在本轮反弹中领涨 华安百联消费REIT单周上涨6.58% [4][6] - 保障房板块走势与国债收益率高度相关 债性板块跌幅较大且修复较慢 [3][6] 个股表现详情 - 8月跌幅前五REITs：中金湖北科投光谷REIT(-7.26%) 红土创新深圳安居REIT(-7.13%) 招商高速公路REIT(-6.65%) 华泰苏州恒泰租赁住房REIT(-6.48%) 中金厦门安居REIT(-6.42%) [2] - 本周涨幅前五REITs：华安百联消费REIT(6.58%) 国泰君安济南能源供热REIT(6.45%) 嘉实物美消费REIT(5.03%) 汇添富上海地产租赁住房REIT(5.00%) 华夏北京保障房REIT(4.63%) [6] 解禁影响分析 - 华夏首创奥莱REIT将于明日解禁3.28亿份机构配售份额 占基金总份额41% [3] - 红土创新深圳人才安居REIT 中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT部分战略配售份额将于8月31日解禁 [3] - 解禁抛压对个券回撤幅度产生边际影响 但基本面预期未发生重大变化 [3] 机构观点汇总 - 华西证券认为若债市企稳 保障性租赁住房板块性价比将开始显现 [3] - 上交所指出消费基础设施REITs将成为市场扩容提质的关键组成部分 [7] - 中金公司认为REITs市场处于业绩真空期 分母端影响较大 部分绩优项目已进入配置型资金左侧介入窗口 [7]

市场动态与产品创新 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 [1][2] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1][2] - 创金合信首农REIT于7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例0.78% 公众发售比例0.26% [2] - 圆信永丰基金通过战略配售投资多只REITs产品 包括易方达华威市场REIT、创金合信首农REIT及数据中心类REITs [3] 市场表现与规模 - 中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [1][4] - 全市场70多只已上市公募REITs中 仅2只产品今年以来回报率为负 [4] - 近5个交易日部分REITs涨幅超5% 如华夏首创奥莱REIT 另部分产品跌幅超2% 如中金湖北科投光谷REIT [4] - 截至6月末公募REITs市场总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类型 [4] 驱动因素与配置逻辑 - 上半年强势表现主要源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求增加 非底层资产经营实质性改善 [5] - 公募REITs具备股债双重属性 股性受宏观政策影响 债性与利率走势及投资人结构相关 [5] - 中金公司建议关注两类配置主线：现金流稳定的类债替代品种及基本面反转的高赔率标的 [6] - 产权类优先选择区位优越、租约稳定的项目 经营权类优选市政环保及抗电价波动的能源项目 [6] - 国信证券预计常态化发行机制将推动更多领域"首单"项目纳入REITs市场 [6]

公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，市政、园区、消费类REITs涨幅最大 [1] - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [1] - 两单数据中心REITs成功完成发售，市场认购踊跃 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月18日，中证REITs（收盘）指数收盘价为875.82点，整周涨跌幅为-0.09%，表现弱于中证转债指数（+0.67%）、沪深300指数（+1.09%）以及中证全债指数（+0.11%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.9%）>中证转债（+9.5%）>沪深300（+3.1%）>中证全债（+1.4%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为11.2%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - REITs总市值在7月18日下降至2046亿元，较上周减少6亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.04个百分点 [2][12] - 不同项目属性REITs中，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [3][18] - 不同项目类型REITs中，平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（+1.2%）、园区基础设施（+0.5%）和消费基础设施类（+0.4%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商科创REIT（+3.05%）、华夏金茂商业REIT（+2.24%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.08%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.3%；园区基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.8% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（1156万元）、华夏北京保障房REIT(729万元）、中信建投国家电投新能源REIT(726万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年7月18日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只 [27] 估值跟踪 - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年7月18日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [30] 行业要闻 - 7月14日，创金合信首农REIT公告基金合同生效，公开募集期筹集资金36.85亿元，底层资产为北京首农信息产业园区内成熟产业配套设施，基金预计2025年下半年与2026年度可供分配金额合计超5亿元，测算分派率约6.9%–6.85% [37] - 7月16日，南方润泽科技数据中心REIT公布认购确认结果，公众投资者有效认购286.16亿份，确认比例仅0.3145%，超募317.95倍；底层资产为润泽科技位于河北廊坊的国际信息云聚核港A - 18数据中心 [37] - 7月16日，南方万国数据中心REIT完成公开发售并公布配售结果，公众投资者有效认购329.14亿份，确认比例0.2198%，超募455.03倍；本次募集8亿份、募集资金24亿元，底层资产为万国数据位于江苏昆山花桥镇的国金云计算数据中心 [37] - 7月16日，南京机电产业（集团）有限公司公开招标新工产园基础设施公募REITs基金管理人服务，拟首次申报规模不低于10亿元，拟入池资产为集团旗下工业园区物业 [37]