核心观点 - 沪市消费REITs在2025年上半年展现出强大韧性和发展潜力 为投资者提供可观回报并促进消费繁荣[1] - 消费REITs通过稳定运营直接带动消费 创造就业机会 对经济增长和社会稳定起到积极作用[5] - 消费REITs市场迎来发展机遇期 新发产品获得市场高度认可 未来在机制完善和运营能力提升下具有广阔空间[7][8] 各REITs项目运营表现 嘉实物美消费REIT - 截至2025年6月底整体出租率95.58% 租金收缴率99.07% 加权平均剩余租期6.96年[2] - 2025年上半年实现收入5285.93万元 净利润1618.91万元 可供分配金额3529.43万元[2] - 在北京消费承压背景下保持稳健运营 凭借地理位置和租户基础维持社区商业定位[2] 华夏金茂商业REIT - 截至2025年6月底出租率99.03%[2] - 2025年上半年总收入4785万元 EBITDA 2286万元 可供分配金额2873万元[2] - 年化分派率5.42% 同比提升42BP 底层资产长沙览秀城通过品牌优化和营销策划展现成长潜力[2][3] 华安百联消费REIT - 2025年上半年收入11664.96万元 EBITDA 7286.90万元 可供分配金额7217.43万元[3] - 以基金市值计算年化现金流分派率4.28% 2025年8月分红7217万元 累计分红超1.35亿元[3] - 2025年1-6月客流超1176万人次 会员63万人 会员消费占比67% 出租率95.39% 租金收缴率100%[3] 华夏首创奥莱REIT - 截至报告期末出租率97.11% 租金收缴率100%[4] - 2025年上半年收入约13112.58万元 可供分配金额约6379.39万元[4] - 收入可比预测完成率117.08% 可供分配金额完成率111.58% 年化分派率6.52% 较预测高68BP[4] 新发REITs产品动态 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日上市 为首单电商企业消费REIT 底层资产为宁波杉井奥特莱斯（总建筑面积10.43万平方米）[7] - 该项目稳定运营超13年 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上[7] - 华夏凯德商业REIT为首单外资消费REIT 公众认购倍数超535.2倍 网下认购倍数超252.6倍[7] - 根据招募说明书 该产品2025年预测分派率4.40% 2026年预测分派率4.53%[7] 行业价值与前景 - 消费REITs项目围绕居民日常生活 通过稳定运营促进商品服务流通 创造多环节就业机会[5] - 吸引社会资本投入购物中心、奥特莱斯等领域 盘活存量资产 推动消费基础设施更新[6] - 为投资者提供多元化选择 通过稳定分红分享消费行业发展红利[6] - 上交所六大核心机制（信息披露、基金治理等）将进一步提升资产运营效能[8]

核心观点 - REITs市场在发行和二级市场表现呈现分化态势 产权类REITs在发行数量和规模上显著领先特许经营权类 同时消费基础设施REITs在二级市场涨幅突出[1][2][7] - 市场政策支持力度持续加大 2025年9月12日国家发改委发布REITs常态化申报推荐通知 推动市场扩围扩容和高质量发展[7][45] - 投资价值分析显示产权类REITs估值相对较高 而特许经营权REITs更适合采用内部收益率进行估值比较 不同类型资产收益率存在显著差异[4][40][43] 发行市场 - 本期华夏凯德商业REIT募集完成 预计发行规模22.9亿元 平均配售比例0.29% 成为首单外资消费REITs[1][7][8] - 2025年已发行15只REITs 发行数量同比减少6.25% 发行规模312.6亿元 同比减少15.61% 涉及7种底层资产类型 其中供热设施和数据中心为新增类型[1][7] - 产权REITs发行占据主导地位 数量和规模占比均超过85% 今年完成扩募2单 金额合计26.6亿元 涉及保障房和产业园资产[7] - 储备项目共16单 其中扩募项目5单 占比31% 已获批2单 本期新增1单供热设施项目 产权类储备项目达10单[10][13] 二级市场 - 中金唯品会奥莱REIT上市首日上涨26.81% 目前REITs市场产品数量74只 总规模2207.45亿元 其中产权类规模1286.54亿元 领先特许经营权类365.63亿元[2][14] - 本期REITs市场整体下跌0.23% 落后于股票指数 产权类下跌0.22% 特许经营权类下跌0.25% 保障房和生态环保涨幅超过0.5% 产业园和供热设施跌幅超过1.0%[14] - 今年以来REITs市场整体涨幅13.61% 不及主要股票指数但领先中证红利 产权类涨幅16.94% 特许经营权类涨幅10.15% 消费基础设施REITs表现最佳 涨幅35.81%[2][15] - 交易活跃度普遍下滑 整体换手率已低于沪深300 数据中心、生态环保和清洁能源换手率相对较高[15] 分红情况 - 本期14只REITs分红 数量较上期翻倍 分红金额9.02亿元 较上期增长237% 2025年累计分红69.43亿元 分红收益率4.01%[3][30] - 特许经营权REITs分红金额43.79亿元 分红收益率5.01% 主要来源于收费公路和清洁能源 产权REITs分红金额25.64亿元 分红收益率3.18%[3][30] - 过去一年特许经营权REITs分红收益率8.90% 明显高于产权类的4.52% 收费公路和清洁能源分红收益率超过9%[30] - 成立以来分红比例普遍较高 特许经营权类93.45% 略高于产权类90.20% 供热设施和清洁能源分红比例达100%[31][34] 投资价值分析 - 产权类REITs估值P/可供分配金额为26.46 P/EBITDA为25.44 保障房REITs估值最高达35.64 产业园REITs估值最低[4][37][39] - 实际分红股息率3.68% 按可供分配金额计算的股息率为3.99% 产业园REITs股息率最高达4.46% 保障房最低为2.82%[37][39] - 特许经营权REITs采用内部收益率估值 在相同收益增速下 水利设施内部收益率最高 生态环保次之 清洁能源和收费公路相对较低[4][40][43] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 因其营收增长来源于车辆通行量和通行费单价增长[41] 政策环境 - 2025年多项政策支持REITs市场发展 国务院办公厅、证监会和国家发改委等部门陆续出台文件 支持文化和旅游、消费基础设施、数据中心等领域发行REITs[45] - 2025年9月12日国家发改委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》 持续推动市场扩围扩容[7][45] - 政策明确支持通过扩募方式新购入项目 构建常态化发行制度体系 最大程度鼓励民营企业参与[45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场小幅下跌但成交额增加 产权类和特许经营类指数均下跌 除生态环保类 REITs 小幅上涨外 消费基础设施类 REITs 跌幅最高 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年已有 15 只公募 REIT 成立 23 只基金待上市 市场有望扩容 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场小幅下跌 截至 2025 年 9 月 12 日 中证 REITs 指数较上周下跌 0.84%至 840.03 中证 REITs 全收益指数为 1070.04 较上周下跌 0.78% [10] - REITs 市场成交额增加 本周总成交规模为 6.39 亿份 较上周环比增长 3.23% 成交额为 28.91 亿元 较上周环比增长 3.99% 区间换手率为 2.81% 上周为 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数均下跌 分别下跌 0.85%和 0.54% 产权类中消费基础设施类等多类下跌 特许经营类中市政设施类等多类下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 0.87% [15][18] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌 仅消费基础设施类成交额提高 136.83%至 7.73 亿元 多类 REITs 成交额和换手率有不同程度下跌 [21][23] - 本周公募 REITs 产品多数下跌 74 只中除新上市的中金唯品会奥莱 REIT 外 12 只上涨 61 只下跌 部分产品涨幅和跌幅靠前 部分产品换手率和周成交额较高 [24] 一级市场 - 2025 年以来 15 只公募 REITs 完成发行 截至 2025 年 9 月 12 日 共发行 74 只公募 REITs 发行规模合计 1945 亿元 2024 年发行 29 只规模 646 亿元 2025 年 9 月暂未新发行 [30] - 共有 23 只公募 REITs 基金待上市 其中 12 只为首发 11 只为扩募 项目状态多样 分类型来看产业类和特许经营类各有不同数量的 REITs [32] 公募 REITs 政策及市场动态 - 易方达广开产园 REIT 约 3.84 亿份额 9 月 23 日解除限售 解除限售后流通份额将增加 该基金基础设施项目经营状况稳定 2024 年 8 月 29 日至 2025 年 6 月 30 日累计可供分配金额为 8238.27 万元 [36][37] - 华夏凯德商业 REIT 募集结果公布 战略配售比例达 100% 募集份额总额 4 亿份 战略配售、网下发售、公众发售确认比例不同 战略投资者已全额缴款 [38] - 发改委鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [39][40] 投资建议 - 本周 REITs 指数小幅下跌 中证 REITs 指数和全收益指数分别下跌 0.84%和 0.78% 市场成交金额增加 分资产类型看产权类和特许经营类指数下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 消费基础设施类跌幅最高 [5][41] - 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年 15 只公募 REIT 成立规模超 300 亿元 23 只基金待上市 市场有望扩容 活跃度有望提升 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众投资者有效认购倍数高达535.2倍 实际确认比例仅0.19% 每10000份认购仅能中签19份[1] - 比例配售前总认购资金达3091.7亿元 为拟募集规模的135.2倍 其中公众认购1465亿元 网下认购1613亿元 战略配售13.7亿元[2] - 为首单外资消费REIT 底层资产包含广州云尚和长沙雨花亭项目 涵盖一线及二线城市优质购物中心[2] 消费基础设施REITs市场动态 - 2024年以来已上市产品达10只 成为公募REITs市场第三大资产类别[1] - 9月以来多只产品迎来新动态：中金唯品会奥莱REIT上市募集34.80亿元 底层为宁波杉井奥特莱斯项目[4]；中航天虹消费REIT进入"已问询"阶段 底层为苏州相城天虹购物中心[4]；华夏中海商业资产REIT更新至"已问询"[5] - 待上市产品包括中航天虹消费REIT、华夏凯德商业REIT、华夏中海商业资产REIT等[6] 公募REITs市场整体格局 - 截至9月12日已上市REITs产品超70只[7] - 按发行规模排序：交通基础设施REITs最大 其次为园区基础设施REITs[7] - 按产品数量排序：园区基础设施REITs最多达19只 交通基础设施REITs共13只 消费基础设施与仓储物流REITs均为10只 能源基础设施与保障性租赁住房REITs均为8只[7] 消费基础设施REITs资产特性 - 具备"To B"和"To C"双重特性 既面向品牌租户也面向消费者[8] - 收入来源多样化 包含租金收入、物业管理费收入、推广收入、停车场收入等多重收益渠道[8] - 属于重运营资产 要求运管机构具备招商租赁、市场推广、物业管理、资产改造和数字化经营等综合能力[8] 外资机构参与情况 - 凯德投资作为项目发起人及运营管理机构 是亚太地区最大REITs管理人 已设立19只美元基金产品[2] - 2021年以来共募集7只人民币私募产品 累计规模超540亿元[2] - 该项目构建了全球资本参与中国消费市场的新范式 为外资深度参与中国资本市场开辟新路径[3]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众投资者有效认购倍数高达535.2倍 实际确认比例仅0.19% 每10000份认购仅能中签19份 [1] - 公众发售部分比例配售前认购资金约1465亿元 网下发售部分比例配售前认购资金约1613亿元 [1] - 整体比例配售前总认购资金达3091.7亿元 为拟募集规模的135.2倍 [1] - 首发资产包括广州云尚和长沙雨花亭项目 是唯一涵盖一线城市和二线城市优质购物中心的资产组合 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 2024年以来已上市产品数量达10只 成为公募REITs市场第三大资产类别 [1][3] - 目前公募REITs市场产品总数超70只 消费基础设施REITs与仓储物流REITs数量并列第三（各10只） [4] - 园区基础设施REITs数量最多（19只） 交通基础设施REITs发行规模最大 [4] - 多只消费基础设施REITs等待发行或上市 包括中航天虹消费REIT和华夏中海商业资产REIT等 [2][3] 外资机构参与情况 - 华夏凯德商业REIT是国内首单外资消费REIT 项目发起人凯德投资是亚太地区最大REITs管理人 [2] - 凯德投资已设立19只美元基金产品 2021年来募集7只人民币私募产品累计超540亿元 [2] - 项目引入国际标准商业运营与REITs管理体系 构建全球资本参与中国消费市场的新范式 [2] 消费REITs资产特征 - 消费项目兼具To B和To C双重特性 既面向品牌租户也面向消费者 [4] - 收入来源多样化 包括租金收入、物业管理费收入、推广收入和停车场收入等 [5] - 要求运管机构具备招商租赁、市场推广、资产改造和数字化经营管理等综合能力 [5] 近期市场动态 - 9月12日中金唯品会奥莱REIT上市 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目（总建筑面积10.43万平方米） [2] - 中金唯品会奥莱REIT首发募集资金34.80亿元 项目稳定运营超13年 [2] - 中航天虹消费REIT于7月申报获受理 9月3日状态更新为"已问询" 底层资产为苏州相城天虹购物中心 [3]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会[4] - 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力[4] - 关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价[4] - 关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性[4] - 关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会[4] - 弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[4] - 我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.78%，收于1070点[1][10] - 本周中证REITs（收盘）指数下跌0.84%，收于840点[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为10.56%[2][10] - 本年中证REITs（收盘）指数涨幅为6.39%[2][10] - 本周沪深300指数上涨1.38%，恒生指数上涨3.82%，中债十年期国债指数下跌0.22%，房地产（申万）指数上涨5.98%，恒生地产建筑业指数上涨5.72%，高速公路（申万）指数下跌0.46%[1][10] - 本年沪深300指数上涨14.92%，恒生指数上涨31.55%，中债十年期国债指数下跌1.21%，房地产（申万）指数上涨7.90%，恒生地产建筑业指数上涨24.60%，高速公路（申万）指数下跌11.90%[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-0.95%（剔除新上市产品）[3][12] - 生态环保板块唯一飘红，上涨0.16%[3][12] - 产业园区板块下跌1.84%，市政水利板块下跌1.69%[3][12] - 已上市REITs总市值约2214.6亿元，平均单只REIT市值约30亿元[3][12] - 本周已上市REITs中12支上涨、61支下跌[3][12] - 本周数据中心板块交易最活跃，换手率达1%[3][17] - 本周日均成交量155.5万股，日均换手率1%[3][17] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金唯品会奥莱REIT（30.5%）、国金中国铁建REIT（1.9%）、华夏华电清洁能源REIT（1.6%）[17] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（8.7%）、中金湖北科投光谷REIT（7.7%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间[3][18] - P/NAV位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）[18] - P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][18]

二级市场表现 - 加权REITs指数收于186.04 本周回报率为-0.81% 整体呈现波动态势且较上周小幅回调 [4] - 产权类REITs有所上涨 特许经营权类REITs涨跌互现 能源类REITs涨幅最大 [4] - 回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类 生态环保类和交通基础设施类 [4] - 单只REITs中12只上涨61只下跌 涨幅前三为中银中外运仓储物流REIT 华夏金茂商业REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs总成交额为28.9亿元 区间日均换手率均值为0.65% [5] - 消费基础设施类REITs区间日均换手率领先其他类型 [5] - 成交量前三为中金唯品会奥莱REIT 博时蛇口产园REIT和华夏合肥高新REIT [5] - 成交额前三为中金唯品会奥莱REIT 国金中国铁建REIT和华夏华润商业REIT [5] 资金流向及大宗交易 - 主力净流入总额1122万元 市场交投热情有所回升 [6] - 主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类 新型基础设施类和生态环保类 [6] - 单只REIT主力净流入额前三为华夏华润商业REIT 南方润泽科技数据中心REIT和华夏首创奥莱REIT [6] - 大宗交易总额73720万元较上周上升 单日最高成交额23335万元出现在9月8日 [6] - 大宗交易成交额前三为华夏首创奥莱REIT 华夏深国际REIT和中金印力消费REIT [6] 一级市场动态 - 中金唯品会奥莱REIT本周新增上市 [7] - 共有3只首发项目状态在本周得到更新 [7]

股价表现 - 公司股价盘中一度上涨4.74%至2.43港元 年内累计涨幅超过1.4倍 [1] 投资动态 - 公司全资附属公司参与管理的北京平准基础设施不动产股权投资基金投资中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 [1] - 投资旨在进一步盘活存量资产 推动居民消费升级和扩大内需 为消费基础设施发展注入新动能 [1] 战略布局 - 公司将持续加大在中国核心智能基础设施不动产领域的投资布局 [1] - 依托全产业链协同效应及REITs领域先发优势 深化与国内头部商业运营商和产业方的合作 [1] - 为基础设施资产的高效盘活与价值提升注入更强动力 [1]

上市概况 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日在上交所上市 基金代码508082 [1] - 首发基金份额10亿份 每份发售价格3.480元 募集资金总额34.80亿元 [1] - 发起人为唯品会 基金管理人为中金基金 计划管理人为中国国际金融股份有限公司 [1] 底层资产 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目 总建筑面积10.43万平方米 [1] - 项目采用室外开放街区与室内馆结合形态 稳定运营超13年 [1] - 地处宁波海曙区 紧邻机场 半小时车程覆盖主城区 辐射范围广 [2] - 2022至2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上 [2] - 2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米 在消费REITs中处于较高水平 [2] 行业意义 - 奥特莱斯REITs为社会资本提供创新投资渠道 推动资本市场与实体经济融合 [2] - 为存量奥莱资产盘活提供借鉴 回收资金可用于新项目建设或升级改造 [2] - 消费REITs是沪市重要板块 该产品为上交所第5只消费REIT [3] 发起人背景 - 唯品会是中国领先品牌折扣电商 专注运营品牌特卖折扣产品 [3] - 截至2025年一季度末 唯品会为国内已开业奥莱数量及自持物业数量最多企业 [3] - 按GMV规模统计 唯品会位于中国奥莱企业第一梯队 [3] 市场发展 - 全市场公募REITs增至74只 上交所落地50只 [3] - 中金基金在管公募REITs产品达11只 首次发售及扩募规模约364.8亿元 [3] - 公司将持续探索不同基础设施资产类型 服务实体经济与国家战略 [3]

公司战略与投资 - 公司全资附属公司参与管理的北京平准基础设施不动产股权投资基金投资中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 [1] - 投资将进一步盘活存量资产 推动居民消费升级和扩大内需 为消费基础设施发展注入新动能 [1] - 未来将持续加大在中国核心智能基础设施不动产领域的投资布局 依托全产业链协同效应及REITs领域先发优势 [1] 底层资产与项目特征 - 中金唯品会奥莱REIT以中国浙江省宁波市杉井奥特莱斯项目作为底层资产 [1] - 底层资产具备优异资产品质与可持续运营能力 是国内奥特莱斯领域的标杆性项目之一 [1] - 唯品会是中国领先的品牌折扣电商平台 专注于运营"品牌特卖"折扣产品的标杆企业 [1] 行业影响与市场意义 - REITs成功上市为消费基础设施引入长效资金 为居民消费升级提供优质场景 [1] - 为扩大内需和双循环注入可持续新动能 为稳定并活跃资本市场贡献力量 [1] - 持续深化与国内头部商业运营商和产业方的合作 为基础设施资产高效盘活与价值提升注入动力 [1]