J P M O R G A N Asia Pacific Equity Research 28 July 2025 Hong Kong Property Takeaways from expert meeting with JLL HK chairman We hosted an expert meeting with Mr. Joseph Tsang, Jones Lang LaSalle's (JLL) Hong Kong chairman (仲量聯行香港主席曾煥平先生) on the broker's 2H25 outlook for the HK property sector. On residential property, JLL is more cautious than we are, expecting HK home prices to drop ~5% in 2025 (JPM forecast: down <3%), but likely stabilize (up or down 1-2%) in 2026 (JPM forecast: up 3-5% if four condit ...

为建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，我省先后发布《关于支持住宅品质改善提升若干措施》 《江苏省改善型住宅评价细则》等，明确改善型住宅评价应在竣工验收和各专项验收均合格后进行，预 评价和评价结果均分为三个等级：总得分达到60-69，评价等级为A级；总得分达到70-79，评价等级为 AA级；总得分达到80及以上，评价等级为AAA级。在预评价环节，南京招商金陵序花园项目、连云港 苍梧玉苑项目、扬州珑清园项目、徐州金御蓝廷项目、连云港香江柒号院项目、丹阳凤林苑项目等，总 得分在80及以上，预评价等级为AAA级。 本报讯(记者白雪)记者7月31日从省住建厅获悉，"江苏省改善型住宅评价系统"上线运行以来，截至目 前，已有36个项目完成改善型住宅预评价并向社会公布。项目建设单位承诺对评价资料和结果的真实性 负责，并自愿接受政府监管和社会监督。 ...

核心观点 - 2025年上半年重点城市千万豪宅成交规模稳中有增，同比增21%，显著优于百城新房5%的增幅 [3][4] - 豪宅市场呈现"两头翘"特征：总价1000-3000万成交增25%，5000万以上顶豪成交增51%，3000-5000万区间降30% [17] - 上海在顶豪市场占据绝对支配地位，5000万以上豪宅成交占比78% [19] - 豪宅产品创新趋势明显，包括平层墅院化、270°全景舱设计等 [38][40] 市场表现 成交规模 - 20个核心城市2025年上半年千万豪宅成交2.1万套，同比增21% [4] - 一线城市成交1.6万套增15%，二三线城市成交5871套增37% [4] - 宁波千万豪宅成交939套增近2成，因供应增113%至919套 [32] 区域分化 - 上海顶豪（15万+/平）去化率基本超8成，中心城区去化率80%-100% [11][13] - 成都二季度8个单价超3万/平高端住宅入市，7个为新规住宅，去化率超8成 [14] 产品特征 价格段 - 上海各总价段成交量和占比均居首位 [19] - 北京、上海、广州主力面积段下移至120-140平，占比增至20%以上 [25] 面积段 - 180平以上成交占比46.14%但集中度下降，同环比降5.26pcts和8.11pcts [20] - 100-140平中等面积段增幅显著，100-120平占比增3.68pcts，120-140平占比增6.28pcts [20] - 苏州、杭州等城市200-250平为主力但占比回落 [29] 驱动因素 供应端 - 2025年上半年20城溢价率超20%地块占比20.86%，较2024年升13.08pcts [30] - 2025年下半年预计新增豪宅供应775万平，三季度为入市高峰486万平 [49][50] 产品升级 - 新规住宅提升实得率和舒适度，如成都华发锦宸院320㎡户型实现平层墅院化 [38] - 南京金陵序225㎡户型设6.5米挑高露台，形成"空中私家庭院" [39] - 杭州杭序府260㎡户型采用270°全景舱设计 [40] 城市展望 - 上海、深圳、宁波等供求比小于1，供给约束显著 [54] - 杭州、成都等供应超100万平，存在供过于求情况 [54][55] - 北京、广州等供求持稳，市场热度预期延续 [55]

豪宅市场整体表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万以上新房豪宅成交2.1万套，同比增长21%，远超百城新房5%的同比增幅 [4] - 二三线城市千万豪宅成交增长显著，16个二三线城市成交5871套同比增长37%，一线城市成交1.6万套同比增长15% [4] - 总价5000万以上顶豪成交621套同比大增51%，其中上海占比78%成交482套 [16][18] 城市分化特征 - 上海在豪宅市场占据绝对优势，各总价段成交量和占比均居首位，15万+/平顶豪项目去化率普遍超80% [10][12][18] - 宁波千万豪宅成交占比从2024年1.89%跳增至2025年上半年6.16%，3000万以上豪宅占比提升显著 [8][9] - 成都高端住宅集中入市，二季度8个单价超3万/平项目中7个为新规住宅，去化率均超80% [13] 产品结构变化 - 180平以上大面积豪宅成交占比46.14%仍为主力，但集中度同比下降5.26个百分点 [19] - 100-140平中等面积段成交占比显著提升，其中120-140平段占比增至17.4%同比增6.28个百分点 [19] - 一线城市主力面积段下移至120-140平，而苏州、杭州等城市仍以200-250平为主但占比回落 [24][28] 市场驱动因素 - 2025年上半年20城高溢价地块占比达20.86%，较2024年上升13.08个百分点，推动豪宅供应放量 [29][31] - 住宅新规提升产品力，如成都华发锦宸院320平户型实现平层墅院化，南京金陵序225平户型打造空中庭院 [37][38] - 核心区二手豪宅保值性突出，上海浦东、静安区等顶豪项目呈现"越涨越买"特征 [42] 未来供应展望 - 2025年下半年20城预计新增775万平豪宅供应，三季度486万平为入市高峰 [48][49] - 上海、深圳等城市供求比小于1供给紧张，杭州、成都等供应超100万平面临去化压力 [53][54]

房企产品动态 - 华润置地推出"好房子战略"样板项目"臻澐"，强调人文战略和穿越市场周期的设计理念 [9][10] - 华发"荟生活"升级为"华友荟"理想社群，覆盖全国四大区20+社群类别，举办超1500场活动吸引80000+人次参与 [11][12] 客户趋势 - 情绪消费兴起，社交媒体上"治愈系风景"话题声量同比暴涨308%，"高质量精致生活"话题声量同比上涨163% [14] - 住宅产品需转向兼具精神价值和生活智慧的"第三生活空间"，注重心理疗愈、价值认同和智能化体验 [15][16] - 行业启示包括户内打造疗愈空间、增强住宅舒适性、强化社区归属感 [17] 住宅结构特征 全国市场 - 1-6月120㎡以上面积段成交占比均同比持增，140-160㎡产品同比增幅最高达1.3个百分点 [20][21] - 环渤海区域500-1000万元和1000万元以上产品市场份额分别同比提升1.7和1.9个百分点 [24][26] - 长三角区域1000万元以上产品成交占比提升1.9个百分点至9.7% [26] 城市市场 - 上海100-120㎡和120-140㎡市场份额同比提升6.9和4个百分点 [25][28] - 成都四房成交占比大幅提升5个百分点，二房、三房占比分别下降1.5和3.2个百分点 [30][32] - 西安200-250万元产品市场份额同比增加1.7个百分点，140万元以下产品占比整体下降5.2个百分点 [34][36] 产品亮点 - 杭州招商蛇口·杭序府创新采用上抬地库设计，南偏东15度错位排布实现视野最大化，首开半天售罄揽金13.6亿 [48][53] - 项目外立面采用不对称无锐角设计呼应钱塘江潮，配置2850㎡下沉式石材会所和270度无界悬浮泳池 [55][64][66] - 华润三亚观岚景观设计融合高端酒店氛围，打造"一轴、二组团、三分区、五花园"的度假式社区 [37][38] - 上海保利天奕构建"微度假社区"，首推231套房源认购率197%，2小时内售罄 [40][43] 优秀项目分析 - 杭序府主力户型170-260㎡，170㎡占比45%，216㎡占比35%，匹配高端改善需求 [59][60] - 户型设计创新包括"X"空间、阔景阳台、全景舱布局和类一梯一户设计 [72] - 精装170㎡户型搭配白瓷砚，采用洞石、蛋壳漆、米色石材打造细腻质感 [70][72]

太原保障性住房项目 - 太原首批配售型保障性住房申购于7月21日启动线上线下申请 持续至7月31日 由太原市保障房公司独立运作 [2] - 配售价格覆盖土地和建安成本 利润不超5% 销售均价4000～5500元/平方米 较周边商品房低40%-50% [2] - 首批项目包括锦绣长风(12栋1427套 已封顶)和锦绣汾东(21栋2520套 施工至5层) [2] - 申请条件实行"两类三档"划分 主要面向工薪收入群体 优先解决住房困难群体 [2] - 产权证未满五年不得流转或回购 满五年需经审核方可封闭流转 [3] 厦门保障性住房项目 - 厦门7月21日启动3500套现房意向登记 分布于海沧/同安/翔安三区 [4] - 房源包含60㎡二房型1031套和70-75㎡三房型2469套 均带基础装修 [4] - 海沧区新阳居住区三期销售均价11699元/㎡ 较周边二手房(1.6万+/㎡)和新房(超2万/㎡)显著优惠 [4] - 70㎡小三房总价80-100万 定位新市民群体 实现"无痛"购房 [4] - 保障性商品房满年限可转普通商品房 配售型保障房实行封闭管理 [5] 全国保障房建设动态 - 2023年多地加速推进保障房项目 包括济南/南宁/重庆/成都等城市 [5] - 重庆已开工18个配售型保障房项目 成都首个配售型保障房封顶 [5] - 保障房项目将有效增加各地住房供给 完善住房保障体系 [5]

北京老破小房产市场现状 - 东三环老破小总价跌破200万 单价低至3万/平 成为北漂购房首选[7][9] - 潘家园 劲松 石榴庄 知春路等区域老破小跌幅显著 形成年轻购房者聚集地[7] - 五环外新房配套不足 城区新房价格过高 老破小成为折中选择[5][17] 购房者行为分析 - 月薪2万群体倾向用330万总价购置60平老破小 替代7000元/月租房支出[11] - 原计划返乡购房者转向老破小 因公积金可覆盖4000元月供 且收入高于老家5倍[14] - 通勤因素成关键考量 三环老破小相比五环新房可节省日均3小时通勤时间[19] 老破小居住价值重构 - 装修成本仅需十几万 通过轻法式/中古风改造可实现"屋外叙利亚 屋内法兰西"效果[24] - 核心地段配套优势明显 步行可达三甲医院 商场 学校 且绿化率优于新建小区[27][25] - 部分老小区启动外立面翻新 居住环境向"老新小"升级[20] 市场供需变化 - 学区房属性褪色导致老破小价格回落 但核心区位优势仍存[9] - 租售比优势显现 部分购房者放弃投资属性 转为纯居住需求[16] - 90后购房占比提升 对60平两居室接受度显著提高[19][22] 潜在问题 - 部分楼龄超40年 存在产权剩余年限及水电管线老化隐患[32] - 物业缺失导致公共区域维护不足 需自行承担装修翻新成本[30] - 市场分化加剧 同地段老破小比新房低100-200万价差持续扩大[22]

全国商品住宅销售价格变动情况 - 2025年6月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [8] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅与上月相同 [8] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同 [9] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [9] 山东四市新房价格变动 - 济南新房价格环比下降0.1%，青岛下降0.2%，烟台下降0.8%，济宁下降0.2% [1] - 济南、济宁新房环比降幅均收窄0.2个百分点，青岛环比降幅扩大0.2个百分点，烟台环比降幅扩大0.7个百分点 [4] - 济南新房价格同比下降4.2%，青岛下降2.1%，烟台下降4.6%，济宁下降4% [4] - 济南、青岛、济宁新房同比降幅收窄 [4] 山东四市二手房价格变动 - 济南二手房价格环比下降0.5%，青岛下降0.5%，烟台下降0.6%，济宁下降1% [5] - 烟台二手房环比降幅收窄0.1个百分点，济南环比降幅扩大0.1个百分点，青岛环比降幅扩大0.3个百分点，济宁环比降幅扩大0.4个百分点 [5] 重点城市价格变动 - 上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨6.0% [8][9] - 北京新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降4.1% [8][9] - 广州新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降5.1% [8][9] - 深圳新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降2.5% [8][9] - 北京二手住宅销售价格环比下降1.0%，同比下降1.8% [9] - 上海二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降1.3% [9] - 广州二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降5.9% [9] - 深圳二手住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降2.8% [9]

房地产市场现状 - 当前房地产市场普遍面临销售困难，无论是大城市老旧小户型还是三四线城市新建住宅，挂牌数月无人问津成为常态 [1] - 曾经"一房难求"的火爆场景已不复存在，转变为"求着卖都没人要"的买方市场 [1] 房产空置问题 - 许多家庭持有2-3套房产，但多数并非用于自住，而是出于投资、子女未来需求或价格便宜等考虑 [3] - 空置房产面临持续物业费支出和自然老化问题，部分房产因配套未兑现导致难以出租或出售 [3] - 典型案例显示郊区房产空置6年仍无法出租或出售，持有成本持续增加但难以变现 [3] 房贷压力与收入风险 - 传统"贷款买房+工资还款"模式受到收入不稳定的冲击，裁员潮加剧了房贷违约风险 [4] - 多套房贷持有者面临租金收入无法覆盖月供的困境，部分家庭月供占收入比例高达50% [4] - 中产家庭陷入"被套牢"状态，房贷压力挤压教育、养老等必要开支空间 [4] 居住质量与置换困境 - 大量商品房存在设计缺陷（如通风差、采光不足），老小区问题尤为突出 [5] - 居住需求升级与置换门槛形成矛盾：新房价格高企（普遍超百万），旧房流通性差导致置换链条中断 [5] - 部分购房者因早期选择低价劣质户型，现陷入"住不好又卖不掉"的困境 [5] 代际住房矛盾 - 老年群体面临老旧小区无电梯等适老化设施缺失问题，但搬迁意愿低 [7] - 年轻群体购房能力与房价仍存在巨大鸿沟，首付积累周期长达3-5年 [7] - 家庭资产流动性危机显现：房产难以变现导致无法支持子女购房或父母养老 [7]

政策导向与标准升级 - 中央明确将"建设好房子"作为2025年房地产产业转型方向，政府工作报告提出加快构建"好房子"标准体系 [2] - 《住宅项目规范》正式发布，层高从2.8米提升至3米，电梯设置要求从7层优化至4层，隔声标准从75分贝降至65分贝，新增适老化和绿色环保要求 [2] - 截至2025年上半年，13省市已提升"好房子"建设标准，如山东出台全省品质标准，江苏浙江优化容积率及精装交付体系，雄安新区建立地价房价联动机制 [2] 产品创新与市场表现 - 新规产品通过高赠送率实现差异化：刚需产品实现"小面积多功能"，改善产品创新场景提升空间灵活性，高端产品采用"垂直+水平"设计实现平层别墅化 [3] - 2025年一季度四代宅在核心二线城市去化率显著优于传统项目，如武汉准四代宅首开去化率达90%-95%，传统项目仅7%-53% [4][5] - 广州2025年4-6月新规项目推货量占全市50%-60%，认购量占比达70%-90%，去化率比旧规项目高30个百分点 [6] 区域市场热销案例 - 郑州龙湖中原颂和SIC超级总部中心润府项目2025年4月认购超200套，霸榜当地销售前两名 [7] - 成都2025年5月新规项目开盘即售罄，如金茂晓棠和万科项目千人摇号，去化率100% [8] - 重庆龙湖御湖境四代宅实得价16555元/平方米，联发观音桥项目实得均价16960元/平方米，价格优势达8000元/平方米，去化率超75% [9][10] 监管动态与行业趋势 - 广州叫停内凹飘窗设计，40米以上建筑花池仅半赠送计入容积率，成都限制赠送面积不超过20%并加强验收核查 [12] - 新规产品暴露安全隐患，如超高层花池影响结构安全，飘窗拆改威胁建筑稳定性，引发存量房业主投诉 [12] - 未来住宅升级方向将转向生活场景优化、科技赋能和服务配套完善，而非单纯追求赠送面积 [13]