城市建设者之家项目概况 - 朝阳区已投入运营4个"城市建设者之家"项目，提供床位6074张，累计保障公共服务人群3000人次 [1][2] - 晨光家园项目提供9套房源60个床位，租金900-1200元/床，低于周边市场价，配备家具家电及公共卫浴活动区 [1] - 其他三个项目分别位于左家庄、马泉营和七彩家园，七彩家园开放个人/企业申请，其余仅限企业申请 [2][3] 住房供应模式创新 - 采用"平急两用"、保障性租赁住房、城市更新三种模式构建多层次租赁体系 [2] - 推出"保障性租赁住房+品质社区服务"模式，目标从"一张床"升级至"一个家"的居住体验 [2] - 将台地区打造"小爱公寓"，高碑店、八里庄推出"骑乐荟暖居"，专为网约配送员等群体提供低价房源 [2] 区域住房保障规划 - 全区已推出15292个床位，覆盖城市建设者之家及人才房源等项目 [3] - 预计2023年底床位数将扩容至2万个，服务新市民、新青年及城市运维人员 [3]

2025年一季度住宅租赁市场总体表现 - 2025年一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.44% [1] - 分月度看，1月租金环比下跌0.4%，2月环比微涨0.01%，3月租金为35.3元/平方米/月，环比微跌0.05%，同比下跌3.40% [1] - 从季度累计涨跌幅看，44个重点城市租金下跌，仅哈尔滨、乌鲁木齐、深圳、兰州、东莞、上海6个城市租金累计上涨，涨幅均在0.6%以内 [6] 不同城市等级租金表现 - 一线城市租金相对平稳，一季度住宅平均租金与去年同期基本持平 [7] - 二线城市平均租金累计下跌0.70%，跌幅较去年同期扩大0.23个百分点 [7] - 三四线代表城市平均租金累计下跌0.46%，跌幅较去年同期收窄0.09个百分点 [7] 城市租金水平分层 - 超7成城市租金处于20-40元/平方米/月区间 [3] - 北京、深圳、上海租金水平稳居第一梯队，均超过80元/平方米/月 [3] - 杭州、广州、三亚、厦门租金在40-60元/平方米/月之间，南京、珠海等36个城市租金在20-40元/平方米/月，南通、惠州等7个城市租金在20元/平方米/月以下 [3] 租金收入比分析 - 2025年3月，50个重点城市租金收入比均值为16.6%，较去年同期下降1.3个百分点 [9] - 超8成城市租金收入比低于20%，租金负担较为合理 [9] - 深圳、北京、三亚、上海等4个城市租金收入比仍在30%以上，居民租房压力较大 [9] 住房租赁投资回报率 - 2025年3月，50个重点城市租金房价比均值为2.15%，已高于5年期定期存款利率(1.55%)和10年期国债收益率(1.8209%) [11] - 超六成城市租金房价比处1.5%-2.5%之间，贵阳、哈尔滨、长沙、沈阳等城市租金房价比较高，其中贵阳、哈尔滨等地已超3% [11] - 50城租金房价比均值较去年同期提升0.09个百分点，较2023年初低点提高0.17个百分点 [12] 长租公寓企业规模 - 截至2025年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达131.9万间，较2024年年末增加15.9万间 [22] - 开业规模TOP30入榜门槛为14847间，较上季度末提升1188间 [22] - TOP5企业累计开业规模达55.8万间，较上季度末增加0.7万间，占TOP30总规模比重为42.3% [22] 长租公寓企业类型分布 - 开业规模TOP30企业中，有11家房企系、9家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系企业 [22] - 地方国企系较上季度末增加2家，开业规模达24.6万间，增长明显 [22] - 管理规模TOP30企业累计管理房源量达188.4万间，较2025年四季度增加6.4万间 [25]

合作项目概述 - 专业住房租赁机构自如于2025年4月启动第13季“海燕计划”，并与上影元联动经典IP《大闹天宫》，以“毕业自如，如有神助”为主题支持毕业生 [1] - 该项目是公司最重要的企业社会责任项目，旨在为高校应届毕业生提供包括“房租月付、0押金、千元安家基金”在内的专项租房支持 [1] - 项目自2011年启动以来已举办13季，累计覆盖超5000所海内外高校，450万毕业生参与，累计减免押金超13亿元 [1] 项目具体内容与参与方式 - 2025年教育部数据显示全国高校毕业生超1200万人，创历史新高，一线城市“押一付三”的租房压力使找房成为毕业生首要难题 [2] - 毕业生通过自如App或小程序提交学历认证及第三方平台信用认证，通过后即可享受免押金租房等多项权益 [2] - 项目适用范围涵盖北京、上海、深圳等全国10个主要一线与新一线城市，合租及整租房源均可适用 [2] - 本季计划将认证范围扩大至2023年至2025年毕业生，使更多年轻人能享受该项支持 [2] 行业合作与影响 - 此次合作是公司首次与经典IP《大闹天宫》合作，以神话形象助力毕业生渡过租房难关，旨在让毕业生在解决实际需求的同时感受文化传承的力量 [1] - 业内专家评价此为文化产业与民生经济融合的成功尝试，创新合作让传统文化IP焕发新生，既唤起年轻人文化认同，又切实解决租房难题 [2]

公司动态：自如启动第13季“海燕计划” - 公司正式启动第13季“海燕计划”，为毕业生提供包括“房租月付、0押金、1000元安家基金、最低0元搬家”在内的全方位租房支持 [1] - 该计划旨在破解毕业生“首次租房成本”高昂的问题，降低租房门槛，使其能更专注于职业发展与个人成长 [1] - 2024年，该计划已帮助超20万毕业生获得“0押金”权益，平均为每位毕业生节省约2000元初期租房成本 [3] 项目历史与规模 - “海燕计划”是公司每年最重要的企业社会责任项目，自2011年至今已连续举办13季 [1] - 累计覆盖超5000所海内外高校，450万毕业生参与，累计减免押金超13亿元 [1] - 2023-2025年的国内外高校毕业生通过自如APP提交学历认证即可享受权益 [1] 2024年计划优化与扩展 - 2024年计划在服务范围持续覆盖北京、上海、深圳、杭州等10个核心城市的基础上，将毕业生认证范围扩大至2023年至2025年毕业生，预计将惠及更多年轻人 [3] - 本季计划与上影元联动，结合上海美术电影制片厂经典作品《大闹天宫》，以“毕业自如，如有神助”为主题进行品牌合作 [3] - 合作旨在通过传统经典与毕业生租房现实需求结合，打造充满情怀与勇气的活动，祝福毕业生在新阶段自信启程 [3] 营销与用户互动 - 本季“海燕计划”联名活动将推出限定周边和校园快闪等创意玩法，为毕业生租房增添趣味与仪式感 [3]

行业核心观点 - 在“租购并举”政策持续发力下，中国住房租赁市场正经历深刻变革，租赁金融支持体系加速成型，REITs等退出渠道的落地显著提升了行业流动性[1] REITs市场发展 - 2024年住房租赁资产证券化取得突破性进展，首批保租房公募REITs试点项目上市，行业“投融建管退”金融闭环逐步打通[2] - 截至2024年末，国内已发行6只保租房REITs，总市值达120亿元，占公募REITs市场的7.6%[2] - 保租房REITs展现出较强抗周期特性，2024年已上市的6只REITs底层资产平均出租率保持在90%以上，现金流分派率稳定在4%—4.5%，显著高于10年期国债收益率（1.6774%）[2] - 保租房REITs在二级市场价格全年涨幅达17%—42%，远超中证REITs指数整体表现[2] - 央国企成为REITs退出的主力军，例如建信住房租赁基金持有型不动产ABS于2024年7月挂牌，成为行业首单产权类ABS[3] - 我国租赁住房REITs规模较发达国家仍有差距，美国住宅类REITs市值占比达14%，而我国目前不足1%，未来扩容空间显著[3] 租赁金融支持政策 - 2025年中央层面持续强化租赁住房金融支持，1月央行与金融监管总局发布“租赁金融17条”，覆盖项目全周期信贷需求[4] - 2025年5月推出的3000亿元保障性住房再贷款中，央行出资比例升至100%，并允许专项债收购存量房转保租房[4] - 2025年12月中央经济工作会议明确“盘活存量商办用房”路径，2025年《政府工作报告》赋予地方政府更大自主权以推进收购[4] - 地方层面，超70城响应中央号召试点收储存量商品房转租赁住房[4] - 郑州累计收储超10万间房源，重庆嘉寓公司签约收购8000套，福州转化9501套分散式公寓[4] - 整体进展受制于价格分歧与房源错配，例如配售型保障房收购价仅为市场价五折，企业参与意愿低[4] 市场供给与租金表现 - 截至2023年末，全国“十四五”保租房筹集任务完成率达66%（573万套/间），江苏、安徽提前达标，浙江、上海完成超90%[5] - 2025年多地放缓筹集节奏，江苏、浙江年度目标分别同比下调11.2万套和6万套，转向“以需定建”[5] - 广州、上海维持原有规模，海南、青海则逆势上调目标[5] - 供应增加导致租金短期承压，2024年50城住宅平均租金累计跌3.25%，集中式长租公寓租金一线城市跌幅约12%，二三线达16%[5] - 租售比持续改善，2025年2月升至2.14%，高于5年定存利率[5] - 随着核心城市青年群体对小户型需求上升，租金结构性上涨机会可期[5]

保障性租赁住房加速推进 - 2025年开年深圳、成都、昆明等城市推出"六折租房战"，最低月租达421元，租金为市场价60% [2][3] - 深圳南山区保租房项目月租金57元/平方米，64平方米两房月租3648元（含物业费总计3916元）[3] - 昆明严家山洋润雅庭项目月租金12.07元/平方米，34.88平方米一居室月租仅421元 [8] 政策支持与供应规模 - 深圳2025年提供10404套保租房，政府配租类为市场租金六折，社会房源类为九折 [5] - 广州2025年计划筹建保租房10.79万套，政府性房源租金不高于市场价90% [9][17] - "十四五"期间全国计划筹建保租房870万套/间，2024年已建设172万套，2025年继续增量供应 [13] 城市差异化租金标准 - 郑州保租房租金不高于同区域市场价90%，武汉、昆明试点设定为85%，青岛为80% [18] - 北京经开区推出应届生阶梯式安居政策：7天免费住宿+3个月免费短租+3年优惠长租 [10] 市场影响与行业趋势 - 保租房大规模入市将缓解租房供需紧张，平抑租金水平，增强市场稳定性 [15] - 通过"商改租"、"以购代建"等政策，保租房房源筹集难度降低，未来或形成持续供应 [14] - 保租房REITs加速获批，如上海闵行区虹桥项目REIT从申报到通过仅用90天 [10]