报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前我国城镇化进程进入稳定发展期，城市更新上升为国家战略且已取得积极成效，但推进中存在规划系统性不足、表面更新、社会资本参与度低、制度保障薄弱等问题，建议从顶层设计、投融资、内涵更新、法制监管四个维度协同发力，推动城市更新向精细化运营转型[11] 我国城市更新的历史演进与当前特点 历史演进 - 城市功能重建与增量土地开发阶段（1978 - 2007 年）：解决居住安全和住房紧张问题，构建商业功能，进行存量改造和增量土地开发，城市更新内涵扩展[12][13] - 棚户区和危房改造阶段（2008 - 2019 年）：以棚户区改造为核心，提升居民生活质量、拉动经济增长，前期实物化安置，后期货币化安置加速推进[13] - 存量提质与系统性城市更新阶段（2020 年以来）：进行存量提质和精细化更新，提升城市发展质量与可持续性，政策不断深化和规范，实施多个项目并撬动大量投资[13] 当前特点 - 从“大拆大建”到“留改拆”并举：严控大规模拆除、增建和搬迁，鼓励保留、改造、修缮，采用微更新方式，防止资源浪费与房地产过度开发[2][15] - 从“外在更新”到“内外兼修”：注重产业升级、文化建设和公共服务完善，提升区域价值[2][16] - 从“政府主导”到“政府、市场、社会”多元共治：政府转向顶层设计和监管，市场主导项目实施盈利，居民积极参与[3][17] - 资金来源多元化、市场化：构建多层次融资体系，财政资金杠杆撬动，社会资本长期价值投资[3][19] 当前我国城市更新主要内容及业务模式 主要内容 - 居住区综合改造更新：聚焦老旧小区和城中村改造，推进社区建设，改善居住条件和完善社区服务[22][24] - 城市业态升级更新：涵盖老旧街区和厂区更新，促进消费与产业升级，提升城市空间经济价值[22][26] - 城市设施完善与功能升级更新：包括基础设施改造和公共服务设施优化，提升城市综合承载能力和宜居性[22][29] - 生态与历史文化保护更新：进行生态修复和历史文化保护，守护生态基底和延续城市文脉[22][32] 业务模式 - 政府主导型更新：公益性较强项目由政府主导，如居住区综合改造更新和部分城市设施完善与功能升级更新项目[4][29] - 市场主导型更新：以市场化开发为主，如老旧厂区更新，由原产权主体或地产开发商主导[6][26] - 多元合作型更新：多方参与，如老旧街区更新和生态与历史文化保护更新项目[6][32] 我国城市更新面临的问题及相关建议 面临问题 - 规划问题：部分区域更新规划可持续性、系统性欠缺，与实际情况衔接不畅，纵向缺乏长远规划，横向未统筹各维度需求[8][37] - 社会资本问题：投资回报率整体偏低，与产权主体博弈复杂，社会资本参与度不足，项目前期投入大、回报周期长，产权归属不清增加风险[9][39] - 内在提升问题：表面更新易但内在提升难，产业升级和内需拉动效果有待发挥，部分项目缺乏配套政策和规划[8][40] - 制度问题：法律与政策体系不完备，监管协同性不足，中央缺乏法律，地方规范不完善，多部门监管缺乏联动[9][42] 相关建议 - 完善顶层设计：以“十五五”规划为契机，构建全周期、可持续框架，明确目标，建立项目库，动态调整方案[10][43] - 创新投融资：加大政策支持，创新融资模式，搭建产权平台，完善风险分担和退出机制，吸引社会资本[10][43] - 注重内涵更新：将城市更新融入区域全面升级，政策先行，功能适配，服务提质，形成良性循环[10][43] - 健全法制监管：推动出台《城市更新法》，地方完善配套法规，建立跨部门联席会议制度[10][43]

一季度重点项目开工情况 - 今年一季度将有160个重点项目开工建设，项目总投资约5188亿元 [1] - 一季度是全年经济的风向标，良好开局对改善社会预期、提振市场信心、巩固经济回升向好势头及实现全年目标任务意义重大 [1] 项目重点聚焦领域 - 聚焦现代化产业体系建设，开工36个项目，例如海博思创储能系统超级工厂及电芯超级工厂、人工智能创新街区“文化智境”街区 [1] - 聚焦现代化基础设施体系建设，开工55个项目，例如丰台500千伏输变电工程、中关村科学城北区路网整体提升工程 [1] - 聚焦惠民生暖民心实事，开工45个项目，例如北京第六实验学校、宣武医院房山院区 [1] - 聚焦城市更新行动落地，开工24个项目，例如东城区银闸胡同等试点院落保护性修缮、丰台区岳各庄村棚户区改造 [1] 2026年市重点工程规划 - 2026年继续实施“3个100”市重点工程，共计300项市重点工程项目 [1] - 300项市重点工程项目总投资超1.4万亿元 [1] - 2026年计划完成投资约3128亿元，将支撑全市投资三成以上 [1]

城市更新与老旧小区改造 - 全省计划开工改造老旧小区15万户 重点推进无障碍设施与适老化改造 并探索“原拆原建”“自主更新”模式 [1] - 计划实施100个片区综合更新改造重点项目 推进老旧街区、厂区更新改造 [2] - 开展老城区和老街区专项调查 发掘历史文化街区等潜在对象 推广“小规模、渐进式”微更新理念 [2] 房地产发展与销售 - 计划全年完成商品房销售面积6000万平方米 [1] - 将因地制宜推进住房“以旧换新” 开展房交会、团购等促消费活动 [1] - 有序推进现房销售制 新出让土地建设的商品房项目优先选择现房销售 [1] 住房品质与保障性住房 - 每个县（市、区）将打造至少1个“好房子”样板项目 新建保障性住房也将按同一标准建设 [1] - 年内计划交付棚改安置房15万套以上 继续推进收购存量商品房用作保障房 [1] - 住房公积金制度将迎来重要改革 全面推进灵活就业人员参加 预计全年新增缴存100万人 [1] 城市基础设施建设 - 全省计划完成城建投资1000亿元以上 [1][2] - 计划新建改造“五网一廊”3000公里以上 全面实施供水品质提升工程 [2] - 推广“源、网、站、户”全链条智慧供热系统 [2]

城市更新战略与目标 - 襄阳市政府工作报告显示，“十五五”时期将推动中心城区从“外延扩张”向“内涵发展”蝶变，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] - 城市更新将以内涵式发展为主线，以“三区”协同为路径，统筹优化生产、生活、生态空间布局 [2] - 城市发展的每一步都以市民方便、群众受益为唯一衡量标准 [2] 城市更新实施路径与重点项目 - 将积极探索城市更新发展新路径，围绕丰富的历史文化底蕴和工业遗存，加快推动襄阳古城焕新和陈老巷历史文化街区保护提升项目 [2] - 加快谋划老旧厂房系列更新项目 [2] - 加快实施基础设施落后片区更新、老旧小区改造、既有住宅加装和更新电梯 [2] - 加快危旧房改造，开展高层建筑防火排患整治，并采取“留、改、拆、建、控”方式谋划更新项目 [2] 基础设施与智慧化升级 - 老旧小区改造过程中应同步推进水电基础设施升级 [2] - 针对老旧小区集中区域，可协调供电、供水企业优化市政管网布局，实施区域性电网扩容和供水主管道升级 [2] - 推广智能电表、物联网监测等新技术，提升设施智能化水平 [2] 文旅融合与场景打造 - 城市更新的宜居性和文旅发展的魅力值应深度融合，构建主客共享的高品质生活圈 [4] - 聚焦魅力值提升，以文化场景再造驱动文旅深度融合，例如在荆州街片区复原东汉府衙建筑，打造古今对话艺术节点 [4] - 围绕“侠义襄阳”文化名片，串联古城、旧城、新城，在“三区”协同中实现高质量发展 [4] - 建议在古城街巷常态化设置互动剧情和定点演艺，打造沉浸式剧场 [4] - 旧城区要活化工业遗产，打造侠义主题消费空间 [4] - 新城区聚焦现代，成为高端文体旅的“未来窗口” [4]

文章核心观点 - 中国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 “房屋体检”作为前置举措和有效抓手 通过系统化思维和渐进式“微改造” 能提升房屋安全性与居住品质 优化城市空间资源 是实现高质量城市更新和可持续发展的重要路径 [1][2][3][4] 政策与制度动态 - 河南郑州宣布对房龄30年及以上的城镇住宅实施首次“房屋体检” 并建立“房屋体检、安全管理资金和房屋保险”三项制度 [1] - 湖南长沙明确对房龄超过25年未达设计使用年限的公共建筑每5年至少“体检”1次 经营性自建房经营前必须“体检” [1] - 天津、江苏南通等多个城市也陆续出台了“房屋体检”相关政策 [1] 市场现状与规模 - 全国已有超过2.1亿套房龄在25年以上的住宅 约占城镇住宅总量的38.7% [1] - “十四五”时期 全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户家庭、1.1亿人 [3] 行业发展模式与趋势 - 行业从追求速度向注重质量转变 发展模式从增量扩张转向存量提质增效 [2][3] - 强调以系统化思维审视建筑生命周期 避免大拆大建 通过持续“微改造”“精提升”实现城市有机更新 [1][2] - 存量发展考验精细化管理 如北京中轴线沿线开放30余处屋顶露台 广州在高架桥下建公园、球场等 [2] - “房屋体检”旨在推动老房子从“能住”向“好住”转变 涉及结构安全、功能适配、居住体验与环境协调等多方面 [3] 潜在发展动能与机遇 - “房屋体检”是找准问题、锚定需求的关键 能以“微创手术”消除隐患 实现居住功能再造和房屋价值再生 为城市发展提供新动能 [2] - 以“房屋体检”为切入口 是对存量建筑的守护 也是对城市空间资源的深度挖潜与优化重塑 能应对土地资源约束、历史风貌保护等挑战 [3] - 拓宽存量发展思路与举措 将为城市建设发展提供更大空间和更强动能 [3]

政策核心与目标 - 武汉市委金融办与市住房和城市更新局联合印发《金融支持“五改四好”城市更新行动若干措施》，旨在为超大城市有机更新注入金融动力，精准破解融资堵点难题 [1] - 政策核心目标是围绕“五改四好”重点领域，力争对接不少于100个城市更新项目，并提供不少于1000亿元的融资支持 [1][2] - “五改”指既有建筑改造利用、老旧小区改造提质、老旧街区改造提升、老旧厂区改造焕新、城中村改造提速，“四好”旨在形成一批好房子、好小区、好社区、好城区 [1][2] 金融支持体系与模式创新 - 政策从十大方面构建“政策引导、市场运作、多元参与”的全链条金融支持体系，涵盖支持重点、服务模式、资金保障、政策协同等 [1][2] - 在服务模式上，纳入区级以上更新体系的项目可按市场化原则获得授信融资，资金可覆盖资产收购、建设改造、运营管理等全流程需求 [2] - 针对不同项目类型，推出固定资产贷款、银团贷款、REITs、资产证券化等多元化金融产品，为项目各阶段提供适配服务 [2] - 为拓宽资金渠道，鼓励采用“XOD模式”导向的新PPP、“投资人+EPC+O”等模式，并支持保险资金通过基础设施债权投资计划参与，同时支持设立城市更新基金吸引社会资本 [2] 资金保障与实施机制 - 政策强化政策性资金衔接，明确中央预算内投资、超长期特别国债等资金与银行贷款、险资的配套机制，确保资金链条顺畅 [3] - 武汉将组建城市更新金融服务团，组织金融机构提前参与项目策划与投融资方案设计 [3] - 优化融资主体建设，支持各区新设或重组项目实施主体，并完善金融机构考核激励与尽职免责机制 [3] 项目进展与规划 - 2025年，“五改四好”已起势见效，80个更新片区全部开工，完成171万平方米既有建筑、258个老旧小区及729万平方米城中村改造 [1] - 第一批80个“小而美”片区建设正加速推进，各区域结合特色探索多元路径，例如长江新区麓洲生态城、江岸区延庆里和大智门火车站片区 [4][5] - 根据规划，2026年将建成80个片区并谋划启动102个新片区，2027年底累计完成182个片区改造 [5] - 三年间将新增20000套“好房子”，建成200个“好小区”、173个“好社区”，各中心城区至少打造1个“好城区” [5] 城市更新战略内涵 - 武汉城市更新紧扣《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》“五个中心”建设目标，作为筑牢空间载体、夯实功能基础的核心行动 [4] - 城市更新不是简单的“拆改建”，而是以空间焕新带动发展方式从增量扩张向存量提质转变 [2][5] - 未来将持续深化“留改拆建控”并举模式，通过老旧厂区焕新赋能产业升级、历史街区活化丰富消费场景，形成可复制、可推广的超大城市更新经验 [5]

海口市龙华区城市更新战略转向与成果 - 核心战略从“大规模增量建设”转向“存量提质改造”，以精细化方式推动城市结构优化、功能完善和品质提升 [1] - 目标是为海南自贸港核心引领区建设注入强劲动力，并致力于打造具有辨识度的实践样板 [1][4] 已完成的城市更新项目与成效 - 已完成7个棚户区改造，惠及群众超8.3万人 [2] - 在565个2000年前建成的老旧小区中，已完成500个改造，改造户数占比达89.4% [2] - 教育配套方面，新增义务教育学位8040个 [2] - 交通改善方面，贯通7条“断头路”，并完成52条小街小巷提升 [2] - 建成15个口袋公园，并完成2.9公里老化燃气管道更新，推动5500户居民实现“瓶改气” [2] - 历史文化保护方面，海口骑楼老街已完成26个保护修缮与改造项目，成功创建国家4A级旅游景区并获多项国家级称号 [2] 政企协同模式与精细化管理 - 采用政企协同模式加速项目推进，例如丁村片区城市更新项目已实现11栋商品房和10栋安置房主体结构全面封顶 [3] - 坡博坡巷片区改造后打通11条城市道路，改善了区域交通 [3] - 在骑楼老街保护中，通过申请资金和引入社会资本，形成“政府引导、社会参与”的良性循环 [3] - 通过精细化管理挖潜新增4000个电动自行车停车位，并推动区政府大院夜间错峰共享停车 [3] 2026年城市更新重点任务与计划 - 片区改造方面，全力推进丁村片区项目，确保已出让地块按时完工，年内实现大样片区路网贯通，并重点推动老旧厂区转型升级，力争将华润啤酒厂项目纳入2026年更新计划 [4] - 基础设施升级方面，计划完成南大桥片区6条新建市政道路前期工作，年内改造127条背街小巷，推进供水管网改造和排水管网更新以解决积水易涝问题 [4] - 历史文化保护方面，重点推进骑楼街区14个项目，将本土非遗文化融入保护利用全过程 [4] - 老旧小区改造范围扩大，计划启动223个2001年-2010年建成小区的改造，并同步推进300台老旧电梯更新 [4]

城市更新核心规划与目标 - 东城区2025年将以“一横一纵一圈”为重点区域，系统推进综合化城市更新组团落地 [1] - 东城区将持续以城市更新为抓手，努力实现“留得住乡愁，看得见未来”的发展目标 [2] - 城市更新已成为东城提升功能、改善民生的重要路径 [1] 2025年重点任务与量化目标 - 2025年将重点完成2000户申请式退租 [1] - 2025年将完成100余座院落保护性修缮 [1] - 2025年将全力推动王府井海港城、前门东区织补、金鱼池二期西等一批重点项目实质性开工 [1] 历史成果与进展 - 2024年东城全年完成110座院落保护性修缮 [1] - 2024年国子监、故宫周边申请式退租惠及千余户居民 [1] - 2024年央产文物腾退实现突破，完成了孚王府等央产文物腾退项目 [1] - 宝华里项目已实现首批居民回迁 [2] - 6号线东四站新出入口已投用 [2] - 王府井外文书店、前门西区等项目已开工 [2] - 数字科技大厦、青少年科技馆等公共服务设施已相继建成 [2] 老城更新与片区改造 - 西总布、皇城景山等片区改造后已亮相 [1] - 胡同美术馆等新空间开放，木里木外高端定制、景山AI食堂等新业态入驻，让老胡同焕发新生机 [1] - 将加强平房区风貌环境整体提升，完善市政设施和服务功能 [2] 危旧房改造与居住条件改善 - 2025年将稳步推进东门仓甲3号、李村东里17、18号楼等危旧楼房改建工程 [2] - 危旧楼房改建将按照“谁受益、谁出资”原则，在尊重居民意愿基础上适度改善居住条件 [2] 产业对接与重点项目推进 - 2025年将深化老旧低效楼宇更新改造，推动更新空间与金融、文化、科技等产业有效对接 [2] - 将加快推进宝华里、马圈公交地铁一体化等项目建设 [2] - 将协调推进第六医院、五中、一七一中学等民生配套项目落地 [2] 文化保护与央地协同 - 在深化央地协同方面，将依法推进大慈延福宫、清陆军部和海军部旧址文物腾退收尾工作 [1] - 将启动实施第二批央产文物腾退项目，持续强化核心区文化保护与功能优化 [1]

政策发布与战略意义 - 广东省中山市发布了全省地级市中首个针对老旧街区改造的系统性指导文件《中山市老旧街区改造建设指引》标志着该市在城市更新领域迈入规范化、制度化新阶段 [1] - 该指引以建设好房子、好小区、好社区、好城区为总体目标致力于打造功能复合、特色鲜明、活力充沛、民生宜居、智慧高效、韧性发展的精品街区并探索未来社区建设模式 [1] - 指引旨在为青年人拓展创新创业空间为市民丰富多元消费场景助力中山迈向未来城市 [1] 核心改造理念与方式 - 改造理念坚持留改拆并举、以保留提升为主反对大拆大建倡导微改造、精提升 [1] - 通过修缮历史建筑、改善基础设施、优化公共空间、引入商业业态等精细化手段实现历史感与现代性的有机融合 [1] - 提出打造Citywalk（城市漫步）路线让老街在延续烟火气的同时更有活力 [1] 改造项目分类与资金模式 - 将老旧街区改造按内容与资金筹措方式分为基础完善类和特色类两类 [2] - 基础完善类要求应改尽改、宜改则改主要由政府主导投入并鼓励引入社会资本参与 [2] - 特色类结合街区本底特色以社会资本和企业资金投入为主政府加强引导与规范实现因地制宜、适时改造 [2] 具体改造内容与范围 - 指引提供了包含近70项改造元素的详细改造内容清单 [2] - 清单涵盖街区宜居改造、基础设施改造、环境和空间改造、完整社区服务设施提升、人文特色改造、智慧化改造等大类 [2]

宏观政策与市场趋势 - 全国财政工作会议为2026年定调 核心是“大力提振消费” 并承诺继续安排资金支持消费品以旧换新[3] - 宏观政策预计将推动A股呈现“消费复苏”与“科技自强”双轮驱动的格局[4] - 中美两国政府对2026年经济表现持积极表态 财政货币政策将逐步发力 为基本面提供支撑[5] 消费领域投资机会 - 短期应关注政策直接受益链 包括大家电（白电/黑电）、新能源汽车、智能家居等板块的龙头公司[3] - 长期需关注消费基础改善链 涉及促进居民就业增收和以人为本的新型城镇化 相关领域包括就业服务、职业培训、城市更新[3] - 需注意单靠补贴难以扭转长期消费趋势 行情更可能是“结构性”而非“全面性”的[3] 科技与制造业投资机会 - 中期应布局科技创新自强链 增加科技投入和实施制造业重点产业链行动是关键 半导体、工业母机、AI硬件等“硬科技”领域是中长期核心配置[3] - AI浪潮持续推进与自主可控需求提升仍是科技领域的核心投资线索[5] - 2026年更多行业有望实现业绩端实质性好转 结构性机会将进一步扩散[5] 周期性行业与市场展望 - 受益于经济回暖及供给端反内卷、行业出清 有色、化工等偏周期性行业的盈利修复空间值得期待[5] - 2025年股市上涨更多依赖估值提升 2026年受益于宏观基本面改善 业绩驱动将更为重要[5] - 2025年关税冲突的压力测试展现了中国经济韧性 市场对潜在贸易风险的担忧大幅下降[5] - 2026年选股难度或将加大 需通过深入研究把握选股与择时机会[5]