中国居民购房偏好分析 - 中国家庭住房拥有率高，约40%的家庭拥有两套及以上住房，10%-20%的家庭拥有三套及以上住房 [1] - 房产与婚姻、落户及子女教育等社会资源深度绑定，是家庭的核心需求，例如学区房受到家长高度重视 [1] 新房市场潜在问题 - 新房市场中，期房模式存在交付延迟、房屋质量与宣传不符甚至项目烂尾的风险，导致购房者资金损失 [3] - 毛坯房需要购房者投入额外资金和精力进行装修，而精装房则可能面临装修质量差、甲醛超标等问题，实际居住体验不佳 [3] 二手房（次新房）市场优势 - 房龄在5年内的次新房为现房，购房者可实地查验房屋状况，规避了期房的不确定性 [5] - 次新房通常位于成熟社区，周边配套设施如超市、学校等较为完善，生活便利性高 [5] - 次新房价格通常比同地段新房低，例如三室两厅户型可能便宜20万元，为购房者节省可观资金 [5] - 次新房通常带有较新的装修，购房者可实现拎包入住，省去了装修的麻烦和额外开支 [5][6] 购房决策驱动因素对比 - 高净值人群购房更注重房产的投资价值，包括地段、配套和升值潜力，因此偏好性价比高的次新房 [8] - 普通家庭购房更多出于刚性居住需求，容易被“新房”概念吸引，而可能忽略实际居住成本和便利性 [8]

过去“老破小”房产的吸引力 - 主要优势在于地段优越，周边配套设施齐全，如菜场、医院、学校和交通 [1] - 部分“老破小”因所属学区教育资源好而受青睐 [1] - 价格较周边次新房更具竞争力，例如上海静安区某“老破小”价格为5万多元/平米，而周边次新房价格达7万元/平米，对经济条件有限的刚需家庭性价比较高 [1] “老破小”房产当前面临的主要问题 - 小区环境差，存在安全隐患，绿化少，乱停车现象严重，垃圾处理不当导致卫生问题 [3][5] - 楼道等公共空间常被老年居民堆放杂物，导致脏乱不堪 [5] - 教育政策改革使学区房优势削弱，名校录取改为随机抽签，购房不再保证入学资格 [6] - 银行对房龄20年以上的“老破小”放贷谨慎，导致贷款难或房贷利率高于次新房，增加刚需购房者成本 [7][9] - 拆迁难度大，政府更倾向于旧改（如粉刷墙面、更换管道、加装电梯），而非大规模拆除，导致房屋居住体验和格局改善有限 [10] - 业主陷入房产难以出售且自身不愿居住的困境，资产流动性差 [3][10][11] 对刚需置业的建议 - 建议选择房龄在5-10年的次新房，虽价格较高，但问题较少，可避免“老破小”带来的诸多困扰 [11]

楼市传统周期表现 - 北京楼市传统"金九银十"周期接近尾声 但多数房产中介门店客户带看量仍维持在9月较高水平[1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等措施支持二手房市场交易[1] 次新房市场供给 - 北京部分区域二手房市场迎来次新房集中入市 随着近一年新房陆续交付 次新房源供给同步增长[1][2] - 大兴瀛海片区合生me悦小区2024年底交付 截至2025年10月挂牌房源已近30套 建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市[2] - 北京二手房挂牌房源中 房龄20年以上老旧房源占比超五成 房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2% 整体供应结构显示次新房较为稀缺[2] - 2018年北京限竞房进入供应高峰 2025-2026年将进入5年限售期解禁节点 预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市[3] 次新房市场特征与优势 - 与楼龄较高房源相比 次新房硬件设施更完善、老化风险更低 与新房相比更具性价比[3] - 5-8年是次新房属性关键节点 小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源导致保值能力下降 选择挂牌出售增加供给[3] - 次新房凭借"所见即所得"现房优势及合理定价策略 有效分流新房客源 倒逼开发商加速推货并优化产品力[3] - 次新房可实现"购房即交房"规避期房等待周期 符合市场对"好房子"认知 深受购房者青睐[4][5] 次新房成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平 9月日均带看2-3组 10月日均带看3-4组 带看房源更集中于次新房[4] - 受次新房源增加影响 近两个月门店成交5套房源中有4套为次新房 成交占比进一步提升[4] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主 大面积改善户型多为近几年建成次新房 使其成为区域优势户型[5] 中介服务模式创新 - 受天气转凉影响 中介机构调整带看方式 从电动自行车改为汽车带看 看房量从最多2套提升至至少3套 看房时长从半小时延长至1-2小时[6] - 部分片区因道路狭窄无法提供"专车"服务 经纪人主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品提升服务质量[6] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长 推动市场预期向好 间接缩短成交周期并维护价格稳定[6]

市场整体表现 - 楼市传统“金九银十”周期接近尾声，但北京多数房产中介门店的客户带看量仍维持在9月的较高水平 [1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升，有效拓宽了购房者的置业选择空间 [1] - 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等举措提升服务，为“银十”二手房市场交易活跃提供支持 [1] 次新房供给分析 - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上的老旧房源占比超五成，而房龄5年以内的次新房占比仅1.5%—2%，整体供应结构稀缺 [3] - 大兴瀛海片区迎来次新房集中入市，以合生me悦小区为例，该小区于2024年底交付，截至2025年10月挂牌房源已近30套 [3] - 建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市，因满足“满两年”条件可免征增值税，具备市场竞争力 [3] - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025—2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [4] - 从房屋保值与流通性看，5—8年是次新房属性的关键节点，不少小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源而选择挂牌出售 [4] 次新房需求与成交 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2—3组，10月日均带看3—4组，且带看房源类型更集中于次新房 [6] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房，成交占比进一步提升 [6] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [7] - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现“购房即交房”，规避期房等待周期，深受购房者青睐 [6] 次新房市场影响 - 次新房凭借“所见即所得”的现房优势及合理定价策略，有效分流了新房客源，倒逼开发商加速推货并优化产品力 [4] - 次新房可成为新房与二手房联动的重要纽带，在活跃二手房市场、为新房市场提供客源置换需求方面发挥积极作用 [4] - 随着次新房供应量增加，能推动新房市场热度向二手房市场传导，助力市场供求关系加速循环 [7] 中介服务升级 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1—2小时 [9] - 在无法提供“专车”接送的片区，中介主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品以提升服务质量 [9] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [9]

次新房市场供给趋势 - 北京部分区域二手房市场正迎来次新房集中入市的态势 [2][3] - 以大兴瀛海片区为例，合生me悦小区2025年10月挂牌房源已近30套，建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市 [4] - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上老旧房源占比超五成，而房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2%，整体供应结构稀缺 [4] 次新房供给增加的原因与前景 - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025-2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [6] - 与楼龄较高房源相比，次新房硬件设施更完善、老化风险更低，与新房相比更具性价比，5-8年是次新房属性关键节点，业主为避免房屋沦为老旧房源选择出售 [6] - 次新房凭借"所见即所得"的现房优势及合理定价策略，有效分流新房客源，可成为新房与二手房联动的重要纽带 [6] 次新房市场需求与成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2-3组，10月日均带看3-4组，且带看更集中于次新房 [7] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房 [7] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [8] 次新房的市场价值与影响 - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现"购房即交房"，规避期房等待周期，符合市场对"好房子"的认知 [7] - 次新房是市场中改善型需求的优质选择，其供应量增加能推动新房市场热度向二手房传导，助力市场供求关系加速循环 [8] - 释放次新房市场价值的关键在于凸显性价比及容积率低、使用空间大等附加值，以进一步释放刚性与改善型购房需求 [8] 中介服务优化举措 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，使购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1-2小时 [10] - 在无法提供"专车"接送的片区，中介通过提供暖宝宝、手套等保温用品来提升服务质量 [10] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [10]

楼市新政影响 - 北京、上海、深圳自8月以来相继放松限购，北京五环外和上海外环外降低社保年限，深圳多个区域取消限购[2] - 京沪购房社保年限缩短至1-2年，旨在挖掘内需潜力，刚参加工作的年轻人和新市民成为主要受益群体[2] - 深圳政策主要对外地需求放开，三大城市购房门槛有不同程度降低[2] 年轻购房者心态与行为 - 政策对年轻人的吸引力不强，购房心态从“跳一跳、够得着”转变为“蹲一蹲”[5] - 部分购房者有能力购买400万至500万的房子，但担忧房贷压力而不愿承受，甚至希望增高首付比例至房价的一半或更多[6] - 年轻人在决策时更倾向于选择市区或市中心房产，牺牲居住品质以换取便捷性和确定性，四环至五环单价从七八万降至四五万的老旧房子是选择之一[7][8] - 购房决策主要基于性价比和工作生活平衡两点[9] 购房时机与房产属性 - 购房时机不能一概而论，房子已回归居住属性，不应仅视为投资品[10] - 不同人生阶段需求不同，若认为居住品质提升的价值超过未来房价可能下降5%的风险，则是合适时机[11] - 租房与买房的居住体验存在差异，房东通常不会在装修上大量投入[11] 不同类型房产前景 - 市中心老房子和高端住宅成交量高，市场认可其当前价值，未来下跌可能性小[12] - 总价5000万以上的高端房源供应有限，是“买一套少一套”[12] - 老旧房屋升值空间有限但得益于优越地段，价格波动幅度已相当有限，政府正对25至30年以上的小区投入资金进行改造[13] - 一线城市房产确定性较强，整体抗跌性相对较好[13] 新房与二手房选择 - 第四代住宅得房率高，100平方米可实现120至130平方米使用面积，而三年前所购房源得房率通常仅70%-80%[14] - 购买非四代宅新房需谨慎，未来出售时性价比将难以匹敌四代宅[14] - 老房子性价比越来越合适，部分房源租金回报率一年能达到4%以上，高于市场上大多数其他投资产品[14] 区域选择与风险 - 选择靠近核心区域的房产，即使是老房子，价格波动性也相对较小[15] - 选择有发展潜力区域是一把双刃剑，发展成熟可获产业和人口红利，若未发展起来价格下跌幅度可能更大[15] - 关键在于量力而行[16] 对年轻人的购房建议 - 对于工作不稳定、未来发展方向不明朗的年轻人，租房是更明智的选择[17] - 租赁市场法规完善、供应充足，保障性租赁房增多，且企业或政府可能提供补贴，可用公积金抵扣减轻压力[17] - 年轻人对购房迫切性不强，不到30岁不必考虑购房，可延至35岁，应平和看待租房[18] - 在不适合买房的阶段，应将资金投资于学业、工作或个人喜好，租赁比例超过40%在国际上是常态[18]

市场成交表现 - 深圳二手房市场成交呈现回暖势头 上周全市二手房录得1277套 环比增长0.9% 实现四连涨 [1] - 深圳罗湖区独树阳光里小区上周录得量达20套 华富村 华润城润府等次新房小区位列录得量前十名 [1] - 深圳金稻田片区楼龄5年内棚改小区每月成交超20套二手房 成交价格较去年提升近5% [1] 次新房成交特征 - 楼龄5年内次新房成交占比显著提升 较2024年增长5.1个百分点 价格仅微跌1% 表现抗跌 [1] - 次新房因良好居住环境及相对稀缺供应 在改善品质住房需求下需求较高 [1] - 次新房价格出现跌幅形成价格"倒挂"优势 且无需等待交房 具备成熟社区设施和便利条件 [2] 政策影响效应 - 苏州取消新建商品住房取得产权证书满2年转让限制后 客户咨询地段和房型较好次新房源的需求增加 [2] - 取消限售政策促使"最新鲜"次新二手房大量入市 激活市场热度 [3] - 税负政策调整促进次新房和好房源加速挂牌 利好购房者认购次新房和大户型房源 [3] 区域市场动态 - 多个重点城市二手房市场中楼龄较新次新房成交活跃 [2] - 苏州改善型购房需求旺盛 但优质新房和次新房供应稀缺 [2]

深圳次新房市场热度提升 - 深圳楼龄5年以内次新房小区咨询热度明显提升 新政后成交活跃[1] - 深圳二手房市场出现回暖势头 上周全市二手房录得1277套 环比增长0.9% 实现四连涨[1] - 罗湖区独树阳光里小区上周录得量达20套 华富村 华润城润府等次新房小区位列录得量前十名[1] 次新房价格表现抗跌 - 深圳金稻田片区楼龄5年内棚改小区每月成交超20套 成交价格较去年提升近5%[4] - 乐有家数据显示5年内次新房成交占比显著提升 较2024年提升5.1个百分点[4] - 次新房价格相对抗跌 较2024年仅微跌1% 有望率先趋稳[4] 次新房市场需求特征 - 购房者青睐次新房价格"倒挂"优势 且无需等待交房 具备成熟社区设施[4] - 改善品质住房需求下 次新房因良好居住环境及相对稀缺供应需求较高[4] - 苏州取消新房限售政策后 客户咨询地段房型较好次新房源明显增加[5] 政策影响与市场效应 - 城市取消限售政策促使"最新鲜"次新二手房大量出现 激活市场热度[5] - 税负政策调整促进次新房和好房源加速挂牌 利好购房者认购[5] - 政策优化二手房交易结构 对提振二手房交易有积极作用[5]

市场整体表现 - 深圳二手房市场连续三周录得量增长 第33周录得1265套环比增长4% 第31周录得1184套环比增长5% 第32周录得1216套环比增长3% [1] - 乐有家门店8月1日至17日二手住宅签约量同比上涨47% 近3周签约量保持平稳活跃状态 [3] - 贝壳深圳合作门店上周二手房签约量环比增长26.3% 带看量环比增长16% [3] 成交结构特征 - 龙岗中心城/南山前海/龙岗双城成为热门成交片区 分别录得49套/43套/41套 [3] - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 [3] - 全市有效二手房源76399套 较上周减少92套 [4] 次新房市场动态 - 5-10年房龄次新房受关注 价格出现倒挂现象 具备成熟社区设施优势 [4] - 次新房价格有所回暖 市场延续以价换量态势但呈现分化现象 [4]