楼市新政影响 - 北京、上海、深圳自8月以来相继放松限购，北京五环外和上海外环外降低社保年限，深圳多个区域取消限购[2] - 京沪购房社保年限缩短至1-2年，旨在挖掘内需潜力，刚参加工作的年轻人和新市民成为主要受益群体[2] - 深圳政策主要对外地需求放开，三大城市购房门槛有不同程度降低[2] 年轻购房者心态与行为 - 政策对年轻人的吸引力不强，购房心态从“跳一跳、够得着”转变为“蹲一蹲”[5] - 部分购房者有能力购买400万至500万的房子，但担忧房贷压力而不愿承受，甚至希望增高首付比例至房价的一半或更多[6] - 年轻人在决策时更倾向于选择市区或市中心房产，牺牲居住品质以换取便捷性和确定性，四环至五环单价从七八万降至四五万的老旧房子是选择之一[7][8] - 购房决策主要基于性价比和工作生活平衡两点[9] 购房时机与房产属性 - 购房时机不能一概而论，房子已回归居住属性，不应仅视为投资品[10] - 不同人生阶段需求不同，若认为居住品质提升的价值超过未来房价可能下降5%的风险，则是合适时机[11] - 租房与买房的居住体验存在差异，房东通常不会在装修上大量投入[11] 不同类型房产前景 - 市中心老房子和高端住宅成交量高，市场认可其当前价值，未来下跌可能性小[12] - 总价5000万以上的高端房源供应有限，是“买一套少一套”[12] - 老旧房屋升值空间有限但得益于优越地段，价格波动幅度已相当有限，政府正对25至30年以上的小区投入资金进行改造[13] - 一线城市房产确定性较强，整体抗跌性相对较好[13] 新房与二手房选择 - 第四代住宅得房率高，100平方米可实现120至130平方米使用面积，而三年前所购房源得房率通常仅70%-80%[14] - 购买非四代宅新房需谨慎，未来出售时性价比将难以匹敌四代宅[14] - 老房子性价比越来越合适，部分房源租金回报率一年能达到4%以上，高于市场上大多数其他投资产品[14] 区域选择与风险 - 选择靠近核心区域的房产，即使是老房子，价格波动性也相对较小[15] - 选择有发展潜力区域是一把双刃剑，发展成熟可获产业和人口红利，若未发展起来价格下跌幅度可能更大[15] - 关键在于量力而行[16] 对年轻人的购房建议 - 对于工作不稳定、未来发展方向不明朗的年轻人，租房是更明智的选择[17] - 租赁市场法规完善、供应充足，保障性租赁房增多，且企业或政府可能提供补贴，可用公积金抵扣减轻压力[17] - 年轻人对购房迫切性不强，不到30岁不必考虑购房，可延至35岁，应平和看待租房[18] - 在不适合买房的阶段，应将资金投资于学业、工作或个人喜好，租赁比例超过40%在国际上是常态[18]

市场成交表现 - 深圳二手房市场成交呈现回暖势头 上周全市二手房录得1277套 环比增长0.9% 实现四连涨 [1] - 深圳罗湖区独树阳光里小区上周录得量达20套 华富村 华润城润府等次新房小区位列录得量前十名 [1] - 深圳金稻田片区楼龄5年内棚改小区每月成交超20套二手房 成交价格较去年提升近5% [1] 次新房成交特征 - 楼龄5年内次新房成交占比显著提升 较2024年增长5.1个百分点 价格仅微跌1% 表现抗跌 [1] - 次新房因良好居住环境及相对稀缺供应 在改善品质住房需求下需求较高 [1] - 次新房价格出现跌幅形成价格"倒挂"优势 且无需等待交房 具备成熟社区设施和便利条件 [2] 政策影响效应 - 苏州取消新建商品住房取得产权证书满2年转让限制后 客户咨询地段和房型较好次新房源的需求增加 [2] - 取消限售政策促使"最新鲜"次新二手房大量入市 激活市场热度 [3] - 税负政策调整促进次新房和好房源加速挂牌 利好购房者认购次新房和大户型房源 [3] 区域市场动态 - 多个重点城市二手房市场中楼龄较新次新房成交活跃 [2] - 苏州改善型购房需求旺盛 但优质新房和次新房供应稀缺 [2]

深圳次新房市场热度提升 - 深圳楼龄5年以内次新房小区咨询热度明显提升 新政后成交活跃[1] - 深圳二手房市场出现回暖势头 上周全市二手房录得1277套 环比增长0.9% 实现四连涨[1] - 罗湖区独树阳光里小区上周录得量达20套 华富村 华润城润府等次新房小区位列录得量前十名[1] 次新房价格表现抗跌 - 深圳金稻田片区楼龄5年内棚改小区每月成交超20套 成交价格较去年提升近5%[4] - 乐有家数据显示5年内次新房成交占比显著提升 较2024年提升5.1个百分点[4] - 次新房价格相对抗跌 较2024年仅微跌1% 有望率先趋稳[4] 次新房市场需求特征 - 购房者青睐次新房价格"倒挂"优势 且无需等待交房 具备成熟社区设施[4] - 改善品质住房需求下 次新房因良好居住环境及相对稀缺供应需求较高[4] - 苏州取消新房限售政策后 客户咨询地段房型较好次新房源明显增加[5] 政策影响与市场效应 - 城市取消限售政策促使"最新鲜"次新二手房大量出现 激活市场热度[5] - 税负政策调整促进次新房和好房源加速挂牌 利好购房者认购[5] - 政策优化二手房交易结构 对提振二手房交易有积极作用[5]

市场整体表现 - 深圳二手房市场连续三周录得量增长 第33周录得1265套环比增长4% 第31周录得1184套环比增长5% 第32周录得1216套环比增长3% [1] - 乐有家门店8月1日至17日二手住宅签约量同比上涨47% 近3周签约量保持平稳活跃状态 [3] - 贝壳深圳合作门店上周二手房签约量环比增长26.3% 带看量环比增长16% [3] 成交结构特征 - 龙岗中心城/南山前海/龙岗双城成为热门成交片区 分别录得49套/43套/41套 [3] - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 [3] - 全市有效二手房源76399套 较上周减少92套 [4] 次新房市场动态 - 5-10年房龄次新房受关注 价格出现倒挂现象 具备成熟社区设施优势 [4] - 次新房价格有所回暖 市场延续以价换量态势但呈现分化现象 [4]