她表示，原来单纯的"地产+养老"机构养老地产模式下，入住后通常只涉及基础的医疗健康和陪护服 务，相对单一、标准较低，且限制在养老机构的固定场所内。 夏亦丰称，未来将转向"养老地产+N"的全周期复合消费模式，将养老地产开发与老人的生活需求紧密 结合起来，并充分激发老年人的新型需求，且可以不限制在养老机构内，生活空间整体打开。 8月13日，2025博鳌地产发展暨代建大会在海南召开。中银证券（601696）房地产行业首席分析师、副 总裁夏亦丰以"地产后增量时代的机遇"为主题发表演讲。 她认为，养老地产，要从卖房回款的开发模式转型为更全周期的"康医学乐养"复合消费模式。 充分激发老年人的新型需求。 ...

健康服务中心概况 - 秦皇岛远洋蔚蓝海岸健康服务中心由蔚蓝海岸与椿萱茂合作打造 提供全科诊疗 中医诊疗 健康管理 智能康养 旅居养老 社群活动等一站式健康服务 [1] - 中心引入健康一体机等先进智能健康监测设备 通过大数据分析生成个性化健康报告并定制专属健康管理方案 [1] - 结合中医"治未病"理念与西医精准诊疗 提供慢病管理 康复理疗 营养指导等专业服务 [1] 特色服务与设施 - 试营业期间推出康复推拿 艾灸调理 频谱理疗 传统针灸疗法等中医特色服务 备受业主欢迎 [1] - 依托文旅社区资源 持续推出社群活动 健康知识讲堂 营养饮食课程等丰富体验 [3] - 定制全国"随心而居"康养旅居服务 融入科学膳食 康养住宿 文化体验等内容 满足短居到长住的多样化需求 [3] 社区资源与定位 - 蔚蓝海岸作为北戴河新区全资源度假综合体 拥有2 8公里黄金沙滩 1 6万㎡湿地公园及六大主题生态公园 [3] - 健康服务中心落地进一步提升"全龄健康社区"的服务品质和吸引力 [3]

公司动态 - 远洋集团旗下椿萱茂（重庆园博园）老年公寓举办六周年庆典暨"椿萱茂重庆生活照料旗舰店"揭牌仪式，标志着该公寓升级为西南区域养老服务新标杆 [1] - 椿萱茂（重庆园博园）老年公寓是公司在西南地区打造的首个生活照料旗舰店，自2019年运营以来累计服务超过600名长辈，收获感谢信300余封 [3] 服务特色 - 椿萱茂生活照料服务融合日本《生活支援技术》、护理专业技术及本土化服务经验，提供365天24小时专业化、个性化、人性化服务 [3] - 服务注重自由自主生活和持久信赖关系，致力于发掘每位长辈的潜能 [3] - 公寓内设有20余个由长辈自主运营的兴趣社团，包括非洲鼓社、山城书画院、园艺工坊、合唱团等 [3] 文化活动 - 每月定期举办川剧变脸观赏、茶馆故事会、山歌擂台赛等特色活动，延续长辈的生活习惯并增强归属感 [3] 未来展望 - 椿萱茂重庆生活照料旗舰店将以专业守护和创新服务诠释健康养老，助力实现"老有颐养"的幸福图景 [3]

银发经济行业前景 - 银发经济规模2024年约7万亿元占GDP6% 2035年有望达30万亿元占GDP10% [2] - 国务院2024年1月印发首个银发经济专项文件 2025年政府工作报告提出深化养老服务改革 [2] - 复旦大学报告显示银发经济涵盖为3亿老年群体提供产品与服务的全部经济活动 银发地产是其支柱 [7] 房企转型动态 - 易居中国通过参股向阳院30.6667%切入社区养老 曾最高持股66.6667% 投资额达2500万元 [3] - 万科在深圳盐田试点"空间服务+智慧康养"生态闭环 保利发展推出18项服务清单及复合生态养老社区 [4] - 华润2020年推出首个城市中心高端养老综合体润馨汇 构建医养结合健康保障体系 [4] 区域发展案例 - 上海虹口区老年人口占比超45% 推出首个区级银发经济三年行动计划 重点建设智慧养老生态 [5] - 虹口区计划推动养老服务从"养"到"享"转变 通过老年友好社区建设打造宜居环境 [5] 行业发展挑战 - 养老产业面临前期投入大(单项目投资超2300万元)、回报周期长、专业人才短缺等瓶颈 [8] - 行业存在标准缺失问题 部分机构护理人员专业水平不足 服务质量参差不齐 [8] - 老年人消费习惯与支付能力制约盈利 经营主体参与度低导致市场供给不足 [8] 战略发展建议 - 需建立"自理型-协助型-护理型"动态评估机制 细分居家/公寓/社区/旅居等养老业态 [4][9] - 建议融合前沿技术打造智慧养老 走专业化规模化道路 重视人才储备应对需求 [9] - 应创新机制解决资金运营难题 摒弃"负担经济"认知 以长期主义战略推动发展 [7][9]

银发经济规模与趋势 - 中国银发经济规模即将突破10万亿元大关，银发地产作为核心支柱产业正从单一养老功能向满足多元需求转型 [3] - 银发经济被定位为改变消费率过低的结构性问题和解决消费不足周期性问题的关键着眼点，需通过机制体制设计实现自我循环 [3] - 中国居民消费占GDP比重仅40%，显著低于发达国家水平，住房投资挤占消费空间，保障性住房不足制约消费支出 [5][6] 银发人居业态与挑战 - 银发人居涵盖居家养老、公寓养老、社区养老、旅居养老四大业态，居家养老为主流形态但需适老化改造 [4][5] - 公寓养老面临商办空置改造难题，需资金与政策协同；社区养老需整合政府、企业、行业协会多方力量 [5] - 当前住房多为普通住宅，适老化改造需明确重点并加大资金投入，北京77%老年人居住在1998年前建成的住宅中 [5][7] 区域发展与企业实践 - 上海老龄化率达26.5%（约670万人），北京老龄化住宅改造需求突出，两地正积极探索银发人居解决方案 [7] - 绿地康养在上海青浦区布局CCRC社区及康养酒店，依托交通优势与国药合作提供疾病早期筛查服务 [8] - 北京寿山福海集团构建全产业链服务能力，研发标准化智慧养老系统，聚焦医养结合与中式孝道文化 [9][10] 行业需求与创新方向 - 老年人偏好新房或次新房，要求户型设计可变以支持全生命周期调整，鼓励代际就近居住 [8] - 行业需解决专业化人才短缺问题，通过职业化培养体系覆盖经营层、管理层、执行层需求 [9] - 养老服务需融合医疗、护理、餐饮等模块，以身心健康度、生活满意度、情感连接度为核心指标 [10]

老龄化趋势与养老需求 - 2024年中国60岁及以上人口达31031万人占总人口22%预计2035年突破4亿占比超30%进入重度老龄化阶段[1] - 家庭结构小型化推动养老模式从传统家庭养老转向居家社区机构多元融合模式居家养老为重点机构服务不可忽视[1] - 新老人群体需求从"养老"转向"享老"注重多层次高品质个性化服务市场向失能失智照护倾斜[17] 房企养老业务探索案例 - 远洋集团旗下椿萱茂形成CLRC长者社区CB老年公寓CBN护理院三大模式运营总床位超11000个[7] - 椿萱茂和园长者社区为北京首个A61养老用地项目由首创城发与远洋合作开发2021年开业采用持续生活退休社区(CLRC)模式[3][4] - 社区配备适老化设施如一键呼叫系统轮椅友好设计并按健康等级分区管理提供标准化+个性化服务[6] 养老行业运营模式与盈利 - 养老机构盈利周期需3-5年稳定入住率后盈利可持续北京天津项目已实现盈利[8] - 轻资产业务成为新增长点包括咨询代建委托运营等椿萱茂首次开放品牌授权开展轻资产合作[12][13] - 行业面临人才短缺问题一线团队呈现"三低三高"特征(低学历低薪酬低认同高年龄高强度高流动)[10] 市场竞争与行业变革 - 供应端从开发商外资转向险资国资康养集团城投公司等集中部分开发商收缩退出[11] - 低价竞争导致服务缩水优质机构通过控制成本提高服务品质建立差异化优势[11] - 椿萱茂引入日本介护技术美国失智照护方法打造"忆路同行"非药物解决方案形成专业壁垒[15] 技术应用与创新服务 - 智慧康养系统实现健康数据实时同步异常自动报警助力早期疾病筛查[16] - 线上智慧服务+居家上门服务拓展产业机会智慧化提升运营效率[15] - 红外感应+智慧系统辅助人力监测异常行为优化安全管理[6]

文章核心观点 - 随着社会迈入中重度老龄化，银发经济成产业转型新风口，老年人居住和配套服务是重要方向，但行业存在盈利模式不清晰、服务能力不足等问题，需长期主义与精细化运营 [2][6] 银发经济现状 - 截至2024年底，我国60岁及以上老年人口达3.1亿，占全国总人口22%；未来十余年将经历大规模退休潮，“60后”和“70后”是主力军 [2] - 2023年银发经济产业规模约7万亿，到2035年预计达30万亿；高增长方案下，到2035年银发经济规模将达51万亿，占总GDP的25.5% [2][4] - 中国银发经济人群已突破3亿，到2040年左右将达4.8亿，超欧盟所有国家人口总和 [4] 银发居住赛道情况 - 老年人居住和配套服务是银发经济重要发展方向，细分赛道有银发商业体、旅居物业、产业经济园区等，百强房企超70家涉足康养产业投资 [2] - 银发人居主要业务形态包括居家、公寓、社区、旅居养老，居家养老是国内主流模式，占比90% [4] - 各业务形态存在发展方向，如居家需适老化改造，公寓需改造空置商办建筑，社区需解决资金投入与回收问题 [5] 行业痛点 - 国内养老地产尚处发展初期，房企“重售房轻服务”普遍，服务质量薄弱，且行业资金投入大、回笼周期长 [6] - 民营企业做养老终端98%未赚钱，养老产业与房地产“短平快”模式不同 [7] - 行业服务能力不足，未满足老人个性化需求，需往精细化发展 [7] 企业策略建议 - 企业应坚持长期主义，聚焦科技创新，推动银发经济与大数据、物联网、5G、人工智能融合 [8]